いい土地が安くしかも早く買える「第3の道」その9

（前書き）

てっとり早く答えを教えて欲しい・・・という方も

いらっしゃるかもしれません。

しかし、残念ながら

しっかりとした勉強すること無しに　

このような「おいしい買い物」をすることはできません。

言わば　「穴場探し」でもあるし

「コロンブスの卵」といってもいいかもしれません。

全てを読み終わる頃には、

①「土地に対する一般的な査定の仕方」

②「自分趣味趣向・価値観にあった土地の見つけ方」

③「土地の短所が長所にも見える発想法」

を知って頂けると思います。

精魂こめて説明しますので　少し長くなりますが

お付き合いください。

さて、本日は　いよいよラスト

Ｋ.「土地の上空を高圧電線が通過している」

を検証してみます。

私達の身の回りには様々な電化製品(携帯電話・ドライヤー・電子レンジ等々）があり、それらの電気製品は使用するとなんらかの電磁場、磁場、を発します。

電磁波を気にしなくては、ならないのは高圧電線だけではなかったのです。

さて高圧電線が上空を通過すると　土地はどうなるのでしょう。

土地上を高圧電線が通過する場合、関西の場合は関西電力が土地に地役権を設定します。

（地役権の定義）

地役権とは、他人の土地に、自分の何らかの目的のために土地を利用する権利のことです。

例えば、他人の土地を通行する権利や、他人の土地から水を引く権利、他人の土地に高い建物を建てさせない権利などです。

地役権の目的は、原則として自由に定めらいるが、所有者間の契約によって設定されるのが一般的。その場合利用によって利益を得る土地は要役地（ようえきち）と呼ばれ、利用される土地を承役地（しょうえきち）と呼ばれる。

これらの権利を設定する契約では、通行料の支払いなど、地役権の対価が設定できるが、法律上は無償の地役権とすることも可能。また、地役権は登記することもできる。他人の土地を通行する権利である通行地役権は代表的なもので、広く知られている。

以上　Ａll　Ａboutより引用

関西電力が送電を目的として、高圧電線を土地上に通過させる時は、鉄塔の立っている土地を要役地とし　送電線が通過する直下の土地を承役地として　地役権を設定する。この時土地には地役権が設定された分だけ土地の価値が減少するのでその対価が支払われる。

高圧電線が通過している土地は、一般的にこの地役権が設定されている分土地の価値が減少すると考えられる。加えて電磁波の影響も考えられるので、近隣の相場より10％～15％程安い査定となるようです。

さてその電磁波の影響ですが、距離の２乗で影響が大きく（小さく)なるそうです。

距離を置くと電磁波がそれだけ弱まるから、高圧電線は　高い鉄塔になっているといえます。

さてその影響ですが、高圧電線にも20万ボルト、10万ボルト、5万ボルト、2万ボルトと電圧にレベルがあるのをご存じでしょうか。

以前、発電所や変電所の近くの鉄塔の近くにいったことがある。

20万ボルトの高圧鉄塔だったと思う。

その近くは　正に高圧って感じ。「うぅぅぅぅーーん。うぅぅぅぅ--ん。」という音がしていました。」

土地の登記簿には、鉄塔の直下は建築物は一切建築禁止レベルの規制項目があげられていました。

本当の超高電圧鉄塔の場合　建築なんて一切できないのです。

それほどの電圧ではないから、建築が許可されるという判断なんですね。

ところで高圧電線の下の土地に関して、インターネットで調べてみました。

不動産を購入すべきかどうかの質問や相談がＷＥＢにもたくさんのっています。

もちろん「高圧電線の下の土地を購入すべきか」の質問も載っています。

ＷＥＢの世界を見てみても超高電圧レベルの鉄塔がある場合には、避けて下さいなのですが、一般的な高圧鉄塔の場合は、判断はまちまちのようです。

白血病の発症率が２倍だという人もいれば、住んでいても体になんの異常がない人もいらっしゃいます。

新幹線も高圧の電気で走っているので、危ないなんて話もあります。特に運転士さんは。

電磁波の健康被害について、まだ正しい解釈がなされていないので判断は難しいようです。

調べれば調べるほど、根拠が曖昧な話がたくさんあっておどろおどろしい話に正直辟易としています。

とはいえ、ここでは、土地を購入するにあたってなんらかのアドバイスをしなくてはならないという使命を私は感じています。

そこで、私は一つの判断基準に到達しました。

それは、「電磁波測定器」で実際に健康に被害が出るレベルかを測ってみるです。

客観的な数字が一番説得力があると思うからです。

早速、世界で一番普及しているという「電磁波測定器」（トリフィールドメーター）を購入することにしました。

来週には手元に到着すると思います。

ということで

「高圧電線の下の土地」については　実際の数値に基づいて安全を確かめて購入する。

という結論にしたいと思います。

いかがでしょうか。

RECOM㈱
代表取締役　田中勇一
RECOMｗｅｂ　http://www.recom.ne.jp/

「崖の上のポニョ」 を見ました。

宮崎駿監督作品　「崖の上のポニョ」

映画封切３日間で興行収入１５．４億円。
あの日本映画史上最大の観客数をあつめた「千と千尋の神隠し」に迫る勢いだそうです。

ということで早速劇場に足を運びました。

海辺の小さな町

海に棲むさかなの子ポニョが
人間の宗介と一緒に生きたいという我儘を貫き通す物語。
同時に５歳の宗介が約束を守り抜く物語でもある。
アンデルセンの「人魚姫」を今日の日本に舞台を移し
キリスト教色を払拭して、幼い子供達の愛と冒険を描く。
海辺の小さな町と崖の上の一軒家。
少ない登場人物。
いきもののような海。
魔法が平然と姿を現す世界。
誰もが意識下深くに持つ内なる海と、
波立つ外なる海洋が通じあう。
そのために、空間をデフォルメし、絵柄を大胆にデフォルメして
海を背景としてではなく、主要な登場人物としてアニメートする。
少年と少女、愛と責任、海と生命、
これ等初源に属するものをためらわずに描いて
神経症と不安の時代に立ち向かおうというものである。

～宮崎駿監督意図～より

今回の作品は、最近では主流のCGを使わずに手書きで作ったところも話題だ。

確かに作画原画のスタッフ３０名　これを動画にするためのスタッフはなんと７４名と１００名以上のスタッフでこの作品が生まれた。（パンフレットより）

海に意思があって、海を汚す人間から　生命に満ち溢れていた太古の美しい海を取り戻そうという発想が面白かった。

子供向けの作品なのに、大人の私は細かい突っ込みを入れて見てしまった。

できれば大人の頭をリセットして　なんにでも興味をもってあるがままを受け入れる素直な心で鑑賞すると深いところでいろいろなものが見えてくる作品だと思う。

不思議がいっぱいあるので、子供の心になって想像力を精一杯働かせて謎解きしてみるとより一層楽しめるのではないでしょうか。

（ＮＨＫのプロダクトノートを見て　後日の書き足し）

宮崎駿監督が「崖の上のポニョ」製作に取り組む300日の特集が　8/5ＮＨＫのプロフェッショナル（仕事の流儀）で紹介されました。

宮崎監督は33才の時に　「アスプスの少女　ハイジ」の絵コンテを手掛けました。

おじいさんや、やぎ、アルプスの風景を４～５才のハイジの目線から見た作画で表現。

この子供目線の表現に子供だけでなく、大人も童心にかえって夢中になりましたね。

思い出しますね、やぎがうれしくて高く高く飛び跳ねていたことを。

そうです。

山羊がはねても、大人目線より、子供目線の方がより高く迫力を感じるんだということを表現してくれていたんですね。

当時から宮崎監督の想像力には、周りのスタッフがいつも舌を巻いていたそうです。

監督の作品の主人公たちは、今も監督の中では現実に生きていて　ちゃんと年も重ねているそうです。

宮崎監督曰く、

「となりのトトロの主人公　メイとサツキもちゃんと今は大人になっているよ・・・結婚しているかな・・・きっとそうだと思うけど　それ以上は生臭いから　想像しないことにしているがね。」

その後　ルパン３世「カリウストロの城」で初の映画監督を行うが　この時代　世の中は「宇宙戦艦ヤマト」「機動戦士ガンダム」などのＳＦものが全盛で、今からは信じられない話ですが全くヒットしなかったそうです。

映画を作りたくても作らせてもらえない・・・不遇の３年の間にも　後に映画作品化されることになる「もののけ姫」「となりのトトロ」「天空の城ラピュタ」などの作品を発表していたそうです。

そして、時代がやっと　宮崎監督に追い付いてくることになります。

宮崎監督は、病気のために十分にお母さんに甘えることができなかった幼少時の体験から　「自分がこの世にいてもいいんだ。」と思えるのは　「人に楽しんでもらえた時」なんだそうです。

齢67歳になっても創作意欲も持ち続けている原動力は「人に楽しんでもらうこと。」だったんですね。

RECOM㈱
代表取締役　田中勇一
RECOMｗｅｂ　http://www.recom.ne.jp/

いい土地を安くしかも早く買える「第3の道」その8

（前書き）

てっとり早く答えを教えて欲しい・・・という方も

いらっしゃるかもしれません。

しかし、残念ながら

しっかりとした勉強すること無しに　

このような「おいしい買い物」をすることはできません。

言わば　「穴場探し」でもあるし

「コロンブスの卵」といってもいいかもしれません。

全てを読み終わる頃には、

①「土地に対する一般的な査定の仕方」

②「自分趣味趣向・価値観にあった土地の見つけ方」

③「土地の短所が長所にも見える発想法」

を知って頂けると思います。

精魂こめて説明しますので　少し長くなりますが

お付き合いください。

本日は　Ｉ　Ｊ　の２つを検証してみます。

Ｉ　「不人気地域である。」

古い歴史のある町であれば、人気の地域もあれば不人気の地域もあります。
人気の地域については、プラスの要素ですので表示できますがマイナスイメージの付く表現はその地域に住む方のお気持ちもありますのでできません。

土地を購入する方にとって　是非とも知りたいのだが、聞きにくいこともありますでしょう。
個別　避けておきたい地域がある方の場合、私は個人的に質問をお受けすればご説明させて頂く方針にしております。

その上でご判断頂ければと思います。

Ｊ.　「立ち退き地域である。」

「都市計画道路」や、「都市施設」の建設予定地に入っている土地は、将来　しかるべき立ち退きを要求されることがございます。

（都市計画道路について　解説　）
　ＡＬＬ　ＡＢＯＵＴ住まいより　一部引用

都市計画道路には、既存の道路を拡幅する場合とこれまで道路ではなかった区域に新たに新節する場合があります。
計画の進行段階で分けると大きく、

「計画決定段階」と「事業決定段階」の

２つの段階に分けることができます。

そして、通常は「計画決定」の段階から「事業決定」の段階に進むまでは非常に長い年月を必要とするため「計画決定段階」であれば下記のような建物を建築することができます。

①階数が２階まで（３階建以上は建てられません）

②地階を有しないこと（地下車庫もできません）

③木造が鉄骨造りであること。（鉄筋コンクリート造りなどはできません。）

これが「事業決定段階」になると、事業として土地収用や立ち退き交渉、実際の道路築造工事にかかる段階ですので、災害時の応急措置的な建築や木造建物の「改築」などを除き、新たに建物を建築することはできなくなります。

計画決定段階では、通常の木造２階建住宅は建築可能ですので、現実にも都市計画道路上に建てられた建売住宅が販売されています。
周辺の相場よりその分安くなっているのが普通ですが、いつ「事業決定段階」に以降するか分らないところが多いので、注意が必要です。

以上　ＡＬＬ　ＡＢＯＵＴ　引用終わり

さて　立ち退き地域の土地の購入すべきかどうかの検証をしてみます。

ここで、購入するかどうかの検討の対象にするのは１０年～20年以上先に都市計画道路が計画されているような地域です。

都市計画道路の計画が決定された時点で、住民に計画の説明会が開かれ都市計画地図に計画道路の概要（位置・施工予定図）が示されます。
土地に計画道路がかかっているかどうかは、市役所の都市計画課で都市計画地図を見せてもらえばわかります。
通常は不動産屋さんが、都市計画課での調査内容をチラシ（パンフレット）や土地物件概要に掲載してくれているはずです。

土地の価格ですが、計画道路等にかかっている「立ち退き地域」は一般にいつか立ち退いて再度　引越しをすることが運命づけられている土地です。
そのため　「長く根をおろして落ち着いて暮らしたい。」と考える方にとっては嫌われる土地になります。
そのため、一般に近隣相場より10％～15％位安い査定になっているようです。

Ｑ　都市計画道路はいつできるのでしょうか？

計画の進行具合は、同じく市役所の都市計画課で調べることができます。
ただし、都市計画道路の計画が進行するかどうかは、市議会が地元住民の意見を聴取しながら優先順位を決め、予算がついたものから実現しいきます。
地元の要望が少ないと後回しになるので、なかなか実現しません。
また、近年　行政の財政難で予算が付きにくい状況になっていますので当初の計画よりかなり遅れ遅れで実現しているようです。
もし１０年先と言われても１５年先と考えた方がいいですし、20年先と言われたら30年先いやもっと先と考えた方がよいでしょう。

都市計画課の担当者もはっきりと「いついつ」と説明して、もし実現しないと責任問題になるので、はっきりとは明言してくれないことが多いのです。

「事業決定」がいつかはニュアンスでつかむしか仕方がないのが現状です。

Ｑ　さてもし購入しようと検討している土地が計画道路にかかっている場合はどうしたらよいのでしょうか？

①長く落ち着いて暮らしたい、

つまり将来　

立ち退きの補償をもらって引っ越すような
事態になるのはイヤだ！と思う方は、

その土地は避けて下さい。

②もう一つは頭を180度　切り替えて

「思い切って立ち退き地域を進んで購入する方法」

もあります。

もちろん「計画道路の事業決定段階」になれば立ち退きの交渉が始まり、しかるべき補償を受けて立ち退きしなくてはなりません。覚悟できますか。

さてもしあなたが、立ち退きが嫌でなければ、

逆に立ち退きで補償をもらうことを「+」に考えるのです。
「+」に考えることができるかどうかは

立ち退きの交渉をうまくできるかにかかっています。

私は、3件ほど「立ち退き」のお客様に土地をご紹介させて頂きました。

その経験から、「立ち退き」って建物の補償が受けられた人は「すごくおいしいな」と何度も感じました。

火災で家を失ったと思ったら、火災保険で「豪邸」が建った話を聞いたことありませんか。

いわゆる「焼け太り」ってヤツです。

「立ち退き」で引っ越ししたな・・・と思ったら「御殿」に住んでおられた・・・なんて話　聞いたことありませんか。

　「立ち退き太り」です。（造語　私が作りました。）

そうなのです。

「立ち退き」は土地を市役所や県・土地公社に売り渡すのですが、

土地上に建物がある場合、

その建物は移転させることができないので、

補償として受け取った土地に新築で建てる費用も

そっくりそのまま補償してもらえる

のです。

しかも、

建築に伴う費用いわゆる諸費用（引っ越し代まで）も

まる抱え状態

です。

新築して20～30年経って　我が家もそろそろ傷んできたな、

メンテナンスが必要だな・・・と思った頃に「立ち退き」の要請があった場合どうですか。
引越しはしなくてはならないものの、

もう一度新築の家に住めるのです。
しかも費用は役所のまる抱えで。

ほとんどの人は一生に内に１回しか新しいを建てることは難しいと思います。

しかし、

立ち退き地域の場合は、

金銭的な負担無しに

もう一回新しい家を建てることができる

のです。

考えようによっては、

「立ち退き地域」の土地は

宝くじの当たり券（新築住宅）付の
土地といえなくもない

のです。

実際、私がお世話したお客様は、

10年前に築15年の中古住宅を購入していて

自分の代では、新築の家には住めない・・・と

あきらめていたそうです。

そこに「立ち退き」の話がきて、

よく話をきいてみたら　

「土地だけでなく新築建物が建築できるだけの補償がもらえる。しかも建築に伴う諸経費、引っ越し代までまる抱え。まるで夢のような話です。」

と目をうるうるさせておられました。

Ｑ　「立ち退き」の地域の土地を購入する場合の（マル秘）ポイント

①都市計画道路等が「計画決定段階」なのか「事業決定段階」確認する。

②「事業決定」段階なら購入断念をお勧めします。

③「計画決定段階」ならその計画の進行状況を、回りの事業の進捗状況や
都市計画課の担当者等から確認する必要があります。
そして20年先かそれ以上先だった場合は　購入検討に入ります。

④購入予定の土地のどの部分が計画道路にかかっているのかを、都市計画道路の施工図面より確認します。
注意すべきなのは、道路にかかっているのが土地の一部つまり　建物にかかっていない場合は　かかっている土地部分のみ買収される（収用という）だけで終わります。
つまり、土地が削られた部分の補償を受けるのみです。
これで満足できる方はそれはそれでいいのかもしれません。

しかし、

建物の補償を受けることを狙うのであれば、

土地上の建物がバッチり
計画道路のかかるようにして下さい。

←最大のポイントです。

⑤「立ち退き」交渉が　始まった場合は、

否定的にならずできれば協力的な姿勢

をみせましょう。

なぜなら

地域には必ず立ち退きたくない人がいて、話し合いにも全く応じない・・・なんて人がいるものです。
そんな中で、協力的な態度で臨めば、用地買収の担当者も　心を開いてくれますし、「既に立ち退き交渉に応じてくれている方が既にいます。」という実績があると、他の方との交渉が進めやすくなることもあって、通常よりいい条件を提示してくれることも期待できます。（前述のお客様の経験談より。）

いい条件がでると数十万円は違ってきますので、協力的か否かは結構違いますよ。

ここで　いい土地を安くしかも早く手に入れる「第３の道」の新たな視点が
みつかったように思います。

新たな　「第３の道」は　思い切って「立ち退き地域」を狙ってみる。

です。

どうでしょうか。

RECOM㈱
代表取締役　田中勇一
RECOMｗｅｂ　http://www.recom.ne.jp/

いい土地が安くしかも早く買える「第3の道」その7

（前書き）

てっとり早く答えを教えて欲しい・・・という方も

いらっしゃるかもしれません。

しかし、残念ながら

しっかりとした勉強すること無しに　

このような「おいしい買い物」をすることはできません。

言わば　「穴場探し」でもあるし

「コロンブスの卵」といってもいいかもしれません。

全てを読み終わる頃には、

①「土地に対する一般的な査定の仕方」

②「自分趣味趣向・価値観にあった土地の見つけ方」

③「土地の短所が長所にも見える発想法」

を知って頂けると思います。

精魂こめて説明しますので　少し長くなりますが

お付き合いください。

本日は、

H「 土地に大きな高低差がある。」

を検証してみます。

神戸市・明石市は海と山が近く平野部が少ないので、山を削ってつくった宅地が多くみられます。道路と1ｍ2ｍの高低差がある土地も珍しくありません。
平坦な土地は希少で、土地の単価も非常に高くなります。

当社（ＲＥＣＯＭ㈱）が位置する加古川市は兵庫県最大級の一級河川の流域の播州平野にあります。
そのため加古川市、高砂市、加古郡（播磨町・稲美町）の土地は比較的に平坦な土地が多い地域です。
そのため逆に高低差のある土地が例外的になり、高低差のある土地はその高低差の度合によって土地の査定価格が5％～40％ダウンしています。

（高低差のある土地のメリット）
①土地の方が高い場合は見晴らしがよい。
②風通しもいい。
③高台にある場合は水害の危険も少ない。

（高低差のある土地のデメリット、注意点）
①駐車場部分は道路と平坦にしなくてはならない。そのため思わぬコストがかかる場合がある。
②道路から住宅に入るまでに、多くの階段が必要となる。階段設置に伴う敷地ロスの発生、工事費用の発生がある。
③階段が多くなるので　若い時はいいが、高齢になってからの心配がある。
④大きな高低差の場合は、材料の小運搬費用が別途必要になる場合がある。
⑤擁壁工事・給排水工事・外構工事等が通常の平坦地に工事するより割高になる場合がある。

☆いずれにせよ、土地を購入する前に、追加で発生する費用のすべての見積もりをとって、土地の購入費用に加えてみて　購入するかどうかの判断を行えば、安心できると思います。

Ｑ　どのような人が高低差のある土地を購入されるのか？

①もともつ高低差のある土地で育っているので、慣れている方。
②高台、見晴らしの良い土地が好きな方。
③土地が安く購入できるから（加古川方面では特に）

メリットとデメリットをしっかり理解した上で、「自分の価値観にぴったりあっている」とお感じになる土地であれば、購入に進んでいってもいいのではないでしょうか。

RECOM㈱
代表取締役　田中勇一
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いい土地が安くしかも早く買える「第3の道」その6

（前書き）

てっとり早く答えを教えて欲しい・・・という方も

いらっしゃるかもしれません。

しかし、残念ながら

しっかりとした勉強すること無しに　

このような「おいしい買い物」をすることはできません。

言わば　「穴場探し」でもあるし

「コロンブスの卵」といってもいいかもしれません。

全てを読み終わる頃には、

①「土地に対する一般的な査定の仕方」

②「自分趣味趣向・価値観にあった土地の見つけ方」

③「土地の短所が長所にも見える発想法」

を知って頂けると思います。

精魂こめて説明しますので　少し長くなりますが

お付き合いください。

さて本日は　Ｆ　Ｇ　と2つ一気に進みたいと思います。

Ｆ　「地元民ばかりが先祖代々住んでいる地域で 同じ苗字の家が並んでいて新しい人はなじみにくい。」

古い既存の集落にいってみると、そういう地域がありますね。
最近はあまり言わなくなった感もありますが, 冠婚葬祭の付き合い方に集落独特の因習（しきたり）があったりして 他地域で生まれ育った人には、なじみにくいと感じる人も少なくないようです。

このような地域では土地が売りに出されること自体が少なく 他地域の人の出入りも少ないのが特徴です。
売買の取引事例が少なく、成約するのに時間がかかることを「市場性が低い」と言います。

このような地域の土地が売りに出された場合新規の分譲の土地と比べると市場性が低いので　同じ広さの土地でも30％～40％低く査定されるようです。

Ｑ　どのような人がこのような土地を購入しているのか？

①まずは、集落内の人です。
②集落内に身内や知り合いのある方です。
③当該集落ではないが、同じような環境で育った方です。
④どんなところでも他の人に合わせてやっていく自信のある方が土地の安さや環境を気に入って購入されます。

最近では、古くからある集落でも冠婚葬祭を自宅で行わずに専門の式場で行うケースが増えており付き合いの大変さは　緩和されているようです。

実は　私自身（田中）は　この古くからある集落に、新しく引っ越してきた家の子供として育ちました。ただ私の育った集落は、後からどんどん新しい家が加わって　既存集落と新しい住宅地が共存する状態になりました。

このように新しい人の出入りが多い場合なら　なじみやすいのではないでしょうか。

G 「 土地設備が不完全である　上下水道の不完備　土地の境界が不明確である。」

土地といっても、すぐ住宅が建築が始められる状態になっているものは「完成宅地」呼ばれます。　

これに対し、現況が「田」や「畑」になっていて完成宅地の状態にもっていくには 開発申請、土地の測量・分筆・擁壁・地上げ・宅地造成工事・上下水道配管雨水配管、土地の境界杭（鋲）明示等の作業が必要な土地を「素地」（そじ）と呼んでいます。

また、「完成宅地」と「素地」の中間の状態　つまり、水道引込みや下水道の引き込みがなかったり、古い既存集落内で新しい土地の測量図のない場合も見受けられます。

このような土地の場合　完成宅地に比べると　土地の購入後に　追加の工事費用が発生するので　その費用分土地の査定価格はダウンします。

売主が不動産業者の場合は　「素地」を仕入れて「完成宅地」として販売することを「業」として行っているので、ある意味　安心できる部分があります。

しかし、売主が個人の場合は、現況で売り渡す場合が多いので　土地設備がどの程度そろっているのかを　しっかり確認する必要があります。

「安い」買い物だと思ったら、予想以上に追加費用が必要だった　なんてこと
のないようにしなくてはなりません。

Ｑ　完成宅地でない土地を購入する場合の注意点は？

①基本インフラ（上下水道・ガス・電気）の整備の状況を確認。
②雨水の排水も要チェック。
③水道については、敷地内の引込径もチェック。もし13ｍｍで引込されている場合は20ｍｍへの再引込が必要。工事費は40数万円かかることも。
④基本インフラで抜けているところがあれば　その工事費用の見積もりをとって土地購入費用に加えてみて　その上で購入判断をすること。
⑤既存建物がある場合も　解体費用の見積もりを先にとって土地購入費用に加えること。
⑥土地の境界の明示は　法律上「売主の義務」です。
あと後　境界の件でトラブルにならないよう　隣地の人との立会をしっかりしてもらってもめることのない境界を示してもらいましょう。
⑦隣の土地の建物が、こちらの土地にはみ出している場合（越境状態）が稀にあります。
その場合　越境部分を今回取り壊してもらうことが理想ですがそれができない場合、将来取り壊してもらうことの念書等を越境建物の所有者からもらっておくとよいでしょう。

RECOM㈱
代表取締役　田中勇一
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いい土地が安くしかも早く買える「第3の道」その5

（前書き）

てっとり早く答えを教えて欲しい・・・という方も

いらっしゃるかもしれません。

しかし、残念ながら

しっかりとした勉強すること無しに　

このような「おいしい買い物」をすることはできません。

言わば　「穴場探し」でもあるし

「コロンブスの卵」といってもいいかもしれません。

全てを読み終わる頃には、

①「土地に対する一般的な査定の仕方」

②「自分趣味趣向・価値観にあった土地の見つけ方」

③「土地の短所が長所にも見える発想法」

を知って頂けると思います。

精魂こめて説明しますので　少し長くなりますが

お付き合いください。

本日は
E 「日当たりが悪い、空気が悪い。」
について検証してみます。

「どのような土地をお探しですか・・・？」

とお聞きしてみると
「南向きの日当たりのよい静かなところ・・・」

とお答えになる方が実際に多いです。

土地を探す方にとって「日当たりがいい」というのは
かなり優先順位の高いご希望のようです。

ここで「南向きの土地（南側道路の土地）」のメリットを列挙してみます。

①日当たりがいい。
②道路から見た時　住宅が良く（立派に）見える。
③庭園部分にも日当たりが良いので草花もよく育つ。
④家の前が開放的。

というところでしょうか。

逆に南向きでないので日当たりに恵まれないと思われている土地

例えば「北向きの土地（北側道路の土地）」などは　一般に南向きの土地と比べると査定価格で10％～20％の差が出るようです。

「日当たり」問題に関しては後ほど詳しく検証してみます。

まず
（空気が悪い（汚れている）・・・について）

工場の近くなどで空気が汚れている　悪臭・煤煙などがやってくる地域は　避けたい人が多いので　やはり、土地の査定価格が10％～20％するようです。

空気の汚れの原因が悪臭の場合で、それが我慢ならないレベルの時は　その土地は避けた方が無難でしょう。

空気の汚れの原因が　スス・ほこり・煤煙などの場合には、既に説明させて頂いた換気システムを利用して、チリ・ホコリ・煤煙・黄砂花粉をエアフィルターでこし取って室内に取り入れることで清浄な空気環境を確保することも可能です。

（日当たりが悪い・・・について）
日本人は、「暗い」というとイメージ的に「じめじめ」がくっついて湿気る、カビが生える→「不健康」という固定観念があるようです。
もちろん住宅にとって明るさは重要です。

それでは明るさは「直射日光」で確保するのがよいのでしょうか？

確かに　冬場　お日様の光がなんとも心地よく暖かいものなのですが　これが夏場の太陽の光の場合はどうでしょうか？

「直射日光」がたくさん部屋の中に入ってくると
①家の中が日焼けして変色してしまいます。
②夏場は暑くて暑くてしかたがありません。

南向きの土地にこだわる方が多いのですが、採光を南側の窓をメインで行うと夏は暑くて仕方のない家になります。
南側に大きな窓を設置する場合は、設計段階から注意して夏場の日射遮蔽に十分配慮しなくてはならないでしょう。

設計段階の注意事項は　

下記　（参考事項　豆知識）を参照

太陽に暖かさを求めるのは、冬場はいいとしても　夏場のデメリットがかなり大きい印象です。
明るさの確保が目的であるならば
「直射日光」による採光は避けた方が無難と思われます。

Ｑ　では　どのような方法で採光するのか？
南側の「直射日光」だけでなく「間接光」と言われる北側の光を活用することを考えてみては　いかがでしょうか。

ちなみに
建築基準法には、建築確認申請段階に「採光計算」といって十分な明るさを確保できているかをチェックする項目があります。
住宅の居室には居室の床面積の1/7の窓（採光上の有効な窓）を設けなさいという規定のことです。
もちろん「窓」に関して南側の窓でなくてはならない・・・という規定はありません。
明るさを確保するのが目的なので「北」側の窓も当然有効とされています。

とは言え　夏暑いのは困るけれども　リビングやダイニングは明るい家にしたい・・・ですよね。
北向きの窓ばかりでは　心細いですね。

そこでもう一つ明るさを確保する画期的な方法をご紹介します。

例を挙げてご説明します。

南側に建物が建っていて、１階リビングやダイニングに日があまり入らない・・・という土地がよくあります。
そのような土地でも、よくみてみると２階の居室にはよく日が当たっていたりします。
そんな場合は、２階の居室の明るさをそのままリビング・ダイニングに活用することを考えてみましょう。

どのようにするのか？

具体的にはリビング・ダイニングに思い切って「吹抜け」をつくってみるのです。
すると、２階の居室の明るさがそのままリビング・ダイニングに落ちて
きて思った以上に明るいんです。
それに加えリビング・ダイニングの開放感もアップして喜んで頂いています。

そうはいっても、吹き抜けを作るのにも、建築費がかかりますよね。
しかし、土地が建築費以上に安く手に入ることを考えてみて下さい。

ここに土地探しの新たな発想が見つかりましたね。

「いい土地を安く手に入れる第３の道」は

南向きの土地にこだわらない。
明るさは「間接光」や「吹き抜け」を利用して確保してもよい。
これを知っているだけで　土地探しが如何に楽になるか・・・
想像してみて下さい。

ここで疑問は湧いてきますね。

「吹抜け」がそんなにいいものなら、みんな何故　リビング吹抜にしないのだろう？

そこで
（実際につくる作る場合の注意点について）

一般に「吹抜け」をつくるデメリットは

①「吹抜け」は冬場　暖気は上に集まるので寒い。
②天井にプロペラ（シーリングファン）が必要である。

明るくて、見た目にも開放的な「吹抜け」はよく住宅展示場等
でもよく見かけます。

しかし、現実にリビングに「吹抜け」をしたい！！と要望を出すと、「実際にやってみたら冬場　寒いですよ！？」と物言いがつきます。

「もしどうしても吹抜けを希望するなら、玄関はどうですか？」というように　「吹抜け」は「玄関」が定番のようです。
玄関は空調しない空間なのでOKという解釈ですね。

Ｑ　何故　「吹抜け」をリビングにするのが難しいのでしょう？

それは「住宅の気密性能」に鍵があります。
一般に住宅は　「屋根と壁の交わるところ」と「壁と基礎の接するところ」に隙間が多くできます。

では仮に、気密施工の精度は低い住宅（気密値Ｃ＞2.0）で吹き抜けを作るとするとどうなるのでしょうか？

暖房すると暖気は上昇し、「屋根と壁の交わるところ」（上の図のピンク矢印）から出て行きます。
暖気が出ていくと室内は負圧になるので　今度は「基礎と壁の接する所」（上の図の青矢印）から冷たい外気が侵入してきます。

室内空間は　暖かくしようと暖房していますから侵入してきた外気を暖めます。
しかし、温まった暖気は上昇してまた２階から出ていく状態を繰り返すことになります。
その結果１階床付近は　暖房しても寒く、暖気の集まる２階は暑い状態となります。

結果的に　
①吹き抜けのある１階部分は寒い状態。
②２階の暖気を再度　１階に送るためにプロペラを設置
することになります。

それでは

Ｑ　気密がしっかりとれた高気密住宅（気密値C＞１．０）で「吹き抜け」を作った場合はどうでしょうか？

高気密住宅の場合は「屋根と壁の交わるところ」と「基礎と壁の接するところ」に隙間がほとんどないので１階の床も冷たくならず、２階の天井付近にも暖気のたまりが
できません。
１階と２階の温度差も２℃未満なので、不快な温度差も感じることがありません。
吹き抜けを作っても快適な室内環境が保てるのです。

（参考事項　豆知識）
日本の家の伝統的な建築方法（建築の考え方）に「真南に向かって住宅を建築して軒を深く長くする」があります。
実際にこのように家を建てると
夏場　太陽高度の高い日射は長い軒がうまく遮り、
冬場　太陽高度の低い日射は窓から室内に取り入れる・・・という理想的な日射の利用方法が挙げられています。

しかし、現実的には　理想通りの建築は不可能になっています。

その主な理由は
①当社が建築工事をさせて頂いている地域明石市・加古川市・高砂市・姫路市周辺はJRや国道・高速道路が概念上東西に走っており、この概念上の東西が約45°位傾いています。
住宅地図は通常上が北になるはずなのですがこの地域の北は左斜め45°に傾いてしまっているのです。
分譲地を始め、この地域の道路はJRや国道に平行に作られているため真南向きに家を建築することが事実上　不可能なのです。

②軒を長くとることが敷地の制約・間取りの制約・デザイン上の制約があって難しいこと。

RECOM㈱
代表取締役　田中勇一
RECOMｗｅｂ　http://www.recom.ne.jp/

昨日は大阪の「天神祭」

日本三大祭りの「天神祭」にいってきました。

以前数年前にもいったことがあったのですが、花火が少し見えた位で、肝心のお祭りの様子（船渡御：ふなとぎょ）は全くみることができませんでした。

妻の従妹が、段取りしてくれたので今回は、リベンジ　特別観覧席で満喫してして参りました。

（天神祭とは・・・）

天暦５年（951年）に始まった天神祭は、1050余年の歴史を誇ります。

今年は、７月24日宵宮祭（前夜祭）

７月25日　陸渡御・船渡御（フィナーレ、花火）

です。

天神祭が現在のような豪華絢爛な形になったのは、江戸時代の元禄期（1688～1704）のころでした。

大坂に花開いた元禄文化を背景に、天神祭も大きく発展したのです。

しかし、1724年（享保９年）の妙知の大火で大坂の町は2/3を焼失してしまいます。

火災後の復興活動に連動して、天満宮の再建も企図されます。

その原動力となったのが「講」（氏子、崇敬者の集団）が、現在も「陸渡御」「船渡御」にご奉仕されているのです。

大川の中ほど御鳳賛船では「船上祭」が斎行され、神様に氏子・市民の暮らしぶりをご覧いただき、この日に集まった参詣者すべてが平安で幸福でありますように祈願します。

舞台船では、神楽・能楽など数々の神事芸能が奉納されます。

リベンジの特別観覧席の様子

かがり火が炊かれていよいよ

船渡御（ふなとぎょ）の始まり。

賑やかな音楽と踊りで盛り上げる人形船

この船は、列外船といって

自由自在に走り回ります。

文楽（人形浄瑠璃）の船

落語家ばかりが乗っている「落語船」

笑いが絶えなさそう　ですね。


フィナーレの花火　数がすごいです。

花火だけでも感動できます。

いや～

前回とまったく違います。

本当に楽しむことができました。

また「天神祭」にいって

「大阪じめ」

で盛り上がりたいです。

RECOM㈱
代表取締役　田中勇一
RECOMｗｅｂ　http://www.recom.ne.jp/

いい土地が安くしかも早く買える「第3の道」その4

（前書き）

てっとり早く答えを教えて欲しい・・・という方も

いらっしゃるかもしれません。

しかし、残念ながら

しっかりとした勉強すること無しに　

このような「おいしい買い物」をすることはできません。

言わば　「穴場探し」でもあるし

「コロンブスの卵」といってもいいかもしれません。

全てを読み終わる頃には、

①「土地に対する一般的な査定の仕方」

②「自分趣味趣向・価値観にあった土地の見つけ方」

③「土地の短所が長所にも見える発想法」

を知って頂けると思います。

精魂こめて説明しますので　少し長くなりますが

お付き合いください。

本日は、
D.「 高速道路、鉄道線路・新幹線線路のため
騒音・振動の心配がある。」

について検証します。

「便利な場所に住む」ということは 同時に

「様々な音とも共存する」ことも意味しています。

しかし、その騒音源が高速道路・鉄道線路・新幹線の線路となるとその近くは避けておこうという方が多くなり、土地の査定価格は低くなります。
実際の査定価格はケースバイケースですが、査定価格は近隣相場の10％～20％はダウンしているようです。

まず騒音について考える前提として音に関する一般知識を御覧下さい。

音に関する基礎知識はこちら→

http://www.daiken.jp/sound/basic_top.html

音・振動に関してもっとも心配のある新幹線についてJR西日本では　新幹線鉄道騒音・振動測定結果を
平成13年～16年に出しています。
平成16年度分JR西日本のデータ参照

PDF→　http://www.kankyo.pref.hyogo.lg.jp/JPN/apr/kankyodata/16genkyo/hyo13.pdf

このデータに基づくと線路から50ｍ離れた地点であれば　兵庫県の明石市魚住町・加古郡播磨町・加古川市尾上町長田高砂市松陽・姫路市四郷町のいづれの地点においてでも　「騒音の環境基準　住居用地域基準値70ｄB」をクリアしています。

ということは、

「線路から50ｍは離れること」が基本となります。

近年、新幹線新型車両の導入でさらなる騒音の低下も想定できますがこのあたりはデータがありませんのでご自分の耳と体で体感して確認して頂きたいと思います。

また、高速道路については　「全国自動車交通騒音マップ」というのがあって、やはり新幹線騒音と同じように「騒音の環境基準　住居用基準値70ｄB」をクリアしているかどうかを確認することができます。
　
環境GIS　全国自動車交通騒音マップはこちら→

http://www-gis.nies.go.jp/

一般鉄道（JR在来線・私鉄各線）もほぼ同じ環境基準をクリアされるように設定されています。一般鉄道の場合は新幹線ほど離れる必要は少ないようです。

さて、騒音・振動の環境基準をクリアしたとして

そのレベルは屋外において70ｄBです。

もちろん建物の内部にいて、窓を閉めていれば

10ｄB～15ｄBは騒音レベルが下がるので

実際の室内は60ｄB～55ｄB程度でしょう。

室内にいて静かと感じるレベルが45ｄB以下であることを考えると決してこれではまだまだもの足りませんね。

では静かに安眠できる、落ち着いて勉強できる環境を求めると
このような地域を避けるしか方法はないのでしょうか。

Q　このような地域で土地を購入する方は

どのように考えているのでしょうか？

①便利な場所を安く買いたい人。

②騒音があまり気にならない人。

そしてもう一つは　そう

③工場の近くで土地を購入する人の時と同じパターンです。

つまりその土地の場所が安く気に入っているとして
騒音の問題をその土地に建築する建物の性能でカバーしようとする人です。

それはどういうことか？

気密性能が高くて確実な計画換気が期待できる第一種換気システムを搭載した住宅を建築した場合には　
①防音性能も高いので騒音も気にならない。
②おまけに換気扇の「エアフィルター」でチリ・埃・煤煙・花粉・黄砂の90％以上を除去してくれるので、室内はきれいな空気環境を保つことができる。
等の効果があるので　土地の欠点を住宅でカバーすることが可能と考えるようです。

土地が安く購入できた分　建物にお金をかけて性能アップさせるパターンです。

このような防音性の高い高気密・高断熱住宅を建築した場合　騒音レベルを25ｄB～30ｄBダウンさせることができるので、屋外が騒音レベル70ｄBだとして室内は45ｄB～40ｄB（深夜の郊外住宅地並みに静かと言えるレベル）にまで減衰させることが可能です。

また住宅の設計の段階で、音のする方向にクローゼット・押入れを設けたり、寝室や子供さんの勉強部屋の位置を配慮したりすることで、さらに静かな住環境をつくることもできます。つまり設計上の工夫ですね。

土地そのものには、工夫のしようがないのですが、建物なら工夫次第でかなりのことができそうですね。

RECOM㈱
代表取締役　田中勇一
RECOMｗｅｂ　http://www.recom.ne.jp/

いい土地が安くしかも早く買える「第3の道」その3

（前書き）

てっとり早く答えを教えて欲しい・・・という方も

いらっしゃるかもしれません。

しかし、残念ながら

しっかりとした勉強すること無しに　

このような「おいしい買い物」をすることはできません。

言わば　「穴場探し」でもあるし

「コロンブスの卵」といってもいいかもしれません。

全てを読み終わる頃には、

①「土地に対する一般的な査定の仕方」

②「自分趣味趣向・価値観にあった土地の見つけ方」

③「土地の短所が長所にも見える発想法」

を知って頂けると思います。

精魂こめて説明しますので　少し長くなりますが

お付き合いください。

本日は、

C. 「不整形地で土地の形状が利用しずらい。」

について検証してみます。

（不整形地の一般的な定義）
不整形地とは、土地の形が正方形や長方形（整形地）でない土地のこと。
建物の敷地として有効に利用されにくい場合が多い
ことから、固定資産税や相続税を決める際、その価値は同じ面積の整形地より下がります。
この場合、有効に利用できない部分が全体に占める割合から減価率を決めることになっています。

また、土地が市街地にある場合は、不整形地の形に似た、近似整形地を想定し、その路線価に不整形であることの事情を差し引いて減価率を決めています。

（どのような不整形地があるか？）

①変形地（三角形・多角形・角がとれている。）

②旗竿地（専用通路の奥の土地等）

③ウナギの寝床形（奥に細長い土地）

上記のような土地は、一般に整形地と比べ　建物の敷地とは利用がしづらい場合が多いので、利用の制約の程度に応じて価格査定がダウンします。

ダウンの程度は制約の大小により10％～40％と幅があります。

Q ではどのような人が不整形地を購入しているのか？

利用に制約があるにも関わらず、不整形地をあえて選んで購入してする人はどのように考えているのでしょうか。

（不整形地を検討する上でのポイントは？）

「自分が土地を購入して利用する目的が、達成されるかどうか。」
ここにポイントをおいていらっしゃるようです。

例）車を２台おいて注文住宅を建築したい場合。
①車は止めやすいか。
②希望の間取りをプラニングすることができるか。
③①②がうまくいったとして残りの敷地をうまく活用（庭園や物置設置等）できるか。

この3つのポイントをクリアするような土地である場合
「自分自身にとっては、

利用の制約があまり感じられない土地」
ということになります。

ということは、

「自分にとっては十分利用できる安い土地」という

「割安感」が際立ってきます。

ここに新しい発想がまた一つ見つかりましたね。

他の人にとってそうではないかもしれないけれども
自分にとっては「掘り出し物」が見つかったわけです。

不整形地は、土地や施主の要望に合わせて設計する注文住宅の場合は、上記のような対応が可能です。

しかし、矩形の形で構成された平面パターンに落とし込ませて住宅を商品化するスタイルのハウスメーカーのスタイルの場合不整形地だとどうしても土地の有効利用が難しいようです。
また、建物の凹凸が増えて、標準化して品質を安定させるというハウスメーカーの特色を出しにくいようです。

不整形地を検討する場合は、親身に相談に乗ってくれる設計士さんに間取りの要望を伝え、希望の間取りが実現するかどうかをまずチェックしなくてはなりません。

この段階では、土地を購入するかどうかのラフの設計ですから、あっちの土地こっちの土地と何回も設計してもらうことになります。

親身に相談に乗ってくれるとは、

ラフの段階なら「無料」で何度も設計してくれる方を探して下さい。

ここも大切なポイントです。

RECOM㈱
代表取締役　田中勇一
RECOMｗｅｂ　http://www.recom.ne.jp/

いい土地が安くしかも早く買える「第3の道」その2

（前書き）

てっとり早く答えを教えて欲しい・・・という方も

いらっしゃるかもしれませんが

しっかりとした勉強すること無しに　残念ながら

このような「おいしい買い物」をすることはできません。

言わば　「穴場探し」でもあるし

「コロンブスの卵」といってもいいかもしれません。

全てを読み終わる頃には、

①「土地に対する一般的な査定の仕方」

②「自分趣味趣向・価値観にあった土地の見つけ方」

③「土地の短所が長所にも見える発想法」

を知って頂けると思います。

精魂こめて説明しますので　少し長くなりますが

お付き合いください。

さて本日は

B.隣やすぐ近くに

「お墓・ゴミ処分場・工場」等の嫌悪施設　

がある。」について検証してみます。

上記のような嫌悪施設が近くにあると　やっぱり購入をためらうという方は多いようです。
そのため土地の査定価格も近隣の土地相場より低く査定されます。
順に具体的に検証していきます。

（お墓）
日本人は”死”を連想させるものを嫌う傾向があります。
数字の”4”も同様に嫌われます。

「お墓」は”死”を連想させるもっとも最たる例でしょう。

土地の物理的欠陥というより、

心理的欠陥（瑕疵）でしょう。

気にする度合は人によって様々ですが、

土地の査定価格はそれなりにダウンします。
ではどの程度ダウンするのか。

査定する場合　”お墓”がまともに見えるかどうか
で大きく異なります。

土地の裏側にお墓があった事例です。
この土地は塀を高く積んで　うまく見えなくしてありました。
このようにすると　来訪者の多くは”お墓”の存在に気づきません。
高い塀を利用した事例は飲食店の駐車場などでよく見かけます。

「それでも気になる・・・」って方はもちろんいらっしゃいましたが
「これなら気にならない・・・」って方も3～４割ありましたので
大きな査定ダウンにはなりませんでした。
ダウン幅は数％程度です。

では、土地の正面・真ん前がお墓の時の土地は

どんな査定になるのでしょう。

まともに見える場合は8～9割の方が敬遠される
ので査定価格は15％～20％はダウンとなります。
特に管理の悪い（おばけのでそうな・・・）お墓の場合はそれ以上のダウンはさけられないでしょう。

Q.お墓が近くにあっても購入を決断する人はどんな人なのでしょうか？

既にのその物件の近くに住んでいる人か
購入者がお墓の近くで育っていてあまり気にならない
そもそも「お墓」が気にならない（少数派ですが）
という方のようです。
また自分で上手にお墓が見えないように工夫して購入される方もいらっしゃいます。
多くの人が嫌う分　

土地が安く買えるので、なにか我慢しよう

ってことですね。

類似の心理的欠陥（瑕疵）は「自殺物件」「殺人事件物件」も同様です。
ちなみに現在の不動産取引ではこの様な

「自殺物件」「殺人事件物件」の場合

重要事項説明書に必ず説明する義務があります

ので知らずに買ってしまう・・・ってことはなくなっています。
このような案件の場合　建物が残っていると　より一層嫌われるので解体して更地になっていることが多いようです。
自殺・事件の場合は、直後は誰も近寄りたがらないほど嫌われる（死者の怨念が怖い）ので査定価格は著しくダウンします。（30％～50％ダウン）
それでも購入する人は稀のようです。

大都会なら人の出入りが激しく、人のうわさも早く立ち消えますが
地方都市、とくに農村地域では長く影響を受けます。

（ゴミ処分場）
処分場がすぐ近くにあって臭いがしたり、ゴミ収集トラックの往来が激しいような土地の場合　大きな査定ダウンは免れません。15％～20％位ダウンするでしょう。

少し離れて　臭いやゴミ収集トラックの影響がほとんどなくなれば査定のダウン幅は数％程度でしょう。

ゴミ処分場より身近にあって土地の購入判断に大きな影響を及ぼすのが”ゴミステーション”の問題です。
10区画程度の開発団地の場合　入口付近にゴミステーションが設置されている区画がよくあります。
絶対必要なものなのですが、近すぎても遠すぎても困るやっかいなものが”ゴミステーションなのです。

私の経験上ですが、土地の真ん前に”ゴミステーション”がある場合　5～6割の人は敬遠されるようです。
土地の査定価格もそれを反映して数％程度は低めになります。

管理の行き届いた　住人の意識レベルの高いところでは、ゴミの収集日の朝以外は、いつもきれいにされているステーションも見かけます。

ゴミステーションが前にある土地を購入した方は

回りに上手に植栽を植えて　自分の家からは見えないように工夫していらっしゃいました。

見えなければ気にならない　そんなところでしょうか。

（工場）
公害を連想させる工場。やはり近くに工場があるとチリ埃・煤煙が多い、騒音が気になるなど避けようと考える方が多いようです。

土地の査定価格は　大工場がある場合その地域一帯の平均の土地相場が同様の他地域より10％～20％低く査定されることになります。

Q　それでは工場が近くにあっても購入を決断する人はどんな人なのでしょうか？

まずは、その工場が職場である方です。職住接近ですね。

次に　その土地の場所が安く気に入っているとして

チリ埃・煤煙・騒音の問題を

その土地に建築する建物の性能でカバーしよう
とする人です。

それはどういうことか？
気密性能が高くて確実な計画換気が期待できる第一種換気システムを搭載した住宅を建築した場合には　

①防音性能も高いので騒音も気にならない。

②換気扇の「エアフィルター」でチリ・埃・煤煙・花粉・黄砂の90％以上を除去してくれるので、室内はきれいな空気環境を保つことができる。

等の効果があるので　土地の欠点を住宅でカバーすることが可能と考えるようです。

土地が安く購入できた分　建物にお金をかけて性能アップさせる。
新しい発想が一つ増えたように思えます。

RECOM㈱
代表取締役　田中勇一
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