（前書き）
てっとり早く答えを教えて欲しい・・・という方も
いらっしゃるかもしれませんが
しっかりとした勉強すること無しに 残念ながら
このような「おいしい買い物」をすることはできません。
言わば 「穴場探し」でもあるし
「コロンブスの卵」といってもいいかもしれません。
全てを読み終わる頃には、
①「土地に対する一般的な査定の仕方」
②「自分趣味趣向・価値観にあった土地の見つけ方」
③「土地の短所が長所にも見える発想法」
を知って頂けると思います。
精魂こめて説明しますので 少し長くなりますが
お付き合いください。
さて本日は
B.隣やすぐ近くに
「お墓・ゴミ処分場・工場」等の嫌悪施設
がある。」について検証してみます。
上記のような嫌悪施設が近くにあると やっぱり購入をためらうという方は多いようです。
そのため土地の査定価格も近隣の土地相場より低く査定されます。
順に具体的に検証していきます。
（お墓）
日本人は”死”を連想させるものを嫌う傾向があります。
数字の”4”も同様に嫌われます。
「お墓」は”死”を連想させるもっとも最たる例でしょう。
土地の物理的欠陥というより、
心理的欠陥（瑕疵）でしょう。
気にする度合は人によって様々ですが、
土地の査定価格はそれなりにダウンします。
ではどの程度ダウンするのか。
査定する場合 ”お墓”がまともに見えるかどうか
で大きく異なります。
土地の裏側にお墓があった事例です。
この土地は塀を高く積んで うまく見えなくしてありました。
このようにすると 来訪者の多くは”お墓”の存在に気づきません。
高い塀を利用した事例は飲食店の駐車場などでよく見かけます。
「それでも気になる・・・」って方はもちろんいらっしゃいましたが
「これなら気にならない・・・」って方も3～４割ありましたので
大きな査定ダウンにはなりませんでした。
ダウン幅は数％程度です。
では、土地の正面・真ん前がお墓の時の土地は
どんな査定になるのでしょう。
まともに見える場合は8～9割の方が敬遠される
ので査定価格は15％～20％はダウンとなります。
特に管理の悪い（おばけのでそうな・・・）お墓の場合はそれ以上のダウンはさけられないでしょう。
Q.お墓が近くにあっても購入を決断する人はどんな人なのでしょうか？
既にのその物件の近くに住んでいる人か
購入者がお墓の近くで育っていてあまり気にならない
そもそも「お墓」が気にならない（少数派ですが）
という方のようです。
また自分で上手にお墓が見えないように工夫して購入される方もいらっしゃいます。
多くの人が嫌う分
土地が安く買えるので、なにか我慢しよう
ってことですね。
類似の心理的欠陥（瑕疵）は「自殺物件」「殺人事件物件」も同様です。
ちなみに現在の不動産取引ではこの様な
「自殺物件」「殺人事件物件」の場合
重要事項説明書に必ず説明する義務があります
ので知らずに買ってしまう・・・ってことはなくなっています。
このような案件の場合 建物が残っていると より一層嫌われるので解体して更地になっていることが多いようです。
自殺・事件の場合は、直後は誰も近寄りたがらないほど嫌われる（死者の怨念が怖い）ので査定価格は著しくダウンします。（30％～50％ダウン）
それでも購入する人は稀のようです。
大都会なら人の出入りが激しく、人のうわさも早く立ち消えますが
地方都市、とくに農村地域では長く影響を受けます。
（ゴミ処分場）
処分場がすぐ近くにあって臭いがしたり、ゴミ収集トラックの往来が激しいような土地の場合 大きな査定ダウンは免れません。15％～20％位ダウンするでしょう。
少し離れて 臭いやゴミ収集トラックの影響がほとんどなくなれば査定のダウン幅は数％程度でしょう。
ゴミ処分場より身近にあって土地の購入判断に大きな影響を及ぼすのが”ゴミステーション”の問題です。
10区画程度の開発団地の場合 入口付近にゴミステーションが設置されている区画がよくあります。
絶対必要なものなのですが、近すぎても遠すぎても困るやっかいなものが”ゴミステーションなのです。
私の経験上ですが、土地の真ん前に”ゴミステーション”がある場合 5～6割の人は敬遠されるようです。
土地の査定価格もそれを反映して数％程度は低めになります。
管理の行き届いた 住人の意識レベルの高いところでは、ゴミの収集日の朝以外は、いつもきれいにされているステーションも見かけます。
ゴミステーションが前にある土地を購入した方は
回りに上手に植栽を植えて 自分の家からは見えないように工夫していらっしゃいました。
見えなければ気にならない そんなところでしょうか。
（工場）
公害を連想させる工場。やはり近くに工場があるとチリ埃・煤煙が多い、騒音が気になるなど避けようと考える方が多いようです。
土地の査定価格は 大工場がある場合その地域一帯の平均の土地相場が同様の他地域より10％～20％低く査定されることになります。
Q それでは工場が近くにあっても購入を決断する人はどんな人なのでしょうか？
まずは、その工場が職場である方です。職住接近ですね。
次に その土地の場所が安く気に入っているとして
チリ埃・煤煙・騒音の問題を
その土地に建築する建物の性能でカバーしよう
とする人です。
それはどういうことか？
気密性能が高くて確実な計画換気が期待できる第一種換気システムを搭載した住宅を建築した場合には
①防音性能も高いので騒音も気にならない。
②換気扇の「エアフィルター」でチリ・埃・煤煙・花粉・黄砂の90％以上を除去してくれるので、室内はきれいな空気環境を保つことができる。
等の効果があるので 土地の欠点を住宅でカバーすることが可能と考えるようです。
土地が安く購入できた分 建物にお金をかけて性能アップさせる。
新しい発想が一つ増えたように思えます。
RECOM㈱
代表取締役 田中勇一
RECOMｗｅｂ http://www.recom.ne.jp/