現地について、ビックリしたのは、チケットは完売していて当日売りは全くないとのこと。

男子水泳北島康介200m平泳ぎの予選・決勝のチケットだけ抑えて それ以外は現地で当日券購入のつもりでいったので、これには唖然!

日本人の試合でなくても、なんでもいいからチケット下さい!!!

と無理にお願いして、旅行会社に譲ってもらってのがソフトボールの観戦チケット。

カナダVS台湾戦です。

ようやく手に入れて、12日朝 ソフトボール会場に



ソフトボールは12日が開催初日
セキュリティチェックの人達も心なしか緊張しています。



チケットが偽物でないか、チェック!

大丈夫だとは思うけど通過する時 ちょっと心配です。






大学生ではなくおじさんです。

中国語で加拿大(カナダ)と書いてあるようです。







会場外でマスコットと記念撮影





完売しているはずのチケットですが、結構空席が目立ちます。

黄色いおそろいのシャツを着た中国人の応援団が盛り上がっています。

この黄色いシャツの応援団が後に大きな話題(問題)に・・・






ソフトボール会場の様子です。

いよいよオリンピック観戦ムードが盛り上がる田中。




9時試合開始予定

ちょっと遅れているかな。





カナダチーム






台湾チーム(チャイニーズ タイペイ)








スコアボード

カナダの圧勝でした。




ソフトボール会場から水泳会場(水立法 アクアキューブ)まで移動の地下鉄車内。

きれいですね。

網棚はありません。

オリンピックに間に合わせるために、中国政府は4兆4千億円もの地下鉄工事費を費やしたそうです。

人件費が安い中国ですから日本なら10兆円分の工事費でしょうか。地下鉄総延長も200KMを超え東京メトロ並になったとか。

正に急成長しています。




オリンピック会場周りには、変わって形状の建物が。



この塔

大阪の万博でいう、

「太陽の塔」ってところでしょうか。



オリンピックメイン会場には、水泳・陸上と共に、体操競技の会場もありました。

体操団体はこの日「銀メダル」を獲得。

観戦レポーターの「舞の海」が体操会場の入口で、TVに向かって取材報告をしていたのをキャッチ 激写。

こういうのも楽しいですね。




水泳(競泳)のメイン会場 アクアキューブに到着。

北島康介 200m平泳ぎ予選の観戦です。




アクアキューブ会場内部。

世界最大級レベルの規模だそうで、

さすがにデカイ。




夜のトバリに天井もきれい。






水泳の競技場内。

プールもきれいです。

アテネと違ってちゃんと屋根があって泳ぎやすく選手にも好評なのだとか。レーザーレーサーの水着の効果と相まって、世界記録・日本記録が連発しています。


北島康介 

いよいよ200m平泳ぎ予選開始


予選も4コースです。

さすが世界ランク1位。


予選を流した北島は予選4位でラクラク通過。

次は準決勝です。


会場外に出てみると

アクアキューブのお向かいは国家体育場(鳥の巣)です。
近いように見えますが、1K程先です。とにかくデカイ。

9万人以上が収容できて、その外に鳥の巣つまり鉄骨の装飾。

そのスケールの大きさにビックリメイン会場の大きさときれいさは

写真ではお伝えしきれません。





そこで 360°パノラマ映像でお楽しみ頂こうと思います。



あまりのオリンピック会場のスケールの大きさに、次の開催国ロンドンが慌てているとか。

うーん 次の次に東京で オリンピック開催してもここまでのものはできませんね。

「器」競技場のスケールの大きさには、さすがに圧倒されました。


とは言え、人やサービスでのサービスなら十分勝てそうでしたけど。


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代表取締役 田中勇一
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成田田空港に着くと 取材人の取り巻きが

その中にいたのは


なんと女子レスリングの浜口京子と吉田沙保里選手 

どうも私達といっしょの飛行機に乗るようです。




今までは一般の人に公開されなかったJOCのジャパンハウス(写真)が今回から、公開されました。



現地のテレビでは、中国選手の情報しか入らないのですが、このジャパンハウスでは、テレビが8台も用意されており、オリンピックの各種会場の日本人選手の競技の様子がリアルタイムで流れています。

これは現地に行った日本人にとって、非常に助かります。




ジャパンハウス前にはこんなうれしいハプニングが。

ピンボケ写真で恐縮ですが 誰だかわかりますか?
なんと野球の 星野仙一監督です。

あまりに突然で慌てました・・・

田淵幸一コーチとその後は山本浩二コーチ。








選手の決意の寄せ書きがありました。








見つけました!

北島康介選手 




中村礼子選手も。



あまりに 興奮しておなかが減りました。

ガイドさんに紹介してもらった

北京ダック専門店「鴨王」へ




まずは青島(チンタオ)ビール。




来ました!

北京ダック!

普通のアヒルはやせてて食べるところがあまりないので、北京ダック用のアヒルは3か月間 食っちゃ寝、食っちゃ寝して太られせたものだとか。





ジャパンハウスにもどると・・・
あっ!

浜口選手と吉田選手


握手していっしょに写真をとってもらいました。


この出会いが現地観戦の楽しみです。
初日からボルテージが上がりぱなしでした。






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以前ブログで報告させて頂いたハッピーロードドライビングスクール(HRDS)の同窓会が、先生の晃ちゃんの家で開かれました。

久々の仲間との再会。

そして他のグループの方たちとの出会い。

晃ちゃんから学んだ教えの下に 情報のアンテナが高く、しかもやる気に満ちた人たちとの出会いがここにあり 非常に刺激を受けました。

また、集まる機会があればぜひ参加したいと思ったのでした。


この日はお台場の花火大会の日に合わせての開催ということで、高層マンションからゆったりと花火を鑑賞することができました。

フィナーレの花火



そして、私がびっくりのユニフォームも。

着てもいいよ・・・と言ってもらい遠慮なく 袖を通させて頂きました。




なんとレッドソックスの分まで・・・

なんでも晃ちゃんのお父さんが 

松坂のお父さんとゴルフ仲間なんだとか。


いや~ぁ  満面笑顔の田中でした。

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本日は、

いい土地が安くしかも早く買える「第3の道」

の結論です。


結論に入る前に・・・

土地を少し見て回ればすぐわかることですが、

短所の無い完全無欠の「いい土地」が

そんなにたくさんあるわけではありませんね。


そこで今まで検証してきた、A~Kの12種類の「土地が安く査定される原因」を大きく2種類に分類してみようと思います。


すると実は、


「短所の解消が可能のものと


「短所の解消が無理(不可能)」なものとに


大きく2つに分類できるんです。



私はこの不動産のサイトを立ち上げる目的の最後に


土地にも長所と短所があって個性がある。

「当社は建築会社の立場から、

その土地の個性を活かす家造りがあることを知って頂きたい。」

ということを目的にあげました。


ここまで、しっかり勉強してこられたあなたはもうお気づきのことでしょう。


そうです !!


いい土地が安くしかも早く買える「第3の道」の結論は・・・


高気密・高断熱で計画換気が

確実にできる住宅建築すれば

土地の短所がいくつも解決できるのです


短所が解決できれば、

「安く査定されている土地の個性」が活かされ、

魅力的な土地」に生まれ変わるのです


勉強をしていない他の人達にはそれほど魅力的に見えなくても、

ここに気づいたあなたなら その魅力に気づくことでしょう。

探す土地の候補がグンと増えますから、

きっと今までより 早く土地が見つかることでしょう。


だから、「いい土地が安くしかも早く買える」

と結論づけたのです。





具体的に見て行きましょう。


①「短所の解消が可能」なものについては、


高気密・高断熱の計画換気がしっかりした家で

注文住宅の建築を前提とするならば



B.隣やすぐ近くに「お墓・ごみ処分場・工場」などの嫌悪施設がある。


C.不整形地 土地の形状が利用しづらい形をしている。


D.高速道路、電車線路、新幹線の線路などがあって振動・騒音の心配がある。


E.日当たりが悪い・空気が悪い。



の問題点のいくつかは、

「建物の力」で解消可能


だったんですよね。


「いい土地が安く早く買える第3の道」

のほとんどの鍵は 実はここにあったのです。



当社が 建築会社としてもっとも力を入れている部分でもあります。





②「短所の解消が無理(不可能)なもの」については


短所にも人によって我慢できるものとそうでないものもあるし、気になるものとそれほど気にならないものがあると思います。


何か我慢できる要素があれば、土地を安く購入するチャンスが生まれます。


さて

短所の解消が無理(不可能)な土地の中で

 私が秘かにお勧めしているのは



J.立ち退き地域である。


です。何故かはもうご存じですね。

忘れたかたはこちら→

http://ameblo.jp/recom/entry-10121691038.html



我慢できるか、気にならないのであればその短所さえ、目をつぶることができれば 当然「安く購入」できるのです。



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本日は、「いい土地を見極めて購入する方法」のまとめです。


これまで 「不動産の価格決定メカニズム」と A~Kにわたって12種類の「土地が安く査定される原因」を分析してきました。



(結論 その1)
このA~Kの理由 いづれにも該当しないのに

「安く査定されている土地」があったとしたら・・・
それは

「安くていい土地」を発見した

ことになります。
もし、その土地が あなたの希望の場所、広さである場合は おめでとうございます!
非常に幸運ですよ。こんなことはめったにありません。
しっかり勉強したあなたは迷うことなく「購入申し込み」できるはずです。

よかったですね。
めでたしめでたしです。



(結論 その2)
ただ、A~Kのいづれの理由にも該当しない

完全無欠の土地は 正に「いい土地」なので 誰もが欲しがる超人気物件となります。
まして価格が安いとなれば競争相手がたくさんいて、購入することは至難の業となります。
大抵の場合、「いいものは高い」の言葉通り せいぜい相場の中間位で購入できれば御の字ってところでしょうか。

誰もが欲しがる超人気物件の「いい土地」を「安く」手に入れることは、プロの私たちでもなかなかできることではありません。

それは

「いい土地」は欲しい人がたくさんいるので

安くする必要がない 

からです。


しかし、ここで終わったのでは、このサイトで勉強した意味がありませんね。

それでも、

やっぱり完全無欠の土地をを是非とも安く購入したい・・・

ですね。こだわることがこのサイトの狙いでもあります。

そのためには不動産の価格がどのように見直されて安くなっていくのか そのプロセスを思い出して下さい。


不動産の価格決定のメカニズムのところでお話させて頂いたように 

土地の価格は、

まず強気の価格で近隣のお客様に広告して

反応がなければ相場の真ん中の価格(普通の価格)に

価格の見直し(値下げ)します。

完全無欠のいい土地を狙うのであれば 

「この値下げをしたこのタイミング」

です。


百貨店で言えば、「バーゲンの始まりを待つ」って感覚でしょうか。

もちろん百貨店で「いい買い物」をするためには、バーゲンが始まる前にしっかりとした下見が大事ですね。

同じように

「いい土地」を探す場合も、しっかりと下見をしておくことが大事です。

そして

「値下げ」された時に、

タイミングの逃さずに「すかさず購入」する

です



ここで、次の「割安価格になるまで待つ」という手も考えられます。

しかし、誰もが欲しがる人気物件の土地を狙っているだけに それは「誰かに先を越されて買いそびれる」リスクが高いことを同時に覚悟して下さい。


「確実に手に入れたい」のであれば、相場の真ん中レベルの時に購入申し込みをします。この時に可能なだけの価格交渉をしてみてみましょう。

うまくいけば売主が飲んでくれるかもしれません。


ここでのポイントは、

価格改定した正にそのタイミングで真っ先に

連絡をあなたに入れてくれる不動産屋さんとの出会いです。


なぜなら百貨店のバーゲンと違い

土地の価格が下がったことを教えてくれるのは

不動産屋さんだからです。

「いい不動産屋さん」の見分け方についても、すでにお話させて頂きましたね。


おさらいすると

いい不動産屋さんとは、「顧客重視の姿勢を持つ不動産屋」のことでしたね

「顧客重視の姿勢を持ついい不動産屋さん」をみつけたら自分の名前・連絡先・希望地域・希望の広さ・希望の価格と資金計画内容を登録しておくことをお勧めします。
いい土地が、強気価格から、相場の真ん中価格に変更されるときに真っ先に連絡がもらえる立場をつくっておくことです。


これまであなたが学んできたことを活かして「顧客重視のいい不動産屋さん」を
見つけ出してください。

そうすれば希望がきっと叶うはずです。
時間がかかるかもしれませんが、結局それが早道だと思います。 



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RECOM㈱は 平成20年9月20日頃を目標に

新たに不動産サイトを立ち上げます。


その不動産サイトを立ち上げる最後の目的について 今日は解説させて頂きたいと思います。

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不動産サイトを立ち上げる最後の目的です。 



人にはそれぞれ長所・短所があって

個性が成り立っているように

土地にも やはり長所・短所があって

個性が成り立っているのです。


当社はこのサイトを通じて 

「建築会社の立場から、その土地の個性を活かす家造りがあることを知って頂きたい

と考えています。

これが、最後の目的です。


このサイトで学んで頂くことによってきっと、今まで知らなかった事実や発見があって驚かれるかもしれません。


これから土地探しをする際に、当たり前の固定観念にとらわれず、柔軟な発想で考えてもらえるようになって頂けたら幸いです。


また

「新たな発想で土地探しができたよ!」

なんて話がありましたら 私にドンドン教えて下さい。

あなたの発想を、次の誰かにきっと活かしてもらえるよう 広めさせて頂きます。




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RECOM㈱は 平成20年9月20日頃を目標に

新たに不動産サイトを立ち上げます。


その不動産サイトを立ち上げるもう一つの目的 今日は解説させて頂きたいと思います。


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不動産サイトを立ち上げるもう一つの目的は 

「土地を探している消費者に もっと賢くなって頂いて、

真に顧客向けのサービスを提供してくれている

不動産会社・住宅会社を見抜く目をもってもらう」

というものです。


何故 このように思うにいたったのか?


これを説明するには 当社 RECOM株式会社と その代表取締役である田中勇一の経歴と経験について少し触れなくてはなりません。


このHPを制作しているRECOM㈱について

RECOM web http://www.recom.ne.jp/


当社は、夏涼しくて冬暖かい「ソーラーサーキットの家」と「ハズフルプラスの家」を建築する住宅会社です。


モデルハウスで住み心地を体感して頂き さらに当社の家造りの考え方に共感して下さった方の 住宅を建築させて頂いております。


有りがたいことに当社の建物を気に入って下さる方は多いのですが、その内の約2/3の方は土地を探してから住宅計画をスタートされる方々です。


当然のことながら、当社は土地探しの段階から住宅計画をお手伝いをさせて頂くことが多くなっています。


私は1996年 28才で不動産業界に携わり始めてから この12年もの間に 約400件の不動産の売買仲介をさせて頂きました。


その中で、たくさんの不動産業者とのお付き合いをさせて頂きました。


しかし、その経験の中から不動産業界には 残念なことに

「土地を探している消費者の視点からみて 

大きく欠けているものがある」

感じています。



欠けていると感じる点は 例えば・・・


①不動産屋というか「不動産業界」の体質の問題で とにかく「話が早いのが大好き」なのです。そのため じっくり相談に乗っていっしょに考えるのが苦手です。


②お客様の希望に添った土地を探すのではなく、不動産屋さんは 自分自身が売りたいと考える物件を紹介する傾向が強いのです。(自社が売主か、自社が値付けの売り物件を勧める傾向があります。)


物件をたくさんお見せするとお客様が迷うので、全部見せないようにしている。不動産屋は話が早いのが好きですから・・・でもお客様は全部見たい!わけですから とても不親切ですね。)


即決・即断させるために、不動産屋のペースで進めようとする。

例 )案内時に引き物(安いが粗悪な土地で集客し)・当て物(いい物件だが高い土地を見せる)・決め物(お手頃価格のまあまの土地を案内) とストーリーを決めて、即決・即断を促します。不動産業界の必勝パターンと言われています。 


他に商談があるわけでもないのに

「早く買わないと売れてしまいますよ!」と

購入をあおる営業をする人が多い。


購入物件が決まってから詳しい資金計画をする

安心できる資金計画・支払計画の立案が住宅計画スタートの鉄則だと私は思うのです。


上記の例でもわかるように 私は

「顧客重視」の姿勢に欠ける不動産会社が多い

と感じているのです。


「不動産業界をもっと顧客重視の業界にしたい。」

それが私の願いでもあるのです。


そのためには、

「土地を探し始めた消費者がもっと賢くなって」

「顧客重視の不動産会社をしっかりと選ぶ目を養うこと」

が早道だと考えたのです。





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RECOM㈱は 平成20年9月20日頃を目標に

新たに不動産サイトを立ち上げます。


その不動産サイトを立ち上げる目的のその1 について 今日は解説させて頂きたいと思います。


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土地を探し始めたお客様のすべてが
「安くていい土地」が欲しいと考えています。


ところで、その欲しがっている
「安くていい土地」ってどんな土地なのでしょうか?


安くていい土地の基準がわからなければ いくら探し回ってもみつかりませんし、


仮にもし今すぐ「安くていい土地」に出会えたとしても


「判断基準」をもっていなければ


出会いに気付かないかもしれませんし、

購入する判断も下せないかもしれません。



それなら「安くていい土地」ってどんな土地・・・について判断基準を調べればいいのです。

調べものは、なんでもインターネットが便利な時代です。


そこで試しにWEBで「安くていい土地 基準」というキーワードでヤフーとグーグルで検索してみました。


すると

「安くていい家」、「いい住宅」ではたくさん見つかりますが

 肝心の「安くていい土地」ではその一番知りたい「基準」を体系だって教えてくれるサイトがみつかりませんでした。


不動産業者の広告では 土地そのものの情報は提供してくれています。

場所、価格、広さ、日当たり道路、学校区等・・・


しかし、土地を探し始めた人にとって まず初めに知りたいことや 購入する際に判断基準にしたい事項

つまり
「不動産の価格は どのように決められているのか。」


「いい土地とはいったいどんな土地なのか?」

「自分にとって本当にいいと思えるか?」


「近隣土地相場に安い、高い をどのように知るのか?」

「その土地のメリットだけでなくデメリットも教えて欲しい。」


「候補の土地が次々出てくる、ならあわてて決めずにじっくり探した方がいいのではないか?」


「土地と建物を購入したとして、いったい幾らくらいの支払になるのか?」


などの 消費者が真に望むような情報は残念ながら提供されていません。


これらの判断基準を作る基本知識がないままでは

仮に本当に「いい土地」を紹介されたとしても判断

できないので 消費者は困ってしまうのです。


そこで土地探しを始めた初心者の人に 本当に意味で役に立つ情報を提供したい・・そんな気持ちでこのサイトを立ち上げる
ことにした
のです。


「いい買い物」をするためには、それなりの知識と経験が必要です。

当サイトでは、真面目な人にしっかり学んで頂いて納得のいく土地探しをしてもらうことを一つめの目的としております。

全てに目を通して学んでいくことは、大変なことかもしれません。
しかし、これだけのことを学んで頂ければ 生半可の知識の不動屋さんより詳しくなれます。

その結果 きっと念願の「安くていい土地」に出会えることでしょう。



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昨日は加古川祭のフィナーレ 花火大会が開催されました。

加古川の花火は3200発。

16万人が見物に集まったそうです。

数もさるところ加古川の花火は、兵庫県内随一の広い河川敷を利用した大きい花火が見どころ。1尺を超える大玉が炸裂する花火は大迫力です。

私が自宅に戻ったのは午後8時過ぎ。

ちょうど後半戦の大玉が上がり始める時刻でした。


私の自宅は加古川の駅前のマンションの11階 ちょうどヤマトヤシキのビヤホールと同じ高さです。

花火会場である加古川河川敷までは直線で1キロ。

以前は河川敷まで見に行っていますが、最近は毎年自宅で 花火を鑑賞しています。

自宅のベランダより 頑張って撮影してみました!

では今年の花火の画像をご覧下さい。





大迫力が少しでも伝わったら嬉しいです。

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土地から購入して家を建てる場合の注意点 その1


本日からは 住宅を購入する方にとって、

もっとも大事な資金計画・支払計画について

問題点・注意点について検証させて頂きます。


これからの全体構想は 以下の その1~7まで のようにお話させて頂こうと思います。


初回 その1は具体的な話に入る前の「総論」についてお話したいと思います。


その1は 「全体の資金計画」「堅実な支払計画

その2は 「土地」を購入する場合に必要になる諸費用について

その3は 「建物」を建築する場合に必要となる諸費用について

その4は 「住宅ローン」利用の場合の検討すべき点について

その5は 「建物の追加変更項目(オプション)」の注意点について



土地を探し初めの段階でもっとも重要なのは「全体の資金計画」と「堅実な支払計画」です。


(全体の資金計画について)

「全体の資金計画」を出す上で重要なのは

土地と建物代金の他に必要となる費用のすべてを書き出して今回の計画に関してかかる予算を全て把握することです
実は これが世の中において、意外にもできていないのが現状です。

よく住宅の資金計画をしてもらっていたが当初予算より10%も15%も余分にお金がかかった・・・なんて話をよく耳にします。


何故 当初見込んだよりも 余分な費用がかかってしまうのでしょうか?


それは不動産会社や住宅会社は自分の会社が販売したい物件(土地・建物)の費用をメインに資金計画するので、後々に必要となる費用について 計上されていない場合があるからなのです。


その理由はいくつか考えられます。


①意図的は過小予算見積もり
全ての費用を計上してしまうと、お客様が「思ったより費用がかかるな~」と感じて
購入意欲を減退させる(無くしてしまう)ことを恐れるからです。
そのため お客様知りたい総予算を計算するのではなく、住宅会社が販売したい物件の価格とその諸費用に限定して計算してしまうのです。


②調査・経験不足による予算計上漏れ

現地を調査したり、役所の調査をすればわかることを 調べていないために費用が漏れる場合があります。
また、標準仕様以外の建物に関する追加工事代金や建築に先立つ許可申請、建築確認申請・登記関係の費用建物以外にかかる照明・カーテン・エアコン・外構・引っ越し代その他の費用は 住宅の全体資金計画を組んだ経験が 豊富な人とそうでない人では 精度がかなり異なります。
実際に計画を進めて行けば 予算は出たり引っ込んだりするのでしょうがその誤差をいかに小さくできるのかが 腕の見せどころでしょう。


③当初計画より 要望・建物グレードが大きく変化
住宅計画の当初の段階では、具体的なイメージがないものであすが、打ち合わせを進める内に どんどんしたいことが増えてきて、「せっかくだから・・・」「何回も建てられない一生に一回の家だから・・・」 「いいものをしたい。」というお気持ちでついつい追加になる・・・
このようなケースもよく見受けられます。
初めの段階も十分な追加変更予算をとっておけばある程度は防ぐことができるはずです。


建物の追加変更のグレード変更の予算は少ない場合で建物本体価格の10%程度 一般の場合で15%程度 少し多い場合は20%程度が目安です。
かなり多い場合は25%~30%見込めればいいのですが最初からこれほどの予算を見込むことは少ないようです。



(堅実な支払計画をするために)


堅実な支払計画をする上で重要なのは、

長期間に渡って無理なく毎月返済できる支払いで借入を行うことです。
先に計算した「全体の資金計画」から自己資金(手持ちの資金)を差し引いた金額を借入額の返済について 長期間にわたって無理なく払える月々の支払を計算することができます。


住宅会社の中には、自分のところの商品を購入できるかどうかを判断するために支払計画を行う場合があります。

自己資金額とと前年の所得から逆算して「この位なら借入できますよ!」「この位なら皆さん支払されていますよ。」 なんて話をする営業マンがいるとよく耳にします。


もうわかっていらっしゃると思いますが

支払っていけるかどうかの判断は当然 購入者自身がすべきなのです。


理想の手順をご紹介すると

①まず長期間無理なく毎月支払っていける 月々の支払をお聞きします。

②もし、ボーナスを併用したい場合は 毎回無理なく安定して支払えるボーナス払い額もお聞きします。この場合ボーナス払いの分は、年間ボーナス払い額を12か月で割って 月々払に加算します。

③次にこの「長期間無理なく支払える毎月払い」を基に 借入可能な借入額を逆算して計算します。計算方法は「住宅ローン」の詳しい説明の回に検証します。

④そうして逆算して出した 「借入額」に 手持ちのお金の中で無理なく住宅に充ててもいいと思う「自己資金額」を加えたものが 「自分が組める予算の最大額」ということになります。


⑤ 理想の資金計画とは ④で計算した

「自分が組める予算の最大額」=「全体の資金計画」

となる計画なのです。





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