土地から購入して家を建てる場合の注意点 その1
本日からは 住宅を購入する方にとって、
もっとも大事な資金計画・支払計画について
問題点・注意点について検証させて頂きます。
これからの全体構想は 以下の その1～7まで のようにお話させて頂こうと思います。
初回 その1は具体的な話に入る前の「総論」についてお話したいと思います。
その1は 「全体の資金計画」と「堅実な支払計画」
その2は 「土地」を購入する場合に必要になる諸費用について
その3は 「建物」を建築する場合に必要となる諸費用について
その4は 「住宅ローン」利用の場合の検討すべき点について
その5は 「建物の追加変更項目（オプション）」の注意点について
土地を探し初めの段階でもっとも重要なのは「全体の資金計画」と「堅実な支払計画」です。
（全体の資金計画について）
「全体の資金計画」を出す上で重要なのは
土地と建物代金の他に必要となる費用のすべてを書き出して今回の計画に関してかかる予算を全て把握することです。
実は これが世の中において、意外にもできていないのが現状です。
よく住宅の資金計画をしてもらっていたが当初予算より10％も15％も余分にお金がかかった・・・なんて話をよく耳にします。
何故 当初見込んだよりも 余分な費用がかかってしまうのでしょうか？
それは不動産会社や住宅会社は自分の会社が販売したい物件（土地・建物）の費用をメインに資金計画するので、後々に必要となる費用について 計上されていない場合があるからなのです。
その理由はいくつか考えられます。
①意図的は過小予算見積もり
全ての費用を計上してしまうと、お客様が「思ったより費用がかかるな～」と感じて
購入意欲を減退させる（無くしてしまう）ことを恐れるからです。
そのため お客様知りたい総予算を計算するのではなく、住宅会社が販売したい物件の価格とその諸費用に限定して計算してしまうのです。
②調査・経験不足による予算計上漏れ
現地を調査したり、役所の調査をすればわかることを 調べていないために費用が漏れる場合があります。
また、標準仕様以外の建物に関する追加工事代金や建築に先立つ許可申請、建築確認申請・登記関係の費用建物以外にかかる照明・カーテン・エアコン・外構・引っ越し代その他の費用は 住宅の全体資金計画を組んだ経験が 豊富な人とそうでない人では 精度がかなり異なります。
実際に計画を進めて行けば 予算は出たり引っ込んだりするのでしょうがその誤差をいかに小さくできるのかが 腕の見せどころでしょう。
③当初計画より 要望・建物グレードが大きく変化
住宅計画の当初の段階では、具体的なイメージがないものであすが、打ち合わせを進める内に どんどんしたいことが増えてきて、「せっかくだから・・・」「何回も建てられない一生に一回の家だから・・・」 「いいものをしたい。」というお気持ちでついつい追加になる・・・
このようなケースもよく見受けられます。
初めの段階も十分な追加変更予算をとっておけばある程度は防ぐことができるはずです。
建物の追加変更のグレード変更の予算は少ない場合で建物本体価格の10％程度 一般の場合で15％程度 少し多い場合は20％程度が目安です。
かなり多い場合は25％～30％見込めればいいのですが最初からこれほどの予算を見込むことは少ないようです。
（堅実な支払計画をするために）
堅実な支払計画をする上で重要なのは、
長期間に渡って無理なく毎月返済できる支払いで借入を行うことです。
先に計算した「全体の資金計画」から自己資金（手持ちの資金）を差し引いた金額を借入額の返済について 長期間にわたって無理なく払える月々の支払を計算することができます。
住宅会社の中には、自分のところの商品を購入できるかどうかを判断するために支払計画を行う場合があります。
自己資金額とと前年の所得から逆算して「この位なら借入できますよ！」「この位なら皆さん支払されていますよ。」 なんて話をする営業マンがいるとよく耳にします。
もうわかっていらっしゃると思いますが
支払っていけるかどうかの判断は当然 購入者自身がすべきなのです。
理想の手順をご紹介すると
①まず長期間無理なく毎月支払っていける 月々の支払をお聞きします。
②もし、ボーナスを併用したい場合は 毎回無理なく安定して支払えるボーナス払い額もお聞きします。この場合ボーナス払いの分は、年間ボーナス払い額を12か月で割って 月々払に加算します。
③次にこの「長期間無理なく支払える毎月払い」を基に 借入可能な借入額を逆算して計算します。計算方法は「住宅ローン」の詳しい説明の回に検証します。
④そうして逆算して出した 「借入額」に 手持ちのお金の中で無理なく住宅に充ててもいいと思う「自己資金額」を加えたものが 「自分が組める予算の最大額」ということになります。
⑤ 理想の資金計画とは ④で計算した
「自分が組める予算の最大額」＝「全体の資金計画」
となる計画なのです。
RECOM㈱
代表取締役 田中勇一
RECOMｗｅｂ http://www.recom.ne.jp/