（前書き）
てっとり早く答えを教えて欲しい・・・という方も
いらっしゃるかもしれません。
しかし、残念ながら
しっかりとした勉強すること無しに
このような「おいしい買い物」をすることはできません。
言わば 「穴場探し」でもあるし
「コロンブスの卵」といってもいいかもしれません。
全てを読み終わる頃には、
①「土地に対する一般的な査定の仕方」
②「自分趣味趣向・価値観にあった土地の見つけ方」
③「土地の短所が長所にも見える発想法」
を知って頂けると思います。
精魂こめて説明しますので 少し長くなりますが
お付き合いください。
本日は Ｉ Ｊ の２つを検証してみます。
Ｉ 「不人気地域である。」
古い歴史のある町であれば、人気の地域もあれば不人気の地域もあります。
人気の地域については、プラスの要素ですので表示できますがマイナスイメージの付く表現はその地域に住む方のお気持ちもありますのでできません。
土地を購入する方にとって 是非とも知りたいのだが、聞きにくいこともありますでしょう。
個別 避けておきたい地域がある方の場合、私は個人的に質問をお受けすればご説明させて頂く方針にしております。
その上でご判断頂ければと思います。
Ｊ. 「立ち退き地域である。」
「都市計画道路」や、「都市施設」の建設予定地に入っている土地は、将来 しかるべき立ち退きを要求されることがございます。
（都市計画道路について 解説 ）
ＡＬＬ ＡＢＯＵＴ住まいより 一部引用
都市計画道路には、既存の道路を拡幅する場合とこれまで道路ではなかった区域に新たに新節する場合があります。
計画の進行段階で分けると大きく、
「計画決定段階」と「事業決定段階」の
２つの段階に分けることができます。
そして、通常は「計画決定」の段階から「事業決定」の段階に進むまでは非常に長い年月を必要とするため「計画決定段階」であれば下記のような建物を建築することができます。
①階数が２階まで（３階建以上は建てられません）
②地階を有しないこと（地下車庫もできません）
③木造が鉄骨造りであること。（鉄筋コンクリート造りなどはできません。）
これが「事業決定段階」になると、事業として土地収用や立ち退き交渉、実際の道路築造工事にかかる段階ですので、災害時の応急措置的な建築や木造建物の「改築」などを除き、新たに建物を建築することはできなくなります。
計画決定段階では、通常の木造２階建住宅は建築可能ですので、現実にも都市計画道路上に建てられた建売住宅が販売されています。
周辺の相場よりその分安くなっているのが普通ですが、いつ「事業決定段階」に以降するか分らないところが多いので、注意が必要です。
以上 ＡＬＬ ＡＢＯＵＴ 引用終わり
さて 立ち退き地域の土地の購入すべきかどうかの検証をしてみます。
ここで、購入するかどうかの検討の対象にするのは１０年～20年以上先に都市計画道路が計画されているような地域です。
都市計画道路の計画が決定された時点で、住民に計画の説明会が開かれ都市計画地図に計画道路の概要（位置・施工予定図）が示されます。
土地に計画道路がかかっているかどうかは、市役所の都市計画課で都市計画地図を見せてもらえばわかります。
通常は不動産屋さんが、都市計画課での調査内容をチラシ（パンフレット）や土地物件概要に掲載してくれているはずです。
土地の価格ですが、計画道路等にかかっている「立ち退き地域」は一般にいつか立ち退いて再度 引越しをすることが運命づけられている土地です。
そのため 「長く根をおろして落ち着いて暮らしたい。」と考える方にとっては嫌われる土地になります。
そのため、一般に近隣相場より10％～15％位安い査定になっているようです。
Ｑ 都市計画道路はいつできるのでしょうか？
計画の進行具合は、同じく市役所の都市計画課で調べることができます。
ただし、都市計画道路の計画が進行するかどうかは、市議会が地元住民の意見を聴取しながら優先順位を決め、予算がついたものから実現しいきます。
地元の要望が少ないと後回しになるので、なかなか実現しません。
また、近年 行政の財政難で予算が付きにくい状況になっていますので当初の計画よりかなり遅れ遅れで実現しているようです。
もし１０年先と言われても１５年先と考えた方がいいですし、20年先と言われたら30年先いやもっと先と考えた方がよいでしょう。
都市計画課の担当者もはっきりと「いついつ」と説明して、もし実現しないと責任問題になるので、はっきりとは明言してくれないことが多いのです。
「事業決定」がいつかはニュアンスでつかむしか仕方がないのが現状です。
Ｑ さてもし購入しようと検討している土地が計画道路にかかっている場合はどうしたらよいのでしょうか？
①長く落ち着いて暮らしたい、
つまり将来
立ち退きの補償をもらって引っ越すような
事態になるのはイヤだ！と思う方は、
その土地は避けて下さい。
②もう一つは頭を180度 切り替えて
「思い切って立ち退き地域を進んで購入する方法」
もあります。
もちろん「計画道路の事業決定段階」になれば立ち退きの交渉が始まり、しかるべき補償を受けて立ち退きしなくてはなりません。覚悟できますか。
さてもしあなたが、立ち退きが嫌でなければ、
逆に立ち退きで補償をもらうことを「+」に考えるのです。
「+」に考えることができるかどうかは
立ち退きの交渉をうまくできるかにかかっています。
私は、3件ほど「立ち退き」のお客様に土地をご紹介させて頂きました。
その経験から、「立ち退き」って建物の補償が受けられた人は「すごくおいしいな」と何度も感じました。
火災で家を失ったと思ったら、火災保険で「豪邸」が建った話を聞いたことありませんか。
いわゆる「焼け太り」ってヤツです。
「立ち退き」で引っ越ししたな・・・と思ったら「御殿」に住んでおられた・・・なんて話 聞いたことありませんか。
「立ち退き太り」です。（造語 私が作りました。）
そうなのです。
「立ち退き」は土地を市役所や県・土地公社に売り渡すのですが、
土地上に建物がある場合、
その建物は移転させることができないので、
補償として受け取った土地に新築で建てる費用も
そっくりそのまま補償してもらえる
のです。
しかも、
建築に伴う費用いわゆる諸費用（引っ越し代まで）も
まる抱え状態
です。
新築して20～30年経って 我が家もそろそろ傷んできたな、
メンテナンスが必要だな・・・と思った頃に「立ち退き」の要請があった場合どうですか。
引越しはしなくてはならないものの、
もう一度新築の家に住めるのです。
しかも費用は役所のまる抱えで。
ほとんどの人は一生に内に１回しか新しいを建てることは難しいと思います。
しかし、
立ち退き地域の場合は、
金銭的な負担無しに
もう一回新しい家を建てることができる
のです。
考えようによっては、
「立ち退き地域」の土地は
宝くじの当たり券（新築住宅）付の
土地といえなくもない
のです。
実際、私がお世話したお客様は、
10年前に築15年の中古住宅を購入していて
自分の代では、新築の家には住めない・・・と
あきらめていたそうです。
そこに「立ち退き」の話がきて、
よく話をきいてみたら
「土地だけでなく新築建物が建築できるだけの補償がもらえる。しかも建築に伴う諸経費、引っ越し代までまる抱え。まるで夢のような話です。」
と目をうるうるさせておられました。
Ｑ 「立ち退き」の地域の土地を購入する場合の（マル秘）ポイント
①都市計画道路等が「計画決定段階」なのか「事業決定段階」確認する。
②「事業決定」段階なら購入断念をお勧めします。
③「計画決定段階」ならその計画の進行状況を、回りの事業の進捗状況や
都市計画課の担当者等から確認する必要があります。
そして20年先かそれ以上先だった場合は 購入検討に入ります。
④購入予定の土地のどの部分が計画道路にかかっているのかを、都市計画道路の施工図面より確認します。
注意すべきなのは、道路にかかっているのが土地の一部つまり 建物にかかっていない場合は かかっている土地部分のみ買収される（収用という）だけで終わります。
つまり、土地が削られた部分の補償を受けるのみです。
これで満足できる方はそれはそれでいいのかもしれません。
しかし、
建物の補償を受けることを狙うのであれば、
土地上の建物がバッチり
計画道路のかかるようにして下さい。
←最大のポイントです。
⑤「立ち退き」交渉が 始まった場合は、
否定的にならずできれば協力的な姿勢
をみせましょう。
なぜなら
地域には必ず立ち退きたくない人がいて、話し合いにも全く応じない・・・なんて人がいるものです。
そんな中で、協力的な態度で臨めば、用地買収の担当者も 心を開いてくれますし、「既に立ち退き交渉に応じてくれている方が既にいます。」という実績があると、他の方との交渉が進めやすくなることもあって、通常よりいい条件を提示してくれることも期待できます。（前述のお客様の経験談より。）
いい条件がでると数十万円は違ってきますので、協力的か否かは結構違いますよ。
ここで いい土地を安くしかも早く手に入れる「第３の道」の新たな視点が
みつかったように思います。
新たな 「第３の道」は 思い切って「立ち退き地域」を狙ってみる。
です。
どうでしょうか。
RECOM㈱
代表取締役 田中勇一
RECOMｗｅｂ http://www.recom.ne.jp/