（前書き）
てっとり早く答えを教えて欲しい・・・という方も
いらっしゃるかもしれません。
しかし、残念ながら
しっかりとした勉強すること無しに
このような「おいしい買い物」をすることはできません。
言わば 「穴場探し」でもあるし
「コロンブスの卵」といってもいいかもしれません。
全てを読み終わる頃には、
①「土地に対する一般的な査定の仕方」
②「自分趣味趣向・価値観にあった土地の見つけ方」
③「土地の短所が長所にも見える発想法」
を知って頂けると思います。
精魂こめて説明しますので 少し長くなりますが
お付き合いください。
本日は、
C. 「不整形地で土地の形状が利用しずらい。」
について検証してみます。
（不整形地の一般的な定義）
不整形地とは、土地の形が正方形や長方形（整形地）でない土地のこと。
建物の敷地として有効に利用されにくい場合が多い
ことから、固定資産税や相続税を決める際、その価値は同じ面積の整形地より下がります。
この場合、有効に利用できない部分が全体に占める割合から減価率を決めることになっています。
また、土地が市街地にある場合は、不整形地の形に似た、近似整形地を想定し、その路線価に不整形であることの事情を差し引いて減価率を決めています。
（どのような不整形地があるか？）
①変形地（三角形・多角形・角がとれている。）
②旗竿地（専用通路の奥の土地等）
③ウナギの寝床形（奥に細長い土地）
上記のような土地は、一般に整形地と比べ 建物の敷地とは利用がしづらい場合が多いので、利用の制約の程度に応じて価格査定がダウンします。
ダウンの程度は制約の大小により10％～40％と幅があります。
Q ではどのような人が不整形地を購入しているのか？
利用に制約があるにも関わらず、不整形地をあえて選んで購入してする人はどのように考えているのでしょうか。
（不整形地を検討する上でのポイントは？）
「自分が土地を購入して利用する目的が、達成されるかどうか。」
ここにポイントをおいていらっしゃるようです。
例）車を２台おいて注文住宅を建築したい場合。
①車は止めやすいか。
②希望の間取りをプラニングすることができるか。
③①②がうまくいったとして残りの敷地をうまく活用（庭園や物置設置等）できるか。
この3つのポイントをクリアするような土地である場合
「自分自身にとっては、
利用の制約があまり感じられない土地」
ということになります。
ということは、
「自分にとっては十分利用できる安い土地」という
「割安感」が際立ってきます。
ここに新しい発想がまた一つ見つかりましたね。
他の人にとってそうではないかもしれないけれども
自分にとっては「掘り出し物」が見つかったわけです。
不整形地は、土地や施主の要望に合わせて設計する注文住宅の場合は、上記のような対応が可能です。
しかし、矩形の形で構成された平面パターンに落とし込ませて住宅を商品化するスタイルのハウスメーカーのスタイルの場合不整形地だとどうしても土地の有効利用が難しいようです。
また、建物の凹凸が増えて、標準化して品質を安定させるというハウスメーカーの特色を出しにくいようです。
不整形地を検討する場合は、親身に相談に乗ってくれる設計士さんに間取りの要望を伝え、希望の間取りが実現するかどうかをまずチェックしなくてはなりません。
この段階では、土地を購入するかどうかのラフの設計ですから、あっちの土地こっちの土地と何回も設計してもらうことになります。
親身に相談に乗ってくれるとは、
ラフの段階なら「無料」で何度も設計してくれる方を探して下さい。
ここも大切なポイントです。
RECOM㈱
代表取締役 田中勇一
RECOMｗｅｂ http://www.recom.ne.jp/