（前書き）
てっとり早く答えを教えて欲しい・・・という方も
いらっしゃるかもしれません。
しかし、残念ながら
しっかりとした勉強すること無しに
このような「おいしい買い物」をすることはできません。
言わば 「穴場探し」でもあるし
「コロンブスの卵」といってもいいかもしれません。
全てを読み終わる頃には、
①「土地に対する一般的な査定の仕方」
②「自分趣味趣向・価値観にあった土地の見つけ方」
③「土地の短所が長所にも見える発想法」
を知って頂けると思います。
精魂こめて説明しますので 少し長くなりますが
お付き合いください。
さて本日は Ｆ Ｇ と2つ一気に進みたいと思います。
Ｆ 「地元民ばかりが先祖代々住んでいる地域で 同じ苗字の家が並んでいて新しい人はなじみにくい。」
古い既存の集落にいってみると、そういう地域がありますね。
最近はあまり言わなくなった感もありますが, 冠婚葬祭の付き合い方に集落独特の因習（しきたり）があったりして 他地域で生まれ育った人には、なじみにくいと感じる人も少なくないようです。
このような地域では土地が売りに出されること自体が少なく 他地域の人の出入りも少ないのが特徴です。
売買の取引事例が少なく、成約するのに時間がかかることを「市場性が低い」と言います。
このような地域の土地が売りに出された場合新規の分譲の土地と比べると市場性が低いので 同じ広さの土地でも30％～40％低く査定されるようです。
Ｑ どのような人がこのような土地を購入しているのか？
①まずは、集落内の人です。
②集落内に身内や知り合いのある方です。
③当該集落ではないが、同じような環境で育った方です。
④どんなところでも他の人に合わせてやっていく自信のある方が土地の安さや環境を気に入って購入されます。
最近では、古くからある集落でも冠婚葬祭を自宅で行わずに専門の式場で行うケースが増えており付き合いの大変さは 緩和されているようです。
実は 私自身（田中）は この古くからある集落に、新しく引っ越してきた家の子供として育ちました。ただ私の育った集落は、後からどんどん新しい家が加わって 既存集落と新しい住宅地が共存する状態になりました。
このように新しい人の出入りが多い場合なら なじみやすいのではないでしょうか。
G 「 土地設備が不完全である 上下水道の不完備 土地の境界が不明確である。」
土地といっても、すぐ住宅が建築が始められる状態になっているものは「完成宅地」呼ばれます。
これに対し、現況が「田」や「畑」になっていて完成宅地の状態にもっていくには 開発申請、土地の測量・分筆・擁壁・地上げ・宅地造成工事・上下水道配管雨水配管、土地の境界杭（鋲）明示等の作業が必要な土地を「素地」（そじ）と呼んでいます。
また、「完成宅地」と「素地」の中間の状態 つまり、水道引込みや下水道の引き込みがなかったり、古い既存集落内で新しい土地の測量図のない場合も見受けられます。
このような土地の場合 完成宅地に比べると 土地の購入後に 追加の工事費用が発生するので その費用分土地の査定価格はダウンします。
売主が不動産業者の場合は 「素地」を仕入れて「完成宅地」として販売することを「業」として行っているので、ある意味 安心できる部分があります。
しかし、売主が個人の場合は、現況で売り渡す場合が多いので 土地設備がどの程度そろっているのかを しっかり確認する必要があります。
「安い」買い物だと思ったら、予想以上に追加費用が必要だった なんてこと
のないようにしなくてはなりません。
Ｑ 完成宅地でない土地を購入する場合の注意点は？
①基本インフラ（上下水道・ガス・電気）の整備の状況を確認。
②雨水の排水も要チェック。
③水道については、敷地内の引込径もチェック。もし13ｍｍで引込されている場合は20ｍｍへの再引込が必要。工事費は40数万円かかることも。
④基本インフラで抜けているところがあれば その工事費用の見積もりをとって土地購入費用に加えてみて その上で購入判断をすること。
⑤既存建物がある場合も 解体費用の見積もりを先にとって土地購入費用に加えること。
⑥土地の境界の明示は 法律上「売主の義務」です。
あと後 境界の件でトラブルにならないよう 隣地の人との立会をしっかりしてもらってもめることのない境界を示してもらいましょう。
⑦隣の土地の建物が、こちらの土地にはみ出している場合（越境状態）が稀にあります。
その場合 越境部分を今回取り壊してもらうことが理想ですがそれができない場合、将来取り壊してもらうことの念書等を越境建物の所有者からもらっておくとよいでしょう。
RECOM㈱
代表取締役 田中勇一
RECOMｗｅｂ http://www.recom.ne.jp/