広島の不動産相続や資産活用・権利調整をワンストップで解決するプランニングケイ、西森善彦の、まるっと解決ダイアリー
  • 12Oct
    • AI時代の到来?

      こんにちは プランニングケイの西森です。三菱UFJ銀行が10月よりAI(人工知能)を活用し、住宅ローンの事前審査を短時間で行うサービスを開始したという記事が日本経済新聞に掲載されていました。AIを活用することにより最短でも1日かかる事前審査を最短15分でできるようになったそうです。今後は本審査へのAI活用も視野に入れているようです。不動産の取引では一般的に売買契約締結後、住宅ローンの申し込みを行うのですが大きなお金が動くのでどうしても審査に時間がかかってしまいます。住宅ローン審査の期間が短くなり、一日でも早く物件の引き渡しができるようになれば我々のお客様にも大きなメリットがあると思います。AIを活用した住宅ローン審査をめぐっては、ソニー銀行が5月より三大メガバンクに先駆け、運用を始めており、みずほ銀行でも10月からAI導入に向けた実証実験を開始しているそうです。地方でもAIを活用し、住宅ローンの審査を迅速化する動きが広がっていくのか今後の動向に注目していきたいと思います。

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  • 05Oct
    • 最新の耐震技術

      こんにちは プランニングケイの西森です。先日、「ガイアの夜明け」というテレビ番組で最新の耐震補強技術について放送されていました。放送の中で「カボコーマ・ストランドロッド」という最新の建材が取り上げられており、大変興味深かったのでブログでご紹介させていただきます。「カボコーマ・ストランドロッド」は石川県の繊維メーカー「小松マテーレ」と「金沢工業大学」との共同により開発された建材です。炭素繊維をガラス繊維で組みひものように編み、ロープ状に仕上げた建材で鉄より軽く(比重は鉄の1/4)、錆びにくく、引張り強度は5倍以上になるそうです。このような特徴があるため、従来、耐震補強に使用されていた鉄筋に代わる建材として期待されており、長野県にある重要無形文化財「善光寺」の耐震補強工事にも使用されたそうです。最近では古民家の補強にも使用され始めているようです。放送された古民家の施工事例では鉄筋を使用すると通常1か月程かかる工事が4日で完了し、施工費も50万円程安くなったそうです。昨今の大阪北部地震や北海道地震の報道を見て耐震工事を検討された方も多いと思います。多くの方が耐震化に取り組めるよう、これからさらに実用化が進んでいってほしいと思います。

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  • 27Sep
    • マイホームを売った時の特例

      こんにちは プランニングケイの西森です。先日、お客様より仲介のご依頼をいただいておりましたマイホーム売却の引渡しがありました。売却時は税金がかかるのか不安に思われる方もいらっしゃいます。今回もお客様より不動産売却時の税金についてお問い合わせいただきましたのでお話させていただきます。不動産売却時、売却代金から不動産の購入代金と仲介手数料など売却にかかった諸費用を差し引いて利益(譲渡所得)が出た場合、税金を納める必要があります。しかし、不動産を売ったときにかかる税金は特例によって軽減される場合があります。その一つにマイホーム(居住用財産)売却時、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。国税庁のホームページによるとこの特例は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、親族間での売買ではないことなど適用要件があるそうなので、特例の適用を受けられる方は税務署に確認されることをおすすめします。また、この特例の適用を受けるにはマイホーム売却の翌年2月16日~3月15日に確定申告をする必要がありますのでご注意ください。今回のお客様もどのくらい税金がかかるか心配されていましたが控除の範囲内であることを知り、安心されました。

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  • 21Sep
    • 基準地価

      こんにちは プランニングケイの西森です。新聞などでご存知の方もいらっしゃると思いますが、9月18日に広島県がまとめた基準地価が発表されました。基準地価とは都道府県が不動産鑑定士の評価をもとに取りまとめた毎年7月1日時点の土地価格の事をいいます。公示地価と路線価は1月1日時点の地価を算出しているのに対し、基準地価は7月1日時点での地価を算出しているため、半年の動向を把握する指標となっています。広島県の住宅地の平均変動率は0.0%で27年間続いていた下落が止まりました。住宅地の地区ごとの上昇率をみると、府中町が5.5%で最も高く、次いで広島市中区が4.9%、海田町が4.8%、広島市南区が4.7%となっていました。しかしながら、今回の調査は西日本豪雨の影響が反映されていないため、今後の地価動向を注視していく必要があると思います。

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  • 14Sep
    • 津波災害警戒区域

      こんにちは プランニングケイの西森です。最近は7月、8月の猛暑が嘘のように涼しい日が続いていますね。先日、不動産業者向けの勉強会にて、「防災情報の周知について」というテーマで広島県建築課の担当者からお話を聞く機会がありました。来年3月に広島県内の瀬戸内海沿岸を中心とした一部区域が「津波災害警戒区域」に指定される件について説明がありました。南海トラフ地震など大規模な地震が発生した場合の津波浸水想定に基づき、県が警戒区域を指定するとの事です。来年3月の指定区域公表後、対象区域の市町が新たにハザードマップを作製するそうです。対象区域では住民の早期避難につなげるため、従来1m単位であった浸水予測を10cm単位まで詳細に予測するそうです。詳しいエリアが公表されましたら、ブログでもお知らせしたいと思います。

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  • 07Sep
    • 地域コミュニティ

      こんにちは プランニングケイの西森です。最近は連日の猛暑が少し収まり、秋の気配が感じられるようになってきました。先日、不動産業者向けの勉強会にて、「地域コミュニティの重要性」をテーマに広島市の市民活動推進課の担当者からお話を聞く機会がありました。平成26年八木地区の豪雨災害時の事例を基にお話されました。災害当時は町内会の方々が安否確認や避難所の運営に尽力され、日頃の住民同士のつきあいの大切さを改めて感じたそうです。しかし、広島市の町内会加入率は年々、減少しており、統計を見ると平成9年度78%だった加入率が平成29年度には59.4%まで下がっているとの事でした。私は古くから同じ地域に住んでいるので町内会に入っていますが最近は地域のつながりが希薄なようです。気軽に申込ができるように広島市のホームページから町内会に申し込むことができるそうです。地域とのつながりがあれば何かあったときに安心だと思います。私も不動産取引の際は町内会への加入を促すようにしていきたいです。

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  • 31Aug
    • 任意売却

      こんにちは プランニングケイの西森です。暑い日が続きますが皆さん体調はいかかでしょうか。私は週初めに以前より準備を進めておりました任意売却の決済がありました。皆さん、任意売却をご存知でしょうか。任意売却とは諸事情で住宅ローン、借入金、滞納税などの返済が難しい場合に通常は抵当権の実行により競売が行われるところを各債権者と交渉を行い、通常の不動産売買と同様に市場価格でお持ちの不動産を売却することをいいます。市場価格での売却のため、一般的に競売よりも高値で売却でき、また、債権者との交渉次第では引っ越し費用の一部を売買代金の中から支払うことが可能となる場合もあります。任意売却は通常の不動産売買とは違い、債権者など関係者が多数いるため、その調整に苦労することが多いです。今回の取引でも弁護士と連携をとりながら、各債権者と粘り強く交渉を行い、売却の許可を得ることができました。決済日当日は売主様、買主様をはじめ、関係者様のご協力、ご尽力もあり、無事に取引を終えることができました。取引完了後に売主様がほっとした表情をされており私自身も安心しました。住宅ローンの返済が苦しくなってきたなどお困りの方がいらっしゃいましたら弊社へお気軽にお問い合わせください。

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  • 24Aug
    • 西日本豪雨災害

      こんにちは プランニングケイの西森です。お盆休み期間中は異常な暑さが少し収まり、その間、朝晩が比較的涼しかったのでここ数日の暑さが体に応えている方も多いと思います。私自身も暑さが苦手なので、早く秋が来ないかと思っております。先日、熊野方面のお客様とお会いすることとなりました。緩和されたものの豪雨災害から1か月以上経った今でも広島熊野道路は渋滞しているとの事。慎重な性格の私は待ち合わせの時間に遅れてはいけないと思い、渋滞を見越してかなり早めに会社を出たのですが約束の30分前に到着してしまいました。渋滞があると時間が読めず、毎日、熊野、呉方面から車で通勤されている方は大変な苦労をされているのだろうと改めて思いました。9月9日にJR呉線の広-坂間の運行が再開される予定で、渋滞も緩和されるかと思いますが全線復旧するのは年明けになる見込みのようです。改めて災害の被害の恐ろしさを感じております。

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  • 10Aug
    • お盆休み

      こんにちは プランニングケイの西森です。もうすぐお盆休みという方も多いと思いますがご予定はいかがでしょうか。ご実家に帰省される方も多いと思います。私は特にこれといった予定もなく、大好きな高校野球を見て過ごそうかと考えています。前回のブログでも少し触れましたが、近年、空き家の増加が問題化しており、相続による取得が原因のものも多いそうです。ご実家が地方の方もいらっしゃると思います。不動産を相続して、売却しようにも売却に必要な権利証などの書類が見つからない、残された荷物や仏壇の扱いに困ったなどの理由で苦労する方が多いようです。核家族化が進み、家族全員が集まる機会も盆や正月など年に数回だけという世帯も多くなっています。話しにくい内容かと思いますが、世間では空き家の増加が問題となっていることを話題にしてご実家の将来について話し合ってみてはいかがでしょうか。

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  • 03Aug
    • はなまる相続フェア開催

      お伝えしてましたとおり、7月29日(日)に、弊社代表の津田が理事を務める“はなまる相続”主催の相続フェアが開催されました。台風にもかかわらずご予約されたほとんどの方が来場されたようで、相続に対する関心の高さがうかがえました。セミナーでは津田も漫画「カバチタレ!」のモデル事務所となったセブン合同事務所の大野さんと不動産の登記や測量の重要性についてお話させていただきました。また、この度のフェアでは新しくマエダハウジング不動産の宅地建物取引士である溝田さんが登壇され「不動産会社が教える空き家再活用塾」と題するお話を聞くことができました。国土交通省の発表によると空き家の取得原因の半数以上が相続によるものとされており、相続対策においても空き家問題の解決は重要な課題の一つとなっています。なぜ空き家対策をしなければならないのか・・・という点を、空き家を取り扱われる現場の声としてわかりやすく解説され、私自身も非常に参考になりました。今後も定期的に“はなまる相続”主催の相続フェア(相談会・セミナー)が開催されるようなのでご興味のある方はお気軽にお問い合わせください。

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  • 27Jul
    • 旗竿地

      こんにちは プランニングケイの西森です。暑い日が続きますが、皆さん、体調はいかがですか。私は食欲がだいぶ落ちてしまい、コンビニの冷たい麺ばかりの偏った食生活になっています。まだ、7月ですが秋が待ち遠しい今日この頃です。先日も汗だくになりながら、旗竿地といわれる不動産の調査に行きました。旗竿地とは文字通り竿のついた旗のような形状をしている土地で竿の部分が通路となっており、道路と接道しています。この竿の部分が通路や駐車スペースなどに利用が制限されてしまうため、周辺相場と比較すると土地価格が安めに設定されることが多いです。デメリットもありますがご希望のエリアの相場が高く、予算が足りない場合などに旗竿地の購入を検討される方もいるようです。

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  • 20Jul
    • はなまる相続フェア

      7月29日(日)に、弊社代表の津田が理事を務める“はなまる相続”主催の相続セミナーが開催されます。津田も不動産についてお話をさせていただきます。相続とはいえども不動産はもちろんのこと、関連するジャンルは保険、税務、法律など様々です。また、相続について何から準備すればよいかわからない方もいらっしゃいます。相続に関してお悩みの方は何かのヒントになるかもしれません。ぜひお越しください。ご参加申込みは下記の“はなまる相続”事務局連絡先までお願いいたします。 TEL:082-563-8700FAX:082-223-2652日時:平成30年7月29日(日) 10時~17時場所 :東区民文化センター (広島市東区東蟹屋町10-31)参加費:無料定員 :各30名

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  • 13Jul
    • ハザードマップ

      この度の豪雨に伴う新たな被害がテレビなどで報道されていますが皆様の身の回りはいかがでしたでしょうか。被害が最小限であることをお祈りします。私は西区に住んでおりますが雨漏りがひどく、修理の依頼もまだできていなのでこれ以上雨が降らないでほしいと祈るばかりです。ところで皆様はハザードマップをご存知でしょうか。ハザードマップとはお住まいの地域周辺の川が万が一、氾濫した場合の浸水被害予想等や緊急避難場所を地図上に記載したものになります。国土交通省のポータルサイトで確認することが出来ます。この度の災害では様々な警報が発表され、どのタイミングで避難したらよいか判断に困ったというお声を聞きます。近年の災害では私たちの想像を超える被害をもたらしており、ハザードマップなどで自分の住んでいる地域が万が一の災害時、どのような被害を受ける恐れがあるか把握しておくなど日ごろの備えが大切であると改めて思い知らされました。1日でも早い被災地の復旧と復興を祈っております。

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  • 09Jul
    • インスペクション

      こんにちは プランニングケイの西森です。以前、ブログでお話させていただきましたが、今年の4月より我々、宅建業者は媒介契約時に、売主または買主に、建物状況調査(インスペクション)を行う業者を紹介できるかどうかを示し、意向に応じてあっせんすることが義務づけられました。法律が施行されて三か月ほど経ちましたが、調査を実施した場合、どのくらいの費用対効果があるかなど不透明な部分が多く、お客様へのご提案に苦慮しております。売主さんの許可がないと建物調査自体できませんので買主さんから求められた際は柔軟に対応しましょうとしか提案できていないのが現状です。ポータルサイトに掲載されている広島の中古物件を調べてもインスペクションが実施されている物件はまだまだ少ないようです。法律の施行が始まって間もないですが今後の動向に注視し、お客様に最適なご提案ができる様、日々勉強して参ります。

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  • 29Jun
    • 地役権

      こんにちは プランニングケイの西森です。昨日、不動産の調査をしていると建物に接道している道路が他人の所有になっていました。調べてみるとこの道路(通路)には通行のための地役権が設定されていました。皆さんは地役権をご存知でしょうか。地役権とは、自分の土地の便益のために他人の土地を利用することができる権利のことをいいます。地役権には他人の土地を通行するための通行地役権だけでなく、水を引いたり、宅地上空に送電線(高圧線)を通すために設定されるものもあります。地役権は登記をすることができますが、実際は登記がされていないケースも多く、所有者が変更となった際にトラブルも多いようです。このようなトラブルを未然に防ぐためにも地役権の登記がされているか確認し、登記がない場合には隣地地権者との覚書の作成を求める必要が生ずる場合もあります。

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  • 22Jun
    • 民泊新法施行開始

      こんにちは プランニングケイの西森です。テレビでも取り上げられていますが、民泊のルールを定めた「住宅宿泊事業法」(民泊新法)が6月15日に施行されました。大手コンビニチェーンと大手民泊仲介業者が業務提携し、都内の一部店舗で鍵の受け渡しサービスを始めるなど大手企業の参入は見られるものの全体的に見ると届出手続きの煩雑さや年間の営業日数の上限が180日に制限されていることなどから低調なスタートとなったようです。広島市でも届出件数は低調となっており、6月15日現在で17件にとどまっているようです。民泊新法の施行開始から日が浅く、先行きが不透明な部分も多いですが今後の市場の動向に注目していきたいと思います。

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  • 15Jun
    • 相続不動産の売却

      こんにちは プランニングケイの西森です。弊社では相続された不動産の売却のご依頼も多くいただいております。詳細を相続人である売主様も把握されていないこともあり、お困りの方も多いです。不動産の権利関係を法務局で調査していると隣接地私道部分の所有権もあることが判明したこともあります。進学、就職、結婚等を機にお子様と離れて暮らしていらっしゃる方も多く、帰省等で年に数回会う中でお持ちの資産についてお話することは中々難しいかと思います。メディアでも取り上げる機会が増え、世間に終活という言葉が認知されてきていますが実際に行うとなると時間も労力もかかると聞きます。まずはお持ちの不動産について購入当時から現在までの状況がわかるようなメモ書きなどを作成し、家の権利証等と一緒に保管することから始めてみてはいかがでしょうか。

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  • 08Jun
    • 位置指定道路

      こんにちは プランニングケイの西森です。以前、ブログで建物を建築するには原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないとお話しましたが建築基準法上の道路は必ずしも国や市長村が管理しているわけではありません。1つの例として位置指定道路というものがございます。道路位置指定とは道路(私道)を建築基準法上の道路とする為の行政処分のことをいいます。位置指定道路は一見すると公道と変わらないのですがあくまで私道ですので所有者がいます。そのため、誰しもが当然に道路を通行できるというわけにはいかず、また、上下水道の配管などのために道路を掘削したい場合、所有者の許可を得る必要があり、トラブルも多いと聞きます。位置指定道路の管理は所有者(複数の場合は共同)が行う必要があり、負担も大きいそうです。厳しい基準があり、時間もかかりますが位置指定道路を自治体に寄付して移管する方法もございます。

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  • 01Jun
    • 所有者不明の土地

      こんにちは プランニングケイの西森です。お客様のご依頼で山地の場所の特定をすることがあります。相続の際に山地の所有を知り、場所すらわからないという方も多くいらっしゃるようです。山地の特定は知り合いの土地家屋調査士さんでも、資料が揃っていない場合も多く難しいことがあると聞きました。私も役所の固定資産税課や管轄の法務局などを駆け回り、場所の特定を試みましたが完全に突き止めることはできませんでした。そのような土地でも少額ではありますが固定資産税が課せられており、太陽光発電用地や道路用地として売却できればよいのですが、なかなかうまくいかずお困りになっている方も多いようです。現在、所有者不明の土地が九州の面積を超えていると言われており、社会問題となっております。このようなお悩みを持つ方のためにも国として何か対策を練ってほしいものです。

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  • 24May
    • 役所調査

      こんにちは プランニングケイの西森です。不動産というものは非常に大きなお金が動く取引のため、契約の前に取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することとなっています。不動産は建築に際して様々な規制や制限を受けており、不動産に関する知識の少ない一般のお客様が、後で思わぬトラブルに巻き込まれないようにするため、権利関係や様々な法規制、ライフライン等を役所等で調査してご説明しております。私が初めて役所で調査を行ったときは必要な情報をどこで調べればよいかわからず、役所内を行ったり来たりしておりました。最近はようやく慣れてきましたが稀に県外の役所で不動産の調査を行うことがあり、その際は若干勝手が違うので悪戦苦闘しております。お客様に安心して取引していただけるよう、細心の注意を払って不動産の調査をしております。

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