広島の不動産相続や資産活用・権利調整をワンストップで解決するプランニングケイ、西森善彦の、まるっと解決ダイアリー
  • 18Jan
    • 所有者不明の土地でも売却可能に?

      こんにちは プランニングケイの西森です。皆さんがお住まいの地域で老朽化したまま放置されている空き家や草木などが生い茂り荒地となっている空き地を見かけたことはないでしょうか。先日、法務省が、土地の所有者が特定できない場合でも、裁判所の手続きを経れば売却できる制度の創設を柱とした法案を提出する見通しであるという報道がありました。再調査をした上でなお所有者が分からない場合に、裁判所から選任された弁護士や司法書士が管理者となり、売却できる制度となるそうです。社会問題化している所有者不明の土地に対する法整備も進んでいるようです。物件の調査などで広島市周辺を回っていると、有効活用されていない空き家や空き地が所々見受けられます。これらの不動産の中には所有者が特定できない以外の理由で活用や売却できない不動産もあると思います。弊社では、空き家、空き地の処分や活用に関するご相談も賜っております。不動産を相続したが遠方に住んでおり、十分な管理も出来ず処分に困っている、売却したい不動産が共有となっており、調整が難しく、うまく進まないなどお困りの方がいらっしゃいましたら弊社へお気軽にお問い合わせください。

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  • 11Jan
    • 2019年 年始のご挨拶

      明けましておめでとうございます。プランニングケイの西森です。皆さん、お正月はいかがお過ごしだったでしょうか。私は自宅で大好きな箱根駅伝を観ながら過ごしておりました。学生時代に陸上部で長距離種目をしていた影響もあり、毎年、楽しみに観ているのですが今年は特に順位変動が激しく例年以上に手に汗握る展開でした。さて、今年は5月に元号が新しくなり、10月には消費税増税が予定されているなど変化の多い年になりそうですね。不動産関連でも消費税増税対策に伴う「住宅ローン減税」の拡充や広島で「津波災害警戒区域」の指定などが予定されています。今年のブログでも日々の業務や不動産に関わる制度を中心にお話し出来ればと思います。今年もどうぞよろしくお願いします。

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  • 21Dec
    • 2018年の振り返り

      こんにちは プランニングケイの西森です。今年も残り10日余りとなりました。今年1年を振り返ると先日発表された今年の世相を表す漢字「災」が示す通り災害が多かった年だったと思います。先日、熊野方面のお客様とお会いするため、7月の西日本豪雨災害で2ヶ月間通行止めとなっていた県道34号線矢野峠を通りました。災害から5ヶ月たった今でも周辺を見渡すと土のうが高く積まれたままとなっているなど災害の爪痕が見受けられ、改めて災害の恐ろしさを実感しました。この度の災害で被害に遭われた方の多くがいまだに仮設住宅での生活を余儀なくされていると聞きます。被害に遭われた方々が元の生活に戻れるよう1日でも早い復興を願います。来年は災害のない、明るい話題の多い年になってほしいですね

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  • 14Dec
    • チケットの不正転売禁止法 成立

      こんにちは プランニングケイの西森です。先日、スポーツなどのチケットの不正な転売を禁止する法律「入場券不正転売禁止法」が成立したとの報道がされていましたね。今まで法律の規制が及ばなかったインターネット上での不正な転売も規制の対象になるそうです。この法律は、2020年東京オリンピック・パラリンピックを見据え、チケットの不正な転売を防ぐ目的で制定されたようですが、近年、人気の高騰により、一部で不正な転売や買い占めが行われているカープ戦のチケットに対しても一定の効果があるのではないかと思われます。私自身も子供のころからカープファンでよくカープの試合を観に球場へ行っていたのですが、最近はなかなかチケットが購入できず、年々、観戦に行く回数が減っています。真っ赤に染まったマツダスタジアムの雰囲気に魅了されて、球場で観戦したいと思う方が多いと思います。私もその一人です。この法律の成立を機に本当に球場へ行きたい方が適正な価格でチケットを購入できるような仕組みづくりが進んでいってほしいと思います。

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  • 07Dec
    • 避難路沿道のブロック塀の耐震診断義務化へ

      こんにちは プランニングケイの西森です。テレビ、新聞などで政府は災害時の避難路に面しているブロック塀について、来年1月から所有者に耐震診断を義務付ける耐震改修促進法の政令を閣議決定したとの報道がされていました。既に避難路沿いにある一定規模の建物に耐震診断が義務付けられていますが今回の閣議決定で避難路沿いにあるブロック塀も追加されたそうです。対象は耐震基準が強化された1981年以前に、マンションや商業施設などの大きな建物で設置された一定規模以上のブロック塀で一戸建て住宅の多くは除外されるそうです。6月の大阪北部地震でブロック塀の倒壊により犠牲者が出た事故を受けた再発防止策の一環との事です。この政策により災害時の安全強化が進んでいってほしいと思います。

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  • 30Nov
    • 安心R住宅の流通状況

      こんにちは プランニングケイの西森です。制度開始時にブログでお話しした「安心R住宅」の流通状況が国土交通省より発表されました。「安心R住宅」とは中古住宅の「不安」「汚い」「品質がわからない」というマイナスイメージで捉えられる傾向を払拭し、「住みたい」「買いたい」と思える中古住宅を選択できるようにするため、建物状況調査や基準に合致したリフォームが実施された等、一定の要件を満たした中古住宅の物件広告にロゴマークを使用することが出来る住宅のことをいいます。制度が開始された4月1日から9月末時点で全国の482件の既存住宅が「安心R住宅」として流通しているそうです。これからこの制度がもっと世間に浸透していき、中古住宅流通の活性化につながってほしいと思います。

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  • 22Nov
    • 地価LOOKレポート

      こんにちは プランニングケイの西森です。11月16日に国土交通省より平成30年第3四半期(7月1日~10月1日)の地価LOOKレポート(高度利用地地価動向報告)が発表されました。公示地価や路線価は新聞などで多く取り上げられるため、ご存知でも、地価LOOKレポートはあまり聞きなれないという方も多いのではないでしょうか。地価LOOKレポートとは、国土交通省が四半期ごとに実施・公表している地価動向調査のことで3か月ごとに実施されるため、地価動向を先行的に把握することができます。 今回、発表された平成30年第3四半期(7月1日~10月1日)の全国の主要都市の100地区における地価動向は、上昇が96地区(前回95)、横ばいが4地区(前回5)、下落が0地区(前回0)となっており、上昇地区数の割合は3期連続して9割を上回ったそうです。広島では紙屋町と白島が調査対象地となっており、オフィス市況が好調なことや不動産取引価格が上昇傾向にあることなどから地価動向は緩やかな上昇基調が継続しているそうです。今後も地価動向に関する発表がありましたらブログでもお伝えしていきたいと思います。

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  • 16Nov
    • 所有者不明の土地

      こんにちは プランニングケイの西森です。「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」の一部が11月15日に施行されました。所有者不明の土地は2016年時点で九州本土の面積より広いと推計されており、このままでは2040年には北海道の面積に迫ると言われています。所有者不明の土地問題自体が一般の方には直接影響がないという事で、その詳細を知らない方も多いと思います。そこで皆さんにもこの問題について、興味を持っていただきたいと思い、この度、施行された対策法の内容についてお話しします。今回、施行となったのは土地の所有者探索の合理化、管理に関する制度で具体的には①必要な公的情報を行政が利用できる制度、②長期間、相続登記等がされていない土地についてその旨、登記簿に記録することができる制度、③所有者不明土地の管理のため、地方自治体が家庭裁判所に対して財産管理人の選任を請求できる制度です。なお、土地の有効利用に関する制度で一定条件を満たした所有者不明の土地を都道府県知事の判断で最長10年間の「利用権」を設定し、公園や仮設道路、文化施設など公益目的で利用できるようになる制度については2019年6月1日施行になるそうです。所有者不明土地問題に対して、この対策法がどのような効果をもたらすのか今後の動向を注視したいと思います。

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  • 09Nov
    • 広島経済レポートに記事が掲載されました。

      広島経済レポートに弊社事務所内に併設された日本不動産仲裁機構広島支部についての記事が掲載されました。当機構では不動産の取引、管理、施工、相続その他の承継に関する紛争に関して、話し合いによるトラブル解決をサポートしています。この度、開設された広島支部は中国地方以西の窓口となっております。不動産・建築に関して、トラブルなどお悩みを抱えている方はお問い合わせください。TEL:082-555-1217

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  • 02Nov
    • セミナーのご案内

      今日はセミナーのご案内をさせていただきます。11月11日(日)に弊社取締役の松田が『事例から学ぶ不動産とのつきあい方 不動産にまつわる「現場」の話し〜売買・不動産投資・相続対策まで〜』と題し、お話しさせていただきます。当日は現在までに関わってきた延べ1000件以上の案件の中からピックアップして、そのポイントをお話しします。不動産、相続に関してお悩みの方やご興味のある方は下記お問い合わせの上、ぜひお越しください。【セミナーの概要】[日本損害保険代理業協会 西中国ブロック協議会 公開講座]日時 :平成30年11月11日(日) 13時30分~15時30分場所 :RCC文化センター 7階 704号室 (広島市中区橋本町5-11)講師 :松田浩生(CFP®認定者)参加費:無料定員 :60名申込先:TEL 0120-874-009 (日本FP協会 広島支部)※受講ご希望の方は、必ずお電話でお申込みください。共催 :日本FP協会 広島支部日本損害保険代理業協会 西中国ブロック

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  • 26Oct
    • 遠隔地の土地活用

      こんにちは プランニングケイの西森です。先日、ニュースで経済産業省が事業用の小規模太陽光発電施設の安全規制を強化する方針を示したと報じられていました。今年の台風や豪雨などにより、太陽光発電施設にも被害が相次いだことが影響しているそうです。具体的には斜面などに設置される太陽光パネルが規制の対象のようで平地に比べて厳しい基準を適用することを検討しているようです。太陽光発電施設は地価の安い遠隔地に設置されることが多いようです。遠隔地に広大な土地や山林を所有しており、その処分に困っている方も多いようで条件はありますがそのような土地を太陽光発電用地として買い取る事業者もあります。今後、安全規制が強化されると太陽光発電施設の設置費増加が予想されますが、その影響により買取対象地がさらに限定される恐れがあると思われます。昨今の自然災害の被害をみると安全対策は当然必要となってきますが遠隔地の土地の処分に困っている方への影響が最小限となるような政策も期待したいと思います。

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  • 19Oct
    • 消費税増税の住宅購入への影響

      こんにちは プランニングケイの西森です。先日、テレビ、新聞などで安倍首相が10月15日の臨時閣議で、来年10月に消費税率を予定通り8%から10%へ引き上げると表明したという報道がされていましたね。2014年に消費税率が5%から8%に引き上げられた際には不動産市場でも駆け込み需要とその反動減による混乱が起きたため、来年、予定通り増税された場合の影響を不安視されている方も多いと思います。そこで今回は住宅購入時の消費税についてお話ししたいと思います。住宅購入時に消費税が課税されるのは、建物部分(新築の戸建やマンションまたは不動産会社から購入する中古住宅が対象)となっています。消費税率の引上げはその分、建物価格の上昇につながるため、負担となります。その負担を緩和するため、2014年の消費税率8%引上げ時にすまい給付金という制度が創られました。すまい給付金とは消費税が課税される住宅の購入者に対し、収入額の目安が510万円以下の一定の条件を満たした方を対象に最大30万円を給付する制度です。当時は駆け込み需要と反動減を抑える特効薬とはならなかったようですが、10%引上げ時には給付額と収入の基準が引き上げられる予定となっています。さらに政府は消費税率8%引上げ時に駆け込み需要の反動で消費が落ち込んだことを踏まえ、10%引上げ後には住宅を購入する際の資金を税制面で支援する方針を打ち出しており、今後、発表されるであろう増税による影響を最小限に抑える政策に期待したいところです。

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  • 12Oct
    • AI時代の到来?

      こんにちは プランニングケイの西森です。三菱UFJ銀行が10月よりAI(人工知能)を活用し、住宅ローンの事前審査を短時間で行うサービスを開始したという記事が日本経済新聞に掲載されていました。AIを活用することにより最短でも1日かかる事前審査を最短15分でできるようになったそうです。今後は本審査へのAI活用も視野に入れているようです。不動産の取引では一般的に売買契約締結後、住宅ローンの申し込みを行うのですが大きなお金が動くのでどうしても審査に時間がかかってしまいます。住宅ローン審査の期間が短くなり、一日でも早く物件の引き渡しができるようになれば我々のお客様にも大きなメリットがあると思います。AIを活用した住宅ローン審査をめぐっては、ソニー銀行が5月より三大メガバンクに先駆け、運用を始めており、みずほ銀行でも10月からAI導入に向けた実証実験を開始しているそうです。地方でもAIを活用し、住宅ローンの審査を迅速化する動きが広がっていくのか今後の動向に注目していきたいと思います。

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  • 05Oct
    • 最新の耐震技術

      こんにちは プランニングケイの西森です。先日、「ガイアの夜明け」というテレビ番組で最新の耐震補強技術について放送されていました。放送の中で「カボコーマ・ストランドロッド」という最新の建材が取り上げられており、大変興味深かったのでブログでご紹介させていただきます。「カボコーマ・ストランドロッド」は石川県の繊維メーカー「小松マテーレ」と「金沢工業大学」との共同により開発された建材です。炭素繊維をガラス繊維で組みひものように編み、ロープ状に仕上げた建材で鉄より軽く(比重は鉄の1/4)、錆びにくく、引張り強度は5倍以上になるそうです。このような特徴があるため、従来、耐震補強に使用されていた鉄筋に代わる建材として期待されており、長野県にある重要無形文化財「善光寺」の耐震補強工事にも使用されたそうです。最近では古民家の補強にも使用され始めているようです。放送された古民家の施工事例では鉄筋を使用すると通常1か月程かかる工事が4日で完了し、施工費も50万円程安くなったそうです。昨今の大阪北部地震や北海道地震の報道を見て耐震工事を検討された方も多いと思います。多くの方が耐震化に取り組めるよう、これからさらに実用化が進んでいってほしいと思います。

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  • 27Sep
    • マイホームを売った時の特例

      こんにちは プランニングケイの西森です。先日、お客様より仲介のご依頼をいただいておりましたマイホーム売却の引渡しがありました。売却時は税金がかかるのか不安に思われる方もいらっしゃいます。今回もお客様より不動産売却時の税金についてお問い合わせいただきましたのでお話させていただきます。不動産売却時、売却代金から不動産の購入代金と仲介手数料など売却にかかった諸費用を差し引いて利益(譲渡所得)が出た場合、税金を納める必要があります。しかし、不動産を売ったときにかかる税金は特例によって軽減される場合があります。その一つにマイホーム(居住用財産)売却時、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。国税庁のホームページによるとこの特例は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、親族間での売買ではないことなど適用要件があるそうなので、特例の適用を受けられる方は税務署に確認されることをおすすめします。また、この特例の適用を受けるにはマイホーム売却の翌年2月16日~3月15日に確定申告をする必要がありますのでご注意ください。今回のお客様もどのくらい税金がかかるか心配されていましたが控除の範囲内であることを知り、安心されました。

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  • 21Sep
    • 基準地価

      こんにちは プランニングケイの西森です。新聞などでご存知の方もいらっしゃると思いますが、9月18日に広島県がまとめた基準地価が発表されました。基準地価とは都道府県が不動産鑑定士の評価をもとに取りまとめた毎年7月1日時点の土地価格の事をいいます。公示地価と路線価は1月1日時点の地価を算出しているのに対し、基準地価は7月1日時点での地価を算出しているため、半年の動向を把握する指標となっています。広島県の住宅地の平均変動率は0.0%で27年間続いていた下落が止まりました。住宅地の地区ごとの上昇率をみると、府中町が5.5%で最も高く、次いで広島市中区が4.9%、海田町が4.8%、広島市南区が4.7%となっていました。しかしながら、今回の調査は西日本豪雨の影響が反映されていないため、今後の地価動向を注視していく必要があると思います。

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  • 14Sep
    • 津波災害警戒区域

      こんにちは プランニングケイの西森です。最近は7月、8月の猛暑が嘘のように涼しい日が続いていますね。先日、不動産業者向けの勉強会にて、「防災情報の周知について」というテーマで広島県建築課の担当者からお話を聞く機会がありました。来年3月に広島県内の瀬戸内海沿岸を中心とした一部区域が「津波災害警戒区域」に指定される件について説明がありました。南海トラフ地震など大規模な地震が発生した場合の津波浸水想定に基づき、県が警戒区域を指定するとの事です。来年3月の指定区域公表後、対象区域の市町が新たにハザードマップを作製するそうです。対象区域では住民の早期避難につなげるため、従来1m単位であった浸水予測を10cm単位まで詳細に予測するそうです。詳しいエリアが公表されましたら、ブログでもお知らせしたいと思います。

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  • 07Sep
    • 地域コミュニティ

      こんにちは プランニングケイの西森です。最近は連日の猛暑が少し収まり、秋の気配が感じられるようになってきました。先日、不動産業者向けの勉強会にて、「地域コミュニティの重要性」をテーマに広島市の市民活動推進課の担当者からお話を聞く機会がありました。平成26年八木地区の豪雨災害時の事例を基にお話されました。災害当時は町内会の方々が安否確認や避難所の運営に尽力され、日頃の住民同士のつきあいの大切さを改めて感じたそうです。しかし、広島市の町内会加入率は年々、減少しており、統計を見ると平成9年度78%だった加入率が平成29年度には59.4%まで下がっているとの事でした。私は古くから同じ地域に住んでいるので町内会に入っていますが最近は地域のつながりが希薄なようです。気軽に申込ができるように広島市のホームページから町内会に申し込むことができるそうです。地域とのつながりがあれば何かあったときに安心だと思います。私も不動産取引の際は町内会への加入を促すようにしていきたいです。

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  • 31Aug
    • 任意売却

      こんにちは プランニングケイの西森です。暑い日が続きますが皆さん体調はいかかでしょうか。私は週初めに以前より準備を進めておりました任意売却の決済がありました。皆さん、任意売却をご存知でしょうか。任意売却とは諸事情で住宅ローン、借入金、滞納税などの返済が難しい場合に通常は抵当権の実行により競売が行われるところを各債権者と交渉を行い、通常の不動産売買と同様に市場価格でお持ちの不動産を売却することをいいます。市場価格での売却のため、一般的に競売よりも高値で売却でき、また、債権者との交渉次第では引っ越し費用の一部を売買代金の中から支払うことが可能となる場合もあります。任意売却は通常の不動産売買とは違い、債権者など関係者が多数いるため、その調整に苦労することが多いです。今回の取引でも弁護士と連携をとりながら、各債権者と粘り強く交渉を行い、売却の許可を得ることができました。決済日当日は売主様、買主様をはじめ、関係者様のご協力、ご尽力もあり、無事に取引を終えることができました。取引完了後に売主様がほっとした表情をされており私自身も安心しました。住宅ローンの返済が苦しくなってきたなどお困りの方がいらっしゃいましたら弊社へお気軽にお問い合わせください。

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  • 24Aug
    • 西日本豪雨災害

      こんにちは プランニングケイの西森です。お盆休み期間中は異常な暑さが少し収まり、その間、朝晩が比較的涼しかったのでここ数日の暑さが体に応えている方も多いと思います。私自身も暑さが苦手なので、早く秋が来ないかと思っております。先日、熊野方面のお客様とお会いすることとなりました。緩和されたものの豪雨災害から1か月以上経った今でも広島熊野道路は渋滞しているとの事。慎重な性格の私は待ち合わせの時間に遅れてはいけないと思い、渋滞を見越してかなり早めに会社を出たのですが約束の30分前に到着してしまいました。渋滞があると時間が読めず、毎日、熊野、呉方面から車で通勤されている方は大変な苦労をされているのだろうと改めて思いました。9月9日にJR呉線の広-坂間の運行が再開される予定で、渋滞も緩和されるかと思いますが全線復旧するのは年明けになる見込みのようです。改めて災害の被害の恐ろしさを感じております。

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