広島の不動産相続や資産活用・権利調整をワンストップで解決するプランニングケイ、西森善彦の、まるっと解決ダイアリー -2ページ目
  • 18May
    • 新築住宅購入時

      こんにちは プランニングケイの西森です。弊社はご縁があるとき、建売事業も行っておりまして、先日、私も売主として決済に立ち会わせていただきました。新築住宅購入時には様々な制度が適用されますが今日はその中から1つお話します。新築住宅を購入された際、基礎や柱・梁、壁、屋根などの住宅の骨組にかかわる基本構造部分と、雨漏りを防止する部分に関して万が一、瑕疵(欠陥)があった場合、その部分に対して住宅を引き渡されてから10年間保証される制度があります。これは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」を根拠として引渡しから10年間の保証が義務づけられております。もちろん、建物の安全性を確保するため、建築基準法で定められた建築過程の検査は行われていますがこの法律により、さらに安心して新築住宅の購入ができるのではないかと思います。

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  • 11May
    • 民泊

      こんにちは プランニングケイの西森です。皆さんニュースなどでも度々話題となっていますが民泊をご存知でしょうか。民泊とは一般的に住宅(戸建住宅やマンション)の全部又は一部を旅行者等に有償で貸し出すことを指すようです。この民泊について健全なサービスの普及を図るものとして、「住宅宿泊事業法」(民泊新法)が平成30年6月15日に施行されます。この法律の施行により、以前は民泊を合法的に行うには旅館業法上の許可が必要だったのですが、届出により営業が可能となるそうです。しかし、新たにホテルや旅館と同等の厳しい基準の消防設備の設置が必要となる場合が多く、また、年間営業日数が180日以内に制限されているため、民泊を始める際は消防設備設置などに掛けた初期費用が回収できるかどうか入念に試算することが必要になるのではないかと思います。

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  • 27Apr
    • 不動産売却時の税金

      こんにちは プランニングケイの西森です。不動産を売却すると「譲渡所得税」という税金が課税されます。譲渡所得とは譲渡価格から(取得費+譲渡費用)を引いた金額のことをいうようです。取得費(売却した不動産を手に入れるときにかかった費用)には下記のような金額が算入されます。①土地建物の購入代金(建物は減価償却費相当額を差し引いた額)②媒介手数料③売買契約書の印紙代④不動産登記費用⑤不動産取得税             など譲渡費用(不動産を売却する際にかかった費用)には下記のような金額が算入されます。①媒介手数料②売買契約書の印紙代③売却のために広告した場合の広告料④売却のために測量した場合の測量費   など国税庁のホームページによると取得費が不明な場合は売ったときの譲渡収入額の5%相当額を概算取得費とすることが出来るそうですが、実際に購入した金額が概算取得費より明らかに多い場合は不利益になってしまいます。購入当時の金額を示す売買契約書や領収証がお手元にないお客様も見受けられます。万が一の売却に備え、購入金額がわかる書類(売買契約書など)がお手元にあるか今一度、ご確認されてみてはいかがでしょうか。

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  • 20Apr
    • 安心R住宅

      こんにちは プランニングケイの西森です。前回、お話ししたインスペクションと同じく中古住宅の流通を促進するために4月から「安心R住宅」制度が開始されました。「安心R住宅」とは中古住宅の「不安」「汚い」「品質がわからない」というマイナスイメージで捉えられる傾向を払拭し、「住みたい」「買いたい」と思える中古住宅を選択できるようにするため、下記記載の一定要件を満たす中古住宅の物件広告にロゴマークを使用することが出来る住宅のことをいいます。「R」はリユース(再利用)、リフォーム・リノベーションの頭文字を採ったものです。①新耐震基準を満たす住宅昭和56年6月1日以降の建築確認済証を受けた住宅、あるいは耐震補強工事をするなどして現行の耐震基準を満たすことを証明する「耐震基準適合証明書」が発行された住宅。②既存住宅売買瑕疵保険の現場検査に適合した住宅③リフォーム済みか、リフォーム提案書がある住宅(新築後5年以内は不要)④対象住宅に関する情報の保存状況がわかること(住宅を評価する上で必要な書類が保存されている)⑤自ら売主となるか専任媒介契約(専属専任媒介契約を含む)を受託する(仲介業者)制度が始まったばかりで安心R住宅のロゴマークの有無が中古住宅の販売価格や資産価値にどのくらい反映されるか不透明な部分も多いので今後の市場の動向に注目していきたいと思います。

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  • 13Apr
    • インスペクション

      こんにちは プランニングケイの西森です。4月より改正宅建業法が施行され、不動産仲介業者はインスペクション(建物状況調査)について下記の内容が義務付けられるようになりました。(※インスペクションの実施を義務付けているわけではありません。)①媒介契約時(売主側の仲介業者)業者のあっせんの可否を示し、売主の意向によってあっせんする。②重要事項説明時(買主側の仲介業者)インスペクションを実施した場合、その結果について説明する。③売買契約締結時(売主、買主の仲介業者)インスペクションを実施した場合、その調査報告書を売主と買主の双方が確認し、契約前にその内容を書面にする。 これから中古住宅の売買をされる予定のある方は仲介業者からインスペクションについて説明があるかと思いますがまだまだ馴染みが無いようですのでその内容についてお話したいと思います。インスペクションとは建物がどのような状態であるのか、修繕の必要があるのかなどを専門家が簡易診断することをいいます。実施による買主側のメリットは安心して中古住宅を購入できる点で売主側のメリットは事前にある程度の建物の瑕疵を見つけることで売買後に瑕疵担保責任を問われるケースが減る点が挙げられるかと思います。その反面、検査費用(4万円~)がかかる点やあくまでも簡易検査なので全ての瑕疵を見つけることが出来ない点などが挙げられます。欧米とは違い、新築住宅の人気がまだまだ高い日本ですがこの制度により中古住宅流通の活性化につながればと思います。

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  • 06Apr
    • 不動産取引(決済)の流れ

      こんにちは プランニングケイの西森です。人生の中で一度か二度あるかといわれている不動産取引の中でも実際に大きなお金が動く決済について不安に感じる方が多いことも当然かと思います。実際に先月、担当させていただいたお客様からも決済についてお問い合わせいただきましたので今日はその流れについてお話させていただきます。決済とは売買契約に基づき、買主が売主に売買残代金を支払い、売主から買主に不動産の登記移転をする手続のことです。決済により不動産売買取引が完了することとなります。一般的に決済は平日の午前中に買主が口座を所有している銀行あるいは住宅ローンを借りる銀行で行われることが多いです。決済は売主、買主、それぞれの仲介業者、司法書士が集まって取り行われます。決済日当日の簡単な流れは下記のとおりです。1.司法書士が登記に必要な書類がそろっているか確認し、委任状に署名捺印します。2.司法書士が問題なく登記手続きが出来ることを確認したら、残代金の振込み手続きに入ります(買主が住宅ローンを利用する場合、銀行に融資実行を依頼)。3.固定資産税や都市計画税、管理費等の清算をします。4.売主が買主に物件の鍵等を引き渡します。5.売主、買主は司法書士への登記手続き費用、不動産会社への仲介手数料など諸費用をお支払いいただきます。6.取引完了確認書に署名捺印します。7.司法書士は当日中に登記手続きを行います。以上が一般的な決済日当日のおおまかな流れとなります。

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  • 30Mar
    • はなまる相続セミナー

      お伝えしてましたとおり、3月24日(土)に、弊社代表の津田が理事を務める“はなまる相続”主催の相続セミナーの開催がありました。もちろん津田も不動産についてお話させていただきました。不動産の相続対策といえば、相続税節税のためのアパート、マンション建設ばかりに目がいきがちですが、土地の境界不確定や不動産登記申請の放置、共有の問題など、身近な問題を解決する大切さを創業28年の間で関わらせていただいた実例を基にお話させていただきました。今後も定期的にセミナーを開催いたしますのでご興味のある方はお気軽にお問い合わせください。

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  • 23Mar
    • 道路について

      こんにちは プランニングケイ営業の西森です。今日は「道路」についてお話したいと思います。建物を建築する際は原則として建築物の敷地に幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないと建築基準法に定められています。もし、この要件を満たしていなければ、建物の建築ができない場合や、建物建築の際に、敷地の一部を道路として提供しなければならない場合が出てきます。そのため、「道路」は不動産の販売価格や売れ行きに影響を与える大変重要な要素の一つとなり、私が不動産の調査をする際もどのような道路に敷地が接しているのか細心の注意を払って調べております。

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  • 16Mar
    • はなまる相続フェア

      3月24日(土)に、弊社代表の津田が理事を務める“はなまる相続”主催の相続セミナーが開催されます。津田も不動産についてお話をさせていただきます。当日は無料相談会も実施しております。相続に関してお悩みの方やご興味のある方は何か気づきがあるかもしれません。ぜひお越しください。ご参加申込みは下記の“はなまる相続”事務局連絡先までお願いいたします。 TEL:082-563-8700  FAX:082-223-2652日時:平成30年3月24日(土)【無料相談会】10時~17時【相続セミナー】13時~17時場所 :佐伯区民文化センター    (広島市佐伯区五日市中央6-1-10)参加費:無料定員 :50名

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  • 14Mar
    • 時代はIT重説?

      こんにちは プランニングケイの西森です。3月5日に開催された不動産協会主催の研修会に参加しました。研修会では平成30年4月に施行される改正宅地建物取引業法の内容や昨年10月から運用開始となったIT重説について説明がありました。IT重説の運用により、賃貸取引に限り、今まで対面で行わなければならなかった重要事項説明をビデオ会議システムを利用して行えるようになりました。お忙しい方や遠方にお住いの方にとって便利なシステムといえるのではないかと思います。ただ、売買取引に関しては高額な取引となるため、運用は難しいのか未だ先の話のようです。今後も法改正や時代の流れに対応し、お客様のお役に立てるよう勉強してまいります。

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  • 13Mar
    • 権利証って何?

      こんにちは プランニングケイ新人営業マンの西森です。本日は「権利証」についてお話ししたいと思います。不動産売却時、所有権移転登記をするために必要となる書類で正式には「登記済権利証」「登記識別情報通知書」といいます。権利証は一度、なくしてしまうと再発行が出来ませんのでお気をつけください。権利証を紛失してしまったら不動産が売却できないわけではありません。紛失された場合でも別の手続きによる登記申請が可能となっており、不動産売買取引では一般的に、司法書士が作成する「本人確認情報」を提出することにより登記申請を行います。この場合、作成代として費用がかかることが多いので権利証は大切に保管しておいたほうがいいですよね。権利証は不動産を売却する際に必要となる重要な書類ですのでお手元にあるか確認してみてはいかがでしょうか。

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  • 23Feb
    • 次世代経営者セミナー

      初めまして。本日よりブログを担当します、プランニングケイ新人営業マンの西森です。記念すべき第一回目は2月16日(金)もみじ銀行呉営業部様にて行った、次世代経営者セミナーについてお話します。弊社取締役松田が「経営者と後継者が注意すべき事業承継対策」について講師として話しました。参加いただいた皆様は会社の次世代を担う二代目、三代目の方々で自分のことと照らし合わせながら熱心に話をお聞きになっていました。お忙しい中、多くの方に参加いただきまして誠にありがとうございました。今後、セミナー等を行う際はブログでも発表していきたいと思いますので興味のある方はお気軽にお問い合わせください。

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