円安の対策

円安になったら円資産が目減りしてしまうので、外貨建て資産の割合を増やして資産を守らないといけない。そう思っていくつかの事を実行に移していきたい。以下の①～⑥で一年間で年収の1.5倍位をドル建てに移していく作戦。

①    住信SBIネット銀行ドル積立

⇒これは手数料が4銭と一番安いので。毎日2万円づつ積立して今後1年間で730万円をドル建て資産としていきたい。

②    円安耐性が強い国内株式への投資

⇒輸出、資源・商品関連、インバウンドなど。内需ではなくグローバルで稼げる企業を銘柄に組入

③    ソニー生命の変額保険を契約

⇒ちょうど、国内の年金保険を払済にして生命保険料控除の枠が少し残っているので代わりに組み入れ、世界株式とかで運用

④    カンボジア株への追加投資

⇒まだポジション増やすのか？もうこれぐらいにしておいた方が良いのではないかと思いながらポジションを積み上げてきてしまった。

⑤    積立ＮＩＳＡとかこどもＮＩＳＡとか

⇒これは今まで通り坦々と続けるのみ。

⑥    海外ハイレバＦＸ

⇒キャンペーンをうまく使うと意外と有効だったりして

近況

最近、育休を経て復職したのですが本ブログは資産形成ブログですから、育休中の資産形成について記載します。まず、妻が妊娠したころに色々考えた結果、育児しながら株の売買とか金融商品のトレードのような神経を使う事にできるだけ時間を使いたくないと思いました。インフレになるのではないかと思い、結局、住宅投資とヘッジファンドと暗号通貨という結論になりました。

借入を起こして財務レバレッジを上げて浅草からは更に遠い場所に住居を住み替えたり、ポートフォリオを安定させるためにヘッジファンドを購入したりと色々やっていたのが2年前の年末ごろの話です。あとは2017年頃に暗号通貨で利益が出て育休と不動産投資を組み合わせてうまくいった経緯もあり何となく暗号通貨も多少、買いました。

そして、それらの結果が良い感じで出て、まず暗号資産関連は子供が生まれた頃に好調で育児休業の生活費を支える原資となりました。また、マンション価格は上がり続けて円安ドル高が進み、ドル建ての資産価値が上昇しました。結果として、2年前と比べると借金が10倍に増えましたが資産も大体2倍増え、純資産も多少増えたようです。

ここ1年半ぐらいそこそこ忙しく子育てとか勉強して過ごしてきてあまり資産運用についても考えた事はなく、株や投資の仲間は殆ど会わなくなりました。仕事も運用も大して何もしていないのに運用成績は普通にいい感じで過ごせたという体験を経て改めて何かブログに何か書いてみようと思っても、書くことがあまり思い浮かばず何かフェーズが変わった感覚はあります。まず、株をガチャガチャ売買しなくても別にいいのだという事です。今まで何かにとらわれていたように銘柄を探したりしていましたが何だったのか？

それからお金を貯めて引退（いわゆるFIRE）みたいな事にあこがれていた時期がありましたが、私にはそんなことは結局できませんでした。むしろ子供を保育園に入れたり親の賃貸住宅を契約するのには仕事をしていた方が都合が良いし、適度な仕事は健康促進にもいい。働かないと資産が減るかもしれないし、減らなかったとしても働いた方がもっと上積みできるから働かないより資産形成が進む。

というより、なぜ・何のために資産形成を進めないといけないのか？というところから考え直す必要があります。趣味ではあるので辞めずに続けるとは思うのですが無理せず5％位の利回りで運用して時間をかけながら、10年で2倍に増やすぐらいのつもりで時間を味方につけながら大けがをしないように気をつけながら油断せず資産形成に取り組み、子どもたちの世代に残したり、使い方も考えながら地道にやっていきたい。

派手に失敗しかけた

約1年ぶりの投稿になるのですが、最近、とある怪しい投資ファンドに出資して派手に失敗しかけたがファンドと交渉して最終的には投資した金額が返金という形になった。

九死に一生を得るとはこのことで、全くないものと覚悟していたお金が戻ってきたのですが、こんなときどうすればいいのでしょうか？という状況ですが、私としては結局また違う投資に回すことにしました。

今度は派手に失敗しなそうなやつで！

と熟考した結果、以下の7つの投資先を選定した。

①    カンボジア米ドル5年定期預金

⇒久々にカンボジアに送金してドルとリエルの定期預金にしました。米ドルで5年物定期というのが出ていて6％を超える金利になります。私は1年位の米ドルと半年ぐらいのリエルで定期預金にして、利息は株式投資に回す作戦でいます。今までは水道会社の株を買ってきましたが、これからは銀行株も組み入れていきます。カンボジアのカントリーリスクは勿論ありますが、同国には6000人ぐらい日本人が住んでいて仕事をしていたり生活していると聞きます。そういう思い切った人生を歩んでいる人に比べれば私が東京で働きながら資産の一部をカンボジアで保有するというリスクなんて、どうってことありません。

②    J-REIT

⇒あまり自信ないですが金利上昇よりも物件価格の上昇の方が早いとすればREITはあり得ると思った次第です。

③    イオンモール5名義

⇒近所のイオンで安く買い物できる方法として、家族総出でイオンモールの株主優待を取得すべく単元株づつ取得。

④    毎日毎日20000円を住信SBIネット銀行で米ドルに両替

⇒住信SBIネット銀行の積立預金は4銭ぐらいしか手数料がかからずとてもいい。2年続けて10万ドルを超えたらヘッジファンドを買いたい。

⑤    ビットコイン

⇒一応、法定通貨が全くゴミクズになるというリスクに備えおまじない程度ですが。

⑥    ドル債券ETF

⇒4％程度の利回りは出るが金利上昇は大敵であり長期投資で持てる範囲の金額で

⑦    ソフトバンク劣後債

⇒利回り2.2％。。。住宅ローンの調達金利に何とか勝ちつつ固く原資を守れそうな投資先として。。。。。

ここまでを投資して約490万円。ここで、ふと疑問に思ったのが、

「ソフトバンク劣後債のようなインフレにすら勝てないような投資対象に投資するぐらいなら使った方がいいのでは？」

そこで残った10万円を今すぐ使う事にした。

と言ってもどうお金を使ったらよいか分からず、何か欲しいものがないかと色々悩んだ末に以下の6つの買い物をした。

①    Samsung Galaxy Watch

⇒30000円。約5年ぶりに使ったSamsungのスマートウォッチはとてもいい。

②    Google nest hub 2台

⇒11000円。Googleのスマートスピーカーもとてもいい。

③    DIY棚×2

⇒4000円。

④    センサー付きゴミ箱

⇒7000円。自動で蓋が開き、ビニール袋を縛って、新しいビニールをセットしてくれる。

⑤    天井にディズニー動画を写すプロジェクター

⇒6000円。こどものねかせつけに。

⑥    玄関の棚

⇒7000円。家は玄関の見た目の印象が大事。

⑦　中小企業診断士1次試験申し込み

⇒14000円。

ここまでで9万円弱を使って力尽きた。

490万円投資するより10万円使う方が大変。

カンボジア株式が好調

2年前に約2億リエルを投資したカンボジア株式のプノンペン水道公社やプノンペン港湾公社の株価が地味に上昇中で好調です。ですが例えばプノンペン水道公社に関してはPER20倍位あっても不思議ではありませんのでここから倍の株価水準があっても全くおかしくはないと思います。1億リエル程度の利益を出すことを目標にしてきましたが、そう考えると目標水準に到達したからと言って特段株価に割高感もない間は売却する必要もなさそうで当面は長期投資を継続しようかと思います。

カンボジア株式と併せて好調なのが暗号通貨のイールドファーミングですが、こちらは資産全体の2.5%程度の規模で運用しています。最大でも10%を超えないように管理していく方針です。一方で10%に到達するためにはここから4倍に増やさないといけず、今のステーブルコインのイールドファーミングだけのポートフォリオではパンチ力に欠けるしいつまでも増やせないので、ステーブルコインの一部をアルトコインに振り分けたり、レンディングを活用してレバレッジをかけて運用に回すなど多少は今よりはリスクを取っていくことも考えていきたいと思います。

ただ2018年と同じことになる可能性もあるし、いつでも撤退できるようにすることや、いくつかのブロックチェーンへ分散することも常に考えていきながら損しないようにしたいです。Pancake Swapについてはここから何倍、何十倍にもなる可能性は低くなってきていると思いますので投資金額の規模は小さくしながらより時価総額やTVLが小さなRaydiumやPangolinなどのサービスに少しづつ移行していこうかなあと思っています。

カンボジア株とかイールドファーミングなどの最近新しく触り始めたところの利益が伸びていて、昔からやっている普通の国内不動産や株式の運用成績は今一つで資産は今一つ増えていませんが、全体で見ても今年の運用成績は今のところそこそこであり、この調子で資産を増やしていきたいです。

運用方針の見直しについて

色々と見直しをしているところです。②③⑤あたりはかなり長期間の話であり、その長期間の時間が関係してくるだけに、目先の①とかと違って意外と金額は大きな話になったりする。

①IG証券の口座開設キャンペーン

口座開設キャンペーン系の中では大型で5万円以上のキャッシュバックがあるので日銭稼ぎとして取り組んでいるものだが条件を満たすために100回取引をする必要があるので、個別株を小ロットで細かく売買中。

②生命保険を払済に

29歳の時に加入した予定利回り3%程度のドル建て生命保険を払済にする。これまで支払った部分は引き続き長期運用になるので払済にした方が継続するよりも支払金額との倍率は高くなる。

③個人年金を払済に

24歳ぐらいに加入した予定利回り1.5%程度の円建て個人年金保険を払済にする。これまで支払った部分は引き続き長期運用になるので払済にした方が継続するよりも支払金額との倍率は高くなる。

④マネーフォワードを契約して家計管理を効率化

35件程度のアセットや口座が登録しており、今まで良くExcelで管理していたと思う。

⑤ジュニアNISAの活用再開

今まであまり使ってこなかったジュニアNISAだが、2023年での廃止に伴って18年引き出せないという最大のデメリットが解消されて有利な制度になった。投資対象はインデックスファンドの他に一部レバレッジ型の投資信託を検討。

⑥J-REITやインフラファンドへの投資検討

信用取引を活用して投資する対象としてJ-REITやインフラファンドの組入を検討。タイミングを選ぶが押し目があれば。

⑦不動産担保ローンを活用した資産形成の検討

レバレッジをかけた取引としての不動産担保ローンの検討を開始する。投資対象が難しいが。

⑧資産管理法人の設立検討
これは恐らく私の資産規模では検討するにはまだ早くてメリットが出ないが心の準備として。

暗号通貨のイールドファーミングが好調

今年は2月ごろから資産運用の新しい形として暗号通貨のイールドファーミングに取り組んでいます。このイールドファーミングが現在、非常に好調なのですが、プロセスが結構複雑で以下のようなことをやっています。核になっているのが⑤のPancakeSwapとなります。

①    ビットコインを購入してBinanceに送金する

②    BNBやUSDT等に両替する

③    両替した暗号通貨をMetamaskに送る

④    両替したUSDTをVenusProtocolに預け入れ、それを担保にVAIやBUSDを借入する

⑤    PancakeSwapでいくつかの通貨ペアで流動性を供給してファーミングしてCakeを稼ぐ

⑥    CakeをPancakeBunnyやBeefyFinanceで複利運用する

上記のプロセスの中で④では暗号通貨を担保に暗号通貨を借入しているのでレバレッジがかかっており比較的大きなリスクを取っています。⑤で市場に流動性を供給して報酬を得ることを通じて取引所の運営収入を得るような感覚の収益が上がっています。

私は2018年に一度暗号通貨のトレードは引退しているのですが、その後去年の年末ごろにDefiという言葉を聞いて調べたところ、想像以上に色々進化していることに気づき2020年後半から恐る恐る復活しました。

私自身の暗号通貨の資産に占める割合は数パーセントですが、評価額は2月ごろから2か月足らずで倍ぐらいに増えており、リスクがとても大きいので今後どうなるかは不明なものの、イールドファーミングという仕組みは新しいものであり、新しい資産運用の形として今後、根付かせて長期的に付き合っていきたいと思っているところです。

お金の働かせ改革

資金効率を上げようと思い、以下を実行に移してきた。

①自宅購入、旧自宅の収益物件化

住宅ローンで借入を起こして前の家は賃貸に出した。住宅ローンの返済は賃貸収入で賄い、月に約5万円程度のキャッシュフローが改善した。住宅ローン減税や住まい給付金などの減税効果が年間約50万円程度。

②ヘッジファンドへの投資

スイス系のヘッジファンドへ投資し、ドル建てで年利7%程度の利回りを狙うこととした。投資信託と先物の価格差が収益の原資となっている絶対収益型で相場が上に行っても下に行っても基本的には利益が出るような仕組みとなっているとのこと。スキームが継続する限りは超長期で複利運用していく予定。

③太陽光ファンドへの投資

電力の高低圧の値差を原資とした匿名組合形式の太陽光ファンドへ出資しており、ファイナンスが組成されているため、これ自体にレバレッジがかかっており目標は10%の利回りとされる。うまくいけば住宅ローン減税が終了する13年後以降のキャッシュフローを賄われる予定。

④イールドファーミング

PancakeSwapなる分散型取引所で、幾つかの暗号通貨のペアの取引における流動性を市場に供給することで収入を得るというイールドファーミングと呼ばれる新しい形態の運用を開始した。利回りは30%～300%まで色々。これに加えてBinanceでの流動性供給も開始していく予定でこちらの利回りは13%程度になるものと考えられる。先週のCakeやBNBの値上がりなどUpsideも大きいが常に資産がゼロになるリスクと背中合わせ。

いずれも調達金利と運用利回りの利回り差（イールドギャップ）を取得していこうという試みで、調達金利は0.675％、運用は①不動産が実質3%強程度、②ヘッジファンドが7%程度、③太陽光ファンドが10%、④イールドファーミングが30～100%となる。ポートフォリオの構成は①が65%、②が20%、③が10%、④が5%となる。

計算上は全体で6%程度のイールドギャップを取得して毎年約300万円の所得向上となることを期待している。また①に関しては住宅ローン控除による減税効果などのタックスメリットも得られる。

これらの①～④については自己資金はほとんどゼロで、調達した借入で資金を賄って運用しているため資産全体でのLTV（純負債比率）も28%となった。最大で50%程度のLTVを許容する場合はあと数千万円程度の買余力がある。これを発動するためにはどういう手法があるかという事を考えてきたが、やろうと思えば以下の3つの選択肢を最大限に活用すればレバレッジを高めることができる。

1)信用取引

株式の信用取引。野村證券の金利が0.5%で最安。他ネット系の証券会社で信用取引を発動することは可能。

2)CFD、FX

サクソバンク証券のCFDやGem-forexのハイレバFXなど。

3)不動産担保ローン

上記の1)2)は資金の用途が限られているがこれは様々な用途に活用可能。

セルフゴックスした暗号通貨を取り戻した話

去年モネロという暗号通貨を少し買って取引所に保管するのは危ないので、モネロの公式ウォレットをダウンロードしてインストールして、取引所のアカウントからモネロの公式ウォレットの公開アドレスへ送金しました。

ところが残高がモネロの公式ウォレットに反映されるはずがいつまで経っても反映されず、ウォレットの画面にはデーモンがどうのこうのとか、同期がどうのこうのというウォレットのセットアップのような作業が延々と続いて、いつまでもそのウォレットの作業が終わりません。昨年はついにモネロウォレットのインストール作業を途中で諦めて送金したモネロへも一度もアクセスできませんでした。

↓このような画面が数十時間続く

自分の不注意により暗号通貨が使えなくなったり、紛失してしまう事を「セルフゴックス」というそうですが、モネロのウォレットの同期作業に数十時間もかかるとは認識しておらず、これも一種のセルフゴックスだったのですがこのモネロという暗号通貨の価値が上がってくるにつれて、あの時のモネロが勿体ないとずっと気になっていました。そこでこの緊急事態宣言が出るか出ないかというこの年末年始のお休みの最中にセルフゴックスして諦めていたモネロのウォレットを再び復元しようと思いました。

ウォレットをダウンロードした時に書き留めた25のパスワードを入力して、復元作業を開始します。時間がかかるのは承知していたので、予備の古いPCを使いルータから有線の光回線で繋いで3日間作業を続けデーモンがどうのこうのとか同期がどうのこうのという作業を繰り返したのちにウォレットの同期が完了してついに、2年前に送金したモネロが残高として表示されて、資産を取り戻すことができました。減損して資産残高からは落としていた資産が復活して少し資産が増えました。

2020年の振り返り

今年も残すところあと数日ですが、今年は3月ごろにビビッて売り、上がり始めてから買い戻してなどと、クソ下手なトレードを繰り返したものの、年末には年初よりも少し資産総額は増え過去最高を微妙に更新しています。2005年頃からの資産総額の推移は以下の通りで推移しています。ここ3～4年は足踏みしており、資産形成は進んでおらず資産総額は横ばいです。このグラフですが不動産などのすべての資産を含んでおり適当に時価評価して、借入を差し引いた純資産の金額で算出しています。

一方で今年は資産総額の半分弱程度の金額の借入を起こし借金をして、借金しながら投資をするという新たなステージに踏み込んでおります。居住用の自宅とほぼ同額である住宅ローンの借金を除いた投資用の資産の内訳というかポートフォリオは以下の通りとなっています。

ポートフォリオの37％を占める国内収益不動産の大部分は東京の比較的築古の区分所有のマンション3件です。借金は少し（金額にするとポートフォリオの3％程度）だけありますが殆ど残債はありません。実質利回りで5％程度で回っています。上記のポートフォリオの円グラフの中にはフルローンで購入した自宅を含めていない為、実際的には国内（東京）の不動産の資産に占める割合が5割～6割程度とかなり高くなってきています。現金が7％程度あることになっていますが30％程度の借金があるので現金は実際にはマイナスであり、これ以上の不動産の購入は当面、控えたいと思っています。

不動産以外で変わったところだと、外国株・外国債券のうちの各2.5％づつの合計5％程度はカンボジアの水道会社や定期預金などが含まれており、配当又は利息の利回りは6％程度になっています。ヘッジファンドは市場中立・絶対収益型と呼ばれるもので7.7％程度の利回りを狙うものです。出資金は電力供給事業の匿名組合に出資したもので10％程度の利回りを狙うものです。外国債券はメガバンクの米ドル建て債券やアメリカの30年国債などの商品で数年前に購入したものですので2.75％～3.9％程度の利回りの商品です。その他金融資産の中には米ドル建ての生命保険（利回りは4％程度のもの）などが数パーセントあるほか、また、イーサリアムなどの暗号通貨が1％～2％程度含まれます。

色々新しいことも少しづつ取り入れていこうとしてお金を出した結果、このようなポートフォリオになってしまいました。全部うまくいった場合はインカムゲインが会社員の収入と同じぐらいの金額になる可能性もありますが結構リスクも負っているとも思います。リスクをもう少し抑えてリターンはもう少し高めたい。特に見直してもよさそうな気がするのは国内の収益不動産なのだが、売るのも大変だし、担保に入れて資金調達をして何かに投資するという方法もあるが、必ずしも今やらなければいけない話でもないし、投資対象を何にするのかというのが分からないので、悩み中。どういう選択肢があるかという事は常に念頭に置きつつ、状況の変化に対応するか、タイミングを見計らいながら次の行動を考えていきたい。

自宅の買替モデルについて

フルローンで0.5%程度の金利で資金調達して自宅を購入した。前に住んでいた家は賃貸に出した。フルローンで購入したものの私の持分は7割であり、3割は妻の名義によるもの。そして3割は現金で支払いを受けたがローンの繰上返済には回さず、市場中立の絶対収益型ヘッジファンドと集合住宅向けの電力供給事業（高圧一括受電＋屋根置き太陽光）に出資する形で投資に回した。①自宅住替＋②ヘッジファンド＋③電力供給事業、これら3つの組み合わせによる資産形成を「自宅住替モデル」と呼ぶことにする。今回の自宅の買替は子供が増えたりなど、ライフステージの変化によるあくまでも実需に基づく行動だが、私は投資行為としてみた時にも「自宅住替モデル」は以下の①～⑧の優位性があると思っています。

①住宅ローンでの1%を大きく下回る低金利での資金調達

②フルローンに対して持分7割で3割資金回収した結果、フルローン以上での元手マイナススタートのハイイレバレッジ（IRRや資金効率は∞）での資産形成

③住宅ローン減税、住まい給付金、登録免許税、不動産取得税減免などの居住用不動産取得ならではの税効果

④不動産賃貸収入での住宅ローン返済という他人資本による資産形成

⑤低金利での資金調達と高利回りの運用間のイールドギャップの取得を目指す運用

⑥不動産、市場中立絶対収益型ヘッジファンド、電力供給事業というミドルリスクのポートフォリオ形成による個別リスク低減

⑦初年度から期間終了まで一貫してキャッシュフローのプラスを維持する計画

⑧不動産については保証会社による収納代行や自主管理プランの採用によるリスクヘッジと管理費等のコストの最小化

自宅住替モデルでは賃貸に出した前の自宅の家賃収入により住宅ローンなどを返済してキャッシュフローは1年目からややプラスとなる予定です。家賃保証会社の収納代行により滞納リスクは抑えられるものの、賃貸収入は期間経過とともに自宅の不動産が劣化して収益性が低下していくことが予想され、13年目以降は住宅ローン減税もなくなるので、そのキャッシュフローを補うべく、電力供給事業からの配当金（この事業は18年間の事業であり期間経過とともに配当金が右肩上がりに増えていく事業計画となっており13年目から元本の償還が始まり18年で終了する）で補う形でキャッシュフローを維持する。シミュレーションでは賃貸収入と電力供給事業の組み合わせにより18年間、キャッシュフローはずっとプラスを維持する予定。ヘッジファンドについては過去の実績では平均7.7%の収益が期待できるとのことであり、18年間を複利運用して、18年目に売却したと仮定すると18年目に大きなリターンが得られる。

シミュレーションは上記の通りなのだが、仮に今回購入した自宅を18年後に購入価格の7割程度の金額で売却してExit、ヘッジファンドを7％で18年間複利運用してExitする場合は税引き後で2000万円程度のリターンが見込まれると算出している。このシミュレーションはかなり保守的に計画されているものであり上振れ余地も大きく3000万円～5000万円程度のリターンが得られる可能性もあると考えている。ダウンサイドのリスクも勿論あるが、仮に不動産を失ってローンが全額残るような状況に陥っても路頭に迷うほどのリスク量ではない。

この計画を上振れして達成するためには、自分でコントロールできるのは不動産とヘッジファンドの為替リスクであるが、不動産に関しては18年間不動産市況や金利推移を見ながら途中で売却や繰上返済による金利負担減を狙うという事、ヘッジファンドについては円高リスクに備えて必要な時にはドルをショートしてヘッジをするという事と売却時の税効果を最小化する対策（もしあれば）を考える事がある。

それ以外に飛躍的に収益性を高める方法として、住宅ローンに付帯されているガン特約活用というものがある。50歳以上の男性がPET検査を受けてがんが見つかる確率は1％～2％と言われており、仮にがんと診断されれば住宅ローンは免除となるためガンの早期発見に検査を受けるという手法が投機としてみた際のリスクリターンが高い行動である可能性が否定できない。早期発見したガンを完治すれば私も家族も幸せである。来年からは大腸がんの内視鏡、肺のCTや全身PET検査などを順番に定期的に受診してがんの早期発見、住宅ローン免除、完治を目指す。PET検査は最安値だと10万円程度、高級な温泉旅行などを組み合わせたものでは20万円等となるようですが、数百倍の住宅ローンが無くなる可能性があるとすれば試してみる価値はある。