自宅の買替モデルについて

フルローンで0.5%程度の金利で資金調達して自宅を購入した。前に住んでいた家は賃貸に出した。フルローンで購入したものの私の持分は7割であり、3割は妻の名義によるもの。そして3割は現金で支払いを受けたがローンの繰上返済には回さず、市場中立の絶対収益型ヘッジファンドと集合住宅向けの電力供給事業（高圧一括受電＋屋根置き太陽光）に出資する形で投資に回した。①自宅住替＋②ヘッジファンド＋③電力供給事業、これら3つの組み合わせによる資産形成を「自宅住替モデル」と呼ぶことにする。今回の自宅の買替は子供が増えたりなど、ライフステージの変化によるあくまでも実需に基づく行動だが、私は投資行為としてみた時にも「自宅住替モデル」は以下の①～⑧の優位性があると思っています。

①住宅ローンでの1%を大きく下回る低金利での資金調達

②フルローンに対して持分7割で3割資金回収した結果、フルローン以上での元手マイナススタートのハイイレバレッジ（IRRや資金効率は∞）での資産形成

③住宅ローン減税、住まい給付金、登録免許税、不動産取得税減免などの居住用不動産取得ならではの税効果

④不動産賃貸収入での住宅ローン返済という他人資本による資産形成

⑤低金利での資金調達と高利回りの運用間のイールドギャップの取得を目指す運用

⑥不動産、市場中立絶対収益型ヘッジファンド、電力供給事業というミドルリスクのポートフォリオ形成による個別リスク低減

⑦初年度から期間終了まで一貫してキャッシュフローのプラスを維持する計画

⑧不動産については保証会社による収納代行や自主管理プランの採用によるリスクヘッジと管理費等のコストの最小化

自宅住替モデルでは賃貸に出した前の自宅の家賃収入により住宅ローンなどを返済してキャッシュフローは1年目からややプラスとなる予定です。家賃保証会社の収納代行により滞納リスクは抑えられるものの、賃貸収入は期間経過とともに自宅の不動産が劣化して収益性が低下していくことが予想され、13年目以降は住宅ローン減税もなくなるので、そのキャッシュフローを補うべく、電力供給事業からの配当金（この事業は18年間の事業であり期間経過とともに配当金が右肩上がりに増えていく事業計画となっており13年目から元本の償還が始まり18年で終了する）で補う形でキャッシュフローを維持する。シミュレーションでは賃貸収入と電力供給事業の組み合わせにより18年間、キャッシュフローはずっとプラスを維持する予定。ヘッジファンドについては過去の実績では平均7.7%の収益が期待できるとのことであり、18年間を複利運用して、18年目に売却したと仮定すると18年目に大きなリターンが得られる。

シミュレーションは上記の通りなのだが、仮に今回購入した自宅を18年後に購入価格の7割程度の金額で売却してExit、ヘッジファンドを7％で18年間複利運用してExitする場合は税引き後で2000万円程度のリターンが見込まれると算出している。このシミュレーションはかなり保守的に計画されているものであり上振れ余地も大きく3000万円～5000万円程度のリターンが得られる可能性もあると考えている。ダウンサイドのリスクも勿論あるが、仮に不動産を失ってローンが全額残るような状況に陥っても路頭に迷うほどのリスク量ではない。

この計画を上振れして達成するためには、自分でコントロールできるのは不動産とヘッジファンドの為替リスクであるが、不動産に関しては18年間不動産市況や金利推移を見ながら途中で売却や繰上返済による金利負担減を狙うという事、ヘッジファンドについては円高リスクに備えて必要な時にはドルをショートしてヘッジをするという事と売却時の税効果を最小化する対策（もしあれば）を考える事がある。

それ以外に飛躍的に収益性を高める方法として、住宅ローンに付帯されているガン特約活用というものがある。50歳以上の男性がPET検査を受けてがんが見つかる確率は1％～2％と言われており、仮にがんと診断されれば住宅ローンは免除となるためガンの早期発見に検査を受けるという手法が投機としてみた際のリスクリターンが高い行動である可能性が否定できない。早期発見したガンを完治すれば私も家族も幸せである。来年からは大腸がんの内視鏡、肺のCTや全身PET検査などを順番に定期的に受診してがんの早期発見、住宅ローン免除、完治を目指す。PET検査は最安値だと10万円程度、高級な温泉旅行などを組み合わせたものでは20万円等となるようですが、数百倍の住宅ローンが無くなる可能性があるとすれば試してみる価値はある。