運用方針の見直しについて

色々と見直しをしているところです。②③⑤あたりはかなり長期間の話であり、その長期間の時間が関係してくるだけに、目先の①とかと違って意外と金額は大きな話になったりする。

①IG証券の口座開設キャンペーン

口座開設キャンペーン系の中では大型で5万円以上のキャッシュバックがあるので日銭稼ぎとして取り組んでいるものだが条件を満たすために100回取引をする必要があるので、個別株を小ロットで細かく売買中。

②生命保険を払済に

29歳の時に加入した予定利回り3%程度のドル建て生命保険を払済にする。これまで支払った部分は引き続き長期運用になるので払済にした方が継続するよりも支払金額との倍率は高くなる。

③個人年金を払済に

24歳ぐらいに加入した予定利回り1.5%程度の円建て個人年金保険を払済にする。これまで支払った部分は引き続き長期運用になるので払済にした方が継続するよりも支払金額との倍率は高くなる。

④マネーフォワードを契約して家計管理を効率化

35件程度のアセットや口座が登録しており、今まで良くExcelで管理していたと思う。

⑤ジュニアNISAの活用再開

今まであまり使ってこなかったジュニアNISAだが、2023年での廃止に伴って18年引き出せないという最大のデメリットが解消されて有利な制度になった。投資対象はインデックスファンドの他に一部レバレッジ型の投資信託を検討。

⑥J-REITやインフラファンドへの投資検討

信用取引を活用して投資する対象としてJ-REITやインフラファンドの組入を検討。タイミングを選ぶが押し目があれば。

⑦不動産担保ローンを活用した資産形成の検討

レバレッジをかけた取引としての不動産担保ローンの検討を開始する。投資対象が難しいが。

⑧資産管理法人の設立検討
これは恐らく私の資産規模では検討するにはまだ早くてメリットが出ないが心の準備として。

暗号通貨のイールドファーミングが好調

今年は2月ごろから資産運用の新しい形として暗号通貨のイールドファーミングに取り組んでいます。このイールドファーミングが現在、非常に好調なのですが、プロセスが結構複雑で以下のようなことをやっています。核になっているのが⑤のPancakeSwapとなります。

①    ビットコインを購入してBinanceに送金する

②    BNBやUSDT等に両替する

③    両替した暗号通貨をMetamaskに送る

④    両替したUSDTをVenusProtocolに預け入れ、それを担保にVAIやBUSDを借入する

⑤    PancakeSwapでいくつかの通貨ペアで流動性を供給してファーミングしてCakeを稼ぐ

⑥    CakeをPancakeBunnyやBeefyFinanceで複利運用する

上記のプロセスの中で④では暗号通貨を担保に暗号通貨を借入しているのでレバレッジがかかっており比較的大きなリスクを取っています。⑤で市場に流動性を供給して報酬を得ることを通じて取引所の運営収入を得るような感覚の収益が上がっています。

私は2018年に一度暗号通貨のトレードは引退しているのですが、その後去年の年末ごろにDefiという言葉を聞いて調べたところ、想像以上に色々進化していることに気づき2020年後半から恐る恐る復活しました。

私自身の暗号通貨の資産に占める割合は数パーセントですが、評価額は2月ごろから2か月足らずで倍ぐらいに増えており、リスクがとても大きいので今後どうなるかは不明なものの、イールドファーミングという仕組みは新しいものであり、新しい資産運用の形として今後、根付かせて長期的に付き合っていきたいと思っているところです。

お金の働かせ改革

資金効率を上げようと思い、以下を実行に移してきた。

①自宅購入、旧自宅の収益物件化

住宅ローンで借入を起こして前の家は賃貸に出した。住宅ローンの返済は賃貸収入で賄い、月に約5万円程度のキャッシュフローが改善した。住宅ローン減税や住まい給付金などの減税効果が年間約50万円程度。

②ヘッジファンドへの投資

スイス系のヘッジファンドへ投資し、ドル建てで年利7%程度の利回りを狙うこととした。投資信託と先物の価格差が収益の原資となっている絶対収益型で相場が上に行っても下に行っても基本的には利益が出るような仕組みとなっているとのこと。スキームが継続する限りは超長期で複利運用していく予定。

③太陽光ファンドへの投資

電力の高低圧の値差を原資とした匿名組合形式の太陽光ファンドへ出資しており、ファイナンスが組成されているため、これ自体にレバレッジがかかっており目標は10%の利回りとされる。うまくいけば住宅ローン減税が終了する13年後以降のキャッシュフローを賄われる予定。

④イールドファーミング

PancakeSwapなる分散型取引所で、幾つかの暗号通貨のペアの取引における流動性を市場に供給することで収入を得るというイールドファーミングと呼ばれる新しい形態の運用を開始した。利回りは30%～300%まで色々。これに加えてBinanceでの流動性供給も開始していく予定でこちらの利回りは13%程度になるものと考えられる。先週のCakeやBNBの値上がりなどUpsideも大きいが常に資産がゼロになるリスクと背中合わせ。

いずれも調達金利と運用利回りの利回り差（イールドギャップ）を取得していこうという試みで、調達金利は0.675％、運用は①不動産が実質3%強程度、②ヘッジファンドが7%程度、③太陽光ファンドが10%、④イールドファーミングが30～100%となる。ポートフォリオの構成は①が65%、②が20%、③が10%、④が5%となる。

計算上は全体で6%程度のイールドギャップを取得して毎年約300万円の所得向上となることを期待している。また①に関しては住宅ローン控除による減税効果などのタックスメリットも得られる。

これらの①～④については自己資金はほとんどゼロで、調達した借入で資金を賄って運用しているため資産全体でのLTV（純負債比率）も28%となった。最大で50%程度のLTVを許容する場合はあと数千万円程度の買余力がある。これを発動するためにはどういう手法があるかという事を考えてきたが、やろうと思えば以下の3つの選択肢を最大限に活用すればレバレッジを高めることができる。

1)信用取引

株式の信用取引。野村證券の金利が0.5%で最安。他ネット系の証券会社で信用取引を発動することは可能。

2)CFD、FX

サクソバンク証券のCFDやGem-forexのハイレバFXなど。

3)不動産担保ローン

上記の1)2)は資金の用途が限られているがこれは様々な用途に活用可能。

セルフゴックスした暗号通貨を取り戻した話

去年モネロという暗号通貨を少し買って取引所に保管するのは危ないので、モネロの公式ウォレットをダウンロードしてインストールして、取引所のアカウントからモネロの公式ウォレットの公開アドレスへ送金しました。

ところが残高がモネロの公式ウォレットに反映されるはずがいつまで経っても反映されず、ウォレットの画面にはデーモンがどうのこうのとか、同期がどうのこうのというウォレットのセットアップのような作業が延々と続いて、いつまでもそのウォレットの作業が終わりません。昨年はついにモネロウォレットのインストール作業を途中で諦めて送金したモネロへも一度もアクセスできませんでした。

↓このような画面が数十時間続く

自分の不注意により暗号通貨が使えなくなったり、紛失してしまう事を「セルフゴックス」というそうですが、モネロのウォレットの同期作業に数十時間もかかるとは認識しておらず、これも一種のセルフゴックスだったのですがこのモネロという暗号通貨の価値が上がってくるにつれて、あの時のモネロが勿体ないとずっと気になっていました。そこでこの緊急事態宣言が出るか出ないかというこの年末年始のお休みの最中にセルフゴックスして諦めていたモネロのウォレットを再び復元しようと思いました。

ウォレットをダウンロードした時に書き留めた25のパスワードを入力して、復元作業を開始します。時間がかかるのは承知していたので、予備の古いPCを使いルータから有線の光回線で繋いで3日間作業を続けデーモンがどうのこうのとか同期がどうのこうのという作業を繰り返したのちにウォレットの同期が完了してついに、2年前に送金したモネロが残高として表示されて、資産を取り戻すことができました。減損して資産残高からは落としていた資産が復活して少し資産が増えました。

2020年の振り返り

今年も残すところあと数日ですが、今年は3月ごろにビビッて売り、上がり始めてから買い戻してなどと、クソ下手なトレードを繰り返したものの、年末には年初よりも少し資産総額は増え過去最高を微妙に更新しています。2005年頃からの資産総額の推移は以下の通りで推移しています。ここ3～4年は足踏みしており、資産形成は進んでおらず資産総額は横ばいです。このグラフですが不動産などのすべての資産を含んでおり適当に時価評価して、借入を差し引いた純資産の金額で算出しています。

一方で今年は資産総額の半分弱程度の金額の借入を起こし借金をして、借金しながら投資をするという新たなステージに踏み込んでおります。居住用の自宅とほぼ同額である住宅ローンの借金を除いた投資用の資産の内訳というかポートフォリオは以下の通りとなっています。

ポートフォリオの37％を占める国内収益不動産の大部分は東京の比較的築古の区分所有のマンション3件です。借金は少し（金額にするとポートフォリオの3％程度）だけありますが殆ど残債はありません。実質利回りで5％程度で回っています。上記のポートフォリオの円グラフの中にはフルローンで購入した自宅を含めていない為、実際的には国内（東京）の不動産の資産に占める割合が5割～6割程度とかなり高くなってきています。現金が7％程度あることになっていますが30％程度の借金があるので現金は実際にはマイナスであり、これ以上の不動産の購入は当面、控えたいと思っています。

不動産以外で変わったところだと、外国株・外国債券のうちの各2.5％づつの合計5％程度はカンボジアの水道会社や定期預金などが含まれており、配当又は利息の利回りは6％程度になっています。ヘッジファンドは市場中立・絶対収益型と呼ばれるもので7.7％程度の利回りを狙うものです。出資金は電力供給事業の匿名組合に出資したもので10％程度の利回りを狙うものです。外国債券はメガバンクの米ドル建て債券やアメリカの30年国債などの商品で数年前に購入したものですので2.75％～3.9％程度の利回りの商品です。その他金融資産の中には米ドル建ての生命保険（利回りは4％程度のもの）などが数パーセントあるほか、また、イーサリアムなどの暗号通貨が1％～2％程度含まれます。

色々新しいことも少しづつ取り入れていこうとしてお金を出した結果、このようなポートフォリオになってしまいました。全部うまくいった場合はインカムゲインが会社員の収入と同じぐらいの金額になる可能性もありますが結構リスクも負っているとも思います。リスクをもう少し抑えてリターンはもう少し高めたい。特に見直してもよさそうな気がするのは国内の収益不動産なのだが、売るのも大変だし、担保に入れて資金調達をして何かに投資するという方法もあるが、必ずしも今やらなければいけない話でもないし、投資対象を何にするのかというのが分からないので、悩み中。どういう選択肢があるかという事は常に念頭に置きつつ、状況の変化に対応するか、タイミングを見計らいながら次の行動を考えていきたい。

自宅の買替モデルについて

フルローンで0.5%程度の金利で資金調達して自宅を購入した。前に住んでいた家は賃貸に出した。フルローンで購入したものの私の持分は7割であり、3割は妻の名義によるもの。そして3割は現金で支払いを受けたがローンの繰上返済には回さず、市場中立の絶対収益型ヘッジファンドと集合住宅向けの電力供給事業（高圧一括受電＋屋根置き太陽光）に出資する形で投資に回した。①自宅住替＋②ヘッジファンド＋③電力供給事業、これら3つの組み合わせによる資産形成を「自宅住替モデル」と呼ぶことにする。今回の自宅の買替は子供が増えたりなど、ライフステージの変化によるあくまでも実需に基づく行動だが、私は投資行為としてみた時にも「自宅住替モデル」は以下の①～⑧の優位性があると思っています。

①住宅ローンでの1%を大きく下回る低金利での資金調達

②フルローンに対して持分7割で3割資金回収した結果、フルローン以上での元手マイナススタートのハイイレバレッジ（IRRや資金効率は∞）での資産形成

③住宅ローン減税、住まい給付金、登録免許税、不動産取得税減免などの居住用不動産取得ならではの税効果

④不動産賃貸収入での住宅ローン返済という他人資本による資産形成

⑤低金利での資金調達と高利回りの運用間のイールドギャップの取得を目指す運用

⑥不動産、市場中立絶対収益型ヘッジファンド、電力供給事業というミドルリスクのポートフォリオ形成による個別リスク低減

⑦初年度から期間終了まで一貫してキャッシュフローのプラスを維持する計画

⑧不動産については保証会社による収納代行や自主管理プランの採用によるリスクヘッジと管理費等のコストの最小化

自宅住替モデルでは賃貸に出した前の自宅の家賃収入により住宅ローンなどを返済してキャッシュフローは1年目からややプラスとなる予定です。家賃保証会社の収納代行により滞納リスクは抑えられるものの、賃貸収入は期間経過とともに自宅の不動産が劣化して収益性が低下していくことが予想され、13年目以降は住宅ローン減税もなくなるので、そのキャッシュフローを補うべく、電力供給事業からの配当金（この事業は18年間の事業であり期間経過とともに配当金が右肩上がりに増えていく事業計画となっており13年目から元本の償還が始まり18年で終了する）で補う形でキャッシュフローを維持する。シミュレーションでは賃貸収入と電力供給事業の組み合わせにより18年間、キャッシュフローはずっとプラスを維持する予定。ヘッジファンドについては過去の実績では平均7.7%の収益が期待できるとのことであり、18年間を複利運用して、18年目に売却したと仮定すると18年目に大きなリターンが得られる。

シミュレーションは上記の通りなのだが、仮に今回購入した自宅を18年後に購入価格の7割程度の金額で売却してExit、ヘッジファンドを7％で18年間複利運用してExitする場合は税引き後で2000万円程度のリターンが見込まれると算出している。このシミュレーションはかなり保守的に計画されているものであり上振れ余地も大きく3000万円～5000万円程度のリターンが得られる可能性もあると考えている。ダウンサイドのリスクも勿論あるが、仮に不動産を失ってローンが全額残るような状況に陥っても路頭に迷うほどのリスク量ではない。

この計画を上振れして達成するためには、自分でコントロールできるのは不動産とヘッジファンドの為替リスクであるが、不動産に関しては18年間不動産市況や金利推移を見ながら途中で売却や繰上返済による金利負担減を狙うという事、ヘッジファンドについては円高リスクに備えて必要な時にはドルをショートしてヘッジをするという事と売却時の税効果を最小化する対策（もしあれば）を考える事がある。

それ以外に飛躍的に収益性を高める方法として、住宅ローンに付帯されているガン特約活用というものがある。50歳以上の男性がPET検査を受けてがんが見つかる確率は1％～2％と言われており、仮にがんと診断されれば住宅ローンは免除となるためガンの早期発見に検査を受けるという手法が投機としてみた際のリスクリターンが高い行動である可能性が否定できない。早期発見したガンを完治すれば私も家族も幸せである。来年からは大腸がんの内視鏡、肺のCTや全身PET検査などを順番に定期的に受診してがんの早期発見、住宅ローン免除、完治を目指す。PET検査は最安値だと10万円程度、高級な温泉旅行などを組み合わせたものでは20万円等となるようですが、数百倍の住宅ローンが無くなる可能性があるとすれば試してみる価値はある。

12月の作戦

日々、株価や決算のチェックなどに追われずにジワジワと資産が増えていくような仕組みを作ることを目指して、年末までにかけてヘッジファンドと思慕ファンドを各1本契約していきます。目標利回りは7%程度になります。不動産と各種金融商品からのインカムゲインで年間1000万円程度を目指して頑張っていきたい。

①家賃収入

⇒月30.1万円でローンや管理費等の支払いが8万円で手取りは月22万円程度

②金融商品のインカムゲイン

⇒これから契約するヘッジファンドなどで月9万円程度の資産増加を目指す

③債券の配当、保険の利回り

⇒月5万円程度

④株式の配当など

⇒月3万円程度

⑤補助金等

⇒月3万円程度

⑥お得キャンペーン、優待クロスなど

⇒月5万円程度

上記の①～⑥で月間4７万円程度で年間約560万円となる。仕事の年収をくわえて何とか何とか資産を増やしながら家族で生計を立てていける。仕事で得た収入は全て投資に回して①②③④を積み上げて倍に増やしていきたい。

11月の作戦

今月は手元の資金を全て投資に回していきます。

1.当面の生活用資金をオフバランスし別口管理とする。

⇒100万円～150万円規模  

2.家賃が貯まっている口座の残高を中国の株式など東アジアへ投資していく。 

⇒コロナの影響が限定的な中国やASEANなどが中心

3.メキシコペソ、アルトコインへの投機。 

⇒大統領選挙の結果を受けてメキシコペソが上昇するという相場観による短期の投機的な取引。アルトコインは主にイーサリアムや少量でDefi等のキーワードに沿ったコインを選定して投機的なポジションを少し持つ。

4.ドルコスト平均法でFXを活用した米ドル資産を積み上げ。

⇒100円～105円では1日1000ドル、95円～100円では1日5000ドル、90円～95円では1日10000ドルなどを積立し、10万ドル規模で米ドル資産に変える。

5.上記④の現渡によるヘッジファンド購入。 

⇒FXから現渡で振込をすると手数料が抑えられるという話があり10万米ドルを作ってヘッジファンドの購入資金とする。

6.信用取引を活用したレバレッジの拡大。

⇒株式についてはポジションを拡大する機会を窺い、基本的にフルポジション、信用取引での買増し余力を残してレバレッジを拡大していく。

7.様々な金融商品の情報収集

⇒太陽光、私募ファンド、ヘッジファンド、海外不動産、ハイレバFXなどいろいろ。聖域を設けない。

これから取れる行動オプション

4月ごろにSBI証券の口座をIFA口座に切り替えてアドバイザーがつくことになった。IFA口座になるとヘッジファンドなどの購入が可能になる。以前に面談した時にアセットアロケーションは問題ないが借入を活用してレバレッジを効かせた資産形成をしてはどうかとのアドバイスがあった。具体的には今現在で800万円程度の投資用ローンを抱えているが、この借金を8000万円程度まで拡大させて太陽光や不動産などいろいろなものへ投資していくというものである。

不動産や金融商品を売りつけたいがためのアドバイスではないかと内心思う一方で、今の財政出動や金融相場を踏まえると将来的なインフレ懸念というのは確かにあり、歴史的な低金利の水準であることを踏まえて銀行借入を活用して何かやってみたいという事を思うようになった。インフレ対策だとすると太陽光でなく不動産の方がいい。でも家族に相談したら投資で与信枠を活用されて何ら生活が向上しないよりも家族の生活水準が高められるために与信枠を活用されたいとの話もあった。

そこで、あまり面白くない戦略だが、とりあえず自宅を広くて少し郊外の場所に買い替えて、今の自宅を賃貸に出すにした。住宅ローンなので低金利での借入が可能で、減税効果や各種助成金も受けられるし、今の自宅を貸し出せばその賃貸収入で住宅ローンを上回る家賃収入が得られる。借金が5000万円位積みあがるわけだが、一応資産も5000万円位増えるので差引で純資産は変わらないということになる。

通常、サラリーマンで借入ができるのは年収の8倍程度という事で今現在の借金が5000万円程度になってしまったことで、これ以上、あまり借金は増やせないはずで、結構、固まってきているような気がするのだが、これから資産規模を拡大していくにあたり有効と考えられる戦略をいくつか考えて記載してみた。将来的には海外などもやってみたいのだがもう少し国内で出来ることがありそう。

①不動産を担保に借入を起こし築古一軒家等の買増し

木造で20年程度経過した一軒家を取得して経費をかけて税効果を圧縮しながら賃貸収入で収益拡大を狙うという作戦。もしこれを実行に移す場合は抵当権がついていない不動産を担保に入れる必要があり、まとまった資金調達となるので投資対象の金額もそれなりに大きくなる。不動産担保ローンという資金調達手段については研究と検討の余地はあるものの、教育資金などの何らかの実需の資金需要に備えて温存しておきたい。

②郊外築古一戸建て

あまり簡単に借金を増やしたくないので株などで稼いだお金を回す。築古郊外戸建て300万円などを毎年1件づつ買えるよう、株や不動産で運用していくという作戦ではどうか。

③ヘッジファンドなどへの投資

ある程度のまとまった資金を実績が安定しているヘッジファンドなどに任せて運用することで高利回りを狙う。

④ワンルームマンション、太陽光などへの投資

もし、会社員としての信用でまだ融資が組めるのであればやってみても良い。

⑤法人設立

資産管理法人等を設立して、コストは税理士費用などの最小限に抑えたうえで法人格を活用した資産形成を図る。

⑥人格の活用した資産形成

少額の贈与で、基礎控除や優待を1名義追加で取得するなどの人格を活用した資産形成。これはデメリットがあまりないので取組続けたい。元からレバレッジが効いたREITや太陽光ファンドなども投資対象となろう。

⑦株式の信用取引

株式の信用取引でこれという銘柄などに全力2階建て投資。これはいつも手段として検討されるのだが、退場しても良い程度の少額の資金でやらないといけない。だったら現物で出来る範囲でやればいいじゃんという話になり、結局、何時まで経ってもこの手段に踏み切ることはない。株価が下がったらポジションを縮小するのではなく、1.5階建の信用買を出していくという事を次こそはやれるようになりたい。

レバレッジ2倍

今後、どう資産を築いていくかについて考えた時に、資金効率を上げていかないとどうしようもないので、レバレッジをかけていくというのが必要と考えられる。

①不動産の場合は投資用ローン、住宅ローン

②株式の場合は信用取引

③為替・商品の場合は証拠金取引

でレバレッジをかけることができる。私の場合は今、①の不動産が現物90%で借金(残債あり物件)はその10%位でほとんどレバレッジがかかっておらず、眠っているような状態なので、まずは自宅をフルローンで購入しなおした。現物50%、借金(残債あり物件)50%でレバレッジが2倍になった。時間をかけて賃貸物件からの家賃収入をローン返済に充てていくことにより資産形成を図っていくことになる。一方で、今回の自宅購入により資産に占める不動産の割合は6割以上まで高まってしまった。

残りの4割は金融資産で株・為替・商品などへの分散投資となる。それを更にブレークダウンすると、国内株式が10%、海外の株式・債券が20%、金銀ビットコインなどの商品系が10%となる。ここ10年ぐらいは国内株式に結構力を入れてきて4割～5割を占めていたのだが、ここ最近は株式のウエートがかなり下がってきており、10％ともなると値動きがほとんど気にならないレベルになってしまった。

子供が増えて子育てに時間をかけていることはあるので、その中で株式の決算をみたり株価をチェックするという作業に、あまり時間を割くほど資産を配分しておらずなるべく長期投資にシフトしていきたい。なるべくレバレッジがかけて、借入よりも高い利回りで運用を続けて安定的に長期的な収益を確保して10年後には資産が2倍、或いは3倍に成長しているようにしたい。

利回りが安定的な金融商品へある程度資金を振り分けながら、株式に関してはここぞというタイミングでレバレッジをかけて信用取引を活用して買い、常にフルポジ以上、最大で資産全体のレバレッジが1.5倍～2倍位になるようにしていきたい。そのためには、

①借金は決して返さない（繰上返済はこれを禁止する、ある程度返済が進んだら不動産担保ローンなど更にレバレッジをかける）

②ローリスクミドルリターンな商品を探しある程度まとまった資金を振り分ける

③ここぞというタイミングで信用取引で株を買う（最大レバレッジ2倍）

④元々レバレッジがかかった資金効率が高いものに投資していく

という事を実行に移せばいいような気がする。②は色々商品を研究していきたい。