東南アジア3国の成長について

タイがあり、その東にカンボジアがあり、その東にベトナムがあります。X軸にIncome(収入)、Y軸に平均寿命を取り、日本と合わせて4つの国がどういう経緯をたどってきたか見てみます。分析にはGAPMINDERというサイトを活用します。

1963年～1979年

この間、日本とタイは順調に収入や平均寿命が増えて経済も成長軌道に入っていきます。この間の出来事としてベトナム戦争（1955年11月1日 – 1975年4月30日）、カンボジア内戦（1967年 – 1975年）が挙げられます。両国では人口も減り、経済が低迷しました。ベトナムはそれほど低迷しませんでしたが、特にカンボジアでは内戦だけでなく虐殺もあり2周遅れになりその後の復興が大きく遅れることになります。

1983年～2018年

この間、4か国とも順調に収入が増え、平均寿命も延びていきます。但し日本やタイは収入の増加とともに成長はゆっくりとしたものになっていきます。

今後、ベトナムやカンボジアが辿る軌道は明らかであり、日本やタイの後を追いかけていくことになります。10年ほどしたらカンボジアは現在のベトナム位になり、ベトナムは15年ぐらいしたら現在のタイ位になるものと考えられます。

最近の取り組み状況

最近取り組んでいるのは以下の3つです。消費の還元率を上げて不動産関連サービスでキャッシュフローを創出する。余ったお金を不動産関連サービスや外国株式へ投資に回す。クラウドファンディングはLandnet Fundingを活用しており、目新しく募集価格が低めに設定されている間は投資妙味があると思います。

外国株式

カンボジア株式市場には現在、5銘柄が上場しており、これらへ100万円程度を投資することで配当と長期的な成長によるキャピタルゲインの両方を得ることを目指す。実現のためには現地訪問による口座開設などの作業が必要。

スマホ決済サービス関連

LinePay、dpay、paypayを活用してきたが、dpayは5月7日までで上限10,000円還元。Paypayは5月31日までで5万円還元。Dcardprepaidであと4万円位買い物ができるのと、Paypayは1日5000円上限で毎日買い物ができる。Yahoo cardとdcardをそれぞれ作成して小口決済はyahoo card、大口決済はdcardでそれぞれ決済していく。

不動産関連サービス

クラウドファンディングで150万円を利回り8％で回して年間12万円。ポイントサイト経由の面談やイベント参加などにより10万円、合計年間20万円程度のキャッシュフロー創出を目指すもの。

スマホで簡単♪物件の写真撮影について

不動産の賃貸物件で募集をかける際にマイソクに使う物件の写真を綺麗に撮るというのは大事だと思うので、最近研究を進めてきたことを書いてみたい。撮影にはカメラは普通のスマホを用いる。

①広角レンズ

アマゾンで購入したスマホにクリップで止められる0.6倍の広角レンズ（1500円位）をつけてトイレを撮影してみる。右が広角、左が普通。これだけで全然見た目の印象が異なる。

②シャッタースピード

ISO感度を100に設定し、シャッタースピードを1/2、1/6、1/20、1/60でそれぞれ写真撮影してみる。明るさが全然異なり、明るい写真になる。

③動画

動画を作成するのも一つの方法である。amazonなどでこちらも1500円位で販売しているスマホ回転台などを使って360°映像にするのも一つの方法である。

④マイソクを作成したらQRコードを作成して上記の動画などを掲載しているチャンネルに誘導するのも一つの方法である。

深堀り研究テーマ

今後の研究テーマは以下の通りです。

なんか儲かりそう、という感じであれば以下の５つぐらいが思いつくところ。カンボジア不動産投資などはまだあまりやっている人も少なく、手段もありそうで、金額も小さく始められそうなので、ありだと思う。下の②③④あたりは下の方へ行くほど金額規模も大きくなるし⑤は不確実性が高い。③に関してはすでに物件を保有しているので実務的な管理や撮影技術などの研究は進めておけばいつかは役立つに違いない。

①カンボジア株式投資

②バングラデシュ不動産投資

③不動産有効活用関連

　‐貸会議室・トランクルーム等の新業態

　‐賃貸募集(マイソクの作成、募集のかけ方、戦略等)

　‐VR・3Dカメラ・広角レンズ等の物件撮影技術関連

④土地付き小規模太陽光発電事業関連

　‐50kw未満の土地付き太陽光

　‐セカンダリ物件等

⑤事業承継関連

　‐トランビ経由などでの個人M&Aの交渉

組入上位10銘柄

最近は日本株のポジションをかなり落としているせいで米株や中国株で長期投資銘柄が組み入れ上位銘柄に入ってきました。

マイクロソフト　　　　米株。サブスクリプション、Surfaceが使いやすい等

ネクシィーズ　　　　アスピリアン・セラピューティクスへの出資

宇野澤組鉄工所　　土地の含み益

チポトレ　　　　　　　　米株。ヘルシーなタコス、おいしい

吉利汽車　　　　　　　中国株。中国電気自動車関連

宮越ホールディングス　　土地の含み益、深セン再開発

SBIフィンテック　　　　韓国株。フィンテック系

テンセント　　　　　　　中国株。中国IT関連

ファーストデータ　　　米国株。決済サービス

村田製作所　　　　　　５Gやスマホなど有望

宇野澤組鉄工所（6396）

株式市場の上昇局面の最終局面では資産株の評価が見直されやすいという歴史があり、現在株式を購入して保有している宇野澤組鉄工所（証券コード6396）について記載したいと思います。当社は真空ポンプメーカーですが、時価総額約25億円に対して東洋経済の記事によると約82億円の不動産の含み益があると報告されており、私が知る限り当社の時価総額に対する含み益の比率は上場企業の中で最大規模であり、その含み資産を時価評価した際になり割安水準にあると考えます。

当社は明治32年（1899年）に創業し今年は創業120周年で、明治40年に恵比寿1－19－16に事務所と工場を新築しました。昭和52年に恵比寿の工場を玉川へ移転し、昭和56年に渋谷の工場跡地にウノサワ東急ビルを建設し、不動産賃貸業を始めています。ウノサワ東急ビルは恵比寿駅東口から徒歩5分ぐらいの場所にあります。当社の売上の大部分はポンプなどの販売の製造事業によるものですが製造事業自体は営業利益は赤字であり当社の営業利益のほとんどはこのウノサワ東急ビルなどの不動産賃貸によるものです。

ウノサワ東急ビルは地下1階地上7階建てのビルで延べ床面積は17038㎡ですので、仮に平米単価100万円で試算すると170億円の価値がある試算になります。有価証券報告書によると当社の不動産事業の売上は614百万円であり、当社はウノサワ東急ビル以外にも不動産を持っているようですが、仮に売上の614百万円を4％の表面利回りで割り戻すと不動産には153億円の価値があるという試算になります。私は専門家ではないので本当に幾らの価値があるのかというのは、よくわかりませんが、ここではとりあえず120億円位の価値があると仮定してこの後の分析を進めていきます。

有価証券報告書によるとウノサワ東急ビルの帳簿価格は14億5300万円であると記載されています。仮に実際の価値が120億円だとすると105億4700万円の含み益があることになります。帳簿価格の14億5300万円を元に算出された当社の純資産は約19億6000万円ですが、含み益を加えた純資産は約125億700万円になります。当社の時価総額は約25億円でPBRは0.2倍水準という事になります。従いまして、同社の株を買うことはウノサワ東急ビルを1/5の値段で買うのと似たようなものかもしれませんが、ビル以外の本業の事業もついてくるのとデフォルト時には債権者が優先されるためそういう単純な話でもないのかもしれません。

とは言え本日現在の株価は2100円ですが、これがPBR0.5倍水準まで見直されると株価は5250円、PBR1倍水準まで見直されると株価は10500円となります。そういう日が近いうちに来ることを切に願います。今年は創業120周年だし記念配当も出してほしい。

どの辺に張っていくか

今は3月26日の権利日に向けてかなり株主優待の取得に力を入れており、50銘柄教程度の株主優待を獲得する見込み。3月26日をすぎたらどうしようか考えていたのだが、投資用ローンは350万円を繰上返済することにした。その他はクラウドクレジットと端株ファンドは50万円づつ100万円を追加で資金投入する。残りはIPOへの応募と株主優待の取得のための資金として残しておく。

株主優待

やはり現金の運用方法としてはこれが優秀であり、500万円～1000万円程度の資金で毎月1％の利回りが上げられれば月に12回繰り返せば12％で運用できることになる。投資先が多いのは9月、12月、2月、3月頃であり3月末の優待権利を獲得したら優待用資金のポジションは縮小して、以下の繰上返済やソーシャルレンディング、端株などへ資金を回して運用していく。

クラウドクレジット

今のところ3案件6万円を投資していますが、好調で5000円近くの配当金が支払われています。お金の流れを変えると言って日本から資金需要のある新興国の案件へ投資していくという同社の取り組みに共感でき、50万円の資金を追加投入。

端株ファンド

今のところ300銘柄程度の端株を保有していますが、設定来倍増以上のパフォーマンスを上げており、手法的にイケている可能性がある。50万円の資金を追加投入し、友人の投資家などが推奨する銘柄を積極的にパクって1万円づつ買って上昇するポジションだけを伸ばしていく。

高配当株

タバコ、コーヒー、アルコールなどの嗜好性が高い株式への投資。安定した高配当を得て将来の収入を得ていく。

繰上返済

25年900万円のローンを組んでいるのだが、金額は750万円程度、期間は20年以内まで順次期間を短縮し、いつでも返せるぐらいのポジションへ縮小しておく。来年を目途に150万円を繰り上げ返済して残ポジションは金利上昇時に返済する。

資産形成の定石のようなもの

私の周りの人などを見まわしても大体以下のようなことを実行に移していることが多く、大体以下のようなことをコツコツと20年ぐらい続けていれば１億円位の資産にはなるのだろうと思います。特別なことはなく収入を増やす、支出を減らす、消費の効率を改善する、節税する、資産を増やすという事の組み合わせでしかありません。

株式投資家の中には生命保険はあまり好まない方も多いですが、私はベース資産の1000万円程度は生保で形成していこうという考えで、比較的保守的かもしれません。現在生保も5つぐらい契約していて年間に20万円程度の支払いがあり、10万円の控除を受けています。

①節約による支出の抑制

コンビニではクオカードしか使わない、飲み物は基本無料のものしか飲まない

温泉、スポーツジム、プールは公営のものしか利用しない

ランチはスマホ決済と優待券しか使わない

②月々の支払いを下げる

通信は格安ＳＩＭで1500円以内（楽天モバイルで1mbpsを使いまくる）

電気ガスは新電力を半年ごとに見直し（エネチェンジ経由の切替でポイントをためる）

③消費還元率の向上

複数のスマホ決済の活用（LINEPAY、PAYPAY、ORIGAMI、楽天PAY）

クレジットカードで３．２％還元（リクルートカード＋KYASH、短期的にはLine Cardの還元率が20％）

④節税効果の最大化

ふるさと納税、ＩＤＥＣＯ、生命保険

不動産の取得と開業（青色申告控除）

⑤投資による資金効率拡大

ＩＰＯ、ＰＯ、立会外分売

株主優待の活用、こども口座の活用（こども口座は松井とその他の2種類）

⑥収入の手段の拡大

ヤフーオークション、ポイントサイト（ハピタス）、アフィリエイトの活用

不動産所得、配当所得を得る

1億円ぐらいまでは比較的行くのですが、ここから先増やしていくというイメージがまだ持てていません。外債への投資を500万円程度行っていますが、あまり配当収入は得られておらず、もう少し高配当のものという事だと、ソーシャルレンディングや高配当株という事になりますし不動産の有効活用では水回りを極力シンプルにして貸事務所、貸会議室などの業態へ進出することも考えられる。事業承継なども研究の余地があり、地銀や信金との関係を深めて案件情報を発掘し、承継するビジネスを模索する。

サラリーマンとしての給与所得に頼り、節約や節税を原資とした資産形成を続けていると、資産は形成できてもそこから抜け出せなくなってしまう。自ら新たなものを開拓して収入を増やしていくという考え方でいろいろなことに取り組んでみたい。

生保の契約

保険屋さんと打合せして米ドル建て生保を契約しました。2007年にAIGエジソン生命(現：ジブラルタ生命)で米ドル建て生保を契約しましたが、ドル建て生命保険を購入するのは11年ぶりになります。

前回契約した2007年はアメリカの政策金利が5％を超えた水準で推移し、翌年以降のリーマンショックで大きく金利が下がったという年でした。契約内容は29歳から60歳までに31年間で毎年613.21ドル延べ19009ドルを支払い、死亡保障が50000ドルで60歳の中途解約時には解約払戻金26432ドルを受け取れ、それ以降は解約払戻金が約1％づつ増えていくという内容になっています。旧生命保険料控除を受けられますので2万円弱程度の節税効果があります。

今の政策金利は2.5％ですが3月21日のＦＯＭＣでは経済成長が減速したとの認識が表明され、今年の利上げ回数予想はゼロに引き下げ、その結果米30年債利回りも3％を割り込んでおり、2007年と同じような状況である可能性もなくはありません。そんな中でrococoさんのブログ記事を見ていて、今の金利水準は2007年ほど高くないのに私の上記の契約内容よりも有利そうな契約をしているという事で検討を開始してみることにしました。

契約内容は41歳男性で9600ドル程度の一時払いで30000ドルの死亡保障がついて基準金利が4.4％で30年後に解約返戻金が23870ドルとなる試算で逆算した実質利回りは3.0％程度（市場価格調整前）です。一時払いで支払ったことで生命保険料控除は受けられませんが、社債などを組み込んで高利回りとなり2007年の契約時と比べて有利な内容になっているようにも見えます。今回、生保で資産形成することに対して感じた利点としては以下の通り。

①    子供ができ500万円までの保険金は非課税で資産継承ができる

②    私が死んだら保険金を教育資金や生活費に充当できる

③    保険という形を取ることで私の資産とするOptionを保有し続けられる

④    債券の信用リスクは保険会社が負っており、保険会社の倒産時は最後には保護機構が何とかする

⑤    私が死んだら保険金が丸儲け、私が長生きしたら30年は3％程度で運用でき、長生きして良し、死んでもよし

私にとって今回の保険購入は子供ができて法定相続人が増えたので、①で開いている500万円の穴を埋める作業であり、その穴を埋める作業を子供が小さい段階で早期に設計して、それを米国債程度の金利で運用できて②～④で保険の機能を備えられ、景気動向を踏まえてタイミングも悪くない可能性があるという事で購入意義があると判断しました。

保険金30000ドルで500万円の穴がまだ6割程度しか埋まっていないので、毎月更改される基準金利を見て、金利と適用レートが良ければ買い増ししても良いかもしれません。ですが私より若い女性であり、私より有利な条件で契約できる妻が加入すべきなので妻に薦めるというのが先かもしれない。

3月優待

3月優待はそこそこ力を入れており、今のところ４０銘柄程度の権利を確定しています。月末にかけてもう少し増やしていこうと思います。はるやまホールディングスという会社があり完全ノーアイロンのI-Shirtという商品をとても重宝しています。あとは銘柄数より金額で増やしたいので今年はANAを400株取得しています。

ギガプライズ

ＪＳＰ

ＫＤＤＩ

日本Ｍ＆Ａセン...

丸井グループ

オイレス工業

よみうりランド

松屋フーズホー...

興銀リース

エクセディ

テイ・エス　テ...

リコーリース

山喜

原田工業

ジェイエスエス

テーオーシー

松風

サンリオ

昭文社

ＴＯＫＡＩホー...

コナカ

ハピネット

オートバックス...

ひらまつ

ナカバヤシ

ヤマダ電機

カドカワ

セントラルスポ...

日本管財

ＡＮＡホールデ...

第一興商

りらいあコミュ...

マンダム

山田コンサルテ...

オリックス

アドバンテッジ...

上新電機

フランスベッド...

はるやまホール...

エボラブルアジ...

3月の権利日を跨いだら1回ローンを繰上返済して35年を25年へ期間短縮しますが、ここから先はあまり返済してもメリットが出にくいので、金利が上がるまでは基本的には放っておくことにします。