これからやれること
最近は守り一辺倒ですが、まずやるべきこととして投資用ローンの返済と生命保険料の前納というものがある。300万円ぐらいの現金を投入して①と②を実行に移すだけで生涯のキャッシュフローが200万円ぐらいは簡単に改善する。
① ローン繰上返済
35年の残債があるので200万円程度を繰上返済することで将来の金利負担を150万円以上減らすことができる。
② 生命保険料の前納
生命保険料を前払いで全額を支払うことで保険料の割引が受けられるのでどんどん前払いしていくという戦略はありうる。特に加入しているドル建て終身保険を円高局面で100万円程度前納することでかなり負担金を抑えられる。
特に①は実行時期が早ければ早いほど良い。3月末を過ぎたら実行に移す。次に②の生命保険料前納は円高のタイミングを待って実行することにする。できればドル円が105円位のタイミングが良い。
消費の見直し
固定費をできるだけ下げて税金もできるだけ圧縮できるように所得を下げ、ポイント還元率を高める以下のことを実行に移すことで、実質的な年収を増やし所得と支出を抑えているが、年間100万円～200万円ぐらいの効果が出ていると思う。
① カードはリクルートカード経由のＫＹＡＳＨで3.2%還元
⇒楽天プレミアムカードも作った
⇒今度、LINEから3％還元のクレジットカードも出るらしい
⇒交通系はBIGCAMERAスイカがお得
② スマホ決済はLinePay/Paypay/楽天Pay/Origami Payの4種類を使用中
⇒半額キャンペーンなどの多用
③ 電気、ガスは新電力へ切替、通信は格安スマホ
⇒電気はエネチェンジ経由で新電力から新電力にグルグル回す
④ 床屋は1200円カット
⑤ 配当金を楽天証券で受け取る
⇒端株は300銘柄持ち、配当金受取プログラムで1件10円
⇒投信積立は30本設定してスーパーVIPにして楽天証券経由で楽天銀行へ資金移動
⑥ 楽天のステータスを上げる
⇒楽天プレミアムカード、楽天証券積立、楽天モバイルなどの活用でＳＰＵプログラムでポイント10倍
⇒ecommerceの中心をアマゾンから楽天に移行してポイント還元を受ける
⑦ 車や原付はもたない
⑧ 青色申告控除を受ける、領収書をコツコツ貯める
⇒青色申告控除の年間10万円
⇒経費帳をつけて色々な控除を受ける
⑨ 生命保険料控除を最大で受ける、ふるさと納税で寄付金控除を受ける、個人型確定拠出年金の活用
⑩ クロス取引
⇒不用品をヤフオクでせっせと売る。
⑪ 最小限の不動産事業
⇒減価償却が最大限にとれる築古、借地権の物件取得
⇒青色申告控除を受けるための最小規模での運用
⑫ 少額贈与の有効活用
⇒子供への証券移管
⑬ポイントサイトの活用
⇒口座開設、クレジットカード作成
⑭期待値が高い投資の実行
⇒IPOや立会外分売への応募など
確定申告終わる
確定申告してきました。スマホやネットでもできますが、一応税務署へ手持ちで持っていくことにしています。今まで、ふるさと納税の還付を受けるぐらいでしたが、今年は医療費控除、不動産所得の青色申告、暗号資産の雑所得、配当の還付などいろいろなイベントがありました。
今年の確定申告で意識したのは子供手当の所得制限がある698万円という数字と、所得税率が20%となる330万円という数字と、損益通算できる不事山譲、あと配当所得と株の譲渡損との間の損益通算というあたりでした。その結果、育児休暇を取得し2件不動産を取得しましたが、収入・所得・課税所得は下がる一方で、インカムゲインというか債券型で将来に配当を受けるような収入は少し増えました。
今年は不動産収入を約150万円、外国債権・外国株式の配当収入は約40万円程度、株主優待の取得、ヤフオクでの販売は50万円程度の収入となりそうです。一方で不動産やヤフオクは経費も掛かっており差し引くと月に手取りでは10万円あるかないかというところです。固定費でかかる費用をインカムゲインで賄えるようなポートフォリオを作りたいと考えており、最終的には社会保険料、年金、生命保険、マンションの管理費、通信費、電気代などの毎月固定でかかるキャッシュフローを資産からの収入でバランスして相殺できるようあと100万円位インカムゲインを増やしたい。100万円から10万円位を生み出せるアイデアを年間にあと5個か6個ぐらい実行に移すか、1000万円位の原資で5％ぐらい配当利回りが取れる資産か債券を取得するか、ローンの繰り上げ返済でもいい。
なので、今年はそんな視点で株だけではなくて何かの事業とか、良くある太陽光とかトランクルームとか色々視点も広げてみて何かないかというような目線で考えてみようかと思っています。
ガス自由化について考える
2017年4月にガス自由化が始まり2年近くになるが、私の家はここは手付かずだったので今更ながらどうするか考えてみる。夏と冬は電力はそこそこの金額になり、メニューもいろいろあるし検討の余地があるが、ガスは私の家では1か月4000円かそこらなのと、メニューが限られるのでまじめに考えたことがなかった。
ガス代の節約
私の家では23㎥ぐらいガスを使っているのだが、20㎥を超えると東京ガスの一般料金ではBになり1000円程度の追加基本料金が必要になる。なので、節約するのであれば20㎥を切るというのが重要となろう。釜焚きではなく炊飯器にするとか、やかんで湯沸かしするのではなく電気ポットにするなど、熱を電気で作るようにすることで使用量を少し抑えることができるかもしれない。
ガス会社の切り替え
都市ガスの供給は東京ガスになるのだが、小売り（支払い）のところはどこに頼んでも良い。私の家の電気は新電力のPINT電気なので、ここにガスの請求も一本にまとめると効率的でありセット割が受けられる。だが、PINT電気に切り替えてしまったらおしまいというのだと、つまらないのでもう少し何か節約できる方法がないか考えてみた。
キャンペーンの割引を全部もらう
エネチェンジでキャンペーンを見てみると都内では、レモンガス（3000円割引）、ENEOS都市ガス（5か月間400円割引）、ニチガス（2000円割引）というキャンペーンがあるので東ガス⇒レモンガス⇒ENEOSガス⇒ニチガスと順番に切り替えていけばキャンペーンを乗り継いで割引を受けられるかもしれない。最後にPINT電気で電気とガスを一緒にすれば事務処理が一社に集約されて業務的にも効率的な状態になる。
電気とセットで
電気は夜間電力が安いプランを使って電気代を下げていたのだが、最近は子供も増えて生活スタイルが変わってきたのと、夜にピークシフトするのが面倒なこと、再エネが普及して昼の電気のコストも下がってきていること、新電力で安いプランが出てきていることなどを考えるとこれも見直す。いくつかの新電力をグルグル回してキャンペーンをもらったのちに最後は楽天でんきあたりにするというのが良いかもしれない。
こどもが大人になるまでの資産形成について
こどもが大人になるまでの間に、なるべく税負担を軽減しながら、親が死んで相続が発生するときより前に、こどもの資産形成にどのように寄与することができるのかという事についての考察を記載します。以下図では（A)毎年の積立贈与（B）積立運用から得る利益（C）こども信託（D）相続時精算課税による贈与という4つに分けてイメージを記載しています。
（A）少額贈与
まずは、こどもの銀行口座を開設して、年間100万円程度をこどもの口座に振り込むというものです。振り込んだ後は定期預金にしておくのも勿体ないので、こども名義の証券口座などで株式などを購入して運用するという方法が考えられます。なお、調べた限りではこどもの証券口座には親権者が取引主体となるものと本人が取引主体となるもので2種類作ることも可能そうです。また、株式を贈与する場合は含み益が大きな銘柄を急騰したのちに贈与することで100万円程度の少額課税枠を大きく活用するという事も考えられそうです。
（B）原資の運用益
上記の（A）を原資として運用した利益です。ここでジュニアNISAを使うと運用益が非課税になるのですが、そもそも子供というのは配当や譲渡所得以外に収入がなく、所得が年間36万円以内だと税金はかからないのではないかと思うので幼少の資産が少ないころはジュニアNISAを使わず源泉徴収された少額の配当所得や譲渡益は確定申告で還付を受けることは可能なのではないかと思います。こどもが大きくなって運用原資も大きくなってくると所得も大きくなってくることも考えられるので、もしそうなる場合はNISAの非課税枠などもうまく活用することが大事になってくると思います。長期投資はNISAでそれ以外と分けて考えることになるのだろうと思います。
（C)こども信託
祖父や祖母から孫へ直接資産を移転させる方法としてこども信託という方法が考えられると思います。教育資金などの用途に限定して1500万円程度の資産を非課税で使用できるという制度と理解しています。親の立場では長期的な視野に立ちがちで、目先の習い事や教育資金については費用対効果を精査しがちですが、そういった分野について親は祖父母から資金の援助を引き出すという立場で子供を支援するという方法が考えられると思います。
（D)相続税精算課税制度を活用した不動産の贈与
2500万円程度の評価額がある不動産を贈与して相続税精算課税制度を適用して相続時に精算課税するという方法を選択することで若うちにある程度の資産を移転させることが可能と理解しています。
楽天関連サービスへ固めて還元率Up
楽天グループの各種サービスをフル活用してハピタスとKYASHを組み合わせて消費を低減するアイデアをご紹介します。
クレジットカードで決済している年間１００万円程度をKYASH経由の楽天Pay決済へ移行することにより年間２．５万円程度、楽天モバイルで年間２．５万円程度経費を節減して、各種楽天系列サービスを契約して還元率を高めた状態でAMAZONなどから楽天にecommerceの中心を切り替えることにより年間３万円程度のポイント還元を受けて、貯めたポイントを投資に回すというような感じですが、細かいことの積み上げで合計年間１０万円程度のキャッシュフロー改善を目指すものです。
①楽天のSPU（スーパーポイントアッププログラム）で楽天証券や楽天モバイルなどを楽天系列のサービスを複数利用するとポイント還元率がアップする。楽天市場での買い物はハピタスを経由して楽天へアクセスすることに加えて楽天アプリを使って買い物をすることで還元率を高める。
②楽天のe-commerce以外の街での決済や消費では楽天プレミアムカードからオートチャージする設定をしたKyashのクレジットカードからチャージした楽天Payを使って決済をすることでポイント還元率を高める。
③ハピタスを友達に紹介して友達がハピタスで使用したポイントの一部の還元を受ける。
④楽天モバイルを活用して通信料を劇的に節約する。
楽天市場以外の楽天系列のサービスについて、いくつかを以下で紹介してみます。特に楽天モバイルが素晴らしいのでお勧めです。
・楽天モバイル
⇒楽天モバイルは昨年契約して購入したサービスの中では最も満足度が高く素晴らしいサービスで個人的には2018年のベストサービス大賞として楽天モバイルを表彰したいぐらいで、私的に最も強く薦めたいサービスです。ただし、下述の通り低速通信が混まないというのが良いところなので、そういう意味ではあまり広まってユーザーが増えて欲しくもない。
⇒普通の格安スマホ（MVNO）では容量制限があり、それを使い切ると使い物にならないほど低速通信になるのだが、楽天モバイルの場合はその低速通信がお昼時や夕方を除いて比較的ストレスがない高速で使うことができる。逆説的に言えばお昼時の12：00～13：00や18：00～19：00などの通信が込み合う時間帯だけ高速通信を使用して、そのほかの時間帯では高速通信をOFFにして容量を温存して使用すれば通信料は劇的に下がる。この点がほかのMVNOと比べて非常に素晴らしく、通信料節約に絶大な効果がある。
・楽天証券
楽天証券で投資信託を積立する際に楽天カードを使って楽天ポイントも活用するとクレジットカードのポイント還元（1％）も受けられ、貰ったポイントを投資で増やせてお得感がある。
・楽天アプリ
⇒ハピタスを経由して楽天で買い物すると1％ポイント還元が受けられるのですが、更に楽天アプリを使ってもう１％還元率を増やす方法も紹介されています。
ここから更にポイントサイトのハピタスを色々な人に紹介してハピ友を増やし、ハピ友が使用したサービスで受ける還元の一部を私にも還元されるようにしたいという事も考えています。100人ぐらいまでハピ友を増やすと40％程度還元されるようです。
こう来たらこう
今年は不動産を2件購入して借金もしました。
1件目の不動産購入の目的は今は暗号資産と呼ばれている仮想通貨で得た仮想資産を実物資産に変える目的で、横浜に区分所有の物件を現金で購入しました。当該物件が中期的に安定運営できそうな目途がついたので、株式投資等で得た利益の一部を実物資産に変えて長期的に借入を起こしたレバレッジをかけた資産運用というかインカムゲインを得ていく目的で2件目を都内に購入しました。
借金をしたのは23歳ごろに車を買ったとき（120万円3年、オートローン金利約3％）と、31歳の時に自宅を購入(500万円10年、住宅ローンで金利変動0.95％)した時、そして40歳になる今年(金額1000万円強、35年投資ローンで変動金利で2％弱)が3回目になります。
購入した不動産の運用方針のマスタープランは以下図の通りであり、借入金額の1.5％程度のキャッシュフローが毎年プラスになり、賃貸運営がうまくいけば15年後に借入の20％にあたる200万円程度の資本が積みあがっていることを想定しています。
<<購入後から15年間のB/S推移計画>>
市況の変動や空室の発生などでマスタープランの通りに行かない可能性もあり、リスク要因は以下の通りです。
① 空室リスク、設備リスク
来年7月ごろに賃貸契約更新を控えており、延長されるかどうかわからない。設備が古く、将来的にリフォームが必要になる可能性がある。
② 価格変動リスク
巷では市況的にはダウンサイドリスクの方が大きいかもしれないと言われている
③ 金利変動リスク
いまマイナス金利でおそらくマイナス幅を拡大することはないので金利上昇リスクの方が大きい
抱えているリスクへの対処方法としては最大で300万円～500万円程度の引当金を常時用意しておくという事になります。金利が上がったらすぐ繰上返済、空室になったら速やかに原状回復や必要なリフォームを行う、物件が値下がりして債務超過の状態に陥ったら減損して繰上返済を行うというような形で現金を繰り出していくという事になります。
<<リスクとそれらに対する対応方法の案>>
2件の物件でキャッシュフローは約50万円程度のプラスになることを想定していますが、仮に借入を全額返済すれば100万円程度までキャッシュフローを改善することも可能ですが、500万円程度は常に用意しておいて空室リスク、価格変動リスク、金利変動リスクが顕在化すると確信するタイミングまでは借入を繰り上げ返済するオプションを保有して引当金の現金を借入金利以上の利回りで運用することを目指す方が有利と判断します。
かといって引当金を価格変動リスクのある株式などへの投資をする気持ちにはなれないので、IPOへの応募や株主優待取得など、間違えさえしなければダウンサイドリスクが小さい、できるだけリスクを抑えてリターンが取れる投資へ回すことで引当金を回して金利負担となる50万円以上の利益が得られるようにするという事を考えています。
敢えてリスクを抱えて引当金を用意しておこうと保守的になることにより、来年は過度な株式投資への傾注を防ぐという出金投資法で、私本来のリスクをできるだけ抑えてキャッシュフローを積み上げるという手法の研究に回帰したいと思います。
投資用不動産を買うよりJ-REITの方が良いのか？
不動産価格が高騰していて都内のマンションの表面利回りは4％などです。しかも表面利回りで、そこから管理費などなどがかかって実質利回りは3％とします。これでは儲からないから利回り6％のJ-REITを買ったほうが良いという風に思っていました。しかし、J-REITと実物不動産を比べるのはApple To Appleではないし、本当にJ-REITがそんなにいいのでしょうか？
実際の中身を見てみると典型的にはJ-REITには表面利回りは3％ぐらいの物件が組み入れられており、50％をほとんどゼロパーセントに近い低金利の借入で賄いレバレッジ2倍で6％という利回りになっています。ですから、特段J-REITに都内のマンションと比べて表面利回りが高い物件が組み入れられているというものでもありません。6％の利回りに対しては20％が源泉分離課税されて実質利回りは4.75％ぐらいになります。
上記のJ-REITをベンチマークにして、投資用ローンと個別の物件を組み合わせてこれくらいの商品を自分で組成できないかということを考えました。仮に物件価格が1000万円で表面利回り7.5％、実質利回り5.8％で築40年の鉄筋鉄骨コンクリートの区分マンションがあり、500万円を調達金利1.9％35年ローンで資金を調達して購入したとします。
投資金額は1000万円ですが借入が500万円なので自己負担は500万円になり、利回り5.8％で58万円の収入ですが年間のローン返済が19.6万円あり、38.4万円が手元に残ります。投資金額の500万円に対して38.4万は利回り7.68％になります。築40年の物件で建物が3割とすると取得費の3割を15年償却し減価償却費20万円とローン返済の19.6万円、青色申告の10万円をくわえた合計49.6万円が経費になりますから税務上は11.2万円のマイナスになり、所得税率20%の人だと2.3万円が還付され、利回りが7.68％から0.46％増えて実質利回りが8.14%ということになり、税後まで考えると少額な個別不動産投資の方が有利に見える点がいくつかあります。
この戦略は鉄筋鉄骨コンクリートの法定耐用年数は47年だが、実際には100年位はもつだろうという仮説の元に成り立っています。また、修繕費や空室リスクもあるので8.14％が実際に手元に残るかどうかもわかりませんし、物件の値下がりリスクというものもあります。ですが私が言いたかったことは一概にJ-REITが素晴らしいという事ではないという事です。
J-REITは色々な不動産がバスケットに入っていて、少額で気軽に投資でき流動性も高くいつでも売却できますし、都心の一等地のとても個人では買えないような物件に投資できますが、借入によるレバレッジ比率や減価償却費をある程度自由に設計できるという点では個別不動産が有利という事はあろうかと思います。
私は今年2件不動産を購入したのですが、一番大事なのは購入するタイミングとEXITであり、その点で今は市況的に高く、融資も締め付けられており、今後不景気になるかもしれず微妙だとは思いつつも、市況が下がるのを待っていたらいつまでも買えないし、「さっさと買っちゃえば？」なんて意見がいくつかあり、購入に踏み切ったものです。額は小さめで我が家の屋台本が揺らぐような金額でもないし、自分で物件選定、資金調達、開業してみて、税理士の方に税務面で相談したりなどで色々学べたこともあるので、今後に活かして行きたいと思います。
家賃収入というキャッシュポイントが増やせたことと、不動産取得に際してある程度経費がかかり所得を圧縮できたことの二つは良かった。
こども口座の運用方針
こどもNISA口座を開いてみていろいろ考えてみたのですが、こどもNISAについては活用せずに未成年口座で運用することとした。NISAでは１８歳になるまで引き出しは制限されている。NISAでは値上がりしたら売却益などに税金がかからないが、逆に値下がりしたら損を通算できない。通常の未成年口座であっても２０万円までの譲渡税などには税金はかからない。そう考えると当面は多くの場合で通常の未成年口座のほうが有利で、まず自分の口座で運用して値上がりした株を子供に贈与するという方法がある。
この場合、評価額は前々月の株価を使うこともできるので、１か月か２か月のうちに急騰した株を贈与することで年間１１０万円以上を贈与することもできるかもしれない。少額贈与の範囲内の場合、それまでの値上がり益に対しても税金がかからないかもしれない。そう考えた場合、来年以降、子ども口座は以下の通りで運用するといいかもしれない。
① ポートフォリオの中から最も含み益が大きな株式を毎年子供に贈与する。
② 贈与するタイミングは２か月程度の期間で急騰した後とする。
③ 贈与する金額はできるだけ大きく取る。
NISAの使い方は難しいが、今後長期間で１０倍になるという確証がある株式があればそういった株へ投資するのは良いかもしれない。
いずれにしろこどもの資産運用において贈与をうまく使うことは利回りを高く運用するのと同じぐらい大切なことだということがわかった。例えば毎年１００万円を贈与した場合は20年で２０００万円だが、１５０万円を贈与できれば２０年で３０００万円になり、元手が異なる。多くの金額を贈与税、譲渡税などの税金を抑えて贈与することで大きな元手の資金を作ることができる。
元手を増やして利回りを増やして、最後は不動産の贈与である程度大きな資金になるだろう。
2018年の年末爆買い
今年の年末はいろいろ買い物をしまくりました。併せて25万円ほどの買い物ですが、無料でもらったポイントやPaypayなどのキャッシュバックを使っているので全部で実質負担は15万円位。今まで古いDellのパソコンでモニタをガチャガチャ何枚もつないで表示していたPC環境が劇的に改善されてウルトラワイドモニタ一台だけですっきり表示されるようになりました。また、ホームシアターもリビングの壁一杯をモニタとして使えるようになりました。
これから最後の買い物は年末にLinePayのキャッシュバックキャンペーン対象になりそうなLOFTのイエローバザーで買い物しようと思っています。1月以降に4万円強のPaypayがキャッシュバックされるのでそれをどう使うかはこれから考えます。このほかAmazonポイントが数万円、ビックカメラポイントが6000円位、Lineポイントも1万円強ほど付与されると思うので、あれこれ使いみちを考えないといけません。LineポイントはLineデリマとかでお得な出前を探して活用することになるのだろうと思います。
ビックカメラでお買い上げ。Paypayとマイクロソフトのキャッシュバックキャンペーンを組み合わせてさらにお安く実質負担8万円ほど。Surface使いやすいです。
ビックカメラでお買い上げ。上記のSurface購入時のビックカメラポイントやPaypayを使って実質負担は5万円強ほど。YoutubeやAmazonPrimeなどが大画面で見れるようになり、Spotifyを使ってサウンドも使える。
ビックカメラで上記より1割ほど高かったがPaypayを使って2割引きで、実質負担は13000円位。今まで使っていた10年前の掃除機と比べ物にならないほど掃除が楽になった。
ハピタスで不動産会社と面談して貯めたポイントで購入。今までマルチモニタだったのをウルトラワイドモニタ1枚で画面を左右に分割して使うことですっきりと表示させることができる。
ハピタスで不動産会社と面談して貯めたポイントで購入。今まで無線mouseは使っていたが、こちらはキーボードもセットになったタイプ。上のウルトラワイドモニタと合わせてSurfaceをLAPTOPのように使えるようになった。
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一眼レフカメラのレンズはキャッシュバックキャンペーンがあるので当初はPaypayを使って買おうかとも思っていたのですが、カメラがそれほど趣味ではないので、高価な一眼レフではなくてもう少し安くて良いものがないかと思って探したのがこちら。クリップでスマホに挟むと広角や拡大で写真が撮れる一品で、非常に良い。