こう来たらこう
今年は不動産を2件購入して借金もしました。
1件目の不動産購入の目的は今は暗号資産と呼ばれている仮想通貨で得た仮想資産を実物資産に変える目的で、横浜に区分所有の物件を現金で購入しました。当該物件が中期的に安定運営できそうな目途がついたので、株式投資等で得た利益の一部を実物資産に変えて長期的に借入を起こしたレバレッジをかけた資産運用というかインカムゲインを得ていく目的で2件目を都内に購入しました。
借金をしたのは23歳ごろに車を買ったとき（120万円3年、オートローン金利約3％）と、31歳の時に自宅を購入(500万円10年、住宅ローンで金利変動0.95％)した時、そして40歳になる今年(金額1000万円強、35年投資ローンで変動金利で2％弱)が3回目になります。
購入した不動産の運用方針のマスタープランは以下図の通りであり、借入金額の1.5％程度のキャッシュフローが毎年プラスになり、賃貸運営がうまくいけば15年後に借入の20％にあたる200万円程度の資本が積みあがっていることを想定しています。
<<購入後から15年間のB/S推移計画>>
市況の変動や空室の発生などでマスタープランの通りに行かない可能性もあり、リスク要因は以下の通りです。
① 空室リスク、設備リスク
来年7月ごろに賃貸契約更新を控えており、延長されるかどうかわからない。設備が古く、将来的にリフォームが必要になる可能性がある。
② 価格変動リスク
巷では市況的にはダウンサイドリスクの方が大きいかもしれないと言われている
③ 金利変動リスク
いまマイナス金利でおそらくマイナス幅を拡大することはないので金利上昇リスクの方が大きい
抱えているリスクへの対処方法としては最大で300万円～500万円程度の引当金を常時用意しておくという事になります。金利が上がったらすぐ繰上返済、空室になったら速やかに原状回復や必要なリフォームを行う、物件が値下がりして債務超過の状態に陥ったら減損して繰上返済を行うというような形で現金を繰り出していくという事になります。
<<リスクとそれらに対する対応方法の案>>
2件の物件でキャッシュフローは約50万円程度のプラスになることを想定していますが、仮に借入を全額返済すれば100万円程度までキャッシュフローを改善することも可能ですが、500万円程度は常に用意しておいて空室リスク、価格変動リスク、金利変動リスクが顕在化すると確信するタイミングまでは借入を繰り上げ返済するオプションを保有して引当金の現金を借入金利以上の利回りで運用することを目指す方が有利と判断します。
かといって引当金を価格変動リスクのある株式などへの投資をする気持ちにはなれないので、IPOへの応募や株主優待取得など、間違えさえしなければダウンサイドリスクが小さい、できるだけリスクを抑えてリターンが取れる投資へ回すことで引当金を回して金利負担となる50万円以上の利益が得られるようにするという事を考えています。
敢えてリスクを抱えて引当金を用意しておこうと保守的になることにより、来年は過度な株式投資への傾注を防ぐという出金投資法で、私本来のリスクをできるだけ抑えてキャッシュフローを積み上げるという手法の研究に回帰したいと思います。
投資用不動産を買うよりJ-REITの方が良いのか？
不動産価格が高騰していて都内のマンションの表面利回りは4％などです。しかも表面利回りで、そこから管理費などなどがかかって実質利回りは3％とします。これでは儲からないから利回り6％のJ-REITを買ったほうが良いという風に思っていました。しかし、J-REITと実物不動産を比べるのはApple To Appleではないし、本当にJ-REITがそんなにいいのでしょうか？
実際の中身を見てみると典型的にはJ-REITには表面利回りは3％ぐらいの物件が組み入れられており、50％をほとんどゼロパーセントに近い低金利の借入で賄いレバレッジ2倍で6％という利回りになっています。ですから、特段J-REITに都内のマンションと比べて表面利回りが高い物件が組み入れられているというものでもありません。6％の利回りに対しては20％が源泉分離課税されて実質利回りは4.75％ぐらいになります。
上記のJ-REITをベンチマークにして、投資用ローンと個別の物件を組み合わせてこれくらいの商品を自分で組成できないかということを考えました。仮に物件価格が1000万円で表面利回り7.5％、実質利回り5.8％で築40年の鉄筋鉄骨コンクリートの区分マンションがあり、500万円を調達金利1.9％35年ローンで資金を調達して購入したとします。
投資金額は1000万円ですが借入が500万円なので自己負担は500万円になり、利回り5.8％で58万円の収入ですが年間のローン返済が19.6万円あり、38.4万円が手元に残ります。投資金額の500万円に対して38.4万は利回り7.68％になります。築40年の物件で建物が3割とすると取得費の3割を15年償却し減価償却費20万円とローン返済の19.6万円、青色申告の10万円をくわえた合計49.6万円が経費になりますから税務上は11.2万円のマイナスになり、所得税率20%の人だと2.3万円が還付され、利回りが7.68％から0.46％増えて実質利回りが8.14%ということになり、税後まで考えると少額な個別不動産投資の方が有利に見える点がいくつかあります。
この戦略は鉄筋鉄骨コンクリートの法定耐用年数は47年だが、実際には100年位はもつだろうという仮説の元に成り立っています。また、修繕費や空室リスクもあるので8.14％が実際に手元に残るかどうかもわかりませんし、物件の値下がりリスクというものもあります。ですが私が言いたかったことは一概にJ-REITが素晴らしいという事ではないという事です。
J-REITは色々な不動産がバスケットに入っていて、少額で気軽に投資でき流動性も高くいつでも売却できますし、都心の一等地のとても個人では買えないような物件に投資できますが、借入によるレバレッジ比率や減価償却費をある程度自由に設計できるという点では個別不動産が有利という事はあろうかと思います。
私は今年2件不動産を購入したのですが、一番大事なのは購入するタイミングとEXITであり、その点で今は市況的に高く、融資も締め付けられており、今後不景気になるかもしれず微妙だとは思いつつも、市況が下がるのを待っていたらいつまでも買えないし、「さっさと買っちゃえば？」なんて意見がいくつかあり、購入に踏み切ったものです。額は小さめで我が家の屋台本が揺らぐような金額でもないし、自分で物件選定、資金調達、開業してみて、税理士の方に税務面で相談したりなどで色々学べたこともあるので、今後に活かして行きたいと思います。
家賃収入というキャッシュポイントが増やせたことと、不動産取得に際してある程度経費がかかり所得を圧縮できたことの二つは良かった。
こども口座の運用方針
こどもNISA口座を開いてみていろいろ考えてみたのですが、こどもNISAについては活用せずに未成年口座で運用することとした。NISAでは１８歳になるまで引き出しは制限されている。NISAでは値上がりしたら売却益などに税金がかからないが、逆に値下がりしたら損を通算できない。通常の未成年口座であっても２０万円までの譲渡税などには税金はかからない。そう考えると当面は多くの場合で通常の未成年口座のほうが有利で、まず自分の口座で運用して値上がりした株を子供に贈与するという方法がある。
この場合、評価額は前々月の株価を使うこともできるので、１か月か２か月のうちに急騰した株を贈与することで年間１１０万円以上を贈与することもできるかもしれない。少額贈与の範囲内の場合、それまでの値上がり益に対しても税金がかからないかもしれない。そう考えた場合、来年以降、子ども口座は以下の通りで運用するといいかもしれない。
① ポートフォリオの中から最も含み益が大きな株式を毎年子供に贈与する。
② 贈与するタイミングは２か月程度の期間で急騰した後とする。
③ 贈与する金額はできるだけ大きく取る。
NISAの使い方は難しいが、今後長期間で１０倍になるという確証がある株式があればそういった株へ投資するのは良いかもしれない。
いずれにしろこどもの資産運用において贈与をうまく使うことは利回りを高く運用するのと同じぐらい大切なことだということがわかった。例えば毎年１００万円を贈与した場合は20年で２０００万円だが、１５０万円を贈与できれば２０年で３０００万円になり、元手が異なる。多くの金額を贈与税、譲渡税などの税金を抑えて贈与することで大きな元手の資金を作ることができる。
元手を増やして利回りを増やして、最後は不動産の贈与である程度大きな資金になるだろう。
2018年の年末爆買い
今年の年末はいろいろ買い物をしまくりました。併せて25万円ほどの買い物ですが、無料でもらったポイントやPaypayなどのキャッシュバックを使っているので全部で実質負担は15万円位。今まで古いDellのパソコンでモニタをガチャガチャ何枚もつないで表示していたPC環境が劇的に改善されてウルトラワイドモニタ一台だけですっきり表示されるようになりました。また、ホームシアターもリビングの壁一杯をモニタとして使えるようになりました。
これから最後の買い物は年末にLinePayのキャッシュバックキャンペーン対象になりそうなLOFTのイエローバザーで買い物しようと思っています。1月以降に4万円強のPaypayがキャッシュバックされるのでそれをどう使うかはこれから考えます。このほかAmazonポイントが数万円、ビックカメラポイントが6000円位、Lineポイントも1万円強ほど付与されると思うので、あれこれ使いみちを考えないといけません。LineポイントはLineデリマとかでお得な出前を探して活用することになるのだろうと思います。
ビックカメラでお買い上げ。Paypayとマイクロソフトのキャッシュバックキャンペーンを組み合わせてさらにお安く実質負担8万円ほど。Surface使いやすいです。
ビックカメラでお買い上げ。上記のSurface購入時のビックカメラポイントやPaypayを使って実質負担は5万円強ほど。YoutubeやAmazonPrimeなどが大画面で見れるようになり、Spotifyを使ってサウンドも使える。
ビックカメラで上記より1割ほど高かったがPaypayを使って2割引きで、実質負担は13000円位。今まで使っていた10年前の掃除機と比べ物にならないほど掃除が楽になった。
ハピタスで不動産会社と面談して貯めたポイントで購入。今までマルチモニタだったのをウルトラワイドモニタ1枚で画面を左右に分割して使うことですっきりと表示させることができる。
ハピタスで不動産会社と面談して貯めたポイントで購入。今まで無線mouseは使っていたが、こちらはキーボードもセットになったタイプ。上のウルトラワイドモニタと合わせてSurfaceをLAPTOPのように使えるようになった。
 |
LIEQI LQ-035II 広角レンズ iphone スマホ レンズ セルカレンズ 自撮りラ...
2,499円
Amazon |
一眼レフカメラのレンズはキャッシュバックキャンペーンがあるので当初はPaypayを使って買おうかとも思っていたのですが、カメラがそれほど趣味ではないので、高価な一眼レフではなくてもう少し安くて良いものがないかと思って探したのがこちら。クリップでスマホに挟むと広角や拡大で写真が撮れる一品で、非常に良い。
お得フローチャートの更新
最近、キャッシュレス化を進めて、いろいろなサービスを検討しなおす中で、2014年に作成したお得フローチャートがだいぶん古くなっていると感じてきたので以下に更新しました。
お得フローチャート（2018年年末商戦版）
以下のような内容を反映しました。
①株主優待券などの割引券をヤフーオークションなどのeコマースで決済して、リアル店舗に持ち込んで使い、残金を決済する
②プリペイド型のクレジットカードにオートチャージしてリアル店舗やeコマースで決済して2重でクレジットカードのポイントを取得する
③「値引き」「キャッシュバック」「クーポン」などの割引の多様化。
④デビットカードを活用した少額決済のキャッシュレス化
⑤スマホ決済を活用したキャッシュレス化とポイントバック
スマホ決済用アプリ（Paypay、GooglePay、LinePay等）とかプリペイド型のクレジットカード（Kyash等）などのキャッシュレス化を進めるサービスがいろいろ出てきて、キャンペーンを進めています。
PayPayの20％キャッシュバックが一番大きいですが、これにはリクルートカード(1.2%)でオートチャージしたKyash(2%)で支払いをすると23.2％還元になります。できればその際にポイントサイト経由(ヤフオクで1%還元)でヤフーオークションで購入(Tポイントが貯まる)した株主優待券の割引券（半額とか1万円引きとか）を提示して、レジではポイントカードも提示してポイント還元(1～10％)を受けて、購入した商品のキャッシュバックキャンペーンや補助金を申請して払い戻し(数十％の場合あり)を受けるとかなりいろいろな割引が受けられてお得感が増します！
少額決済は銀行口座と紐づけしたデビットカードを使うと小銭が不要で若干だがポイント還元が受けられる。
SUICAのチャージはBic Camera Suica Cardでチャージすると1.5％還元が受けられお得！Bic Camera Suicaカードはポイントサイトのハピタス経由で作るとポイントが貰えます。
20年間で１億円の資産形成計画
子どもが成人するまでに子ども名義で1億円の資産を形成したいと思っています。それに向けた具体的な計画を立ててみました。
① 子供NISA、子供投信積立
原資は子供NISAが年間80万円で20歳までに1600万円を親からの贈与として拠出し年間12％の利回りで運用し続けることにより6535万円となる。
上記とは別に親からの贈与年間12万円で20歳までに240万円を拠出し、年間5％の利回りで運用し続けることにより1158万円となる。
② 雑所得
ポイントサイト、ネットオークション、携帯電話などを活用して年間20万円のキャッシュフローを生み出し20年間で400万円を雑所得として稼ぐ。
③ 相続税精算課税制度を活用した不動産の生前贈与
20年後ぐらいに相続税評価額が2500万円程度の不動産を贈与し、相続税精算課税制度を適用して相続扱いとする。
上記の①と②と③の合計で10355万円となる。インターネットと携帯電話を活用して年間20万円を稼ぐということは可能だと思うので、NISAなどでの資産運用と合わせてこちらも進めて20歳になるころには1億円というのを目指したいです。
この中では年間12％の利回りの継続というのがとても難しいことなのですが、1年に何回かある暴落時に拾うというタイミングを見計らった逆張りの投資で銘柄も成長の持続性に焦点を当てた厳選した銘柄への投資を行い、Buy & Holdで保有し続けるという長期投資の戦略で行きたいと思います。日本よりも持続的な経済成長が見込める海外の株式への投資というのも長期的視野に立つ場合は有効な戦略ではないかと思います。
このほかの取り組みとして、銀行口座でメガバンクを1行すでに口座開設しましたが、ネット銀行にもいくつか口座を開いていきたいと思います。年初に80万円の少額贈与を行うのですが、すぐに子供NISAで株式を取得するわけではなく銀行口座に置いておいて、ポイントサイトなどの各種キャンペーンなどを活用して資金をグルグル回してキャッシュフローを生み出すということを考えています。
ひとまず今月の間にメールアドレスを1つ作成し、銀行口座をいくつか開設して、携帯電話を1回線契約しておくということをやっておきたいと思います。
年末までの行動計画について
年末までに以下のことをやっていこうと思います。具体的には以下A)～E)の5点を検討していきますが、新たな試みとしてはDの事業承継案件の発掘というものがあり、後継者がいない事業などで再建が可能に思える事業を買い取るということを考えてみたいです。
A)キャッシュレス推進、消費の見直し
→ウォレットアプリやプリペイド型のキャッシュカードを活用して、キャッシュバックやキャンペーンを活用した消費の見直しを進める
-
クレジットカードはリクルートカード＋KYASHで3.2％還元
-
Paypayの20％還元キャンペーンを活用、アプリダウンロードとチャージで1500円
→12月に入ったらYahooプレミアムを登録し還元可能性Up
-
ビッグカメラSUICAのオートチャージで1.5％還元
-
LinePayの銀行口座からのチャージで1000円
B)不動産の税務面確認
→2件目の不動産を所有することになったので、その税務面の確認を進めていくということ、バランス釜などについてリフォーム計画の青写真を固めておく
C)節税、所得の圧縮
→含み損を抱えている資産を処分して利益を通算して所得を圧縮し、寄付金控除などを活用して還元を受ける。
→仮想通貨は全て売却、源泉徴収票がまとまったら駆け込みふるさと納税を行い、不動産の税務を確認する。また配当所得と譲渡所得を通算して源泉徴収された配当所得の課税分について還付を受ける。
D)事業承継案件の発掘
→後継者がいない会社などを購入するということを検討していくべく、事業承継案件を仲介する企業や自治体を訪問してどんな案件があるか当たってみる
E)相続、資産承継
→娘名義の銀行口座、証券口座、投信積み立て口座開設。端株優待と少額優待株の長期保有、これという成長株による資産形成。
娘の資産運用について
水栓のDIYリフォームの話
アマゾンでINAXの水栓を１万円で購入してDIYでの取付に挑戦しました。水道の元栓が閉められないということで検索したらYahoo知恵袋で「赤い水栓の横のナットを開いてから赤い元栓を閉めればいいんだよ」という書き込みを発見してその通りにやったらうまくいきました。
古い水栓が抜けないと思ってネットで調べたら、「下から回す工具を買えばいいんだよ」という書き込みをみつけてアマゾンで３０００円で工具を購入し作業して何とか取り外しに成功しました。
新しい水栓は下から作業が不要でねじ回し１本で簡単につけられるように進化していて時代の進歩を感じました。ここまでは順調でしたが、止水弁を取り付けようとしたらボルトが１㎜合わず、ここで行き詰まることになりました。
新しいボルトは23㎜、古いボルトは22mmで微妙に合わないのでボルトの口径を変換するアダプターを購入すればよいのではないかと考えました。そして、近所の金物屋を訪問してみましたが、「そんなものはない」と一蹴されます。
仕方ないから工事会社に頼むかと思って、状況を説明し水道屋に電話したら、「まずは訪問させていただいて見積させてください」などと言います。いや、100円ぐらいの部品だけ買いたいんだけだし、急いでないし、メールとかで写真送るから見積してほしいんだけどと言いましたが、そういうのはやってません。まずは無料訪問させてください、その後見積させてくださいなどと言います。
「とりあえず訪問させてくれ、それから見積します」というようなビジネスモデルが今時ではなくてダメだと思い、メールで見積してくれる業者を探すことにしました。そしたら「くらしのマーケット」というサイトに行きつきました。
いくつかの水栓工事の会社へ上記の写真を送って見積依頼をしました。その結果の回答ですが、
A社「工事できます。10000円＋部品代4000円」
B社「工事できます。そこまでせっかくご自身でやられたけど別途訪問費と技術費で10000円かかります」
C社「工事できます。写真の状況から基本費用のみで対応可能と思われる。8000円」
ここまでの回答の中で、なんとなくA社の回答は何か勘違いしていて、B社の反応からは何か私の手順のミスで取り付けできない状況であるように思われましたが、仕方ないのでC社へ発注しようかと思っていたところにD社から素晴らしいアドバイスがありました。
D社「止水弁の上の部品を外せば取付できるんじゃないでしょうか」
その通りにやってみたら簡単につきました。試行錯誤の結果、ネット情報とノウハウのアドバイスだけで何とか部品代だけで取付できました。工事代金が浮いたので浄水栓もつけて更にQOLを向上させようかと思案しているところです。5000円ほど追加で出費して浄水スパウトというLIXILの商品をつけると浄水機能とシャワー水栓にも切替できるようになるという便利な商品で、後付けでかさばるものはなく交換でできるという商品で見た目もすっきり機能を向上できるのでいいと思いました。
ということで、なんかやたら時間はかかりましたが、安価に水栓交換ができ、スキルも向上したのと、くらしのマーケットという便利サイトにも行きつけたし、今後の大家業にも役立ちそうではあり、自分でやってみて良かった。何にでもお金をかけていたら業者さんに持っていかれるだけなので自分でできることは極力自営して頑張ってやっていきたい。今思えば「部品代」「技術費」とか何の費用なのかわからない。
BIGカメラSUICAカードやKYASHとか自宅リフォームの話
久々にポイントとかの節約系の話題ですが、今使っているクレジットカードのオートチャージでは0.5％しか還元が得られないが、BIGカメラSUICAカードでSUICAをオートチャージするとポイント3倍で1.5％という素晴らしい還元率になる。
↓↓BIGカメラSUICAカードの作製はハピタスから
そのほか、ウォレットアプリのKYASHもプリペイド型のキャッシュカードですが2％のポイント還元が受けられ、別途1.2％ぐらいのポイント還元率のクレジットカードからチャージすると2重で3.2％のポイント還元率となるのでお得感がある。プリペイドなので使わないといけないが、SUICAチャージとかにも使えるらしいのでチャージしたお金が余って使い道に困るということは全くなさそう。
更に最近ハピタスを経由して不動産会社と面談をしたり不動産セミナーへ参加してポイントが少したまったので、そのポイントで自宅のリフォームを行いバリューアップすることにしました。リフォームの内容はドアレバーと水栓の交換です。どちらも20年以上使っているので古くなってきており、最近不動産セミナーでも聞いた話ですがドアレバーのような人の手が毎日触れるような箇所はピカピカにしておいた方が賃貸付けなどもよくなるそうで、水栓と合わせて比較的費用対効果が大きいので賃貸物件でもやるリフォームだそうです。
自宅なのでQOLを向上させておくためにやっておくべきだと思い、無料で貯めたポイントで自宅を無料でバリューアップしてQOLを向上させられるという事であれば実行しない手はないと思いやることにしました。水栓はAMAZONで購入してDIYで交換する方向で頑張ります。