そこねハンターのブログ -32ページ目

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連日の不動産会社との面談を通じて変わったこと

最近、ワンルームマンションの売込を受けて金銭感覚がおかしくなってきて変わったことがあります。それは頭がおかしくなってきて2000万円ぐらいの金額が小さな金額に思えてきたことです。私の場合は1銘柄に対して高々数百万円ぐらいしか買わないのですが、それは10％動くと月給ぐらいの金額になってしまい落ち着いてみてられないからです。

ところが2000万円あっても都内の少し外れに20平米ちょっとのワンルームマンションぐらいしか持てず、それが10戸位はないと十分な家賃収入が得らないなどと思うと、ワンルームマンションが買えるぐらいの金額は1年か2年で稼げるようになっていかないといけませんし、数十万円位の金額の損失にビビっている場合ではありません。1000万円位投じて100万円損しても平気にやり過ごせるリスク許容度が必要になってきます。

また、金利に2％をオリックス銀行とかに払って2000万円のフルローンで都内に表面利回りでも4％しかないマンションを買ってキャッシュフローは±0でトントンというような運用をすることを思えば、年利1.35％の金利を払って東海東京証券で500万円位、信用取引で株を買ってみることぐらい何でもありません。

とは言え急にリスクが取れるようになるわけではありませんからボラディリティが低い例えば5％程度の利回りが出るJ-REITのような銘柄を選んでみて信用取引で少し大きな金額を買ってみるということをやってみようかと思います。それでも5％から1.35％を引いて実質で3.65％の配当収入が得られるわけで、しかも不動産と異なり流動性も高くいつでも損切できて逃げられるわけですから低金利が続く限り良いのではないかと思える。

そしてもう一つ対極にある投資商品がアメリカの30年債券などの長期債で今は3％を超えてきているものもある。もう少し金利が上がってきて逆イールドなどになるころには、この辺も有力な投資先になるだろう。

10月の作戦

10月は以下の活動を行っていきます。不動産会社とたくさん面談して情報収集しながらポイントを貰っていたり、経費になる領収書はストックしておくという以外は特段目新しいアクティビティはありませんがポイントが大きく10万円程度収入を上振れさせる効果があります。

株主優待（1万円程度）

→24銘柄ありますが取得するのは10銘柄程度になると思います。
不動産会社との面談

→不動産会社4社と面談
口座開設キャンペーンなど（13500円程度）

→じぶん銀行、ビットポイント等
経費の記録

→今まで何となく書籍を購入して読んでいたが今後は領収書を収集し経費化する
決算先取りのポートフォリオリバランス

→10月25日、26日、29日、30日で決算発表がある750銘柄から良いものを探す
IPOの応募

→ブリッジインターナショナル、ディ・アイ・システム、などが有望
ふるさと納税

→1万円程度

決算発表のピークシーズンに向けてリストを整備して上方修正が見込まれる有望銘柄を購入する作業を行っていこうと思います。それが年末に向けて一番大事な作業であり、1つか2つ、良いものをみつけて、ある程度はまとまった資金を投資して何割か上昇すればよいなと思います。月次決算が良いものや進捗が良いものをリスト化して抽出して企業研究をしていく地道な作業になります。

来月はこどもの銀行口座開設とかNISA開設などの作業が立て込む予定ですので、来月中に考えをまとめておこうと思います。

9月優待

9月優待は以下の20銘柄の権利を確定しています。実際には現物で長期保有しているものが何銘柄かあります。ベネッセは毎年白いバスタオルを収集してもう3枚ぐらいになりました。お米、肉、水、お買物券などが中心で割と実用的だと思います。

プリマハム

日本管財

オートバックスセブン

オリックス

丸井グループ

前澤化成工業

ヤマダ電機

ゼリア新薬工業

第一興商

はせがわ

木曽路

丸大食品

マネックスグループ

ニチバン

ＴＯＫＡＩホール.

マツモトキヨシ..

日信工業

タカノ

ベネッセ..

NSD

じぶん銀行の口座開設キャンペーンについて

ハピタスを見ていたらじぶん銀行に口座開設して45000円外貨預金を預けるだけで10500ポイント貰える破格のキャンペーンをみつけました。

口座を開かない理由はないので早速口座を開くことにしました。

ポイントサイトは高額案件を一巡した後はあまり見なくなってしまっていたのですが、たまに見ると新しい掘り出し物のキャンペーンがあるので油断できません。

出産・育児に関連する税務関連あれこれ

色々と検討した結果、以下の4点を考慮して実行に移すことにより数十万円位はキャッシュフローが改善する。手間はかかるがそれを惜しんでやらない手はないので、地道に事務作業を行っていくということかと思います。

１．育児休暇の期間

育児休暇の期間は１２月３１日を含む形にすることにより１２月に支給される賞与の社会保険料などの負担が大きく異なる。１２月以外も月末最終日を含む期間の方がよい。

２．出産一時金の産後申請

出産一時金の４２万円は健保から医療機関に直接納付される形ではなく、産後申請で間に入って受取をする方がクレジットカードのポイント分と事務手数料等で１万円強程度の節約になる。

３．ジュニアNISA等

ジュニアNISAなどは年内の口座開設のほうが今年の枠を使用できる。ジュニアNISA口座は本人枠なので両親で１つだがジュニアNISAの他に投信の子ども口座との併設での承継も一案である。

４．配当所得の住民税申告不要制度の適用

配当所得について所得税は確定申告をして総合課税とし、配当控除を受けるが住民税は申告不要制度を適用するという方法もあり、その場合、税務課課税係へ都民税・区民税申告書を提出する。

上記の4点のほかに所得税について今年の所得制限が660万円、来年の所得制限が698万円でこれを超えると児童手当が5000円に減少する。所得が695万円を超えると所得税率そのものも高くなる。出産・育児とは別に今年は少々雑所得もあるので、年末までの３か月間は先物や仮想通貨等で積極的に投機的な商品で攻めてみるという方法は有効です。年末までに利益が出れば来年度へ繰り越し、損したら雑所得と相殺して今年の税金を圧縮することで所得が下がり、手当も増え税率も下がる。子供ができるので先々に入用なので保守的に貯蓄で持っておくという考え方もあるが、私を取り巻く状況や税務面などを考慮すると、今ここでリスクを取ってみる方が期待値が高い。問題はどうリスクを取ると年末に大きく伸ばせるかという点について明確な戦略や方針がない点で、何となく年末にかけての株高というイメージを持っているがそこに賭けてみて良いのかどうかということである。

組入上位５銘柄

新しい四季報を見て組入銘柄を入替中なので今回はもともと組み入れていて、新しい四季報を見て残した５銘柄の紹介です。

１．日本タングステン

２．オプティマスグループ

３．○○○○◦○

４．ネクシィーズ

５．ヒロセ通商

買い増し　日本タングステン

売り切り　ワークマン、ノーリツ鋼機、JIA、ビジョン

新規で４銘柄を買い進めています。

ポイントサイト経由で不動産会社と面談

ポイントサイト経由で不動産会社との面談を始めています。大体勧められるのは以下のような案件です。

①源泉徴収票で年収５００万円程度、勤続年数３年ぐらいが求められる

②不動産と提携ローンの３０年フルローンがセットになっている

③金利は２％

④物件は都心の賃貸付けが良さそうなエリアにありワンルームで２０００万円位

⑤表面利回りは５％弱

さて、この場合ですが金利２％で３０年も２０００万円のローンを組むと２６６１万円で６６１万円が金利になります。金利上昇分として２００万円位は余裕を見ておいたほうがよく８６１万円が金利になります。話を分かりやすくするため、表面利回り５％で１００万円の家賃収入になり３０年続くとして３０００万円になります。税金や経費の２０％は管理費や税金などで持っていかれるとして２０万円の経費が３０年続くとして６００万円になります。仮に３０年後の売却価格を１０００万円とします。フルローンなので初期投資はゼロですが、３０年後には５３９万円残ります。

仮に２０００万円のうち頭金を５０％入れて金利１％で調達して１０００万円のローンを組むと頭金とローンの返済合計は2158万円です。

他の条件を同じとすると、初期投資は１０００万円で３０年後には１２４２万円残ります。仮に１０００万円でマンションを買うのではなく利回り５％（税引き後４％）のREITに投資したとします。３０年後の売却価格も同じ１０００万円としますと、初期投資は１０００万円で３０年後には３１１８万円残ります。

自分の信用は棄損しますがフルローンだと対投下資本０に対して５３９万円残るとすると利回りは無限大に近い。ただ色々な変数があるので想定が変わると黒字が赤字になることだってある。とは言え、中途半端に頭金を入れてローンを組んだところで３０年で倍にもならず、対投下資本の効率を考えた時にはREITでも買って放っておく方がよほど良い。

この戦略の成否は「フルローン（フルレバ）とセット」というところにあり、元本ほとんどゼロが５３９万円に増える可能性を秘めていると考えると成立する可能性がある。

ただ、３０年間の間に家賃も下がるし管理費も上がるし金利も上がるかもしれないし、人口も減るかもしれないし、その結果、一人暮らしの人もワンルームではなくもっと広い家に住むようになるかもしれない。そう考えると色々な変数が現在の数値を維持した前提で成り立つ戦略なわけで極めてリスクは高く、そこまでリスクを冒して５３９万円が欲しいかどうかは疑問である。

もしそう考えるのであれば頭金を入れて買うなどといった中途半端なことをしても対投下資本に対するリターンは極めて限定的であり、結局ワンルームを避けてREITでも買った方がよい。

ポートフォリオのリバランスについて

今年は年初は調子よかったですが1月にピークを打って、その後は資産が減って年初からだと大体横ばいです。

年末までに資産規模を1000万円程度拡大したいです。4か月しかないので毎月250万円程度ずつ利益を上げていく必要があり、色々手を打っていく必要がありますがインカムゲインで毎月積み上げられるキャッシュフローは10万円程度が限界であり決め手に欠きます。キャピタルゲインを狙うしかありませんが、どこにどういう風に張ったらよいかは絞り切れていないです。

取り敢えず、ポートフォリオの見直しは行っていきます。株式については400銘柄近くを保有しているのですがほとんどは端株であり、上位10銘柄が40％を占めています。より集中投資型にするとともに機動性も高めたいので上位10銘柄が占める割合は60％まで高めていくつもりです。中途半端に購入している銘柄を減らして上位10銘柄に上積みするという作業になります。集中しとけば撤退するときも簡単。下落相場を想定して売りを入れたりオプションとか先物とかを取り入れてみることも考えてみたほうが良いのかもしれませんが、慣れないので躊躇しており思い切ったポジションは取れきれないでいます。

また仮想通貨への投機を資産全体の2％を上限に行っていきます。ITバブルと同じで何年かするうちに上値は取り返してくると予想します。キャッシュレス化が進み通貨はボーダーレス化して法定通貨があまり価値を持たなくなるような社会が来るのではないでしょうか。年末まで保有して損が出れば年初に出た含み益と相殺するし、得すれば来年に持ち越してスタートします。

来年の確定申告が複雑なのですが、どうすればよいか考えていきたいとも思います。

仮想通貨への投機について

年初からお休みしていた仮想通貨にもう一度投機してみようかという気持ちになってきました。仮想通貨の時価総額は30兆円と言われ、金市場の時価総額は900兆円あり、日本円の時価総額が93兆円ありこれが大きいか小さいかという話になりますが、日本は世界のGDPの6％を占めるにすぎず、ボーダーレスの仮想通貨の時価総額が日本円の1/3は小さいといってよいと私は思います。また、金は重いし切り分けられないので決済に使うにはすこぶる不便ですが、ビットコインは簡単にメールのように送れるし便利なのに15兆円しか時価総額がないというのは少ないと思います。

私は年初に草コインを20種類ぐらい購入して放置するという戦略を取りましたが、この戦略は全くの間違いでした。ほとんどの草コインはイーサリアムから派生したトークンでしたが特に通貨としての特徴があるわけでもなく、裏付けは発行体の信用しかなく使うこともできず、このまま放っておくとほとんどが紙くずになってしまうでしょう。草コインは全てビットコインにしようと思う。また、これからはトークンエコノミーだと年末年初に誰かが言っていたのを鵜呑みにしてNEMを年初に購入しましたが、これも全くの間違いでした。コインチェックの事件の後にNEMは200円から13円で1/15に下落しました。来年の確定申告で支払う事になる税金を最小化する為にもNEMは損切りすることにします。

この間、ビットコインは一時期の200万円から70万円近くまで下落してきていますが、底打ちしたかもしれない感じもあり、まだ当面底練りするかもしれないので急に上がることはないかもしれませんが、その間に、大手の取引所参入やビットコインETFの上場の話であったり、市場環境は色々と整ってきており、色々な話が前に進んできていると思います。草コインとNEMを売却して、ビットコインなどのいくつかの通貨に集約して行こうかと思います。