経費に関する考え方と収支計画

投資用の不動産を保有したため、経費に関する考え方を整理しておきたいと思います。１件持つのと持たない違いは大きいと思って購入したものですが、今後は区分所有の物件を増やしていこうという考えはなく、不動産をこれ以上持つのであればできれば借入をして１棟などの取得を検討してみたいです。収支は非常に厳しいので、今後もし賃貸付けをする場合には外国人留学生やペットなども何でも対応可としながら収益を上げていきたい。

(1)減価償却費

土地は借地権で法定耐用年数を超えた鉄筋コンクリートの建物のため、取得価格は全額が建物代で減価償却期間は9年であり毎年の家賃収入は減価償却費を上回らないため、キャッシュフローはプラスになっても所得はマイナスであり給与所得と合算した場合に若干の節税効果がある。家賃収入－減価償却費は年間約14万円のマイナスという試算となったので税率20％の場合は2.8万円の節税効果がある。

(2)その他経費

不動産の書籍購入や、交通費・交際費等を経費にすることができる。これからは事があれば領収書をコツコツと貯めて勉強する人になろうと思います。年間20万円を経費にする場合は税率20％の場合は年間4万円程度の節税効果がある。

今後の計画をまとめると以下のとおりであり、13年～15年ぐらい賃貸を続ければ投資金額が回収できるが、その手前にタイミングがあれば売却などの出口を探すことになる。

試算結果（空室期間0のほぼベストケースの場合）

・年間6.8万円の節税効果を10年間継続した場合、節税効果は取得価格の約13％。

・年間34万円キャッシュフローがプラスの場合10年で取得価格の68％を回収できる。

・10年後の残存価値が現在の19％程度あれば収支はプラマイゼロになる。