ポイントサイト経由で不動産会社と面談

ポイントサイト経由で不動産会社との面談を始めています。大体勧められるのは以下のような案件です。

①源泉徴収票で年収５００万円程度、勤続年数３年ぐらいが求められる

②不動産と提携ローンの３０年フルローンがセットになっている

③金利は２％

④物件は都心の賃貸付けが良さそうなエリアにありワンルームで２０００万円位

⑤表面利回りは５％弱

さて、この場合ですが金利２％で３０年も２０００万円のローンを組むと２６６１万円で６６１万円が金利になります。金利上昇分として２００万円位は余裕を見ておいたほうがよく８６１万円が金利になります。話を分かりやすくするため、表面利回り５％で１００万円の家賃収入になり３０年続くとして３０００万円になります。税金や経費の２０％は管理費や税金などで持っていかれるとして２０万円の経費が３０年続くとして６００万円になります。仮に３０年後の売却価格を１０００万円とします。フルローンなので初期投資はゼロですが、３０年後には５３９万円残ります。

仮に２０００万円のうち頭金を５０％入れて金利１％で調達して１０００万円のローンを組むと頭金とローンの返済合計は2158万円です。

他の条件を同じとすると、初期投資は１０００万円で３０年後には１２４２万円残ります。仮に１０００万円でマンションを買うのではなく利回り５％（税引き後４％）のREITに投資したとします。３０年後の売却価格も同じ１０００万円としますと、初期投資は１０００万円で３０年後には３１１８万円残ります。

自分の信用は棄損しますがフルローンだと対投下資本０に対して５３９万円残るとすると利回りは無限大に近い。ただ色々な変数があるので想定が変わると黒字が赤字になることだってある。とは言え、中途半端に頭金を入れてローンを組んだところで３０年で倍にもならず、対投下資本の効率を考えた時にはREITでも買って放っておく方がよほど良い。

この戦略の成否は「フルローン（フルレバ）とセット」というところにあり、元本ほとんどゼロが５３９万円に増える可能性を秘めていると考えると成立する可能性がある。

ただ、３０年間の間に家賃も下がるし管理費も上がるし金利も上がるかもしれないし、人口も減るかもしれないし、その結果、一人暮らしの人もワンルームではなくもっと広い家に住むようになるかもしれない。そう考えると色々な変数が現在の数値を維持した前提で成り立つ戦略なわけで極めてリスクは高く、そこまでリスクを冒して５３９万円が欲しいかどうかは疑問である。

もしそう考えるのであれば頭金を入れて買うなどといった中途半端なことをしても対投下資本に対するリターンは極めて限定的であり、結局ワンルームを避けてREITでも買った方がよい。