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バブルが繰り返される理由は

思うように資金調達ができない方へ


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１２月３日

今日久しぶりに某中堅不動産会社の部長とあったら、

給料の遅配が始まったから、今月中には辞めようかと思っているとのこと。

悪いとは聞いていましたが、やっぱりでした。

　

このような会社が不動産業界ではいっぱいあるのでしょうが、残念ですね。

昨年はこの会社のクリスマスパーティーに招待され、元気な会社だったのに・・・・

　

もう言われて久しいことですが、この会社も赤字を何期も垂れ流していたわけではありません。

見ていないけど、前期決算では今までの期の中で一番業績が良かったと思います。

この会社はまだ破綻していませんが、俗に言う黒字倒産状況になっているわけです。

　

実際、破綻した上場会社も、そのほとんどが前期決算は好調です。

でも、１年も経たないうちに破綻しているわけですから、

この業界に対する金融環境が最悪だったことが分かりますし、

それ以上にすぐに倒産してしまう、あっけなさに驚いてしまいます。

　

黒字倒産は銀行が悪いとよく言われますが、

銀行など金融機関にだけ責任があるのかと言えば、決してそうではありません。

　　

何度も書いていますが、不動産会社は商品が高額なので、

年商５０億円とか１００億円、いや１０００億円でも、

けっこう簡単に実現できてしまいます。

私もそうでしたが、儲かりだすと、何でこんなに儲かるのと言うぐらい、

簡単に業績も上がるし、それにつれて会社の規模も大きくなります。

　

だから、破綻した不動産会社の多くは、ここ数年、毎期毎期増収増益を重ねてきているはずです。

要は勢いに任せて、自己資本比率も気にせず、

会社の経営資源の点検や整備には無頓着で、

買い捲り、同じ手法で売り捲くり大きくなったのが、多くの破綻会社の特徴です。

だから、上場会社といっても、役員は親族だらけ、

社長と社長の奥さんが専務で息子が常務なんてケースもけっこうあって、

売上規模も大きいしオフィスも立派ですが、

内情は三ちゃん企業と呼ばれる家内企業の域を出ていない場合も多いですね。

実際弊社の顧客の中にもこのような会社は多く、破綻した上場会社もあるし、

ここ数年増収増益を重ね上場準備もしていたのに、

上場どころか、業態を何十分の一に縮小し、破綻寸前の状況になったている会社もあります。

ともかく、このわずか１年で状況が様変わりした会社がいっぱいだから、

いかに抵抗力のない会社が不動産業界には多いと言うことが分かります。

前にも書きましたが、抵抗力ない会社＝過小資本の会社ということは、

まさに不動産業界の破綻した会社でも言えることです。

　

そして必ずと言っていいぐらいあるのが、不良資産で、

破綻したり破綻寸前の会社には、つまづくきっかけになった案件が存在しています。

　

今日会った部長の不動産会社も２物件あるし、

先ほどの破綻懸念の顧客の会社も東京港区につまづくきっかけになった物件を所有しています。

　

そして、その多くは、土地であり、開発中の物件であり、出口の顧客がこけた物件です。

これは前回のバブルの時も同じで、この中でも一番多いのが、

開発中の土地や開発までにいたらなかった土地です。

　

なんと言っても土地のままでは収益を生まず、

固定資産税や借入金利など支出だけがある状態ですから、

その規模が大きければ大きいほど、資金調達が難しくなると、

たちまち大きな負担となって、まずは銀行への返済や利払いができなくなり、

このことがきっかけとなって、他の銀行やノンバンクも貸さなくなるから、

一気に資金繰り難に陥ってしまうケースが多いですね。

　

そして、完成物件でも、今のような不動産市況になると、

原価を割るような金額でも売りづらい物件が必ず出てきます。

その多くは、出口と言われるエンドユーザーの契約不履行によるケースがほとんどで、

特にファンドやリートが出口であったケースが多いのですが、

中には出口が本社ビルのような実需のあった事業会社でも、

購入されず契約不履行になったケースも多くあります。

まさに、今日会った部長の不動産会社のしこる２物件の一つはエンドユーザーがこけた物件で、

用途は本社ビルであったようです。

このような場合、悲劇なのは、本社ビルとして使用しようとしていたわけですから、

普通の賃貸オフィスビルよりも、特殊な仕上げや立地であるケースが多く、

オーダーメードの服を不特定多数のお客に売るようなものですから、

ほとんどのケースで、仕様が合わなかったり、何よりも割高になっていることが多いから、

価格がまったく合いません。

こんなことになると、自己資本比率が高くゆとりがあれば、

簡単に損切りをして売却もできるし、そのまま保有していれば良いのですが、

自己資本比率が低くゆとりのない場合、

保有すれば銀行への返済や費用が大変ですし、

売ろうとすると、銀行に抵当権の減額交渉のようなことをしなければならず、

新たな融資を受けることが難しくなるから、

どちらにしても地獄のような状況になってしまいます。

　

不動産会社には大きく分けて３つの業務があると思います。

一つは開発を含む不動産売買。二つ目は不動産仲介。そして３つ目が管理です。

最近は不動産管理なんて言わないでＰＭと呼ばれることが多いのですが、

不動産会社の多くは、仲介で成功すると不動産売買をするようになります。

確かに不動産仲介は、大きな利益を上げるような案件になればなるほど難しく、

仲介で成功すると、確実に自社主導で儲ける事ができる不動産売買をするようになりがちです。

それに不動産業界におけるステータスも、

仲介業者よりも不動産売買を行う業者の方が高いから、

どうしてもこのような方向に流れがちなんでしょうね。

　

ところが、仲介をやっている限りは、ＢＳ（貸借対照表）は大きくなりませんから、

極端な話、資本金１０００万円の会社でも問題が出にくいのですが、

不動産売買をやり始めると、どうしてもＢＳ（貸借対照表）が大きくなります。

ところが、この大きくなるスピードに純資産がついていかず、

結局、過小資本になって、格付を下げ、金融環境が悪くなると、

たちまち債務超過が懸念され、債務者区分が落ちて、金融機関からお金を借りれなくなるわけです。

前回のバブルの頃は、自己資本比率など財務内容も大切なポイントでしたが、

まだ銀行など金融機関との密着度によっては、担保さえあれば融資を受けれたのですが、

最近は財務内容が悪いと金融庁の検査にも引っかかり、

融資が受けれず黒字倒産の状況になってしまいます。

　

そして、何よりも感じるのは、

確かに前回のバブルと今回のバブルでは状況が違うことも多いのですが、

不動産業界の経営者はあんまり変わっていないと言うことです。

けっこう多くの社長と会う機会がありますが、

営業力ややる気はあっても、申し訳ないけれど、経営者としては未熟な人が本当に多いように感じます。

前職時代の私がそうでしたから、自分を見ているようで嫌になることがありますが、

特に新興の上場企業や上場寸前までにいった経営者は一応勢いだけとは言え、

成功体験があるから、だいたいにおいて生意気で自分が一番偉いと勘違いしていて、

唯我独尊になっている裸の王様みたいな人物が多いのが特徴ですね。

悪いけど、資質も能力も上場企業の経営者なんて器じゃないのに、

勢いだけでなって偉いと勘違いしているから、

人の意見も聞かず、悪い意味のワンマンになって、

本業と無関係のゴルフ場やホテル事業に手を出したりしていて、

このようなことを見ると、前回のバブルの経営者とほとんど変わらず、

前回のバブル崩壊の学習なんてまったくしていないようで、進歩していないと思います。

ですから今回のバブル崩壊を見ると、

多くの不動産会社の経営者も金融機関の経営者も進歩していないことが分かり、

このよなことがまさにバブルは何度も何度も一定周期で生まれては消えるものなんだと感じました。

　




　　　

融資環境雑感

思うように資金調達ができない方へ
　　

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１２月２日

ここに来て政府も日銀も、

中小企業の資金繰りを本格的に心配し始めたように感じられる記事がいくつか掲載されました。

まずは、一番問題の信用保証協会に対する記事です。　


経産相、中小の資金繰りに万全の対応を　信用保証協会に要請

　二階俊博経済産業相は2日の全国の信用保証協会会長との会合で、年末に向けて中小企業の資金需要が高まるのに備え「万全の体制を敷いてほしい」と述べた。中小企業が金融機関から融資を受ける際に信用保証協会に返済を保証してもらえる「緊急保証制度」の利用が急増しており、中小企業に対する円滑な資金供給を求めた。

　会合には全国52の信用保証協会会長に加え、日本政策金融公庫など政府系金融機関の代表者らが参加。経産相は資金の借り手である中小企業の立場にたって対応することも要請。受付時間の延長や迅速な審査などを求めた。

　緊急保証制度は10月31日に開始し、12月2日までの約1カ月で4万件以上の保証を承諾、金額は9977億円にのぼっている。中小企業庁と各地の経産局は保証制度や資金繰りについての電話相談を30日まで受け付ける。

　

特に金融に対する知識も思い入れもない都道府県からの天下りの多い、

信用保証協会の会長たちだから、どの程度大臣の話を真剣に聞いたかどうかは分かりませんが、

少なくとも、中小企業の資金繰り支援の緊急度ぐらいは認識したのではないかと思います。

　

そもそも信用保証協会の官僚的、一元的な判断が問題で、

受付時間の延長や迅速な審査程度の話では、

利用者にとってはとても満足できるものではありませんが、

でも、このような会合が行われないよりは行われた方がマシで、

一応良い方向の話題だと思います。

　

今問題だと書いた信用保証協会の官僚的、一元的な判断とはどんなことか、

少し話をしたいと思います。


現在セーフティーネット融資に対する信用保証協会の姿勢は記事の内容どおり、

確かに積極的だと思いますが、

保証する会社、保証しない会社の判断が実に官僚的かつ一元的なんですね。

　

保証できるかどうかは、過去の信用保証協会との履歴に問題がないかにかかっていて、

例えば、求償債権が残っている会社や返済条件の変更（リスケ）がなされている会社に対しては、

一般融資の保証だけでなく、緊急融資のセーフティーネット融資についても同じ対応をし、

原則保証をすることはありません。

確かに、新たな融資を受けても、正常化とは程遠いほど財務内容に問題がある会社に対して、

保証をしないと言うのなら理解できるのですが、

今回新たに受けるセーフティーネット融資で、

完全に正常化できる先に対しても、同じように保証をＮＯと言う判断をするところに、

大きな問題点があると思います。

　

多額の債務を信用保証協会に残す会社も、

例えば数十万円の債務が残っている会社やリスケにより小額の猶予を受けている会社も、

その対応はほとんどのケースで同じＮＯですし、

民事再生をし、立派に更正した会社に対しても、債権放棄した求償債務が残っている限り、

新たな保証はしないと言うように、民事再生法の趣旨と違っているケースもあります。

　

弊社の顧客の中でも、このようなケースはとても多く、

確かにモラルハザードの問題はあるかもしれませんが、

新たな融資で正常化できる会社に対しても、

過去にトラブルやリスケがあるという一点のみを理由に一刀両断でＮＯと判断するのは、

少し違っているんじゃないかと私は思いますがいかがでしょうか？　

思うように資金調達ができない方へ

また日銀も、企業の資金調達悪化に対する認識を深めているようです。

次の記事をご覧下さい。


①銀行借り入れや社債発行など企業の資金調達環境の悪化を受け、政府や日銀は対応を急ぐ。日銀は2日、臨時の金融政策決定会合を開き、企業の資金繰りを支援する新たな対策を決める。銀行へ資金供給する際、担保として受け取る社債の条件などを緩和。社債も含めた企業向け債権を担保に銀行に有利な条件で資金を貸し出す臨時の制度を設ける方針だ。

　

②日銀は2日、臨時の金融政策決定会合を開き、企業の資金繰りを支援する新しい資金供給策を決めた。資金供給で担保に取る社債の格付けを緩和。併せて銀行が日銀に社債などの企業向け債権を担保として差し出せば、無制限に有利な金利で資金を貸す新制度も導入する。白川方明総裁は記者会見で新制度によって「金融機関に3兆円程度の資金供給が見込める」と述べた。
　日銀が企業の資金繰りを支援する緊急対策をまとめるのは、金融危機が深刻だった1998年以来となる。

　

この記事の中にもあるように、日銀が企業の資金繰りを支援する緊急対策をまとめるのは、

金融危機が深刻だった1998年以来とのこと。

1998年と言うと、まさに失われた１０年と言われた日本の経済混乱期の真っ只中で、

日本長期信用銀行（10月）や日本債券信用銀行（12月）が破綻した年です。

　

実は私が資金調達のコンサルをスタートしたのもこの頃で、

思い出せば、確かに企業の金融環境は最悪だったように思います。

仕事をスタートさせたものの、その頃顧客の対象であった中小企業に対しては、

資金を供給する金融機関は非常に少なく、

結局のところ公的資金頼みで、国金からの融資をスムーズにさせるための事業計画作りや、

事業そのものの構築のお手伝いが主な仕事であったように記憶しています。

まあ、その後メガバンクがビジネスローンをスタートさせ、

中小企業に無担保融資をし始めることで、弊社も一気に花開くのですが、

その頃と今は公的資金頼みと言う点では同じですから、

まったく情けない限りで、民間金融機関の努力不足は否定できません。

１９９８年当時と違って、農林中金のようにサブプライムローンでやばくなっている金融機関もあるし、

地銀でもやばいところがあるのは事実ですが、

１９９８年当時と現在を比較すれば、銀行の財務内容はまったく違って、

現在の方が良好で貸し出せる余力はあるはずなのに、

１００％保証のセーフティーネット融資にのみ一所懸命やる様は、

銀行さん！マジで何をしているんだと思います。

　

取りあえず資金調達できるから良いものの、セーフティーネット融資には大きな問題があります。

実は、セーフティーネット融資＝危ない会社、と言う判断がなされるので、

セーフティーネット融資を受けることは、実は自ら危ない会社と宣言しているのと同じですから、

格付の低下や金融履歴も必ず残り、数年後、この悪影響は必ず出ると思われます。

この部分が実は同じ信用保証協会の保証枠拡大でも、

セーフティーネット融資と中小企業新事業活動促進法の承認企業用のチャレンジ融資の大きな違いで、

現在、銀行が１００％融資のセーフティーネット融資に傾注して、

チャレンジ融資は時間がかかるなどと怠慢なことを言って誤魔化すのは、

本当は困ったものだと思います。

資金繰りが待ったなしになっている企業以外は、

本当はセーフティーネット融資を受けることは止めた方が良いのにと本音では思いますね。

ただコンサルの立場から言うと、資金繰りに逼迫している会社が多い現状では、

セーフティーネット融資には慎重にとは言いにくい環境であることも事実で、

この辺りは会社の状況を把握して案内しているのが実情です。

本当は、セーフティーネット融資には慎重になって欲しいと思っています。

　

いずれにしても、企業を取り巻く金融環境は最悪な状況になっていることは事実です。

でもこの状況がまだ正しく理解していない方が多いのも確かで、

３日後のような至急の資金調達の相談もまだまだ多く、まずは、金融環境が、

昨年とはまったく違う状況になっていることを正しく認識して欲しいと思います。

　　




　　　


もはや政権末期の麻生政権

　

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１２月１日

麻生政権が政権末期の状況になってきました。

まずは日経の世論調査の記事をどうぞ。　

　

内閣支持率31％に急落　日経世論調査

　日本経済新聞社とテレビ東京が11月28―30日に共同で実施した世論調査で、麻生内閣の支持率は31％となり、10月末の前回調査に比べて17ポイント低下した。不支持率は19ポイント上昇し62％となり、初めて支持と不支持が逆転した。追加経済対策の裏付けとなる2008年度第2次補正予算案の提出先送りについては「支持しない」が56％で「支持する」の28％を引き離した。
　政党支持率は自民党が前回から2ポイント低下し39％、民主が1ポイント低下し30％となり両党ともほぼ横ばいだった。自民支持率は6月以来、民主を上回っている。

　

この間も書いたように世界の経済大混乱の中、

経済対策を最優先する必要があるという一点で、解散総選挙の先延ばしも仕方がないと思われ、

この部分の政策を適確に打っていると言うことで、なんとか支持されていたのに、

民主党の反対を感じるや、簡単に第二次補正予算案を先延ばししたことで、

一気に政局よりは政策を優先と主張していた麻生首相の化けの皮がはがれ、

支持率が大幅に低下してしまったようですね。

　

良い悪いは別にして、郵政民営化法案が参院で否決されたとき、

解散総選挙に打って出た小泉元首相とは大違いで、

首相としての覚悟と迫力とリーダーシップの違いを見せ付ける結果となりました。

確かに麻生政権がおかれている状況と当時の小泉政権の状況とは大きく違うから、

麻生首相が最優先課題とする経済対策のスピーディーな展開を邪魔する民主党に対して、

参院で否決されたり、年末に間に合わないような抵抗にあったとき、

一気に経済対策の内容や是非を争点に解散総選挙に打って出ることが難しかったのは分かりますが、

ここまで支持率が落ちて政権の継続に疑義が出るようなことになるのなら、

思い切っても良かったんじゃないかと思います。

　

こんなことになるのなら、就任後すぐ開かれた国会での冒頭解散が、

麻生首相にしても自民党にしても公明党にしても、多分一番良かったみたいで、

リーマンショックなどの経済混乱によって、先送りもやむなしと言う世論に乗っかり、

政権を長く担当したいと言うスケベ根性が出てしまったことが、

麻生さんにとっても自民党や公明党にとっても最悪の事態になってきたようです。

ここに来て麻生さんも、福田さん同様、政権に長くいたいと言うスケベ根性を国民に見透かされ、

一挙に政権末期を迎えるようなことになったのはマジで痛いでしょうね。

　

政権末期の状況を表すような記事もいっぱい出てきていて、例えば次のような記事があります。

　

民主党の小沢一郎代表が麻生太郎首相が次期通常国会中に退陣した場合、自民、公明両党も視野に入れた与野党参加の「超大連立」政権構想を漏らしていることが30日、分かった。結成後は早期の衆院解散・総選挙に踏み切る「選挙管理内閣」だが、首相の支持率低下を踏まえて与党を揺さぶる狙いとみられる。

　小沢氏が首相と党首討論をした28日夜、都内での鳩山由紀夫幹事長、新党日本の田中康夫代表との会合で明らかにした。出席者によると、小沢氏は「麻生内閣はもたない。通常国会の途中で投げ出すかもしれない」と指摘。退陣した場合は「全党を入れた内閣になるかもしれない。『超大連立』だ」と語った。


この記事は野党の見解の記事だからまだしも、次の記事などまさに政権内部や自民党やも、

麻生首相の力が落ちているのが分かります。

　

麻生太郎首相は1日夜、首相公邸で自民党の細田博之幹事長や石原伸晃、林幹雄両幹事長代理らと夕食をともにしながら懇談した。出席者からは「首相は個性が出ていない」「言いたいことをどんどん言った方がいい」など、首相の存在感の薄さを懸念する声が相次いだ。連夜のホテルのバー通いを念頭に「早く家に帰った方がいい」との意見も出た。

河村建夫官房長官は1日午前の記者会見で、日本経済新聞社などの報道各社の世論調査で内閣支持率が急落したことについて「麻生太郎首相の発言などの影響もなしとは言えない。経済への国民の不安や不満もある」との見方を示した。そのうえで「今年度第2次補正予算や来年度予算に向けて着実にやっていくことでまた評価は違ってくる」と語った。

　

政権内部の女房役のあの頼りなさげな官房長官からも、

内閣支持率急落は首相の発言の影響もあるとか言われたり、

自民党の側近からも早く家に帰った方が良いなんて、

相当馬鹿にされていないと言われないようなことを言われたりで、

こんな記事を見てしまうと、誰が見たって、麻生首相のリーダーシップどころか、

そろそろ終わりが近いんじゃないかと言う雰囲気を感じてしまいます。

　

当ブログは、資金調達の話を中心に書いているブログなので、

どうしても、多くの方々の資金調達と言う観点でモノを見てしまいますが、

この問題でも、適確で迅速な経済対策が打たれるかどうかはとても重要で、

この一点で私も解散総選挙の先延ばしは仕方ないと言う意見を持ち、

この部分において、麻生首相も、特に中川財務・金融担当大臣には期待していました。

でも第二次補正の先送りを見てマジでがっかりしましたね。

それまでは、首相のバー通いも言葉の読み違いについても、

瑣末なことで批判するなと言う気持ちになっていましたが、

その後の数々の不明発言もそうですが、

麻生首相の政治力や指導力のなさを感じると一気に不支持の気持ちが増幅されるもので、

正直なところ一気に支持する気持ちはなくなってしまいました。

多分多くの人がこのように感じたことが、内閣支持率急降下になったのだと思います。

　

その一方で、日本国内でも景況感は確実に落ちてきていて、

このような時こそ、強い政治力を持つ政権が期待されますが、

今の自民党と公明党の連立じゃ、とても期待できず、

政治の混迷は避けることができない状況になってきたように感じます。

本当は民主党への政権交代しか打開の道はないと思うのですが、

民主党もなんか頼りなく、特に新しい衆議院議員の候補者の顔ぶれを見ると、

なんか自民党と変わらないような気もして、

実現び時間がかかるでしょうが、政治の大きな再編でもないと収まらないように感じます。

　

弊社にも毎日続々と資金繰りに窮した会社の相談が来ていまして、

本当に今のままだと、大変なことになるような予感を感じているところです。

　

最後になりますが、アメリカも政権交代の時期を迎えて先行きさっぱり分からないですね。

私は今一番注目しているのは、自動車のビッグ３への支援がどうなるかで、

すんなり支援策が出るかと思っていたら、難しくなってきたように思います。

何よりも金融機関への支援と違って、ビッグ３の場合は、

恒常的赤字の構造的な問題が解決されないと、

いくら次期オバマ政権誕生の大きな力となった自動車産業の労働組合へ考慮したとしても、

現状のままのビッグ３に公的資金を入れることはかなり無理があるようで、

３社とも破綻する懸念があり、このような事態になった時の、

トヨタや本田など日本の自動車産業への風当たりがどのようになるか分からず、

日本にとって大きなリスク要因になりうるように感じます。

この問題についても、もちろん現政権に期待するしかないわけですが、

この点でも、今の政権じゃ大丈夫かと疑問を大きな懸念を持ってしまいます。

この問題でも先行きどのようになるか分からなくなってきましたが、

本当に一日も早く安定した政権ができないと、マジやばくなってきたと思います。

これだけ短期政権が続くと、まともな政治なんてできる訳がないから、

日本の最大のリスクは政治と言う状況が、さらに明白になってきたように思います。

　

  




　　　

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