日経の記事から 東京丸の内と地方
人気ブログランキング
有名ブログランキング
よろしくお願いいたします。
１２月１５日
オフィスを丸の内に移転して初めての年末を迎えましたが、
丸の内のビルは各ビルの中にクリスマスツリーが飾られていて良い感じです。
ただ、これは私の先入観から感じるのかもしれませんが、
昨年までと比較して平日の昼間の買い物客や遊びに来てる客の数が減ったように感じます。
だからかどうかは分かりませんが、私が最近よく買い物をする新丸ビルのメンズショップでは、
固定客には、年末からスタートするセールに先駆けて全品３０％ＯＦＦをこそっとしているし、
中には赤札ではなく目立たないようにびっくりするくらい安い価格が付けられています。
だから驚くような価格で商売道具のスーツやパンツやネクタイなどが購入できたからラッキーですが、
店からすれば売っても嬉しくないのではないかと思いますね。
でも、丸の内はオフィスとしては今でも強気です。次の記事を見てびっくりしました。
三菱地所、丸の内のオフィス賃料15％上げへ 都心部で収益確保
三菱地所は東京・丸の内地区のオフィス賃料を平均15％引き上げる。景気低迷などで不動産需要は鈍っているが、地方に比べると都心部のオフィス需要は根強く、省エネ対応などを進めた同社物件は競争力もあると判断した。森ビルも港区などに集中投資する計画を打ち出しており、相対的に需要落ち込みの緩やかな都心部で収益確保を目指す動きが不動産大手に広がってきた。
三菱地所が保有・管理するオフィスビルの貸付有効面積は全国で約280万平方メートル。約30棟を保有する東京・丸の内地区の比率はこのうち約半分で、空室率は0.15％（2008年9月末）。1％を超える同社の全国平均に比べても空室が大幅に少ない。
強気ですね。あの六本木ヒルズでも坪単価３万円そこそこと、
最盛期と比較すると半分くらいになっているし、
他の地域の優良物件でも家賃相場は下落基調にあるのにすごいなと思いました。
親しくする公認会計士の事務所も三菱地所の丸の内界隈のビルに入っていますが、
数年前に相当の値上げがあったはずだから、
更に１５％アップというのはやはり強気としか言いようがありません。
まあ三菱地所は丸の内のビルを売却するはずがないから関係ありませんが、
ご存知のように最近の不動産価格の決め方は収益還元法が中心で、
鑑定評価や路線価よりも、いくら収益が上がるかによって価格が決まるから、
家賃が上がると、当然ながらビル自体の評価も上がって価格も上昇します。
逆に家賃が下がるとビルの価格も下がるから、
予定通り家賃を上げるのに成功すると、三菱地所の含み資産は大きくなって、
まさに三菱地所は一人勝ちのような状況になりますね。
丸の内と言う稀有の好立地の大家と言う立場は強力なことだと再認識したところです。
他の地域となると、丸の内のように街全体が整備された特殊な地域はないから、
いくら有名で素晴らしい立地のタワービルでもこの時期に家賃アップは難しいと思います。
でも、他の大手不動産会社にしても、都心部の好立地で優良な設備のビルについては、
収益確保のため、競争力が本当にありそうなビルについては家賃を上げる局面もあるかもしれず、
不動産価値の下がらないビルと下がる一方の物件と言う様に、
二極分化していくかもしれないとも思いますね。
こんな景気の言い話の一方で、やっぱりと言うのが次の記事です。
首都圏のマンション発売戸数、08年見通しは前年比３割減に
不動産経済研究所（東京・新宿）が15日発表した調査結果によると、11月に首都圏で発売されたマンションの戸数は3293戸と前年同月より14.9％減少した。1月から11月までの合計は3万7102戸。同社は12月は前年同月より約4割少ない5000戸を予想しており、2008年の首都圏の販売戸数は4万2000戸程度と、07年の6万1021戸から約3割減少しそうだ。
前年を下回るのは11月で15カ月連続となった。景気の悪化で消費マインドが後退していることを受け、販売会社が供給を減らしている。
一方、近畿圏の11月の発売戸数は前年同月比20.7％減の1716戸だった。12月の発売戸数は前年より約14％少ない2500戸程度と同社はみており、その場合08年通年は前年より約2割の減少となる見込みだ。
調査をしたわけではなくあくまでも業界の人たちの話からですが、
人気の都心や東京湾に面する湾岸地域のマンションも、
最近は入居者がものすごく減ったと言う話をよく聞きます。
あえて入居者と書いたのは、投資用に投資家が買って転貸するケースも含むからで、
この数がもの凄く減ったの言うのです。
これはまさしくサブプライムローン問題で、
外資系金融会社に勤務していた高給の外人や日本人スタッフが減ったことと関係あるそうで、
先ほど書いた湾岸の大型マンションを夜訪問すると、電気の灯いていない部屋の数が相当多いそうです。
自宅用の実需だって、景気が悪くなれば控えるようになるし、
投資については、ファイナンスも難しくなっているし、客が減ったとなるとマンションは売れにくくなり、
在庫調整に目処が立つまでは、マンションデベも建築を控えるから、
しばらくは記事のような事は続くように思います。
と言うことは、マンション用地もオフィスの丸の内のように突出した物件以外は弱含みだし、
区分所有のマンション自体、一時的には相当価格が下落するのではないかと思われます。
でも、マンションの部屋となると価格が下がれば買いたい、そして買える層も多いし、
東京特に都心についてはこれからも人口は増えていくから、
そんなに大幅な価格下落が長期にわたって続くとは思えないですね。
そして、丸の内の三菱地所のオフィスの家賃の話と東京都心のマンションの話から見えるのは、
東京都心の不動産はしばらくは調整局面があるかもしれないけれど、
そんなに下がり放しと言うことはないし、上がるところもあるかもしれませんが、
地方の不動産の今後の見通しはすごく暗いと言うことです。
ともかくオフィスにしろ居住物件にしろ人口は減るし需要も少なくなっているから、
現在の地方経済のままだと家賃の下落傾向はこのままずっと続き、
不動産価格も下落して、地方物件に投資した会社や個人投資家はこれから大変だと思います。
これは大阪や名古屋でも言える事で、
特に名古屋はトヨタへの依存度が大きいから、トヨタの減速はモロ影響が出るので、
名古屋の不動産については先行き明るいとは思えませんね。
実際私の周辺でも、この流れは顕著で、
海外投資家も日本の投資家も、投資対象から名古屋はもちろん大阪も、
まったく外れたと言うのが現状です。
ましてその他の地域となると、興味さえ示さないと言うのが現状で、
横浜でさえ東京と比較すると全然駄目ですね。
特に横浜のオフィスは街の活気と比較しても弱すぎるくらい評価が低く、
ファイナンスにおいても評価が低すぎるくらい低いから惨憺たる状況です。
私の知っている新横浜の２棟の新築ビルの惨状を見ても、
東京の不動産とのあまりの違いに驚いてしまいます。
ともかく、大半をローンで調達して地方の収益物件を取得した方は、
少なくとも３年程度は最低保有するような長期で考えていかないといけないと思います。
今売却しようとするととんでもないような半値八掛けどころではない価格でしか売れないし、
もっと言えば住宅ローンの融資額以上の大きさの物件については、
買い手がほとんどいないと思います。
なぜかと言えば、銀行が融資をしない限り、
地方の大型物件に融資をする不動産担保ローンの会社がないからです。
だから長期で持つ体力がないケースで、
たまたま低い価格であっても買いが入ったら、これは迷わず売りだと思います。
特に大型のオフィスビルや商業施設についてはテナントの退去が相当数出ると思われるので、
即決だと思います。
抵当権を外すために金融機関と抵当権減額交渉をしなければいけない状況でも、
考える必要があると思います。
最後に次の記事をお読みください。
中小の資金操りを支援 金融庁、金融機関に要請
金融庁は15日、全国財務局長会議を開き、資金需要が高まる年末に向けて、金融機関に中小企業への円滑な資金供給を要請することなどを確認した。会議では谷本龍哉金融担当副大臣が12日に新しい金融機能強化法が成立したことを受け、施行の準備を急いでいることを強調。各財務局長に「（金融機関に）同制度の趣旨（の説明）と活用の検討を呼びかけてほしい」と訴えた。
金融機能強化法は公的資金の予防的注入を可能にする法律。金融機関の資本を増やして体力を強化し、融資余力を向上させる効果が期待されている。政府は12兆円の資本注入枠を用意する予定だ。
このほか財務局長会議では、宇野治政務官が中小企業が年末に必要としているのは「地方銀行の支店長決裁で実行されるような小口の資金」と指摘。財務局長らに、地銀の支店などが円滑な資金供給をできているか点検するように求めた。
ここでも地方銀行の問題が提起されていますが、
この中小の資金操りに関しては東京も地方も押しなべて大変ですが、
でも地方は金融機関の数も少ないし、ノンバンクなど選択肢も少ないから、
記事で書いてあるように「地方銀行の支店長決裁で実行されるような小口の資金」を、
地銀が速やかに実行するかしないかは、地方の会社とっては本当に大切なことなので、
この金融庁の動きはマジで支持できるところです。
資金調達の可能性を大きく広げる 
- わが友、恐慌──これから日本と日本人の時代が訪れる8つの理由/松藤 民輔
- ￥1,470
- Amazon.co.jp
￥746
Amazon.co.jp
この本は真剣にお奨めします。日本は財政危機ではない!/高橋 洋一
￥1,785
Amazon.co.jp
ソロスは警告する 超バブル崩壊=悪夢のシナリオ/ジョージ・ソロス
￥1,680
Amazon.co.jp
- 恐慌前夜/副島 隆彦
- ￥1,680
- Amazon.co.jp
本当に押し迫って来ましたね
人気ブログランキング
有名ブログランキング
よろしくお願いいたします。
１２月１４日
今年もあと２週間になりました。
今年のお正月には今のような経済状況になるとは思いませんでしたね。
サブプライムローンの問題も拡大し、その影響が大きくなり、
日本の経済も不動産も調整局面には入るだろうし、
中小企業の資金調達は難しくなるとは思っていましたが、
ここまでの凄い状況になるとは正直なところ予想できませんでした。
でも一番びっくりした一つは、まだ解散総選挙が行なわれていないことです。
福田政権云々と言うよりは、自民党＋官僚の政治体制が消費期限切れになっているから、
当然ながらサミット後の早い段階にあると思っていました。
今日の日経に、小さな記事ですが面白い記事がありました。
首相の消費税発言 公明「意味がない」
公明党の山口政調会長は１３日のＴＢＳ番組で、麻生首相が３年後の消費税引き上げに改めて意欲を示したことについて、「経済の底がまだ見えない。この１年で経済危機を乗り切ることが大切で、その２年後にどうこうすると示しても意味がない」と述べ、首相の判断に疑問を呈した。これに関連し、公明党幹部は「衆院解散の日程も決められない人に、消費税の引き上げ時期を決められるのか」と述べ、首相を批判した。
こんな短い記事ですが、まったく同感です。
本当にこの大変な経済状況、ひょっとするともっと大変な局面を迎えるかもしれないのに、
経済危機をどう乗り切るかの時に、なぜ同時に消費税の引き上げに意欲を示すのか、
この首相、頭が悪いか、財政タカ派のグループに遠慮しているか、どちらかとしか思えません。
多分前者ではなく後者であると思いますが、本当に嫌になりませんか？
そりゃこんなことでは、支持率が落ちるのはあたり前で、
本当に政治家、特に自民党の財政タカ派の連中は、国民の空気が読めてないですね。
もう今のままでは誤魔化せなくなったことに気が付いていないのだから、
これは相当なＫＹとしか言えませんし、そんな不感症な人間に政治家になる資格がありません。
いずれにしても財政タカ派のような守旧派的な自民党議員には、今度の選挙は厳しいと思います。
政権交代はもちろんですが、ここまで自民党政権が死に体になってくれば、
このまま自分が自民党にいて民主党政権になるよりは、
新しい政界再編の中で政権与党に影響力を持ちたいと言う勢力は出てくるもので、
実際次のような動きも出てきています。
自民党の山崎拓元副総裁と加藤紘一元幹事長、民主党の菅直人代表代行、国民新党の亀井静香代表代行が１４日、そろってテレビ朝日の報道番組に出演し、今後の政界再編の動きを議論した。４人は「ＹＫＫＫ」と称し意見交換を重ねているが、この日、山崎氏は「今後、どうせ政界再編になる。そのとき、４人は１つの軸になり得る」と断言しながらも、加藤氏とともに現時点での自民党離党は否定した。
番組で、加藤氏は「自民党は歴史的使命を負え、今は自民、民主両党に使命もイデオロギーもなく混迷が深まっている」と強調。
これを受け、亀井氏が「次期衆院選後、（民主党の）小沢一郎政権ができた後に『おれも一緒に』と言っても意味がない」と選挙前の離党を促したが、加藤氏は「今は考えていない」と否定した。
菅氏は今の政局をＮＨＫの大河ドラマになぞらえ、「次は単なる離合集散でない。篤姫（あつひめ）が江戸城から出て、明治天皇が入るような大きなシステム転換だ」と述べた上で、「自民党のど真ん中から飛び出した小沢氏のような、勇気ある方が自民党に出てほしい」と期待を示した。
少し面白くなって来たと思いませんか？
ここで少し厳しい現実の話になりますが、
今日の時点で、年末年始の資金繰りの目処が立っていない場合は、
支払の延期を真剣に検討しないといけない時期になってきたと思います。
何度も書いてくどいようですが、ここまで押し迫ると、今の金融環境では、
これから新しく打診しても、年末に間に合いませんし、そもそも融資をする金融機関が少なくなっています。
まだ元気で、無担保融資を急ぎでやってくれそうなところと言えば、
散々悪口を書いてきた日本振興銀行なんかは、審査基準は厳しくなっていますが、
まだ間に合うかもしれないですね。
ここは、高めの金利で預金を取り捲っていて比較的元気だからです。
（まあ、あまりおすすめはできませんが・・・・・・）
いずれにしても手形割引か、手形が発行できるか、社外保証人でもないと、
融資自体受けるのがものすごく難しくなっていますし、融資額も希望通りは出ないと思います。
ただ、不動産担保ローンなら今週の水曜くらいまでに申し込みができれば、
まだギリギリ間に合うノンバンクはあるかもしれません。
ともかくどこから融資を受けるとしても、年末までの営業日を数えると１１営業日で、
実質的に２６日や２９日や３０日はカウントできないから、８営業日しかありませんので、
マジで急いでやる必要があります。
なお、弊社の年末の営業は２６日までとなっています。
- わが友、恐慌──これから日本と日本人の時代が訪れる8つの理由/松藤 民輔
- ￥1,470
- Amazon.co.jp
￥746
Amazon.co.jp
- この本は真剣にお奨めします。日本は財政危機ではない!/高橋 洋一
￥1,785
Amazon.co.jp
ソロスは警告する 超バブル崩壊=悪夢のシナリオ/ジョージ・ソロス
￥1,680
Amazon.co.jp
- 恐慌前夜/副島 隆彦
- ￥1,680
- Amazon.co.jp
今計画する弊社の新しいサービス
人気ブログランキング
有名ブログランキング
よろしくお願いいたします。
１２月１３日
今日は弊社が現在計画しているファイナンスアレンジの新しい２つのサービスを、
少し案内してみたいと思います。
２つのサービスとも、親しくする外資の知人が中心となって、
某司法書士法人の協力の下計画をしています。
一つ目のサービスは１億～５億円の不動産取得のためのファイナンスアレンジです。
詳細はまだ詳しく書くことができませんが、
今空白地帯になっている１億～５億円のゾーンの不動産取得のための資金調達サービスです。
１億円以下なら、ほぼどのノンバンクもやっているし、
５億円以上なら、毎日下のほうに貼り付けている
のノンバンクで対応可能なので良いのですが、
不動産担保ローンのノンバンクのホームページを見ると、
１～５億円のローンだってやっているように書いていますが、
実態はどのノンバンクもほとんどこの金額のゾーンのローンの取り扱いをしていません。
まれにやることもあるようですが、よほど条件が揃わないと難しいので、
やってくれると思って打診しても、ほとんどＮＧだったり、
メチャクチャ時間がかかったりするので、現実的には使えない状況になっています。
このような状況に対応したサービスなのでご期待いただきたいと思います。
二つ目のサービスは今最悪の金融環境のパチンコホールへのファイナンスです。
２４回の分割払いをスタートしたところもありますし、
最大手のノンバンクも、
ＳＭＢＣのパチンコホールへのファイナンスを始めるのを待っている状況みたいですが、
まだいつからスタートされるのか、
あるいは本当にスタートされるのかは未定です。
このような中、某外銀が、パチンコホールへのファイナンスに非常に興味を持っていて、
条件さえ揃えば、そんなに先ではなくサービスを開始できると思っています。
資金も非常に潤沢な外銀なので、
スタートできれば、数多くの需要に応えることができると思っています。
またこの外銀は今でも貸金業にもファイナンスを行なっているので、
条件は厳しいものの、このような需要にも応えることができるかもしれません。
このサービスもご期待いただければと思っています。
話は変わりますが、次の記事をお読みください。
金融機能強化法「どんどん活用を」 金融相
中川昭一財務・金融担当相は12日夜の記者会見で、同日成立した新たな金融機能強化法に関連し「どんどんこれを活用して自己資本比率を維持しながら必要なお金を提供して頂きたい」と語った。金融庁は来週中の施行を目指し、政令・内閣府令などの整備を急ぐ。
中川金融相は同時に大臣談話を発表。金融庁が全国各地で金融機関向けの説明会を開催するなどして、活用の検討を積極的に呼びかけていくとした。15日に全国の財務局長を集め、金融機関の金融仲介機能が十分に発揮できるように改めて指示することも明らかにした。
１２日に成立したこの法案は理論上は貸し渋り対策としては、
マジで効果が期待できる法案で、
支持率が恐ろしく低下している麻生政権ですが、この法案については１００％支持できます。
会社経営したことのないマスコミや評論家などは、
またばら撒きとか言って批判するでしょうが、
銀行の金融仲介機能が機能不全になっていて、中小企業の資金繰りが最悪な時は、
他の効果的な方法なんかなく、理屈をこねているうよりは何よりも資金が必要です。
今後も貸し渋りが拡大するようなら、これはもう銀行側の責任で、
大企業が資金調達で銀行回帰している現在、中小企業への配慮を本当に忘れて欲しくないですね。
- わが友、恐慌──これから日本と日本人の時代が訪れる8つの理由/松藤 民輔
- ￥1,470
- Amazon.co.jp
￥746
Amazon.co.jp
- この本は真剣にお奨めします。日本は財政危機ではない!/高橋 洋一
￥1,785
Amazon.co.jp
ソロスは警告する 超バブル崩壊=悪夢のシナリオ/ジョージ・ソロス
￥1,680
Amazon.co.jp
- 恐慌前夜/副島 隆彦
- ￥1,680
- Amazon.co.jp