流動性の高い物件＝ファイナンスのつきやすい物件
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１２月１８日
弊社のお客様は不動産会社が多いので、よく相談されるのですが、
今の時期、価格が安くなっているから不動産投資には格好のチャンスなので、
融資を受けて物件取得をしたいと言う相談です。
もちろん、できるだけ自己資金少なくして、融資割合を大きくしたいのが希望です。
さすがに１００％融資で物件を購入できるケースは、
今のご時世ではなかなかありませんが、
でもＬＴＶで言うと９０％台と言うケースが時々あります。
ＬＴＶが高い物件と言うのは言い方を買えると、融資がつきやすい物件とも言えますし、
売却する時、買手は自己資金割合は低くて済むし、
融資もつきやすいわけですから、売りやすい物件と言えるわけです。
ですから自己資金少なく不動産を取得し、
例えば今のような経済状況になり売却しなければならなくなった時、
ファイナンスがつきやすい物件なら、売りやすいからとても安全だとも言えるのです。
では、このようなケースはどんな物件かと言えば、それはほとんど決まっていて、
物件のボリュームについては５～１０億円位の物件を想定します。
弊社が取り扱った物件の話で書くと、融資の付きやすいＬＴＶの高い物件とは、
だいたい次のような物件です。
・都心５区に立地する物件
・築浅、法定遵守の物件
・電車の駅から近い幹線道路に面した道路付けの良い物件
・容積率が５００％以上であること
・テナントや入居者の空室リスクの少ない物件。
具体的に言えば、１～２階店舗で、３階以上が１ルームマンションの物件
・利回りは、現在の下落した家賃ベースでＣＡＰ：８％以上の物件
・土地建物の所有権が１本でシンプルなこと
絶対に自己資金が少ないのに手を出してはいけないのは更地です。
やはり開発リスクと言うか、まだ収益を実際に生んでいない物件の評価は低いから、
それ相当の自己資金を用意しないと物件自体取得できないし、
更地のまま転売するのなら良いのですが、
建物を建築して売却する場合は、物件取得のために受けた融資は返済しないといけないので、
かなりの資金がないと、儲けるまでには至りません。
まして、割安感があっても、種地のような単独では建築がしにくい土地は論外です。
以上、現在、不動産投資をする場合のご参考になれば幸いです。
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セーフティーネット融資の問題点
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１２月１８日
取引銀行と友好的な関係にある会社なら、
必ず１度や２度はセーフティーネット融資を申し込まないかと、
銀行から勧誘が来ているものと思います。
月商の２～３ヶ月と融資額はけっこう大きいし、融資期間も短くなく、金利も安く、
一見ありがたい資金に見えると思いますが、問題点がないわけではありません。
何と言ってもご理解いただけると思いますが、
セーフティーネット融資と言うのは、業績が経済環境の悪化に伴い悪くなり、
資金繰りがどうしようもないから、資金的な支援をお願いしたいと言うのが趣旨の融資ですから、
自らうちの会社は支援を受けないといけないくらい、
資金状況が悪いですと宣言していることになります。
ですから、あくまでも銀行員から聞いた話で、
全行で同じことが言えるのかどうかは確認できませんが、
セーフティーネット融資を受けた会社については格付けは下がると聞きます。
つまり、セーフティーネット融資で融資を受け一時的には資金繰りは良くなるものの、
長期的に考えると、決して喜ばしいこととは言えない側面があることを認識する必要があります。
金融機関から見る格付けが下がることは将来にわたり良いことでないのはもちろんですし、
一旦下がった格付けを上げるのはけっこう大変です。
ですから、本当に厳しい状況で、この方法以外に資金繰りを良くする選択肢がないような場合以外は、
銀行から営業をかけられても、慎重に検討して欲しいと思います。
銀行にとって見れば、このセーフティーネット融資は、
１００％信用保証協会で保証される商品ですから、ノーリスクのありがたい商品であって、
行員に対するノルマはけっこう厳しく与えているものと推察できます。
地方の地銀の場合は違うかも知れませんが、
都市部のメガバンク有力地銀の場合は、昔のように行員と顧客の関係は密接とは言えず、
行員が顧客の会社の将来について親身になって心配するよりは、
今の自らの成績の方を大事にすることの方が多く、
銀行から与えられたノルマを達成するためなら、顧客の格付がどうなろうと関係がないと、
思うような行員が多いのは十分予想されるところです。
こんなことから、いくら銀行からセーフティーネット融資を勧誘されても、
当面必要のない資金なら本当に慎重に検討して欲しいと思います。
同じ保証協会の別枠ができる制度でも、セーフティーネット融資とは対照的なのが、
強力にお奨めしている中小企業新事業活動促進法による融資制度です。
この法律の承認企業になれば、金融機関の格付けは上がるので、
格付けが下がるセーフティーネット融資とは大違いです。
確かに、銀行にとって見ると、
セーフティーネット融資と違って中小企業新事業活動促進法による融資は、
銀行から見ると、信用保証協会の保証は８０％保証だからリスクがゼロではないので、
金融機関や行員によっては、積極的にやりたがらない場合もあります。
特に今のようにセーフティーネット融資の処理に忙殺されるような時期は、
面倒くさいのか、この傾向が強く、顧客にとって見れば大迷惑ですが、
こんな銀行の都合で格付を落とすのは馬鹿馬鹿しいので、慎重に対処して下さいね。
昨日も弊社の顧客で中小企業新事業活動促進法の承認を受けた会社が、
日本政策金融公庫の国民生活事業から１２００万円の融資を受けました。
このお客様の話では、中小企業新事業活動促進法の承認を受けていなければ、
５００～７００万円だけれど、承認を受けているから１２００万円と言われたそうです。
弊社の顧客でも中小企業新事業活動促進法の承認を受けた会社は、
このケースのように続々と融資が実行されています。
ただ、中には金融機関や行員に恵まれず、まだ融資に至っていないケースもありますが、
今のような時期でも効果は明らかなので、格付を落とさず公的資金を利用するのなら、
中小企業新事業活動促進法の承認企業になることをお奨めいたします。
とは言うものの、時間のかかる点では、明らかにセーフティーネット融資の方が時間はかからないから、
近日中に資金ショートが起こる懸念がある場合は、セーフティーネット融資はとても重宝です。
いつも言っていることですが、今は以前のように無担保で融資を行なうノンバンクは少ないし、
今時、業績も悪く担保もない中小企業が数千万円単位の融資を短期間に受ける方法は、
セーフティーネット融資を置いて他に選択肢はありません。
ただ問題は、信用保証協会と過去にトラブルがあって保証が受けられないケースです。
この問題だけは、有力政治家に頼んでも無理だし、どうしようもないのでお手上げです。
最後に、中小企業新事業活動促進法の承認企業になって融資につながるまでの時間ですが、
申請をする時期や都道府県によっても違いますが、
大体最短で２ヵ月、できれば３ヶ月みておく必要があります。
今なら３月の期末までには間に合うので、資金繰りにまだ少し余裕のある会社の場合は、
早急に検討されたら良いと思います。
セーフティーネット融資大流行の今ですが、
セーフティーネット融資には会社の格付を落とす懸念があることはご認識いただきたいと思います。
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こんな政治家は消えろ
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１２月１６日
ついに風邪を引きました。
今日は簡単な更新で失礼します。
次の記事をどう思われますか？
伊吹氏「ＹＫＫＫ」けん制
自民党の伊吹文明前財務大臣は１５日夜のパーティーで、「ＹＫＫＫ」と呼ばれる自民党の山崎拓、加藤紘一両元幹事長、民主党の菅直人代表代行、国民新党の亀井静香代表代行の４氏を、白人優越主義を唱える秘密結社クー・クラックス・クラン（ＫＫＫ）に例えてけん制した。
「自民党の有益な若い人たちが政界再編という美名の下で暗殺されることがないよう心から願っている」と語った。
新聞やテレビの記事や番組は、取材した時のすべてを扱わないから、
前後の文脈やニュアンスが分かりません。
この伊吹前財務大臣の話もそうですが、私はものすごく不快に感じました。
まず４氏を秘密結社クー・クラックス・クラン（ＫＫＫ）に例えるのも失礼な話です。
一般に“KKK”として知られている。白人至上主義・反外国人主義を唱えるアメリカ合衆国の秘密結社。その名称はギリシア語の「車輪・円」を意味する“クークロス Kuklos”に由来する。
1970年代以後，初めて女性を会員に認めるなどした結果，第3回目の隆盛期を迎えている。しかし白い頭巾をかぶり白い布をまとって集会を開くクランズマン（会員）の姿は，以前もそうであったが今日においても，アメリカにおける不寛容主義の一つの表れとしてみられている。
たぶん現政治体制に対する４氏の現政治体制への批判を不寛容主義という理解で例えたのだと思います。
まあ、この部分については浅学非才な私にはこの程度しか分かりませんが、
感覚的には非常に失礼千万な感じを持っています。
でも一番嫌な問題はこの部分です。
「自民党の有益な若い人たちが政界再編という美名の下で暗殺されることがないよう心から願っている」
まさか自民党＋官僚の政治体制を批判すると、
石井元民主党衆議院議員のように殺されるから気をつけろよとは、
まさかこの財政タカ派で守旧派の見本みたいな政治家は言っていないとは思います。
暗殺と言う言葉を、政治生命をたたれないようにと言う意味で使ったのだと思いますが、
どうしても今の時期、経済状況の悪いこの時期は、
財界要人の暗殺事件や五・一五事件、二・二六事件とテロ暗殺事件などがあった、
昭和初期と重なります。
これまた浅学非才の馬鹿が言っていることとお笑い願いたいのですが、
特に政府見解に反する論文を公にして更迭された田母神俊雄前航空幕僚長事件は、
五・一五事件、二・二六事件を起こした軍の将校の考えと似ていて、
更に元厚生省の事務次官夫妻襲撃事件が起きたばかりのこの時期に、
暗殺と言う言葉を使って、自分とは意見の違う政治家をけん制することは、
ものすごく不見識だと思うのですがいかがですか？
特に自民党＋官僚の政治体制が消費期限が過ぎて改革されなければならないこの時期、
実際この改革の急先鋒であった石井元民主党衆議院議員は暗殺されているのに、
暗殺と言う言葉を使うこの政治家に対して、ものすごく嫌な感じを受けました。
私の過剰反応かもしれないけれど、
今の世相の中、言論弾圧を暴力で行なうようなイメージを持たせる伊吹前財務大臣のこの発言には、
声高にＮＯと私は言いたいと思います。
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