高額の不動産担保ローンについて
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１２月２６日
２９日も用があるので会社には行きますが、今日で年内の実質的な仕事は終わりました。
今年は９月のリーマンショック以降、世界的に経済環境が激変し、
アメリカの大手金融機関も再編され、公的資金が注入されたり、
あのトヨタが営業赤字に追い込まれたりする状況になりました。
世界全体で経済収縮が起きて、現時点の状況が、山を超えたと言う意見もあれば、
これからが本番でまだ入り口に過ぎないと言う意見もあり、
まさに先行き不透明な状況で新しい年を迎えようとしていると思います。
今年はこのブログでも資金調達についての話題をかなり書いてきましたが、
中小企業にとっては公的資金しかない状況になったのは極めて遺憾です。
自己資本比率が３０％を超え、業績も安定している会社ならまだしも、
それ以外の会社はマジで、セーフティーネット融資や、
中小企業新事業活動促進法の承認企業向けのチャレンジ融資しか、
まとまった金額の無担保融資が受けられない状況は残念としか言えません。
また、主に担保になる不動産評価で審査する不動産担保ローンも、
融資可能額がどんどん下がって、今は１億円以下でないと融資を受けにくい状況になっています。
そんな中、いつも記事の後ろでご案内している
５億円以上の不動産担保融資が可能な外資系ノンバンク
について今日はお話したいと思います。
このノンバンクを利用した融資の実績は何件か成約しましたが、
一番大きな金額になったのは、
この２５日に１７億５千万円の物件取得案件で、１４億４千万円の融資実行が行なわれた案件です。
どのような案件だったかと言えば、
土地中心の都内の４物件を某不動産業者が取得するための資金でしたが、
約１ヵ月半くらいかけて実行まで持ち込むことができました。
ＬＴＶで言えば約８２％になり、けっこう高水準な数字になったのは、
担保になる物件が全物件東京の都心５区の好立地であったことからだと思います。
今後とも、この外資のノンバンクは５億円以上のローンについて積極的にやっていくようで、
別に１００億円を超えるような案件でも、担保評価さえある案件なら融資は行われるので、
５億円以上の不動産担保ローンの利用を検討されている場合は、
このノンバンクの利用をお奨めいたします。
ただ、東京の都心５区以外の物件が担保と考えると、
とても８２％を超えるようなＬＴＶは出ないと思います。
以前もお話をしましたが、実例を挙げて話をしますと、
東京渋谷区の幡ヶ谷の収益マンションビル（１ＦとＢ１Ｆは店舗）の場合、
７．１億円の取引額に対して６．９億円の融資がＯＫになりましたが、
ちょうど同時期にあった別の横浜の都心である馬車道にあるオフィスビルの場合、
幡ヶ谷とほぼ同じの取引額７億円に対して、融資ＯＫとなった金額はいくらかと言えば、
なんと３億円後半の金額で、ビルの種類がレジデンスとオフィスと言うように違っていたり、
テナントの退去リスクに違いがあったりしたと思いますが、
築年数も外観もそれほど遜色がないのに、融資額が大きく違ったのは、
やはり東京の渋谷区と横浜との違いが一番の要因だったと思います。
東京と横浜の大きな違いと言えば、一番の違いは家賃相場が大きく違うところです。
これはオフィス、住居系のどちらでも言えることですが、
特に東京と横浜のオフィスビルとなると、
その家賃相場は私の感覚だと倍以上違うイメージです。
実際はそれほど違わないかも知れませんが、大きく違うのが実感です。
ですから、この案件の場合、横浜のオフィスビルであったことが原因で、
評価額が低かった思いますが、ファイナンスと観点で言うと、
東京と、横浜とは言え、地方物件を担保とする場合とでは大きな違いがあります。
このノンバンクの場合、担保の対象地域が全国の政令指定都市となっていますが、
大阪や名古屋あたりでも、よほどの中心地でないと現実的には低い評価になるでしょうし、
福岡辺りならまだしも、他の政令指定都市の場合は、
よほど主要駅の駅前とかの最高立地の物件でない限り対象地域にさえならないと思いますし、
ＬＴＶで言えば間違いなく５０％を切る数字になるのではないかと思います。
この数字は収益が現実的にある収益物件の場合で、
土地が担保となると、かなり有効なプランを入れても、３０とか４０％とかの数字になると思われます。
先ほどからＬＴＶと言う言葉を使っていますが、
ＬＴＶとはローン・トゥ・バリューのことで、
資産価値に対する負債比率、金融機関が融資を行う時の. 担保比率を指す言葉です。
ですから、ＬＴＶが４０％と言うことは、例えば１０億円の物件を取得する場合、
融資額が４億円と言うことで、
残りの６億円と物件取得やローンの事務手数料など諸経費を足した額を別に用意しないと、
この物件を取得することができないということになります。
逆に、先ほど書いた東京渋谷区の幡ヶ谷の物件のようなケースになると、
ＬＴＶが９７％と言うことですから、
１０億円の物件で考えると、９億７千万円が融資額になるから、
自分で用意する資金は３千万円＋諸経費と言うことになり、
地方案件と東京の都心５区にある優良な収益物件とでは、
これほどの違いになってきます。
ですから、この５億円以上の融資を行なうノンバンクを利用する場合は、
何よりも重要なのは、地方物件の場合は、対象地域にもなりにくいだけではなく、
用意しなければならない、いわゆる自己資金の額が非常にでかくなると言うことで、
ご利用にあたっては注意が必要です。
また東京の都心５区の物件担保で収益を上げていない土地と言うことになると、
ＬＴＶは７０％以下となって、これまた多額の自己資金が必要になります。
結論になりますが、このノンバンクを上手に利用しようとすれば、
東京の都心５区の好立地にある築浅の収益物件の取得や、
このような物件を担保とする既に借りているローンの借換が一番良いということになります。
けっこう多くの読者からもこのノンバンク利用でご相談をいただいていますが、
このノンバンク利用を希望される方はお気軽にご相談ください。
ただ最後に現実的な話になりますが、
お話しておきたいのは、私のように業としてファイナンスのアレンジをしている者に、
このノンバンクはどこか教えて欲しいと言うような、
申し訳ないけれど、非常識な質問も時々ありますが、
経営資源ともいえる情報をタダで教えるわけはないので、悪しからずご了解願います。
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中小企業の頼りは公的資金しかない
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１２月２５日
今年もクリスマスが終わるから、明日からは街も店もクリスマスの飾りは片付けられ、
上のようなクリスマス風景も今日で終わりと思うと、少し寂しいですね。
ところでここ数日、日経には中小企業への融資についていくつか記事がありました。
まずは次の記事をどうぞ。
縮む中小融資、打開策見えず 市場混乱が影
政府が積極的な企業の資金繰り支援策を打ち出している。金融危機を背景に、市場での資金調達から銀行回帰を強める大企業への融資は上向く兆しを見せてきたが、中小企業向け融資は冷え込んだまま。景気悪化で貸し倒れリスクの高まる中小企業融資について、銀行の姿勢を前向きにさせる有効策は不在だ。
「この融資を謝絶した理由を資料を示した上で教えてください」。金融庁が資金繰り支援策の柱に据えたのが「検査」だ。検査官は貸し渋りや不当な融資回収の有無を徹底的に検証している。
この記事の新聞の記事には、銀行の増資は自らの生き残りのためにするのであり、
新たなリスクを取る状況にはない、つまり中小企業への融資に積極的にするためではなく、
政府の方針に対して銀行は戸惑っていると言う記事もあって、
大企業の銀行回帰で、ますます銀行のリスクの高い中小企業への融資は、
保証協会付き以外はやらない傾向が強まっているようです。
ですから、特に銀行にとって１００％リスクのないセーフティーネット融資に熱心なのは当然で、
次の記事にもあるように、この融資の枠は来月にも使い切るような状況みたいですね。
政府が中小企業の資金繰り支援策の柱と位置付ける信用保証協会による緊急保証制度で、総枠6兆円の保証枠のうち半分の3兆2000億円強が24日までに利用されたことがわかった。件数は約13万8000件に達しており、景気後退に伴う中小企業の資金繰り難を反映して急ピッチで保証枠の利用が進んでいる。早ければ来年1月中にも枠を使い切る見通しだ。
同制度は全国の信用保証協会が中小企業に対する融資の返済を100％保証するもので、金融機関側の貸し倒れリスクをなくすことで中小企業への融資拡大を狙った措置。10月末から利用できるようになり、2カ月足らずで3兆2264億円の融資の保証を承諾した。
ともかく官から民へと金融の改革が叫ばれ、
中小公庫や国金なども日本政策金融公庫に一つに集約されてきたのに、
今の状況は、特に中小企業にとって見ると、その調達先はまさに民から官への逆流しているようで、
日本の民間の銀行の中小企業に対する融資は機能不全に陥っていると思わざるを得ません。
ただ、銀行だって普通の会社ではあるから、
株主の利益に反するような焦げ付く可能性の高い先に融資することが難しいことも事実で、
政府が金融庁を使って検査するにしても、その限界があるのも事実です。
ですから、銀行のプロパー融資をセーフティーネット融資に借換させるような、
明らかに問題点が明瞭なことでもない限り、金融庁のチェックが機能しない懸念が出てきます。
つまり掛け声は勇ましくても、結局中小企業に対する貸し渋りや貸し剥がしは、
銀行の経営者の意識が変化しない限り難しいのではないかと思うのです。
銀行に融資増の数値目標を課すべきだという強硬論が出るのも、
このような銀行経営者の意識の変化など期待できないことの現われで、
中小企業としては、公的資金以外には頼ることが出来ない状況はしばらく続くと思ったほうが、
安全でしょうね。
このことは銀行に対する話だけではなく、
ノンバンクの中小企業に対する融資についても同じことが言えます。
つまり、銀行は中小企業に融資するノンバンクに対しても新しいリスクを取ろうとしないから、
ノンバンクは中小企業に融資したくてもできないからです。
以上のように、残念ながら、中小企業にとってみると、
タイトルのように、中小企業の頼りは公的資金しかないと言う事実にまったく変化がなく、
何度もこのブログで書いているように、
セーフティネットか中小企業新事業活動促進法の承認企業に対するチャレンジ融資か、
あとは日本政策金融公庫ぐらいしか無担保融資は難しいことに変化はありません。
ですから、業績が落ち込みセーフティーネット融資の対象企業なら、
はやく申し込みをされた方が良いですし、
業績は安定している会社や、セーフティーネット融資の対象外の業種の会社の場合は、
中小企業新事業活動促進法の承認企業になることをお奨めします。
日本政策金融公庫に対しても効果は大きいから検討する価値は本当に大です。
また、日本政策金融公庫は別にして、セーフティネット融資やチャレンジ融資は、
保証協会とのトラブルがあると受けにくいので、
保証協会のトラブルと税金の未納だけは、なんとしても精算しておくことが大切です。
私は民間の銀行に、今のセーフティーネット融資のように、
焦げ付き懸念の先にも何が何でも積極的に融資をして欲しいとは言いませんが、
審査は厳しくても良いので、もう少し定型ローンのような審査ではなく個別審査をして、
せめて、自らの審査能力を使ってリスクを取れる先には、
リスクを積極的に取るような姿勢に変化して欲しいと思います。
そうじゃなければ銀行とは言えませんよね。
質屋に失礼かもしれませんが、信用保証協会の保証が質草であるだけで、
質屋となんら変わらないと思いませんか？
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