高額の不動産担保ローンについて
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よろしくお願いいたします。
１２月２６日
２９日も用があるので会社には行きますが、今日で年内の実質的な仕事は終わりました。
今年は９月のリーマンショック以降、世界的に経済環境が激変し、
アメリカの大手金融機関も再編され、公的資金が注入されたり、
あのトヨタが営業赤字に追い込まれたりする状況になりました。
世界全体で経済収縮が起きて、現時点の状況が、山を超えたと言う意見もあれば、
これからが本番でまだ入り口に過ぎないと言う意見もあり、
まさに先行き不透明な状況で新しい年を迎えようとしていると思います。
今年はこのブログでも資金調達についての話題をかなり書いてきましたが、
中小企業にとっては公的資金しかない状況になったのは極めて遺憾です。
自己資本比率が３０％を超え、業績も安定している会社ならまだしも、
それ以外の会社はマジで、セーフティーネット融資や、
中小企業新事業活動促進法の承認企業向けのチャレンジ融資しか、
まとまった金額の無担保融資が受けられない状況は残念としか言えません。
また、主に担保になる不動産評価で審査する不動産担保ローンも、
融資可能額がどんどん下がって、今は１億円以下でないと融資を受けにくい状況になっています。
そんな中、いつも記事の後ろでご案内している
５億円以上の不動産担保融資が可能な外資系ノンバンク
について今日はお話したいと思います。
このノンバンクを利用した融資の実績は何件か成約しましたが、
一番大きな金額になったのは、
この２５日に１７億５千万円の物件取得案件で、１４億４千万円の融資実行が行なわれた案件です。
どのような案件だったかと言えば、
土地中心の都内の４物件を某不動産業者が取得するための資金でしたが、
約１ヵ月半くらいかけて実行まで持ち込むことができました。
ＬＴＶで言えば約８２％になり、けっこう高水準な数字になったのは、
担保になる物件が全物件東京の都心５区の好立地であったことからだと思います。
今後とも、この外資のノンバンクは５億円以上のローンについて積極的にやっていくようで、
別に１００億円を超えるような案件でも、担保評価さえある案件なら融資は行われるので、
５億円以上の不動産担保ローンの利用を検討されている場合は、
このノンバンクの利用をお奨めいたします。
ただ、東京の都心５区以外の物件が担保と考えると、
とても８２％を超えるようなＬＴＶは出ないと思います。
以前もお話をしましたが、実例を挙げて話をしますと、
東京渋谷区の幡ヶ谷の収益マンションビル（１ＦとＢ１Ｆは店舗）の場合、
７．１億円の取引額に対して６．９億円の融資がＯＫになりましたが、
ちょうど同時期にあった別の横浜の都心である馬車道にあるオフィスビルの場合、
幡ヶ谷とほぼ同じの取引額７億円に対して、融資ＯＫとなった金額はいくらかと言えば、
なんと３億円後半の金額で、ビルの種類がレジデンスとオフィスと言うように違っていたり、
テナントの退去リスクに違いがあったりしたと思いますが、
築年数も外観もそれほど遜色がないのに、融資額が大きく違ったのは、
やはり東京の渋谷区と横浜との違いが一番の要因だったと思います。
東京と横浜の大きな違いと言えば、一番の違いは家賃相場が大きく違うところです。
これはオフィス、住居系のどちらでも言えることですが、
特に東京と横浜のオフィスビルとなると、
その家賃相場は私の感覚だと倍以上違うイメージです。
実際はそれほど違わないかも知れませんが、大きく違うのが実感です。
ですから、この案件の場合、横浜のオフィスビルであったことが原因で、
評価額が低かった思いますが、ファイナンスと観点で言うと、
東京と、横浜とは言え、地方物件を担保とする場合とでは大きな違いがあります。
このノンバンクの場合、担保の対象地域が全国の政令指定都市となっていますが、
大阪や名古屋あたりでも、よほどの中心地でないと現実的には低い評価になるでしょうし、
福岡辺りならまだしも、他の政令指定都市の場合は、
よほど主要駅の駅前とかの最高立地の物件でない限り対象地域にさえならないと思いますし、
ＬＴＶで言えば間違いなく５０％を切る数字になるのではないかと思います。
この数字は収益が現実的にある収益物件の場合で、
土地が担保となると、かなり有効なプランを入れても、３０とか４０％とかの数字になると思われます。
先ほどからＬＴＶと言う言葉を使っていますが、
ＬＴＶとはローン・トゥ・バリューのことで、
資産価値に対する負債比率、金融機関が融資を行う時の. 担保比率を指す言葉です。
ですから、ＬＴＶが４０％と言うことは、例えば１０億円の物件を取得する場合、
融資額が４億円と言うことで、
残りの６億円と物件取得やローンの事務手数料など諸経費を足した額を別に用意しないと、
この物件を取得することができないということになります。
逆に、先ほど書いた東京渋谷区の幡ヶ谷の物件のようなケースになると、
ＬＴＶが９７％と言うことですから、
１０億円の物件で考えると、９億７千万円が融資額になるから、
自分で用意する資金は３千万円＋諸経費と言うことになり、
地方案件と東京の都心５区にある優良な収益物件とでは、
これほどの違いになってきます。
ですから、この５億円以上の融資を行なうノンバンクを利用する場合は、
何よりも重要なのは、地方物件の場合は、対象地域にもなりにくいだけではなく、
用意しなければならない、いわゆる自己資金の額が非常にでかくなると言うことで、
ご利用にあたっては注意が必要です。
また東京の都心５区の物件担保で収益を上げていない土地と言うことになると、
ＬＴＶは７０％以下となって、これまた多額の自己資金が必要になります。
結論になりますが、このノンバンクを上手に利用しようとすれば、
東京の都心５区の好立地にある築浅の収益物件の取得や、
このような物件を担保とする既に借りているローンの借換が一番良いということになります。
けっこう多くの読者からもこのノンバンク利用でご相談をいただいていますが、
このノンバンク利用を希望される方はお気軽にご相談ください。
ただ最後に現実的な話になりますが、
お話しておきたいのは、私のように業としてファイナンスのアレンジをしている者に、
このノンバンクはどこか教えて欲しいと言うような、
申し訳ないけれど、非常識な質問も時々ありますが、
経営資源ともいえる情報をタダで教えるわけはないので、悪しからずご了解願います。
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