『日経の記事から 東京丸の内と地方』

ブログ画像一覧を見る

このブログをフォローする

日経の記事から　　東京丸の内と地方

人気ブログランキング　有名ブログランキングよろしくお願いいたします。

１２月１５日

オフィスを丸の内に移転して初めての年末を迎えましたが、

丸の内のビルは各ビルの中にクリスマスツリーが飾られていて良い感じです。

ただ、これは私の先入観から感じるのかもしれませんが、

昨年までと比較して平日の昼間の買い物客や遊びに来てる客の数が減ったように感じます。

だからかどうかは分かりませんが、私が最近よく買い物をする新丸ビルのメンズショップでは、

固定客には、年末からスタートするセールに先駆けて全品３０％ＯＦＦをこそっとしているし、

中には赤札ではなく目立たないようにびっくりするくらい安い価格が付けられています。

だから驚くような価格で商売道具のスーツやパンツやネクタイなどが購入できたからラッキーですが、

店からすれば売っても嬉しくないのではないかと思いますね。

でも、丸の内はオフィスとしては今でも強気です。次の記事を見てびっくりしました。
　　

三菱地所、丸の内のオフィス賃料15％上げへ　都心部で収益確保

　三菱地所は東京・丸の内地区のオフィス賃料を平均15％引き上げる。景気低迷などで不動産需要は鈍っているが、地方に比べると都心部のオフィス需要は根強く、省エネ対応などを進めた同社物件は競争力もあると判断した。森ビルも港区などに集中投資する計画を打ち出しており、相対的に需要落ち込みの緩やかな都心部で収益確保を目指す動きが不動産大手に広がってきた。

　三菱地所が保有・管理するオフィスビルの貸付有効面積は全国で約280万平方メートル。約30棟を保有する東京・丸の内地区の比率はこのうち約半分で、空室率は0.15％（2008年9月末）。1％を超える同社の全国平均に比べても空室が大幅に少ない。

強気ですね。あの六本木ヒルズでも坪単価３万円そこそこと、

最盛期と比較すると半分くらいになっているし、

他の地域の優良物件でも家賃相場は下落基調にあるのにすごいなと思いました。

親しくする公認会計士の事務所も三菱地所の丸の内界隈のビルに入っていますが、

数年前に相当の値上げがあったはずだから、

更に１５％アップというのはやはり強気としか言いようがありません。
　

まあ三菱地所は丸の内のビルを売却するはずがないから関係ありませんが、　

ご存知のように最近の不動産価格の決め方は収益還元法が中心で、

鑑定評価や路線価よりも、いくら収益が上がるかによって価格が決まるから、

家賃が上がると、当然ながらビル自体の評価も上がって価格も上昇します。

逆に家賃が下がるとビルの価格も下がるから、

予定通り家賃を上げるのに成功すると、三菱地所の含み資産は大きくなって、

まさに三菱地所は一人勝ちのような状況になりますね。

丸の内と言う稀有の好立地の大家と言う立場は強力なことだと再認識したところです。

他の地域となると、丸の内のように街全体が整備された特殊な地域はないから、

いくら有名で素晴らしい立地のタワービルでもこの時期に家賃アップは難しいと思います。

でも、他の大手不動産会社にしても、都心部の好立地で優良な設備のビルについては、

収益確保のため、競争力が本当にありそうなビルについては家賃を上げる局面もあるかもしれず、

不動産価値の下がらないビルと下がる一方の物件と言う様に、

二極分化していくかもしれないとも思いますね。

こんな景気の言い話の一方で、やっぱりと言うのが次の記事です。

首都圏のマンション発売戸数、08年見通しは前年比３割減に

　不動産経済研究所（東京・新宿）が15日発表した調査結果によると、11月に首都圏で発売されたマンションの戸数は3293戸と前年同月より14.9％減少した。1月から11月までの合計は3万7102戸。同社は12月は前年同月より約4割少ない5000戸を予想しており、2008年の首都圏の販売戸数は4万2000戸程度と、07年の6万1021戸から約3割減少しそうだ。

　前年を下回るのは11月で15カ月連続となった。景気の悪化で消費マインドが後退していることを受け、販売会社が供給を減らしている。

　一方、近畿圏の11月の発売戸数は前年同月比20.7％減の1716戸だった。12月の発売戸数は前年より約14％少ない2500戸程度と同社はみており、その場合08年通年は前年より約2割の減少となる見込みだ。

調査をしたわけではなくあくまでも業界の人たちの話からですが、

人気の都心や東京湾に面する湾岸地域のマンションも、

最近は入居者がものすごく減ったと言う話をよく聞きます。

あえて入居者と書いたのは、投資用に投資家が買って転貸するケースも含むからで、

この数がもの凄く減ったの言うのです。

これはまさしくサブプライムローン問題で、

外資系金融会社に勤務していた高給の外人や日本人スタッフが減ったことと関係あるそうで、

先ほど書いた湾岸の大型マンションを夜訪問すると、電気の灯いていない部屋の数が相当多いそうです。

自宅用の実需だって、景気が悪くなれば控えるようになるし、

投資については、ファイナンスも難しくなっているし、客が減ったとなるとマンションは売れにくくなり、

在庫調整に目処が立つまでは、マンションデベも建築を控えるから、

しばらくは記事のような事は続くように思います。

と言うことは、マンション用地もオフィスの丸の内のように突出した物件以外は弱含みだし、

区分所有のマンション自体、一時的には相当価格が下落するのではないかと思われます。

でも、マンションの部屋となると価格が下がれば買いたい、そして買える層も多いし、

東京特に都心についてはこれからも人口は増えていくから、

そんなに大幅な価格下落が長期にわたって続くとは思えないですね。

そして、丸の内の三菱地所のオフィスの家賃の話と東京都心のマンションの話から見えるのは、

東京都心の不動産はしばらくは調整局面があるかもしれないけれど、

そんなに下がり放しと言うことはないし、上がるところもあるかもしれませんが、

地方の不動産の今後の見通しはすごく暗いと言うことです。

ともかくオフィスにしろ居住物件にしろ人口は減るし需要も少なくなっているから、

現在の地方経済のままだと家賃の下落傾向はこのままずっと続き、

不動産価格も下落して、地方物件に投資した会社や個人投資家はこれから大変だと思います。

これは大阪や名古屋でも言える事で、

特に名古屋はトヨタへの依存度が大きいから、トヨタの減速はモロ影響が出るので、

名古屋の不動産については先行き明るいとは思えませんね。

実際私の周辺でも、この流れは顕著で、

海外投資家も日本の投資家も、投資対象から名古屋はもちろん大阪も、

まったく外れたと言うのが現状です。

ましてその他の地域となると、興味さえ示さないと言うのが現状で、

横浜でさえ東京と比較すると全然駄目ですね。

特に横浜のオフィスは街の活気と比較しても弱すぎるくらい評価が低く、

ファイナンスにおいても評価が低すぎるくらい低いから惨憺たる状況です。

私の知っている新横浜の２棟の新築ビルの惨状を見ても、

東京の不動産とのあまりの違いに驚いてしまいます。

ともかく、大半をローンで調達して地方の収益物件を取得した方は、

少なくとも３年程度は最低保有するような長期で考えていかないといけないと思います。

今売却しようとするととんでもないような半値八掛けどころではない価格でしか売れないし、

もっと言えば住宅ローンの融資額以上の大きさの物件については、

買い手がほとんどいないと思います。

なぜかと言えば、銀行が融資をしない限り、

地方の大型物件に融資をする不動産担保ローンの会社がないからです。　

だから長期で持つ体力がないケースで、

たまたま低い価格であっても買いが入ったら、これは迷わず売りだと思います。

特に大型のオフィスビルや商業施設についてはテナントの退去が相当数出ると思われるので、

即決だと思います。

抵当権を外すために金融機関と抵当権減額交渉をしなければいけない状況でも、

考える必要があると思います。

最後に次の記事をお読みください。

中小の資金操りを支援　金融庁、金融機関に要請

　金融庁は15日、全国財務局長会議を開き、資金需要が高まる年末に向けて、金融機関に中小企業への円滑な資金供給を要請することなどを確認した。会議では谷本龍哉金融担当副大臣が12日に新しい金融機能強化法が成立したことを受け、施行の準備を急いでいることを強調。各財務局長に「（金融機関に）同制度の趣旨（の説明）と活用の検討を呼びかけてほしい」と訴えた。

　金融機能強化法は公的資金の予防的注入を可能にする法律。金融機関の資本を増やして体力を強化し、融資余力を向上させる効果が期待されている。政府は12兆円の資本注入枠を用意する予定だ。

　このほか財務局長会議では、宇野治政務官が中小企業が年末に必要としているのは「地方銀行の支店長決裁で実行されるような小口の資金」と指摘。財務局長らに、地銀の支店などが円滑な資金供給をできているか点検するように求めた。

ここでも地方銀行の問題が提起されていますが、

この中小の資金操りに関しては東京も地方も押しなべて大変ですが、

でも地方は金融機関の数も少ないし、ノンバンクなど選択肢も少ないから、

記事で書いてあるように「地方銀行の支店長決裁で実行されるような小口の資金」を、

地銀が速やかに実行するかしないかは、地方の会社とっては本当に大切なことなので、

この金融庁の動きはマジで支持できるところです。

資金調達の可能性を大きく広げる　　