京都市の土地情報をチェックしているんですが
建ぺい率・容積率が厳しいエリアが多いですね（汗）。
建ぺい率40%・容積率80%というエリアがザラにある・・・
茨木市では第一種低層住宅でも50%・100%がマックス厳しい制限。で、そういうエリアは土地面積も50坪以上あるのがほとんどですので、あまり間取りで苦労する事はないんです。
でも探している京都市は、土地面積30坪とかがあるエリアでも、第一種低層で40%・80%とくるから、30坪前後の建物延床面積でOKだとしても、間取りが無理・・・ってなってしまう。
「じゃあ土地面積を40坪位で探そう」となると、坪単価もそこそこするので予算がオーバー（汗）。
エリアを決めちゃうと、予算と建築可能面積との間で結構苦労しますね。
これは地域特性かと思います。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
住宅ローン控除の話。
住宅ローンを組んで、家を購入した場合は、住宅ローン控除が使用できます（適用される要件はあります）。
令和4年度の税制改正で内容が大きく変わっています。
以前は、一戸建てなら築20年以内である事・マンションなら25年以内である事が条件（それより古くても、検査をして耐震基準適合証明書というものを取得すれば使用できる）でしたが、現在は【登記簿上の建築日付が昭和57年（1982年）1月1日以降】である事が条件になりました。
要は「新耐震基準の建物なら住宅ローン控除を使えますよ」という感じで緩くなりました。
これは不動産仲介の仕事をしている身とすれば有難い変更ですが、「新耐震基準の建物なら大丈夫！」という事ではありませんので、ご注意くださいね。
外壁・屋根防水や構造部の状態やメンテナンスによって建物判断は変わってきますので、充分な確認が必要になります。
中古物件を選ぶ人がこれからさらに増えていくと感じていますので、実物と制度は別物でお考え下さい。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
今日は朝イチから梅田で住宅ローンの契約に立ち会ってきました。
契約とは住宅ローンの本申込みが終わり、お客様と銀行との住宅ローン契約の事。
私は特に何もする事はありませんが、「もし何か」という時の為に同席する様にしています。
引渡し前ですので、この時に引渡し当日のご案内もします。
で、久しぶりに阪急電車に乗って、梅田まで。
普段は車ばかりで、電車には1年以上乗っていない（汗）。
乗る度に切符の買い方が変わっており、まず切符売り場で戸惑いがち。
ホームに行くと「次の電車は？」って電光掲示板を確認。
ちなみに私の頭の中は、急行&普通しか止まらないという数十年前の感覚。
朝の通勤時間は色んな種類の電車が停まる様になってるんですね。特急・通勤特急・準特急・急行・通勤急行・準急・普通、って多過ぎ…。
帰りは、観光の外国人の人達が多くて、それもビックリ。大阪に来て、京都観光に向かうという事か。
電車の窓から見る街並みも、たまには新鮮で良いものです。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は設計の余談でも。
建築の仕事をしていると必ずｍｍ（ミリメートル）で考えるようになります。
ｍｍの方が頭にスッと入ってくるし、メモしやすい。理由は聞いたことありませんが、建築関係同士で打合せをする時に、ｃｍとで言われると一瞬「えっ？」ってなってしまう。
でもお客様との打合せ時にはｍｍはほとんど使用しないように気を付けています。
私がセキスイに入社した時の研修で「これからはｍｍを使うように」と言われたのですが、やっぱり最初は2,275mmとか言われてもよく理解できなかったから。2メーター27センチ5ミリと227センチ5ミリっていう方が最初はシックリきていたと記憶しています。
では設計する時にどの単位で間取りを考えているかというと、（ここはｍｍで書きますね）455mm。
45センチ5ミリ。
910mmピッチで部屋とかは区切られる事が多いですが、設計って基本的には455mmの倍数で成り立っている。
455･910･1365･1820･2275.2730････････っていうピッチです。
住宅設計していると5460くらいまでに数字は頭に入っていて、その数字と各空間の設計寸法を照らし合わせながら、間取りを考えていってる感じになります。
慣れは必要ですが、これを理解すると住宅設計は構造以外の住宅設計は可能です。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
新築と間取り変更リフォーム（リノベーション）、どちらの間取りを考える方が難しいか？
これはなかなか難しい質問で、それぞれ難易度があってどちらとも言えない。
間取り変更を伴うリフォームは、今の状態に大きく左右されます。柱や梁・窓の位置や大きさなど。マンションならパイプスペース（給排水の位置）にもかなり影響されます。
一戸建てで外壁・窓もリフォームし直すならまだいいけれど、工事費用もかかってくるし、出来るだけ現在の外壁面・構造をいらわずに間取りをかんがえていかなければなりません。
新築の場合は現在の状況は関係なく、ゼロから発想していける。
でもガレージの取り方・玄関の位置・光の入り方や隣地の状況などを考えると、「この配置がベストかな」ってラインがあるので、多少制約を受けている感覚もあります。
私はハウスメーカーに入社して１６年間は新築の設計、不動産仲介で独立してから１２年間はリフォームやリノベーションにも従事してきました。
個人的な経験での話ですが、順番が新築からでよかったなぁと。お客様と打合せしてゼロから設計していく経験が出来たし、なによりも基本的な間取りパターンや設計寸法を早くにつかめるので、役に立ちました。
リノベーションってそれの応用みたいな部分があるので、まずは新築を覚える方がいいと思います。
現場の工事の事も考えると、リフォーム系の方が難しいのでどっちか選べとなると間取り変更リフォーム（リノベーション）という返事になるのかも。
結局は、住宅を好きになって、色んな情報や知識に敏感になり、経験を積んでいけば
発想力が付いてくるので、両方に面白さがあってそれぞれ楽しいってなりますね。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
東京の晴海フラッグ。東京オリンピックの選手村のあとに販売されたマンションです。
すごい倍率で申し込みが殺到し、転売が多く、次回の販売からは【申し込みを1名義につき2戸まで】とする制限を設けたというニュースがありました。
記事では、最高倍率266倍、販売時に8,000万円だった住戸が最高で1億6,000万円で転売されていたとあります。
この晴海フラッグについては販売前から色々と言われていたマンション。駅から遠いし価値があるのか？とかオリンピックが終わると不動産相場下がるとか、あまり良い話は聞きませんでした。
でもふたを開けると大人気。転売目的の投資家・不動産会社の申込もかなり多かったんじゃないでしょうかね。
大阪ではあまりこういった話は聞きませんが、オリックス劇場跡に出来たタワーマンション「大阪ひびきの街ザ・サンクタスタワー」で似たような話があったかな。
まぁこれは結果論であって、これから正解なのかどうか分かりませんが･･･
立地が良ければというのはいつの時代も変わらないです。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
お客様からの質問であったのでご説明。
【売主と媒介】の違い
ネットなどで物件情報を見ていると、下の方に＜売主＞とか＜媒介＞・＜仲介＞って表示があるかと思います。
＊ちなみに媒介と仲介は同じ意味です。
売主というのは、その不動産会社そのものが直接販売している物件の事。新築一戸建て・建築条件付き土地・リフォーム済み物件に多く見られます。
一方、媒介（仲介）というのは売主様が別にいらっしゃって、その物件販売の間に入っている状態のケースです。まぁネットとかで出ている物件情報のほとんどはこっちですね。
一般の方が売主になっている場合は必ず媒介（仲介）になっていますし、売主が不動産会社であっても媒介になっているケースも多くあります。
私達不動産会社って「この物件はどっち？」って結構気にしてチェックするんだけど、お客様でここまでチェックしている人は少ないかもしれません。
じゃあどっちがいいの？って話ですけど、考え方次第ですね。
＜売主＞となっている物件は直接取引する訳だから、仲介手数料が必要ありません。仲介が入っていないので当然。
もう物件が決まっていて、特にアドバイスが欲しいとか別の要望がないのであれば、直接売主と取引するのもOKだと思います。特に新築ならリスクも多くはないし、いいんではないでしょうか。
媒介（仲介）は、お客様にアドバイスしたり・提案したり、リスク管理も行います。取引が円滑に進むように契約書・重要事項説明書の作成・チェックは当然の事、これら取引業務をプロとして従事していきます。
売主と直接取引する場合はまぁ正直な話はあまりしてくれないでしょうね。売りたいんだから、そりゃ当然だと思う。他の物件の悪口は言うだろうし、本当にお客様に合う物件かや相場の価格なのかなど、正直には説明しない。てか、あまり知らないという担当も多いかと思います。
*かといって仲介会社が正直に説明するかと言われれば、ほとんどは売りたいが為に適当なことを言う営業マンが多いとは思いますが･････
という感じで大きく書くと、売主の場合は仲介手数料が必要ないのがメリット、媒介（仲介）の場合は（営業マンによっては）本当のアドバイスが聞ける事・リスク管理も含めて取引を進めてくれる事がメリットかと思います。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
売却を依頼されるとレインズという不動産会社間の物件情報システムに登録して、全ての不動産会社で情報を共有します。すると各社から物件の問合せが来るんですね。
「まだご紹介、大丈夫ですか？」っていう確認や「広告掲載は可能ですか？」っていう確認です。
で、現在居住中の物件なのに「室内写真を撮らせてもらっていいですか？」って聞かれる事も多いんです･･･
空き家ならまだしも、居住中の売主様に予定を合わせてもらって、知らない不動産会社が来て、室内を撮られてそれで帰っていく（汗）。ありえない。
たぶん聞かれる理由は、レインズに登録している内容（資料など）をキチンと確認して、電話をしていないのが理由でしょう。空き家とか居住中とかを確認せずに、広告可ならとりあえず室内写真撮影が可能かどうかを聞くという行動になってしまっているんだと思います。
私が「居住中ですよ」って言うと、「あっ、分かりました」っていう不動産会社がほとんどなんですけど、たまーに「無理ですかね･･･？」って食い下がる営業マンもいる（汗）。
こういうのって接客にも出ると思うんです。
ずれた質問をする・相手の状況を考えない・自分らのメリットを優先する、そんな感じかな。
私も知らず知らずに一方的な考え方になっていないか？振り返る良い機会です。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
今日の内容は、私の独り言みたいに読んで頂いていいんですけど…
「物件探しで、なんかお客様の見方というか、探し方に少し変化が出てきた感じしません？」
本当に私の感覚だけなので、うまく言葉では言えない。いや、間違っているかもしれません…
どちらかというとマンションではなく、中古一戸建てで感じます。
物件が少なく、売りに出たとしても不動産会社の値付け（査定）が高過ぎるケースが多いので、お客様の探し方に変化が出てる気がするんですよね。
立地・価格・状態など、物件を判断する基準は変わらないんですが、雰囲気というか、感覚をより重要視してるイメージ。
ん〜うまく言葉では言えない（汗）。「何言ってんだ、コイツ」みたいな内容だな。
まぁ私も含めて、【物件の雰囲気】っていうのはもっと重要視していきたいと考えています。
雰囲気は住む人によって変化するし、リフォーム等でも変える事は出来る。
もっと突き詰めれば、近隣にお住まいの人にも寄ってくる。
そこらへんは出来るだけ気にするというか、お客様以上に敏感になっておく必要があるんじゃないかと感じています。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は一戸建ての間取り変更リフォーム、または増築リフォームのご相談があり、現地確認で寄らせて頂きました。
現地で建物寸法を全部測りまして、内部・外部の状態をチェック。
現状の広さでご希望の間取りが取れれば増築はせずでご予算も抑えられる。
どんな間取りが可能か、また悩んでいきます。
で、現地を拝見して、雰囲気が良いんですよね。
庭・緑・建物の凹凸などのバランスが理由なのか、落ち着く空間だなぁと感じました。
間取り変更リフォームをするので内部は新築っぽくなりますが、この雰囲気は残していきたい。
へんに増築とかしない方がいいんじゃないかなと考えています。もちろんご要望にもよりますので、勝手に決めることは出来ませんが（汗）。
今のバランスってものを大切にして考えていきます。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
