茨木市の不動産ブログ

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アイ・ウィズ不動産・・・茨木市で不動産屋をしています。不動産・住宅のことについて書いています。時には【物件情報】、時には【日々のひとりごと】。ほぼ毎日更新していますので、楽しんでくださーい。

茨木市での売られている物件は以前はどんどん少なくなっていましたが、今は少し落ち着いている状況。

 

 

 

もっと詳しく言うと、売り出される物件が2極化してますね。エリアとかじゃなく

 

・売出し価格が相場に対して絶妙な設定になっているか

・相場よりメチャクチャ高く売り出される

 

の2極化の状況になっています。

 

 

 

絶妙な価格設定になってる物件はやはり売れるのも早い。

価格変更をする事もなく、需要のあるエリアなら時には1週間とかで申込みが入っています。

 

相場が4,000万円前後なら4,280万円とか契約になり、売主様にとっても良い売却になっている。

 

 

 

一方かなり高めの物件は、そりゃ売れない。「これ位の価格なら反響があるかもしれません」みたいな責任のない不動産営業の話が原因でしょう。が・・・そんなに甘くないのが市場。

 

大幅な価格をしたり、価格変更を繰り返して、ようやく売れるという感じですね。

 

 

絶妙な価格ならそれで売れたかもしれないのに、それを下回った価格で成約になっている物件も多く見受けられます。

 

 

 

んてもってそういう売却の依頼をされた不動産会社って、広告不可にしたり、レインズになかなか登録しかったり(売出し情報を出さない)で、最初から売る気ないでしょ。

 

大幅に価格が下がってから売れればいいやみたいな動きなのは間違いない。

 

 

 

高値での売却提案は売主様の受け(期待)はいいのでこういった状況は続きそうな気配ですが、しばらくすると無くなっていくでしょう。

 

子供だましな仕事はすぐにお客様に見抜かれていきますからね。

 

 

 

 

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

「お客様を案内したいんですけど、鍵はどこですか?」


「鍵は当社です」

 


マジかよ・・・大阪市内の会社やで

 

茨木市から車やったら往復1時間はかかる。かといって電車で行くのもな…


んでもって梅田の高層ビルの上の方のフロアーやから、道路に車停めてちょっと鍵もらうだけって出来へんやん!


じゃあ駐車場停めて「はい、駐車料金800円」ってバカらしいやん!

 

鍵の返却にも来なアカンし…

 

 

 

という事で、売却を依頼する時は

 

・物件近くの不動産会社

・現地にキーBOX設置対応してくれる不動産会社

 

この2点を確認しましょう。

 

 

 

「この物件を見学したいんです」って物件を指定されたらどこでも鍵を取りに行きますが

例えば複数の物件を見学する、お客様には言われてないけど「この物件も案内したいなぁ」って時に、こういった鍵の段取りが面倒な物件は、不動産会社から除外されます。

 

 

見学してくれる機会を失う事になりますよ……不動産会社は言ってくれないので、お気をつけください。

 

 

 

 

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

マンションのリノベーション、そして土地購入された方の新築一戸建てが完成しまして、もうすぐお引渡し。

なかなかタイトなスケジュールだったので、急いで写真を撮ってきました。

 

 

 

マンションのお客様はお会いしてから3年くらいのお付き合いかな。

 

数物件を見学しましたがイマイチぴんと来ず・・・年月が過ぎていきましたが、最終的には見学した中で一番良い立地で、奥様の強いご要望でもあるフル・リノベーションでの物件購入が出来ました。

 

 

新築一戸建てのお客様はご友人の紹介でお会いしました。去年の始めくらいだったかな。

 

所有されているマンションの売却をしないとダメだったので、売却活動から。3ヵ月ほどで売れまして、残債も残らず一安心。それからは一戸建ての住み替え先を探す日々。

 

なかなか見つからなったのですが、夏の終わり頃にご要望に合う土地が出てきました。それからはトントン拍子で進んでいきまして、明日無事に新築一戸建てのお引渡しです。

 

外構工事がこれからなので、外観も含めた写真は後日に撮ってこようかな。

 

 

 

では、ホームページにUPした【マンション・リノベーション】と【新築一戸建て】の実例をどうぞご覧ください。

 

●土地購入(新築一戸建て)㏌京都

茨木市 不動産|土地 一戸建て マンション|アイ・ウィズ不動産 (i-with.co.jp)

 

●マンション・リノベーション㏌茨木市

茨木市 不動産|土地 一戸建て マンション|アイ・ウィズ不動産 (i-with.co.jp)

 

 

 

 

<茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産>

本日は定休日でしたが、マンション管理人さんに用事があったので午前中だけ出社。


今年土地の仲介したお客様の現場近くを通ったので寄ってきました。


間取りの打合せをさせて頂き、途中からお客様自身も間取り作成のコツをつかめた感じでして、仕上げのところはお任せ状態でしたね。



先日棟上げが終わり、今日は電気業者さんが入っていました。


まだこれからって感じでしたが、またちょくちょく現地確認していきます。





〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

急は久しぶりにもう1つブログ更新。建築の話。

 


新築にしてもリノベーションにしても、どこに費用をかけたらカッコいい空間になるのか?

インスタで色んな事例を見る事は出来ますが

さて「自分に当てはめるとどうしたらいいの?」って…

 

費用と予算の配分も分からないし…

 

 

 

という事で、インスタとかで見るカッコいい空間にするポイントをご紹介。


①キッチン(キッチン周り造作)


お金をかけりゃいいって事ではなく、扉や天板の色・素材、換気扇や水栓のデザインは選びましょう。
人によって差は出ますが、予算としては100〜150万円程は最初に見ておいた方がいいかな
 

 

②フローリング


シートフローリングなら標準的な費用ですが、突き板等の「木」の雰囲気を出したい時は、20〜30万円のプラス予算枠を見ておきましょう

 


③デザイン照明・間接照明


ダウンライトやシームレスライン等の照明器具、最近はスイッチ・コンセントもアドバイスシリーズを選ぶ人が増えてます。これらで10〜20万円程の予算をみておきましょう

 


④アクセントクロス


そんな高い物ではない。1万円のUPもしないかな

 


⑤建具(ドア・引き戸)


デザインは標準的なパネルタイプで充分という人が多いが、リビングドアだけはこだわる
そしてよく見える部分は天井までのハイドアにする
この予算は幅はありますが10万円程見ておきましょう

 


この5つの項目をしっかりと押さえておけば、かなり良い空間を作る事が出来るかと思います。

 

 


キッチンはピンキリですが、それ以外の部分なら50万円程の予算枠を別に見ておけば、OKです。

 

 

 

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

最近はお客様の希望される間取りを作成する機会が多いんだけど、和室が極端に減ってきた

 

和室作るなら、その分LDKを広く取りたいという要望に変わっています

 

個人的に畳は好きだけど・・・・・確かに和室が必要!という生活シーンはほぼ無いのは確か。

 

 

 

私が住宅業界に入った30年前は和室は当たり前、LDKだけなんて発想はほぼなかったなぁ

 

なんだったら、玄関入ってLDKと和室が左右に分かれて「本当に客間としての和室」=普段はほとんど使用してない部屋という要望も結構ありました。

 

 

住宅営業でも若い年代はあまり本格和室の知識がなくなってきてるみたいですね。

必要なくなってきたという事でしょうけど…

 

 

 

まだ40才台・50才台は和室という要望は残っていますが、今の10台・20台の人が家を建てる時に和室(畳)という概念ははたして頭にあるのだろうか

 

20年後に主流になっている間取りはまだイメージできないな(汗)

 

 

 

 

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某SNSでの広告詐欺が問題になってます。広告主だけだなく、掲載しているプラットフォームの責任も言われていますね。


コレ最近の不動産売却一括査定も似たような感じちゃうん…て思います。


不動産って価格がパシっと決まっている物ではないのでボヤ〜としてしまいますが、それをいい事に
「相場より1,000万円高く売れた!」とか、そんな謳い文句で集客していますね。


んでそのサイトに加入している不動産会社も、チャレンジ価格と称して、相場よりかなり高い価格での売出し提案をしています。


これって広告主と不動産会社ぐるみでおとり広告してる様なもんやん。



そういった経緯の物件はかなり高い価格で売りに出されます。

それを新着物件って情報として掲載するのも、実際どうかな・・・・・って考えるこの頃です。


当社は物件情報の物件ごとのコメント(備考)欄で、私の正直な感想(考察)を書いているので、そこで歯止めをかけているつもりなんですけどね…



こういった一括売却査定サイトや不動産会社による自分らの利益だけに、売主様も買主様も振り回されない様に、なんとか情報発信していかないと、不動産業界の信頼が益々悪くなると危惧しています。




〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

午前中に土地を仲介させて頂いたお客様の新築建物の現地立会いがあったので、行ってきました。

 

工程スケジュールの関係で一部まだ工事が残っていた部分もありますので、完成写真は次回に持ち越そうかと思います。という事で、本日は一部をご紹介。

 

 

建物設計はほぼ全て私の方で提案・打合せさせて頂きましたので、楽しみな立会いでしたね。

 

 

●玄関ポーチはゆとりの広さ。木目ボードを貼って、落ち着いた雰囲気

 

●玄関ホール。6帖近くある広さ

 

●シューズクロークの内部。上部のFIX窓が北側だけど明るい!

 

●洗面台はアイカ製品

 

●洗面台上部のFIX窓も明るい

 

●ダイニングキッチンを望む。キッチン背面の腰壁はこれからモルタルを塗ります。

 

●階段はストリップで。ウッドワン製・・・だったかな

 

●階段部(リビング)上は、広い吹抜け。

子供さんが一番はしゃいでた空間。

 

●イクタのフローリング。挽き板で、ナラ材。

 

 

 

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最近はインスタの影響もあり、住宅設備や素材・仕様をコダワリたいってお客様が増えています。

でも物件探しと同時に希望する家は可能なのか?を確かめながら進めていくのは難しいかと

 

 

リフォーム会社の段取りもして…

間取りや仕様打合せ、見積りの確認もして

そして不動産会社からは購入を急がされたりもして…

 

不動産会社にリフォーム部門などがあったりもするけど、見てると提案は普通だし、なんせ高いでしょ(汗)

そういった悩みや不安をお持ちのお客様にとって当社の価値をご提供していきたいと考えています。

 

 

①まずは不動産的なヒアリング

エリア・予算・雰囲気、その他条件をディスカッション。お客様の要望やイメージを共有します。

なにより相場などから判断して、その物件を購入してもいいのか?を具体的に正直にご提供しています

 

 

②リノベーションやリフォームの要望確認

希望のリノベーションが出来ない物件をご紹介しても仕方ないですからね。

そこは私の方で判断出来る様に、ご要望を聞いておきます

 

 

③いざ物件が出てきたら

物件のご見学。状態の確認だけでなく、リノベーション前提でのご説明を現地でさせて頂きます

 

 

④リノベーション案の提案

平均すると見学してから2・3日以内にはリノベーションの原案をご提示

 

 

⑤見積りのご提示

リノベーション案や打合せした内容で、大工さんからの直見積りをご提示。リフォーム会社にある様な販売経費などがない、実際に工事をする業者さんからの直見積り。価格面でかなり抑えられてるのが特徴です

 

 

⑥物件購入の判断

ここまでしたとしても物件の申込みをするかどうかはお客様にお任せ。

あくまでお客様が判断出来る資料をご提供していくのがメイン。

申込みして進めるかどうかの最終判断はお任せします。

見送った場合は、次の物件候補を探していく作業を繰り返します

 

 

⑦物件購入

どちらかというとここからが本番。引渡しを受けたら工事を開始出来ますので、その間にリノベーションの打合せをもっと綿密にしていきます。

 

 

これらは全て私の方で打合せをしていますので、物件仲介だけでなく、リノベーション工事全般に渡って責任を持って打合せ・段取り致します。

 

地域に精通した不動産仲介+建築提案+大工さん直のお得な価格提案

 

ここまでオールインの提案をしている不動産会社はなかなか無いかと思っています。

本当の家探しと家作りを体験していきましょう。

 

 

 

<茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産>

今週の週末は、新築一戸建ての完成内部確認と外構工事の打合せ。

そしてマンション・リノベーション現場の養生が取れます。

イッキに2現場でほぼ完成の状態が見られます

 

これは楽しみですね。

 

 

今まで数百物件の建物をお世話にさせて頂きましたが、やっぱ養生が取れるまで全体の雰囲気というのは確認できません。クロスが貼り終わって、養生をはがした時がMAXと言っていいかもしれない。

 

写真をバチバチ撮ってきますのでこうご期待です

 

 

 

明日は別で土地を仲介させて頂いたお客様の建物設計も携わっていて、ショールーム見学に同行してきます。明日見学するのはパナソニック・TOTO・タカラスタンダード。

 

 

間取りの方はかなり決まってきていますので、あとは選んだ設備の価格などで最後調整していけたらなと考えているところ。

 

不動産会社というより、住宅会社の動き(笑)

 

 

 

 

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