今日は朝から、先日売却のご相談いただいた一戸建ての現地確認。
昨日までちょっと涼しかったのに、今日は朝からなんだか蒸し暑い･････。
あと2週間もすれば9月。そろそろ朝晩だけでも涼しげになって欲しい。
で、現地確認に来たのは「伊丹市昆陽南」
私セキスイ時代は1・2年ほど伊丹展示場にも勤務していたので、何気に伊丹市は知っています。
今日の昆陽南エリアも懐かしい感じ。
不動産業界はお盆休み中ですので、お盆明けから売却活動を本格化させていく段取り。
それまではしっかり調査するのと、間取り変更リフォームするとどうなるのか？を考えていく予定。
ヘーベルハウスだから構造は気を付けないとな（汗）
頑張ります。
新築一戸建ての購入を検討していると、物件価格に目がいきがちですが、実際には「別途費用」が必要な事が結構あります。
外構費用100万円、建築確認申請費・設計費用50万円・水道市納金20万円など。
物件によっては、建物保証料や住宅性能評価申請料とかも別途費用にあったりします。
かかっているのでそれは全然いいのですが、出来ればもう物件費用に含んで表示してもらった方がいいと思いますね……
昔はこの別途費用表示が多かったんです。全部含んで物件価格を表示している方が珍しかったくらい。
でもここ数年は減ってきていて、含んでいる方が当たり前の感覚になってきています。
結局はあとで「別途費用が250万円かかります」ってなると、資金計画が根本から変わりますからね（汗）
「見かけの物件価格を安く見せようとしているという考えじゃないん？」って捉えられると逆に印象も良くなくなります。
ネットの情報でも、一番下の備考欄に書いていたりするので、最後まで気をつけてご確認ください。
もうお盆に入っている人も多いかと思います。道路も気持ち空いている感じ。
不動産業界では明日から休みに入る会社が多いですね。
弊社は打合せやアポイントが入っていて、今年は通常通り営業しています。お盆期間中もお気軽にご相談ください。
明日からお盆に入るということで、レインズ（不動産会社間の物件情報システム）の登録もここ2・3日多い状況です。
気になるのは、新規登録や価格変更された物件。
たとえば今日に登録されても、明日からお盆休みに入ったらその会社に確認の連絡しようもないし･･･
他の会社も休みに入るなら、レインズ登録してもほとんどの不動産会社はその物件情報を見ないんです･･･
このタイミングで登録するっていうのは、出来るだけ目立たないように＆連絡が取れないようにする一種の囲い込み。
私がお客様に売却を依頼されたり・価格変更する事になったら
・他社も案内出来るように先週の金曜か土曜にレインズ登録する
・もしくはお盆明けに登録して、目立つ様にする
この2択で売主様と相談して決めますね。
自社で売るのも大事ですが、売主様の最大の利益のために、より良い条件で売るのが売却をお預かりしている不動産会社の責任です。
まだまだ不動産業界は利己的な感覚しかない会社が多いのが、この動きでも分かります。
弊社に売却をご相談いただくお客様は、ブログを読んで頂いている方が非常に多く、何度も書いている【高過ぎるチャレンジ価格で売り出す危険性】をよく理解されています。
じゃあどういったリスクがあるかというと
【デメリット】
・一番重要な売り出し開始時期にお客様を逃す確率が上がる
・売れずに価格変更をしていき、最終的には思っているより安く売ってしまう可能性もある
・時間がかかる
・時間がかかると価格交渉が入りやすい→安く売る
一方【メリット】は
・高く買ってくれる人がいるかもしれない（確率はゼロではない）
査定が例えば4,000万円だったとします。
相場というのは厳密には幅があり、4,000万円〜4,300万円という感じです。
過去の成約事例をもとに「この価格なら理由説明が出来ます」という価格幅ですね。
一番高く・確率を上げる方法は【相場帯の中で高めで最初に売り出す】。
上記の例だと4,280万円といった具合になります。
反響があるだろうってラインを見極めて、複数のお客様が見学されて、出来れば競ってもらう位が理想ですね。
価格交渉もなく、時間もかからず、その売り出し価格で一発で成約になるのが一番だと考えます。
それを仮に4,580万円で売り出したとすると・・・
購入を検討されるお客様もよく相場を確認されているし、他にも物件を見学されていたら「ん〜･･･バランス的にも高いなぁ」って分かられています。
結果として
・その価格では見学しない
・見学したとしても決まらない
という状況になる確率が高くなります。
最近はもっとおかしくなってきて、4,980万円とか、ヘタしたら5,180万円で売り出している事例も結構ありますからね………この時点で売り出し開始の一番ホットなタイミングを逃してしまっているんだというリスクは知っておいた方がいいです。
もう1つ重要なのは、上記の事を理解した上で適正な売り出し価格を決めた・・・ただ売却を依頼した不動産会社がちゃんと売却活動をしてくれているのが前提です。
・レインズに登録して広く発信しているか？
・広告不可なんかにされていないか？
・囲い込みもされていないか？
これを不動産会社にやられてしまうと適正価格も意味が半減しますので要注意です。
まとめると
①リスクを承知で、高いチャレンジ価格で売り出してみたいのか？
②相場帯のなかで高めのラインで売り出して、価格を下げずに早めに売りたいのか？
この2つをキチンと根拠を示して、説明してくれるのが良い不動産会社。
さらに③広告不可なんかせずにオープンに発信する（囲い込みなんかしない）
これが必須条件です。
今日の午前中は、ニチハのショールームへ。
久しぶりのニチハ。
外壁によって、家のイメージはだいぶ変わりますからねー。
まだ決定までいきませんが、私の事例など見ながらチェックしていきます。
ちょっと「確かになぁ」と再認識した事があって、全館空調システムが故障してメーカーで見積り取ったら200万円位したって話･････汗
全館空調にも色んなパターンありますが、そこは家中を空調ユニット1台でまかなうタイプ。
という事はそのユニットが故障すると家全体の空調
が効かなくなるんですね･････今みたいな真夏だとゾッとする。
床暖房とか、生ごみディスポーザー食洗機もそうなんですけれど、やっぱ電化製品ですので寿命は絶対に来るんです。
部品交換や定期メンテナンスをしていても寿命は来る。
そういう時に修理費・交換費用は結構バカにならないんです（汗）
それ機に普通の各所エアコンに切り替えたりする人も多いと聞きます。
やっぱシンプル＝最強なのは間違いない･･･とは思います。
私自身は建物の耐震・断熱・換気の方に資金を投入すれば、設備関係はシンプルでいい派ですので、余計に今回の話を聞いて思いましたね。
ポータルサイトなどの物件情報で「中古物件が適正なのか？高いのか？」を見極める方法
私は土地相場というのを把握しているので、例えば中古一戸建てなら建物の築年数・広さ・構造などを確認して（リフォーム歴の有無も）建物査定価格を計算し、土地費用を逆算して出します。
それを坪単価計算して、その物件が適正か（検討していてもOKかどうか）高いかを判断しています。
ただお客様の方で確信を持って土地相場を判断したり、中古の建物価格を計算するのは難しいかと………
そういった場合は、同じもしくは近隣エリアの新築一戸建ての平均価格を一度確認してみるのも1つの方法。
①まずはスーモなどのポータルサイトで、そのエリアの新築一戸建てを全てチェックしてください。
希望しているのが土地30坪位とか家は2階建て希望とかなら、同じ様な条件の新築一戸建てをチェックした方がいいです。
仮に平均的に新築一戸建てが6,000万円位だったとします。
そして気になっている中古一戸建てが4,580万円だったとします。
②次にチェックするのは、築年数ですね。
築が20年前後〜だと購入してもほぼフル・リフォームする必要があるので、その費用を出さないといけません。
内部（内装・設備）のリフォームなら800万円、外壁や屋根も含めるなら1,200万円を建物の広さ関係なくプラスしてください。
③ここから検証です。
●新築一戸建て 6,000万円
●中古一戸建て 4,580万円＋800万円＝5,380万円 ＊外回り含めると5,780万円
こうすると新築一戸建てとの差が少しクリアーになってきます。
内装・設備はほぼ新築と言っていいが、外観や構造・性能は築年数相応で、価格差620万円をどう判断するのか？
中古を判断する時は新築との比較も結構有効になりますのでお試しください。
ホームページの方のブログで【広告】について書きましたが、ちょっと補足。
売却を依頼すると、ほとんどの不動産会社は広告不可にしている
と書きました。広告不可とは、他社にホームページやチラシ・スーモなどのポータルサイトへの掲載を禁止するという制限になります。しかし本当は、広告オールOKにして他の不動産会社にも協力してもらって、出来る限り多くのお客様の目に留まるように活動することが最善策になります。
あと広告について大事なポイントとしては
①売却において一番重要な「売り出し初期」に広告オールOKにしないと勿体ない。
多くの不動産会社は売却を依頼された初期は特に、自社で買主様を見つけて両方から仲介手数料をもらうために、広告不可にしていることが多いんです。
非常にもったない。
売り出し初期こそ多くの広告をして、広く認知されるようにするのが鉄則になります。
②広告を大量にしても、価格が高過ぎると反響はなくなってしまう
広告ではなく査定の話になってますが、いくら大量に広告活動をしても相場よりかなり高い価格設定をしてしまうと反響がなくなってしまいます。
同じく売り出し初期の一番重要な時期に、価格の為に反響を減らしてしまい、そして一番HOTな時期が過ぎてから価格を下げている物件も数多く見受けられますが、その方法を提案している不動産会社は売る気がないんでしょう･････
「売る」ではなく「売却を依頼される」が目的になっています。
なんだか厳しい内容を書いてしまってますが、コレが真実だと考えています。
売主様の事を本当に考えているなら、この2つはマストな提案。
しかしほとんどの不動産会社がやっていないという事は、結局は「自分達の利益が最優先」って事なんです。
茨木市舟木町にあったセブンイレブン。
ちょっと前に閉店になっていて、何ができるんだろうって思っていたら
青木松風庵「月化粧」の看板が出来上がっていました。
舟木町のマンション、ローレルコート茨木の南側
お菓子の店舗になるんですね。8月6日にグランドOPEN！
ホームページを見てみると【みるく饅頭 月化粧】とある。
CMでかな、なんか見たことある。
建物が完成して外構工事に入っている現場に寄ってきました。
お客様は外構デザインも気にされていましたのでどんな仕上げにしたのか気になります（外構打合せには入っていないので）。
出来ると建物が引き締まりますのでホントに外構デザインって重要です。
極端な話、（言い方悪いですが）建物の外観は外構デザインである程度はなんとかなる（汗）
しかしこんだけ暑いとコンクリートもすぐ乾くだろうな……
建物の基礎も朝コンクリート打設したらその日の夕方には棟上げ出来そうな乾き具合です。
またちょいちょい見にきまーす。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
