【渋滞するところ･････】

茨木市でも、ここ数年で物流センターが増えましたね。

コロナ禍があったり、またネット取引が増えたのが原因でしょう。

茨木市でも複数の物流センターが出来ています。事務所に近いエリアだけでも

・目垣

・蔵垣内、丑寅

・松下町

・（元々あった）中央卸売市場とトラックターミナル

茨木市が便利な立地だから選ばれているんだと思う。

名神高速の茨木インターがあり、名神高速吹田インターもすぐ。

その吹田インターでは中国道と近畿道にも繋がっていて、近畿道は摂津インターにも近い。

ちょっと南へ行けば阪神高速の出入り口もある。

そりゃ物流拠点が集まるよねって立地。

ただね………物流センター周辺の道路が混むんですよ（汗）

＜松下町＞171からの右折

＜蔵垣内・丑寅＞産業道路から右折して、JRくぐる所

＜目垣＞ロピア・ビバホームが出来て、その信号の右折

時間帯にもよるけれど、特に交差点でなかなか動かない。

まぁ地元民として裏道も知っているから避ける事は可能ですが、たまにボォーってしててその道路に行ってしまう時がある（汗）

市としては有難い話なんでしょうが、時間が無い時には「何とかならんかな」って思ってしまいます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【色んな場所に行く仕事】

長く不動産業をやっていると色んな場所に行く機会が増えてきます。

ハウスメーカー勤務時代も含めると、結構幅広い。

ホームページだけ見ていると「茨木市専門」って感じですが（もちろん取引の8割位は茨木市）

・過去に取引したお客様からの紹介

・相続や利用していない物件

・ご親族が所有している不動産の相談

・お客様が遠方に住んでいる

などで遠方の不動産取引、または「行く」事も増えてくるんですね。

近畿圏だけじゃなく、ほぼ全国が対象。

今の売却依頼を受けているのは、明石市・伊丹市・京都府京丹波市・岐阜県高山市。

ここ数年では、近畿圏全般はじめ、宮城県・東京都・富山県・広島県・福岡県・・・ん〜他にもあったかな。

結構色んな都道府県には行かせてもらいました。

仕事上観光地ではないので、私の記憶はほぼ住宅街か山間部………涙

これから団塊世代や団塊ジュニア世代（私はコレ）の不動産相談がもっと増えてくると思うんです。

茨木市じゃなくてもOKですので、何かお力になれればと思います。お気軽にご相談くださいね。

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【契約当日のハプニング･･･】

ちょっと時間が経ったので前にあった契約のハプニングを書いてみます。

売却のご相談があり、売主様への査定報告と売り出し価格の打合せをしました。

売り出し価格は、周辺の販売中物件と比較しても期待が持てる価格設定。

もちろん相場帯というのもご理解頂いています。

いざ売り出しスタート

当たり前ですが、弊社では物件の囲い込み等一切しませんので、レインズにも登録＆他社の広告も全部OK！

同時並行で弊社会員様への告知と販売活動もスタートしました。

スタートして、見学希望が4組。土日で見学時間も重なったこともあり、申し込みが3組と予想以上の反響を頂きました。

それで全ての申し込み内容が、満額で住宅ローンもOKだったので、1番手（弊社ではなく他社（A社とします）のお客様）の申し込みを優先という事で売主様と確認し、契約に向けて進めていました。

そして契約当日

朝にA社から電話あり………不吉な予感がして電話を取ると「申込みをキャンセルしたいと」・・・（汗）

えっーー契約当日やで………

弊社としては買主様と直接つながっていないので、もうその営業マンの話を聞くしかない。

てか、話を聞いても「もう何を言ってもムダか」という事で申込みキャンセルを受けて、すぐに売主様に連絡。

あと1時間もすれば契約に出発というタイミングですからね……かなりビックリされてました（そりゃそうです）。

申し込みが3番手まで入ってましたので、すぐに連絡して無事他のお客様で後日契約になったからまだ良かったのですが・・・

しかし契約当日にキャンセルは記憶にないかな（汗）

前日というのはあったけれど、それは何となく予感してて売主様とも共有できてたので。

契約というのはホントに無事完了するまで気を抜いたらアカンと再認識しました。

本音をぶっちゃけると、契約当日にキャンセルするのは道理的にどー？って思う部分もあるけれど

見学している最中に営業マンとお客様の会話を聞いていても、リフォームの事でキチンとした提案が出来ていなかったり、色々と不安があったままで契約当日を迎えたんだと思う。

営業マンの提案や対応っていうのも大事だなと再認識出来て、お客様がより安心出来るように準備する事も本当に大事やなと思いますね。

かなりのハプニングでしたけれど、無事契約となって良かった。

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【茨木市・中古マンションの販売されている価格帯】

マンションの売れ筋価格帯について

昔から一番よく動く（売れる）のは1,000万円台と言われています。そりゃ安い価格帯の方が売れるのは当たり前で、昭和建築のマンションになります。

茨木市中部・南部のメインエリアだと2,000万円台も昭和建築のマンションになりますね。

じゃあ実際に平成以降の建築で反響が多いのは3,000万円台になってくるんですね。

でも3,000万円台の物件数はといえば少ない………

具体的に数字を書くと、2026年9月現在でレインズ（不動産会社間の物件情報システム）に登録されている中古マンションは222件。

・〜1,000万円台　100件

・2,000万円台　40件

・3,000万円台　25件

・4,000万円台　20件

・5,000万円台　10件

・6,000万円台　〜30件

となっています。

需要に対しての供給（25件）が比率的に少ないんですね。

広い範囲で言っても、3,000万円台〜5,000万円台の需要ボリュームゾーンで物件数が少なくなっています。

さらに、この中で明らかに相場帯より高い価格設定がされている物件も結構ありますので、バチッと相場帯で売り出された物件というのは決断のスピード感が非常に大事になってきます。

「大変やなぁ」って感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、日々物件を判断して「これはオススメ！」という物件をご提案出来る楽しさもある訳です。

1,000万円台・2,000万円台にしても、売れやすい価格帯とはいえ、業者買取＆リフォーム物件が多くて、かなり高い価格設定されている物件も多いですしね……（汗）

リフォーム・リノベーション提案も交えて、納得の物件探しをしていきましょう。

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【この物件価格は合ってますか？】

相場が上がってきたとはいえ、その相場帯よりかなり高い物件が非常に多い茨木市の不動産市場。

「もしかして自分の相場感がズレてるのかな……」って心配にもなり、よく成約事例の見直しや、物件価格計算をしています。

そうすると「やっぱりズレてはいない」と再確認出来る。

案の定それらの物件は長い間売れなかったり、大きな価格変更を繰り返して、結局は相場帯やそれ以下で売れていたりするわけです。

そういった高過ぎる売り出し価格提案(査定)をするのは大手の不動産会社が比率的には圧倒的に多いのですが、本当の相場というのを知らないわけではないはず(汗)

という事は、売却依頼をもらう為にわざと高い査定価格提案をしてもいいと会社として判断しているんだと思う。

感覚的には、査定価格の1.2倍から1.3倍位の売り出し価格なら売却依頼もらってこいっ！みたいな。

4,000万円が相場なら、4,800万円とか5,000万円強まではOKみたいな(汗)、変な査定になってしまってますね。

結局は売れないので売主様としても迷惑なんですが、探している買主様にとってもかなりの迷惑になってます。

色んなお客様にご相談頂きますが「この物件、どう思います？」から今は「価格も含めてこの情報を信じていいの？」という所からのスタートになっています。

不動産会社としてのプロ意識が無くなってしまっている現状に危惧しているこの頃です。

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【不動産業をしている人間は、一括売却査定サイトに依頼するのか？】

久しぶりに一括売却査定について

お客様に「どう思います？」って聞かれたら、正直に「ほぼ意味ないですね」って答えています。

私が売却するなら100%使いませんので。

理由は【不動産会社の査定価格競争になっていて、価格に根拠がない】から。

不動産会社の立場になって考えたら、一括売却査定サイトに登録し、売却の依頼をされなくても、反響があった時点でお金がかかるんです。

1件の査定依頼につき、1万数千円〜2万円とかと聞きます。

そりゃ反響があったら、売却依頼欲しいから、【依頼してもらえる査定価格】を出すでしょ………

「A社が5,000万円で出してるなら、ウチは5,200万円でも出せますよ」って、オカシイですよね（汗）

売れる価格を出すのが査定なのに、チャレンジと称して売り出し価格を競争している状態です。

一般のお客様は、査定価格と売り出し価格を混同してしまうので、そこをついて「ウチなら5,200万円です」って言う訳です。

ウチなら5,200万円で売れます！価格は下げなくても大丈夫ですので頑張ります！って言うならまだしも、いざ売り出して数週間〜1ヶ月で「価格下げましょう」って、それは査定ではない。

お金が発生しているサイトに、売却を依頼して欲しい不動産会社が集まってるのが一括売却査定サイト。

そんな所に査定依頼して、まともな価格を教えてくれる不動産会社がいてる確率はほぼ無いと言っていいのではないかな。

手間はかかりますが、信用出来そうな不動産会社を探して、1社1社査定報告を聞いて選ぶのが賢明だと思います。

それで数百万円の差が出てくるなら、手間もアリではないでしょうか。

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【どれ位の期間、売れていないか･･･を見る】

売却をお考えの方、いや物件を探している方にも共通して言えることは

周辺の物件もチェックする。さらにその周辺物件がどれ位の期間売りに出ているのか？価格変更の経緯は？

成約事例以外にも、これらを確認しておいた方がいいです。

そうすると売り出そうとしている価格設定がどんな立ち位置になるのか？を、第3者の目で確認できる様になります。

・周辺の物件もチェック

比較だけではなく、見学に来られるお客様もチェックされているので、その確認です。

・どれ位の期間売りに出ているのか？

基本的には3ヵ月以内か以上か、の確認ですね。3ヵ月以上経過しているなら（物件に懸念事項がある以外は）その価格設定は高いという可能性がありますので。

・価格変更をした経緯は？

その周辺の物件は、最初いくらで売りに出て、それから価格変更をしているのか？さらに価格変更していった経緯も。

これらを確認していると、自身の不動産の立ち位置が見えて整理しやすくなります。

気をつけて欲しいのは、「今周辺で売りに出ている物件です」って説明だけ受けて、それらを基準に価格を決めてしまうこと･････。周辺の物件はどんな状況なのか？の方が大事ですので、絶対に確認してください。

えっ、めんどくさい･････？

あとで苦労してしまいますよ（汗）。不動産会社にシッカリと資料を提出してもらい、査定報告が終わってからでもゆっくりと眺めて比較確認しましょう。

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【大阪市内のマンション現地確認へ】

今日は午後から時間があったので

今度取引させて頂く物件の現地確認のために大阪市内まで行ってきました。

住環境については人それぞれ好みがあるとは思いますが

大阪市内で、さらに人気エリアともなれば

やはり立地が持つポテンシャルを否が応でも感じますね。

これは現地に行かないと分からない。

こんな所に住むと仕事と部屋での日常生活だけでなく

「街での暮らし」というものを意識してしまう。

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【物件を探している人が不安に思っている事】

茨木市で物件を探しているお客様が不安になっている事

今の茨木市の不動産市場を考えると「高いのは分かっている。でも、この価格で今買って本当に大丈夫なのか？」を気にされている（不安要素）方が多いですね。

よくお客様との打合せで聞かれるフレーズとしては

「そもそも、この価格は適正なの？」

・売り物件が少ない

・気に入った物件は高い

・同じような物件でも価格差が大きい

・「今後もっと上がりますよ」と言う営業担当もいる

・「高すぎる」と感じる物件も多い

という状態です。つまりお客様は、「この物件を、この価格で買って大丈夫なのか？本当の事が分からない」と悩まれている･･･。

「この物件、買った後に価格が下がらない？」

例えば土地で、「坪130万円です」と言われても、「茨木市だから130万円なのか」「この場所だから130万円なのか」「売主が130万円で売りたいだけなのか」が分かりませんよね。もっと具体的に説明してもらわないと。

お客様が欲しいのは「相場はいくらです」ではなく、「この物件は、なぜこの価格なのか」という説明だと思うんです。

「買わなかったら、もっと高くなるのでは？」

これも心理的にお考えの方がいらっしゃいます。

「待った方がいいのか」「今買った方がいいのか」の判断ができなくなっています。つまり、「高いとは感じている」でも「待ってさらに高くなったら嫌だ」という気持ちの板挟みですね。

今の購入者が求めているのは、「物件を紹介してくれる不動産会社」より、「その物件を買っていいか一緒に判断してくれる不動産会社」だと思います。

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【新築一戸建ての現場に寄ってきた ～基礎工事～】

基礎着工した新築一戸建ての現場に寄ってきました。

基礎のベースが終わって、立ち上がりの工事を始めようとしている状況。

ここしばらくは雨が多い日が続いてますが、この週末からはちょっと天気もマシになっていく感じです。

基礎が終われば、次は棟上げ。

またちょくちょく寄らせて頂きます。

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