【分譲地を見て…想う】

街を走っていると、大型分譲地をちょこちょこ見つけます。

それが建築条件無しの分譲だと建っている家はハウスメーカーが多いですね。

まだまだハウスメーカー強しって感じですが、不動産目線で言わせてもらうと【相場より高いなぁって土地が多いんです】。

私ハウスメーカーに勤務していたのでよく分かりますが、住宅営業マンは土地相場の事よく分かってませんからね（汗）。

住宅の方の仕事があって、毎日お客様が探しているエリアの物件チェックなんて出来ませんので。逆に土地相場の事をよく知っている営業マンは、もしかして住宅の仕事がヒマな売れてない営業マンの確率が上がる……（汗）

＊違う時もあるので、ちゃんとチェックしてる営業マンにはすいません

毎日継続して物件チェックして成約事例や価格変更事例を確認し、相場感を積み上げていかないとお客様に自信を持って説明できないのが相場。

お客様が納得して購入し、満足してお住まいならOKではありますが

「建築条件無いので大丈夫です。分譲地で区画が整っていて建てやすい。」そんな言葉で決められた方も多いんじゃないかと思います。

土地を探すのはなかなか条件に合う土地も少なくて大変ですが、ちょっと相談してもらえてたらなぁって気持ちになりますね。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【間取りの完成度】

ふと思ったことで、「いつも間取りの事とか考えてるなぁ」と。

ハウスメーカー時代はそれが本業だったけれど、今はそれ以上に考えている状態。

朝の4時とか起床は早めなんですが、目を覚ましてから、しばらく「なんか他に良い間取りのアイデアないかなぁ」とか色々と頭の中でぼんやりと考えています。

そういう積み重ねで、ふとアイデアが浮かんで、納得できる間取りが出来たりするんですね。

机に向かって「さっ考えよ」っていうのも可能だけど、やっぱり常に頭の中でコトコトと煮込む作業を経て、良い案は浮かんでくるものだと思います。

ハウスメーカー時代は（ぶっちゃけ）考えていたようで、仕事が終わると考える作業はあまりしていなかったかもしれない……

今は仕事という感覚ではなく、自己満足に近いかも（汗）。

でもお客様に満足してもらうための自己満足なので、OKかな。

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【やっと落ち着いてきた】

急に暖かくなってきましたね。

年を取ると寒暖差が大きいと眠気を誘う･･･

こうもイッキに気温が上がると、茨木市では「もう桜咲くかな」ってさくら通りの事が気になってくる。

あまりにも身近すぎて詳しくないので茨木市ホームページで見ると、こんな感じ↓

　

まぁ結構長いんです。

数kmにわたって緑地帯と歩道がつながっていて、そこで1000本を超える桜が咲くという感じ。

私が子供の頃はさくら通りというものはなく、元茨木川があって、水のない空っぽの川と土手でした。

今では市民の憩いの場で、やっぱり1つのシンボルになっていますね。

話は変わって、お客様との間取りの打合せがかなり進んできました。

新築一戸建ての間取り確認（打合せ）が3組。

マンションのリフォームorリノベーション打合せが2組。

マンションは3月中、新築一戸建ては4月には確定していく流れです。

2月・3月中旬まで「ちょっとヤバい･･･仕事に追われそうになってる」という状況でしたが、もう流れは出来てきたので一段落といったところ。

現在はおススメ出来そうな土地が少ないので新たな新築提案もありませんが、と言いながらポッと物件が出てきますので「次はどんな間取り提案になるかな」と楽しみに物件チェックしていきます。

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【解体着工 ～新築現場が増えました～】

朝一に、現在解体中の現場に寄ってきました。

去年に古家付き土地を仲介させて頂き、土地の決済も無事に終わり解体着工。

間取りの打合せ・住宅会社提案もさせて頂きました。

間取りについては、最初2階建て（予算重視）で進めていましたが、途中で3階建てに変更。

でも、駅徒歩10分圏内で駐車場も2台置けて新築4,000万円台ですので、いい感じで着地するかと思います。

43条但し書き申請（事前許可は取得済み）もありますので、5月中に建築確認申請が下りればいいかなという感じ。

これで現在現場工事進行中が4件になります。

まだ最終の間取り確認＆設備打合せ＆電気配線打合せは残っていますが、満足して頂ける様に頑張っていきます。

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【住宅ローンと基礎現場】

今日は朝イチで住宅ローンの金消契約があったので梅田まで行ってきました。

定休日だったので、久しぶりに車で家から直接向かう。

ここ数日はメチャクチャ寒い日が続きますね…茨木や箕面の山は雪で白ーくなっていました。

午後は基礎着工している現地へ。もう棟上げを待つばかりといった状態。

間取りを考えるのにかなり苦労したので、今から完成が楽しみです。

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【ブログが一番分かりやすい】

ブログを書き始めてもう13年程。
ホームページ内の記事も合わせると3,000以上の記事数になりました。

ここ数年はYouTubeやインスタ・TikTokと発信媒体が増えて、「色々やった方がいいのかなぁ」と考える事もありますが、やっぱり自分の言葉で&詳しく伝えられるのはブログが一番合っている気がします。

何か調べたい事があってネット検索した時も、インスタや動画よりもブログ記事が一番参考になっている。

YahooやGoogle検索で上位に表示されても営業要素が強いコンテンツが多いしね……

これからも自分の言葉で、お客様の役に立つ「ブログ」を書いていきます。




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【新築の工事現場へ ～阪急茨木市駅から徒歩6分～】

仕事の合間に現在工事中の新築一戸建て現場へ。

だいぶ間仕切り工事が進んでいて、広さの雰囲気がつかめる様になってきました。

設計している時から「LDK、結構広くなるなぁ」と思っていましたが、実際に広い。

奥行きがあって、LDKの端々が遠く感じる位でしたね。

1階に浴室・脱衣室・洗面室・家事室・ファミリークロゼット・シューズクロゼットと盛り沢山の要望を詰め込んで、2階はトイレ・洗面スペース以外は全てLDKとメリハリの空間配分をしております。

ゴールデンウィーク明けにはかなり仕上がってきてると思いますので、工事の進捗が楽しみです。

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【リクシル・タカラのショールームへ】

今日はリクシルとタカラ・スタンダードの2つのショールーム見学へ同行。

2つともグランフロントにあるから助かる。

見学内容はキッチン・浴室などの設備関係とドア・フローリングの内装関係。

マンション・間取り変更リフォームになります。

リクシルの梅田って久しぶり、いつも箕面のショールームに車で行っていたので、今日は電車で移動です。

今月下旬は決済が4件あって全て場所は梅田。その前に金消契約とかもあるので梅田に行く事が増える3月になりそうです。

前のブログても書いた様に、いつも車移動ばかりで電車に慣れてないけれど、少しは当たり前になりそうかな。

大学の時は毎日の様に阪急電車で神戸まで行ってたのが少し懐かしい1ヶ月です。

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【ネットがない･･･電気もない･･･】

昨日からネットの接続がおかしく、ホームページの更新が滞っていましてご迷惑おかけしました。

先程やっと直りまして、物件更新を行っております。

なんか線が余分に接続されていただけみたい･･･てか今まで普通に動いていたんだけどな（汗）

まぁ直ったのでよかった。

ほんとネット接続が出来ないだけで、仕事が半分以上進まない･･･かといってアナログでは出来ないし。

スマホがあれば一応は作業可能だけれども、時間かかり過ぎるから現実的ではない。

「ネットがないだけでこんなんなるのに、もし電気がなくなったら仕事全く無理やん」って言っていたら

本当に夕方に停電･･････（汗）

この事務所に来て10年以上経ちますが停電なんて初めてちゃうかな（地震以下は）。

関電のホームページを調べると局所的な停電だったみたい。事務所がある並木町と大池・玉瀬・平田とかの数百世帯。

10分超で復旧したので良かったですけど、停電なったらホンマに何にもできへんですよ。

照明・エアコンはもちろん、電話機も動かない、コピー機も動かない。パソコンは残っている電源で動くけれど、ネットを繋いでいるルーターなどが落ちるのでネットが繋がらない。

唯一スマホだけが動いているだけという状況になります。

これから地震が起きるのは間違いないですので、ちょっと現実的になった時間でした。

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【物件検討する時は気を付けて】

本来ホームページ内で書く内容ですが、まいっか･･･

ホームページのマンション一覧見て頂くと分かりますが、2,000万円前後の物件が異常に多くなっています。

1,000万円台後半～2,500万円前後の価格帯です。

昔から多かったボリュームゾーンですが、ここ1年くらいは他の価格帯の物件が減った分、割合的に余計に多く感じてしまいます。

理由は、業者買取りによってリフォームされた物件が多いから。

1,000万円強～2,000万円くらいで買取られた物件がリフォームされて再販売されているんですね。

結論から言うと、高いです（汗）

物件が多いからコレが相場という訳ではなく、全体的に相場より高く売り出されているのが現状･･･

本来相場では「リフォームされて1,800万円前後ちゃう」っていう物件が、2,200万円とか、ヘタしたらそれ以上の価格で売り出されていますからね。

元々の売主様から売却を依頼された不動産仲介会社が「早く売りたい（＝数字を上げたい・ノルマ達成したい）」から、業者買取りの方向に持っていく。

一方で、買取り業者は買い取れる物件が少ないから、多少高値でも買い取らざる負えない。もしくは高いのは分かっているが、断ると買取り情報を持ってきてもらえなくなるので無理してでも買い取る。

こんな負のスパイラルが重ねっているのが、この価格帯のリフォーム済み物件。

こんな仲介会社と買取り会社にお客様は付き合う必要ありませんからね。

「フル・リフォームしたら高めでも売れるやろ」っていう発想に付き合ってはダメ。

知らずに、フル・リフォームされた物件を見学して

「今の相場から考えると、価格はこんな感じですよ」→実際は500万円近く高い

「リフォーム費用に800万円ほどかかってる様です」→実際は500万円もかかっていない

こんなトークで成約になっている事例が多いいなじゃないでしょうか。

リフォーム済み物件っが全て悪いという訳ではなく、物件相場＆リフォーム費用の見極めをしっかりアドバイスしてくれるのが良い仲介営業マン。

なかには価格変更を経て、相場帯に入ってきているリフォーム済み物件もありますので、そこを見極める事が大事です。

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