茨木市の不動産ブログ

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茨木市で不動産屋をしています。不動産・住宅のことについて書いています。時には【物件情報】、時には【日々のひとりごと】。ほぼ毎日更新していますので、楽しんでくださーい。

昨日の話ですけど、数か月前にご紹介でお会いしたお客様宅にお伺いしまして、詳しくお考えやご状況をお聞きする事ができました。

以前お会いした時も話はできたのですが、詳しくとまではいかなかったんですね。現在のお住まいとご要望って感じだけで・・・。

 

 

それからLINEでやり取りはしていたんですけど、ぶっちゃけ書くと、自分で何を提案していいのか?確信がなかったんです。確信がないので、突っ込んだ物件情報のやり取りが出来ないという状況。

 

お客様のご事情やコロナなどもあってその間なかなか再度お会いできる機会が取りにくかったのですが、昨日予定が合ったという経緯です。

 

 

 

現在の住まい・お考えされている流れ・求めているもの、雑談も含めながら色々とお話できまして、やっと自分の中でスッキリできるものがあり、少し違った方法で今までとは物件探しが出来そうな気がしています。

 

LINEとかZOOMとか、会わなくても打合せや確認できるっていうのも便利なんですけど、会って初めて理解できるという、なんだろ?空間というか雰囲気というか、やっぱりこの不動産仲介という仕事ではそこが大切なんだと実感できましたね。

 

 

 

「とにかく物件を紹介して、案内して、契約」というこの不動産業界では異質な部類なのかもしれないけど、「とにかく物件を紹介してほしい」っていうお客様にとったらスピード感が物足りないのかもしれないけど、自分なりには一番お客様に寄り添っていると思っています。

 

 

 

 

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リフォーム済みのマンションがまた少し目立ってきた気がします。普通に売りに出された物件を、不動産会社が買い取ってリフォームして、再度販売されている物件の事。価格設定でエグイ(高過ぎる)物件が多くなっていますね・・・、このあたりは突っ込んだ内容になるので、今週の会員様向けのメルマガで書いていこうと思います。

 

 

 

お客様へ物件を提案する立場の人間として、「なんでこんな価格設定で売りに出すのかな?」と不思議に思う時があります。仕入れ値が高かったからって返事がきそうですけど、それはお客様には関係ない事であって、理由にはなってないと思うんです。

「事業なんだから利益出して何が悪い」「お客さんが納得して買ってるんだからいいやん」って言い分もよく聞きますけど、私のような仲介する立場の人間とすれば、お客様に隠すような仲介は絶対にしない。これからのお付き合いもあるので、良い買い物をしてもらいたいので、その言い分は素直に耳には入ってきませんね。

 

 

 

具体的に書くと、相場が1,400万円~1,600万円のマンションがあったとします。

 

【まずは通常の場合】

・1,500万円で売出し

     ↓

・(お客様)1,500万円で購入

     ↓

・350万円のリフォームして、合計1,850万円で完成形

 

【買取りの場合】

・1,500万円で売出し

     ↓

・1,300万円で価格交渉して買取り(仲介してる不動産会社とベッタリの関係なので)

     ↓

・350万円のリフォームして、利益や経費乗っけて、2,080万円で再販売

 

ものすごく大まかに書いてますが、こういった違いですね。

 

 

 

本来1,850万円で完成していたマイホームが、2,080万円、約200万円高く買っている事になります。たまに「完成しているとラク」って話もありますが、(リフォーム打合せが面倒な人だとしても)その手間って200万円もします?

 

それ以外には「不動産会社が売主の場合は、契約不適合責任が2年間あって、もし何かあったら保証してもらえる」とかも言われますが、リフォーム業者に直接依頼してたとしても、何かあったら工事責任で対応もしてくれます(当社がリフォーム提案する場合は対応します)。

 

どちらにしても、数百万の価値を見出せる物件かどうか?っていうのが検討する上での焦点になってきます。

 

 

 

結局は、【お金的な部分は買主さんが大部分を負担している】というのが、リフォーム再販売物件の仕組み。売主さんも騙されて損しているケースもありますが、金銭的には買主さんの負担が大きくなっているのが現在の不動産市場だと思います。

 

 

 

まぁ中には価格変更を経て、「これだったら相場に入ってきたんちゃう」っていう物件も(かなり少ないですが)ありますので、そこはシッカリと相場を調べて&信頼できる不動産営業マンと付き合う様にして、判断していきましょう。

 

 

 

 

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茨木市の物件が少ない状況が続いていまして、お客様からのご相談は多いんですけど中々「良いと思いますよ」という物件を提案する事が出来ず、待って頂いているこの頃です。

 

少ないっていっても全然ないんではなくて、いくつかは「ココはいいんちゃう」っていう物件もあるんですね。お客様のご要望に合うかどうか?そこの問題です。

 

 

 

お客様の要望って書きましたけど、そこに辿り着くまでにいくつものハードルがある。なんてったって、まずは【相場からズレていないか?】

不動産各社も売主様から売却を依頼されたいがために、かなり高めに査定して、売出価格が相場を超えているケースが多々見受けられます。以前にも書いたことありましたが、相場ってピンポイントではなくある程度の幅があるんですね。その幅の中で高かろうが安かろうが(安いのはほとんどありませんが・・・)、その範囲に入っている事が重要。

 

いくら「ココはいいんちゃう」って立地だったとしても、相場幅を超えている物件はおススメではなくなります。不動産営業マンの説明としたら「物件としては良いと思いますが、茨木市の市場動向・過去の事例・私の考えからしたら、●●●●万円くらいになったら検討OKだと思います」っていうのが正解だと思います。

 

 

 

それ以外では、・建物や土地の状態 ・道路付け ・ハザードマップなど、超えていきたいハードル(確認事項)がある。

 

 


最近はこの物件の見極めラインの事ばかり考えていますね。別に不動産オタクって訳ではなく(汗)・・・、売却でも購入でもお客様に(気付かなかったとしても)納得できる仲介をしたいという思いです。

 

 

 

 

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5月に引渡しをさせて頂いた一戸建てに搭載されていた太陽光発電の名義変更手続きをやっているのですが・・・・・非常にややこしい。

 

 

まずは全体のシステムを把握しないとお客様が行うとなったら、かなり難解なんじゃないかと。

 

 

 

私は太陽発電システムの名義変更(事業者変更)手続きを行った事は3回ありますが、その度に色々な書類を用意して、それでも次に何をしていかないといけないのか分からなくなるので、問合せして・・・・・って感じでかなり時間を取られます。

 

 

 

もっと簡単な方法はないものか?

1つ1つの書類や手続きを理解していくと、必要なものばかりなのは間違いないんですけどね。そんなに太陽光発電付き住宅を仲介する事は多くないので、その時その時で対応していくしかないかな。

 

 

 

まだ色々と出てきそうな気がしているので、スピード感持って頑張ります。

 

 

 

 

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今日は不動産んい関係ある様な無いような、ハザードマップについてなんですけどね。

 

 

 

最近茨木市のハザードマップが変わったんですよ、んで色分けも以前とは変更になったような気がするんです。ホームページを運営していく上で、新規物件が出る度にハザードマップを確認して、物件情報に入力しているので慣れるまで時間かかるかもしれない。

 

なぜか?っていいますと、色弱なんですけど、今回のハザードマップの色分けがなんか分かりにくい・・・。いや分かるんですよ、分かるんだけど、赤の濃淡で分けられるとね・・・非常に見にくい(汗)

 

 

薄い赤と黄色がかっている部分の差が分かりにくくないでしょうか。

 

 

 

学生の頃、電車のホームにある時刻表。阪急電車は「普通は黒」「急行は赤」で書かれていたんだけど、黒に混じって赤の数字が入ると、どれが急行なんか分からないんですよ・・・(涙)

 

 

 

色々と意味合いがあるのかもしれませんが、一目で分かるように出来んかなぁ~。毎日細かい部分の確認をしているので億劫になってしまいそうです。

 

 

 

 

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ネットニュースで近年東京で大きなシェアを獲得していってる会社の大阪進出について記事が出ていました。まぁ簡単言うと【不動産の買取・分譲】の会社です。まずは記事の抜粋を見ていただくと↓



「大阪に行ったらすぐにシェアを取る。名古屋と福岡で勝ち、最後は大阪だ」―。関西進出を準備するオープンハウスの荒井正昭社長が19日にオンラインで会見し、事業戦略を語った。大阪や兵庫などを管轄する関西支社を4月に作り、現地で戸建て住宅の用地仕入れを始めた。今秋にも初弾商品を発売するという。
 会見で荒井社長は「福岡での売り上げ目標も200億円だが、関西ではその数字をすぐに超えると思う」と指摘し、「大阪での仕入れはそれなりに苦労すると思うが選択と集中で勝ちに行く」と強調した。
 荒井社長は戸建て住宅の市況感について「32年仕事をしてきたが、今が一番売れている。企業努力をしなくても簡単に売れる珍しい時期だ。この売れ行きは少なくとも金利が上がるまで続く」と述べた。



また買取り業者が増えますね。
関西でどれだけのシェアを伸ばせるかは分かりませんが、大手だけに特に最初は強気で買い取ってくる可能性もあります。



大型分譲地をやるならいいんだけど、1区画・2区画の分譲やマンション・リフォーム販売とかなら、もういーんですけどね…。
また一般のお客様が検討できる物件が少なくなっていくだけ。


不動産業界的に好調なので強気なコメントとなっていますが、お客様としたらこのブログで以前から書いてますように【価格・性能・仕様】、そして【どれだけ住宅に気持ちがこもっているか】を厳しくチェックしましょう。色々な判断基準をご説明しますのでお気軽にご相談くださいね。




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6月に入りましたね。最近はめちゃくちゃ天気の良い日が続いていて、気持ちいい。

 

 

 

今日新築マンションのチラシを見つけたので、その感想。摂津市の新築マンションでして、チラシに掲載されているのは4,000万円台が中心の住戸。坪単価で計算すると@220万円前後になりますね。茨木市で駅近くのマンションだと6,000万円台・7,000万円台はするので、それと比べると安く感じるのですが・・・。

 

 

 

で、気になったのは専有面積ですね。「60㎡台が増えたなぁ」って印象です。理由は物件価格を抑えるためですが、これが将来どう響いてくるのか?っていうのをキチンと整理して購入された方がいいと思います。

 

60㎡台と70㎡台前半って、㎡数でみると5㎡とかの違いなんですけど、絶対的な空間の広さや収納の量で差が出てきます。居住用マンションで一番需要が多いのが70㎡台、将来売却ってなった時には1つの懸念事項になる可能性もありますので充分に確認してくださいね。

 

 

 

新築マンションの価格って逆算なんです。「このエリアの相場価格帯はこれ位なので・・・」という考えで土地の仕入れ・建物企画をしていってます。近年の土地価格上昇に伴って、お客様の相場価格帯も上がっているかというと、そこまでお客様の予算は上がっていない。じゃあどうするかといえば、【住戸の面積を小さくする】・【設備・仕様のグレードを下げる】この2択になります。設備で下げるっていっても限界があるので、専有面積にしわ寄せがくるという流れになっています。

 

 

 

中古の仲介しているからって訳じゃありませんが、「それなら中古で2,000万円台・3,000万円くらいのマンション買って、リフォームした方が資産的にもいいんだけどな」って、どうしても思えてきます。

 

 

 

 

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毎日色んなお客様からご相談など頂き、有難い日々を過ごしています。

「ホームページやブログ見てます!」って方からが50%、以前にお取引頂いたお客様からのご紹介が50%とほぼ半分半分くらいかな。

 

 

 

最近思うのは【スナック】みたいな会社もいいなぁ~と。

私はほとんどお酒を飲まないので、スナックって連れて行ってもらった数回しか人生で経験がないですが、なんか常連さんや初めての人も気軽にワイワイとしゃべっているイメージがあるじゃないですか。

 

 

 

不動産会社を飲食業に例えてみると

・大手の不動産仲介会社=外食チェーン

・街の不動産会社=昔からある街の食堂

・(結構な数がある)荒い対応の不動産会社=ぼったくりバー(笑)

そんな感じかと思います。

 

 

 

ここ10年くらいは料理やお酒にこだわりがあるお洒落な個人飲食店もかなり増えてきまして、弊社もそちらのイメージ(こだわりを持って仕事をしている)でやってますが、最近は気軽なスナックもいいなぁ。

 

物件や住宅の事でフラ~って寄ってもらえる空間。そんな対象でいてたいですね。

 

 

 

 

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今日はものすごく天気がいい。

 

外出途中に土地の仲介をさせて頂いたお客様の解体現場に寄ってきました。まだ解体中、予定では今月下旬には完了となっています。

43条申請などがあり通常とは違う流れでの引渡しとなりますが、無事に現場が進んでいくように随時チェックしていきます。

 

 

駅まで徒歩10分かからない位の立地ですが、解体してみるとかなり広い。

 

 

 

 

そういえば井戸もあったので、解体が完了したら、井戸の処理について段取りしていこう。

 

 

 

 

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不動産を探している方にとったら、一度は気にした事がある【告知事項】

昨日のニュースで国土交通省が入居している人が死亡された場合について、不動産業者が売買・賃貸の契約者に告知すべき対象をまとめた初めての指針案を公表しました。

 

 

 

今までこういったいわゆる事故物件と呼ばれているものは告知義務はあったのですが明確なルールがなかったんですね。売買をやっている立場としたらルールなど関係なく、そういった事があるなら(知っているなら)全て告知してきました。

そのあたり業界として売買はかなり厳密に対応していましたが、賃貸業界の中では色んな対応をしている不動産業者がある様です。過去の裁判事例でも差が出たりしていますからね。

 

 

 

今回の国土交通省が示した内容は

 

・病気や老衰・転倒事故による死亡は告知の対象外

・殺人や自殺、火災による死亡は告知すべき(ただし賃貸は発生から3年経過すれば不要)

 

という内容です。*指針であって、また決定ではないです。

 

 

 

どうなんでしょうね。当社は売買メインでやってますので、知りえた内容は全て告知するスタンスは変わりありませんが、賃貸の3年経過したら・・・っていうのが個人的には気になるかな(汗)。

建物が建て替わっていたらまだいいんですが、同じなら時間の問題ではないというのが私の気持ちですね。

 

 

 

 

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