今日はもういっちょブログ更新
いや暑い…
今日は午前中に一戸建て（空き家）2件のご案内をしました。
空き家でもエアコン設置しておいて欲しいっすね（汗）
気持ちよく物件を見てもらおうと思えば、そのへんの配慮も必要になってきました
空き家なら現地で色々と話しやすいし、長く滞在してもらえる
ご案内した後は、新規で出た土地を見に行って、帰りにリフォーム工事中の一戸建て現場へ。
業者さんが暑い中塗装工事をしてくれていました
体調には気をつけてください
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
先日の売却関連ブログも増やしていきます宣言通り、朝イチは【売却にかかる諸費用】について
最終的に自分の手元にいくら残るんだろう？気になられるかと思います
でも売却の時って諸費用項目は案外多くはありません
●契約書印紙代 1万円
契約した価格帯によって変わります。1万円は1,000万円を超え5,000万円以下の場合（軽減税率）
●登記費用1万円〜5万円程
これは現在の登記の状態によります。例えば住宅ローンが残っている（銀行の抵当権が付いている）なら、抵当権抹消登記が必要になり、登記されている住所が前住所になっているなら住所変更登記が必要になります。これらをあわせて5万円前後が相場。
そういった登記が必要ないなら1万円〜2万円が相場になります
●仲介手数料（成約価格の3%＋6万円と消費税）
これが一番大きな売却時の諸費用になりますね。例えば3,000万円で売却したら、3,000万円×3%＋6万円で96万円、これに消費税がかかるので105.6万円が必要になります
あとは土地や一戸建ての売却なら、境界の確認のために測量が必要になったりします（5万円〜10万円）。
これらが売却時にかかる諸費用となります。
仲介手数料がほとんどを占めてまして、それ以外はそれほど高くはありません。ご参考にしてください。
★ちなみに当社では【売却にかかる仲介手数料なサービス】も行っております。取引のクオリティーはもちろん、広く情報を開示して売主様にとって一番良い条件の売却を行なっていきます。ぜひご相談ください。
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
今日はもう1つブログ更新。
充実させていきたいテーマ「売却」についての一般論を
ご売却をしようとしている方が考える事、上位2つ
・高く売れてほしい
・早く売れてほしい
もう普遍ですよね
＊キチンと安全に売ってほしいは当たり前ですので省きます
この2つは相反する内容なんですね
高く価格設定すれば売れるのに時間がかかる
逆に早く売るには価格を相場にドンピシャ設定しないといけない
この2つを達成するための丁度いい価格設定を我々不動産会社はご提案して形になります
最近ブログでよく書いている高額査定・チャレンジ価格は、「早く売れて欲しい」からは遠ざかる行為な訳です
ですので高額売出し価格を提案しておいて、特に大手の不動産会社なんかは数百万円単位の値下げをほんの数週間の間でドンドンやっていく（汗）
結局は相場で売れているケースが多くなるのですが、これは「高く売れてほしい」からは遠ざけている行為
購入を検討しているお客様は相場をよく知っていますからね
チャレンジ価格で売り出す最近の物件は「高過ぎですよね」って気付かれています
相場3,000万円なら、1割の3,300万円がチャレンジ価格の普通ラインです
需要が高いエリアでも3,480万円とかかなぁ
それが4,000万円とか、3,780万円とかで不動産会社が売出し価格を提案するもんだから…流れが悪くなりますよ
査定価格とチャレンジ価格に700万円、ときには1千万以上の乖離があったなら
・・・その不動産会社、信用できます？
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
AIネタがこの不動産業界でもよく出てきますが、実際にAIで査定書を提出している会社も見受けられます
まだそのAI査定書を見て「良い査定やな」と思えた事はありませんが…
まぁこれから精度が上がっていくのでしょうが、データという面から見れば、我々不動産会社が協力していかなければいけません
・物件の条件や状態などを共有データに登録していく
・成約価格と成約までの期間
・そして物件情報を囲い込んだりせずに、市場にオープンにしていく
そういった事の積み重ねで精度が上がっていき、お客様も自由に閲覧できる様になっていくでしょう
売出し価格の精度が間違いないとなると不動産会社はコンシェルジュみたいな役割になっていくのかなと感じています。お客様に合う人としての役割です。
不動産の世界より住宅業界の方がまだまだ人手が必要かもしれません
現場の大工さんは必要だし、新築ならまだしもリフォーム現場は特にまだロボットがやるイメージがつかない（汗）
じゃあ間取り設計はどうだろうか？
・土地のデータ・写真を入れる
・お客様の要望をランダムに打ち込む
・まず最初の間取りが作成される
・それを見て、再度要望を打ち込んでいく
・訂正された間取りが出てくる
この繰り返しで、お客様の希望に近い間取りが完成する可能性があります
でも最近よく考えるのは、物作りって細かい部分ほど、最後は人の手が入っていると思うんです
ブランドにならない限りは、人の手が入った方が価値が上がるという世の中にもなっていくかも
そうなるとこれからは価値のある仕事が出来る人しか残れない業界になっていくんじゃないかなぁ
「あの人の意見が聞きたい」そう思ってもらえる様に努力していきます
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
お客様から聞いた事で
以前他の不動産会社に相談にいった時に、希望する条件を伝えたら、ある物件を紹介され「価格が上がっているので、こういった物件になりますね」というニュアンスの事を言われたそうです
その物件は私も知っていますが、その営業マンが（意図的だと思いますが）根本的に間違っている事があります
【その物件の価格設定がそもそも高過ぎる事】
相場より高い物件を提案して「この物件はいかがですか？」はないやろと
物件をご提案する時はまずはその物件の価格（価値）が合っている事が前提だと思うんです
＊需要と供給のバランスも加味しての判断で
高めの設定ならその説明、それでもおススメするならその理由、そういった説明も何もなく、予算に物件を合わせているだけ・・・
お客さんは困りますよね（汗）
なにがなんだか分からなくなって、購入する気が失せてきそうなのも無理もないかと。
予算に今売りに出ている物件を合わせるんじゃなく、【適正だと判断する物件で、予算の中でバランスが取れている】という説明や提案をお客様は期待しているんだと思います。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
これからこのブログのテーマの１つにもある【売却について】の記事も意識的に増やしていこうかな
売却の記事ばかりになるんじゃなくて、プラス＠書いていくという感じ
気が付けばこのアメブロも3,000記事になりまして、その中で売却の記事は80強。
ホームページ内のブログと合わせても100台なので、ちょっと少ないかなぁと
以前からの【物件情報の囲い込み】【買取りへの誘導】という問題は相も変わらずですが･･･、ここ数年は【一括売却査定サイト】が増えてまして、売却を依頼してもらう為の高額査定合戦も問題になっています
大手不動産会社も査定合戦に自ら参戦してるから質が悪い（汗）
こういった状況（不動産業界から見た問題点）も知ってもらった方がいいですからね
知らずに不動産会社が言ってることを信じるのか、知ったうえで選ぶのか、で大きく違います
なんか最近は高額査定（高額チャレンジ価格）をしないと、売却を任せてもらえないという風潮になっています
「任せてもらえない」って書きましたがこれは売主様が悪いんじゃない。売主様としたら
・いくらで売れるの？
・出来るだけ高く売りたい
・出来るだけ早く売りたい
・そして安心・安全に売りたい
もうこの4つだと思うんです
この1つである「出来るだけ高く売りたい」って気持ちを利用して、そしてここ数年インフレ経済になっている現在だからこそ言える営業トークで、「今相場も上がっているし、売り出されている物件も少ないので、かなり高めでも売れる可能性もあります」って話が査定現場で横行している状態
不動産会社が勝手に査定競争して売主様をあおっているだけですからね
査定は買取りではないので、その価格で売れなくても不動産会社に損はないから無責任なものです。もう不動産の仕事をしているという意識の高低の問題
不動産査定をする立場の人間からしたら、「●●●●万円位なら売れるかもしれません。一度この価格で出してみましょうか」って言っとけばいいんでしょっていう簡単な話。
「もし売れなかったら、段階的に下げていきますので、売出し価格はこれでいきましょう」って売却を依頼受けて、あとは価格を下げていくといった事例が非常に多くなっています
「でも･･･その価格で売れるのか気にはなる」っていう気持ちも理解できます
本当はやめておいた方がいいですよって言いたいんですけれど、そこの最終判断はお客様にお任せするしかないのが現在の売却査定の問題としてクローズアップされています
デフレの時代には出来ない営業手法ですので、くれぐれもご注意ください
あとエリアや価格帯によっても需要の高低も差が広がってくるので、チャレンジ価格といえども限度が出てきます
こういった問題点を、アドバイスも含めて、知って頂いてその上で判断してもらえる様に、売却についての記事を増やしていこうと考えています
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
最近は住宅とかのブログが多かったのですが、久しぶりに不動産の事でも
売却について
以前「お客様をご案内したいんですが」と問合せした物件。問合せ先は大手不動産会社です
担当が電話に出て「売主様が全然空いていない」とか「コッチとしてもお客様を案内したいけど中々出来なくて困っている」みたいな話をしてきました。
もうその時点で面倒臭いってのが本音。当社のお客様もバッチリご希望に合っている訳でなく、一度見てみるという感じだったので、見学をやめました。
んで、それからすぐに成約済みになってたんですよ
「ん？なんか変やなぁ。あの口調なら成約にはならんやろ…」と思いましたが、あまり気にはしていませんでした
そしたらリフォーム済みで再度売りに出てました（汗）
不動産会社が買い取ってリフォームして再販売してるって流れです
ん〜本当のところは分かりませんよ
分かりませんけど、あまりにもタイミングがおかしいから、買取りに誘導していた可能性は高いんじゃないかなぁ
見学したいというお客様には見せず、「価格を下げてもいいから売る」って売主様が意思表示したから、買取業者を当たってたんちゃうかな
普通にお客様は満額で買っていたかもしれないけど、そんな事よりも買取を優先して仲介手数料をガッツリと儲けようと・・・
本当のところは分かりませんよ
分からんけど、ある意味スゴいなぁ
心は傷まんのかなぁ
皆さんが知っている様な大手不動産会社もこんな発想で仕事してますからね
いくらブログで発信しても、ネームバリューで完全に信用してしまうから、悲しい・・・
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
最近考えるのは、特にリノベーション時の打合せについて
当社の打合せは、よく住宅会社・リフォーム会社である様な標準仕様というものはなく、設備や仕様は自由に打合せしています
もちろん見積りの内容では、キッチン●●●、フローリング●●●と決めている仕様設備はありますが、あくまでそれは全体の価格を把握するための基準
これだけインスタなどで色んな実例が見られる現在
果たして標準仕様が設定されている方がお客様はやりやすいのかどうか？を結構悩んでいます･･･
住宅を打合せする側とすれば標準仕様が決まっているのはやりやすいんですよ
「変更は出来ますが、その都度価格が変わっています」という打合せ
中には「この中から選んでください。これ以外の変更は出来ません」と完全に割り切っていくつかの選択肢だけを用意して打合せを簡略化している会社も見受けられます
簡略化されていた方が判断しやすいというお客様もいらっしゃると思いますが、これだけ情報が溢れている世の中ですので、果たして納得出来るのかどうか？ですよね
完全に自由にしている現在のスタイルだと、凝っていけば打合せや確認内容はかなり多くなっていきます
通常建築家や設計事務所に依頼すると、設計管理料で請負価格の10%前後は必要になる（100万円・200万円）
図面1枚作成するのに何万円請求しますという世界
当社はそういった事はしていませんが、打合せが細かくなってくると図面作成や段取りも増えてきます
お客様にとっての最適解を求めて考えていきます
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
大きな流れで見れば、今時代が変化していってます。
人々の価値観が変わっていくといってもいいかもしれません。
それに伴い「住宅」というものもどう変化していくのか？と最近よく考えています
断熱とか気密とかの話ではなく、住み方として住宅に求めるものの変化
この業界に30年近くいてますが、この短い間でも変わってきているのを感じます
私の先輩たちが（1970年代・1980年代）営業をしていた話を聞くと、間取りの打合せをするって事はあまりなかったみたい。敷地を調査して、まぁ間取りの要望を聞くけれどある程度パターン化されていたので、提案した間取りに対して細かい打合せはなかった時代。
そして1990年代（私がハウスメーカーに入社したのは1995年）。
間取りにしても内装設備にしても多様化し始めていたので、私としては結構打ち合わせをした感覚はあります（今考えるとそれ程細かい打合せではないですが･･･）
ただ現在と全く違うのは【ネットがなかった事】
その頃のお客様の情報源といえば、住宅雑誌と展示場での各メーカーの建物、この２つ位だったと思います
膨大な情報の中から探すというよりも、住宅会社のカタログから選んで決めるという選択作業の方が圧倒的に多かったですね。
そして現在。
特にここ10年くらいはインスタに代表される様に、個人が発信した膨大な数の事例を見る事が出来ます。もう正直に言って、良い悪い関係なく色んな事例が目に飛び込んでくる
そうなると住宅営業の仕事としては、まず第一にお客様の土地にどんな間取りが可能かを提案する事
この部分はやはりネット（インスタ）では分からない。良い間取りを考えるというは専門の分野になっています
でも現在はココからの作業がかなり大変になっていまして、ネットからの画像で「こういう事をやってみたい」「これを取り入れる事は出来ないのか？」の確認になっていきます
変な話になりますが、間取りをイメージに仕上げるというよりも【イメージになる様に間取りを変えていく】作業
現在の住宅営業に必要なのは、お客様のイメージを間取りに反映させていく打合せ力になってきています
でも逆に「それをやると間取りのバランスが崩れますよ」っていう調整能力も必須ですね
人の価値観が変わっていくと最初に書きましたが、2010年頃までは住宅会社主導で進んでいた打合せが、「個」主導になってきています
これから凝った作りになっていくのか、それとも色々と削ぎ落としたのが好まれるのか？
興味があります。
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
土曜日曜とお客様から聞いた話で、住宅を依頼する時の打合せ回数について
前のブログでも書いた事ありますが、打合せ回数を指定する会社がまだまだ多いんですね
「打合せは2回です」と言われたようです
自由設計の住宅で打合せ回数決めるって感覚が私には理解できない
この業界に30年近くいてますが、新築にしてもリフォームにしても、打合せ回数なんて分かるものでもないし、お客様によって変わります
こういう事って会社の方針がモロに見える部分でもありまして･･･
言葉悪いが【間取りを書けないヤツほど平気で言ってくる】
会社としては、出来るだけ打合せしたくないって事ですから、ご注意ください
「打合せ回数を決めることで経費削減して、建物価格を下げています」って説明をする会社もあるようですが、それは後付けの説明でしょう。率直に書くと、打合せしたくないって事
この話を聞いた時に、私はお客様には「そんな事言ってくるなら、1回目でうなる間取りを出してこいって話ですよね」ってよく言います。
もう非の打ちどころがない、120%お客様の要望を超えた間取りを提案してきてから言ってくれと
建築事務所に設計を依頼した場合でも、似たケースを聞いた事があります
基本的にはその建築家を気に入って設計契約し、初回の間取り図が出てくるまで時間がかかります。その間、建築家の方で間取りを深く検討しているんだと思いますが、出てきた間取りが「？」だった場合に、ちょっと言いにくい空気感があるようです（汗）
その空気感をくみ取って色々と提案してくれる人間性も兼ね備えているのが良い建築家だと私は考えるのですが、「これがいいんです」ってなかなか変更かけてくれない人もいる様です。
建築家に依頼する場合は2・3回までという打合せ回数の話じゃなくて、クオリティーの話なので、ちょっと話は違ってきますが･･･
いずれにしても
【間取りを書くことが出来る人間】
【サービス精神がある（お客様の要望に応えようとする）人間・会社】
ほど、打合せ回数の話はしませんので（そもそも理解出来ない）、知っておいた方がいいかと思います。
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞