【住宅のオプション費用を考える】

建物価格について、建物本体価格以外の、いわゆるオプション費用をどれ位予算組みしていればいいかの話。

これは住宅会社の標準仕様にもよるのですが、まぁ一般的な仕様・設備だったとして書いてみます。

私がお客様にご提示する予算組みとしてはざっとこんか感じ。

標準的な仕様を元に、打合せをしていく上で「これはこだわる可能性が高いし、こだわった方が満足度が高くなる」という理由で予算組みしています。

●住宅設備関係　100万円〜150万円

ほとんどがキッチンのケースが多いのですが、ショールームに行くと良い物が欲しくなるんです……

行くまではそこまで求めていなくても、実際に見るとオプション関係が増えていく（汗）

という事でグレードのUPや食洗機・換気扇などのUPを見込んでおきます。

最近は浴室のオプションは減ってきてますが、洗面台やトイレも含めて多少は予備費用を計上しています。

●仕様のUP分　30万円

標準のフローリングからのUP、ハイドアやグレードUPなどの建具のオプション分

●電気配線・照明　20万円〜30万円

電気配線の打合せをするとコンセントの数が増える事が多い。

あとはデザイン照明計画をするとダウンライトの数が増えるし、コーニス照明などの間接照明をすると造作工事含めオプションが出てきます。

ここまでオプション予備費用として予算組みを最初からしておけば、あとからでもある程度はストレスなく打合せ出来るんじゃないかな。

合計すると150万円〜200万円くらいになります。結果的に残ればOKだし。

建物標準価格が1,800万円前後だとすると、建物費用としては1,950万円〜2,000万円を見込んでおく感じになります。

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【新築現場へ寄ってきた～リベンジ～】

今日からGWが空けました。不動産業界でも本日から業務再開の会社が多くなっています。

GW中もアポイントが入っていたりしたのですが、最後2日間はガッツリと休みました。久しぶりの2連休。

という事で、本日から5月度がスタートって感じです。頑張っていきます。

午前中に法務局に行く用事があったので、その帰りに新築現場に寄ってきました。

棟上げ直後で先日も寄ったのですが、GW中でガッツリ閉じられており、入れず･･･（汗）

ということで再度寄ってきました。

まだまだ構造が見えている状態で、資材や工事器具が置かれ、シートカバーもなされている状態。

でも、この状況でも結構空間の奥行きが感じられて、良い感じじゃないでしょうか。

まだ3ヵ月位ありますが、ちょいちょい寄ってきます。

●南からも光がガッツリ入りますが、北側の中庭からもやさしい光と抜け感

●ダイニングからは、中庭に面して大きめなFIX窓を設置。

カウンターや本棚も造作で作ります。

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【予算に合わせて、適正な住宅を提案する必要性】

昨日のネットで【新築住宅着工戸数が前年比約12%減で、約71万戸。62年ぶりの低い水準になった】というニュースが出ていました。

土地価格の上昇や建築費の高騰が要因となっています。

このニュースを見て、率直にそりゃそうやろなと感じました。

20代・30代の人口も減っていますので、これからもっと減っていくのは目に見えています。

茨木市の不動産市場ではコロナ禍以降、明らかに新築建売が減っています。

建物価格高騰の影響というより、土地価格が上がり、建売業者が土地を仕入れにくくなった方が要因としては強いんじゃないかな。

建売業者も自分達の特徴はよく理解していて、【3,000万円台〜5,000万円位までの予算のお客様がターゲット】としているが、現在の土地仕入れ価格や建築費用だとそれ以上になってしまい、今度は6,000万円以上の物件を探しているお客様の要望には応えられないという判断だと推測しています(生々しいですか……)。

ハウスメーカーについても、営業マンにヒアリングすると建物の平均受注坪単価が120万円とか130万円してるって言うので、普通の面積の建物で4,000万円以上になってきます。

もう高級路線に進みますというシフトチェンジになっていってますね。

もしくは最近なんか平屋の広告が多いなぁと感じているのですが、ご年配の建て替え需要をターゲットにし始めている感じもあります。

建築費・人件費が高騰し、人口減による着工戸数も減るとなると、益々住宅価格は上がっていくでしょう。

受注戸数が減るなら、1戸あたりの利益率を増やすという方向になっていってるはず。

こういう時こそ、当社での建物提案が活きてくるはず。

お客様の要望を確認しながら、予算に合わせ適正な住宅をご提案する。

この方向で進んでいきます。

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【棟上げ直後の新築現場】

ゴールデンウィークに突入しましたね。街中は車も少なめで、休みを感じます。

そういえば昨日に地震がありました（汗）大阪は少なかったので、久しぶりにビビりました･･･

今日は昼から訪問1件とマンション・リフォームの電気配線打合せがあるので、出勤。

その前に先日棟上げをした新築現場に寄ってきました。

ゴールデンウィークに入るので、現場は完全防備･･･中には入れなかった。

棟上げ直後の内部は結構好きなんですが、休み明けに再度寄らせてもらいます。

中庭を取ったので、その雰囲気も見たかったんだけどなぁ

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【古民家に思う耐震】

今日は少し気になっている話でも。

古民家って一定の需要があります。

個人的にもこういう建物を見るのは好きなんです。

ただ昔から注意しないといけないと考えているのは耐震。

シッカリと建てられている古民家もあるとは思いますが、しかし現在の耐震基準からみるとやはり不安な部分が多い。

購入する場合は自己責任が伴うので、旧耐震基準も満たしていない建物であるという事を承知で買うからいいと思います。

気になるのは、賃貸で貸すケースと(購入でも賃貸でも)店舗などお客様が来る場所として使用するケース。

もしその間に大地震があって建物が倒壊した時に怖くないですか……

借りている人が亡くなってしまう・店に来たお客様が亡くなってしまう、そうなってしまうと責任問題含めて、どうするの？って思います。

古民家は人気だし、需要や集客もあるのですが、万が一の耐震についてもケアする必要があるかと考えています。

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【お客様から聞いた経験談】

ご売却の相談をいただいたお客様から聞いた話。

過去に相談した不動産会社から、こんな事を言われたみたい。

（お客様が所有されている土地に）当社が建物を建てますので、それが売れてから土地代金を支払っていいですか。

マジか･････こんなムチャクチャな話をしていくる不動産会社がいてるとは（汗）

普通は土地を買い取って自分の会社の所有にしてから、建物を建てる。それなのに、他人の名義のままの土地に家を建てて、んでもってそれが売れたら土地代を払うという･･･意味不明なやり方。

逆に「よく言えたな」と思う（汗）

売却活動にあたっての広告費用を別途いただきます。

これも悪徳不動産会社。

我々不動産仲介っていうのは成約商売なんですね。仮に売却を依頼いただいても成約にならないと仲介手数料等はいただけません。広告など販売活動も含めた仲介手数料になります。

＊例外として、お客様が求めた広告費用が請求できたりもしますが。

まぁこういう不動産会社なんで、ほとんど広告活動はせずに請求だけするんでしょうね（汗）

まだ世の中にはお客様が知らないことをいい事に、メチャクチャな事を言ってくる不動産会社もいるもんです。

他には、仲介手数料以外に「契約書類作成料」「現地測量費用（実際に測量する訳でなく、営業マンがテープで測るだけ」など本来請求してはダメな項目を請求してくる業者もいてますので要注意です。

あと「住宅ローン手続き費用」を請求してくる会社も結構あると聞きます。これも解釈の問題はありますが、余計な諸費用になってきます。

もちろん当社ではこんな費用はいただきませんのでご安心を。仲介手数料のみになります

しかし、お客様の経験談を聞くと、想像を超えてくるのでビックリですね･･･

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【住宅性能とコスト、これからを考える】

建築部材や人件費が上昇している中で、今回のナフサ（石油製品）の問題。

特にコロナ以降で建築費用が大幅に上昇していってます。

一度上がると価格は下がらないとも言われますが、実際に原価が上昇しているので下がる可能性は低いでしょう。

こういった状況で、住宅に対しての考え方というのを見直していった方がいいのかな？っていう思いも芽生えています。

耐震・断熱・気密、そして住んでからの満足度を高めるデザインなど。これらは絶対に必要。

率直に書くと、長期優良住宅などの国の制度までただ取得する必要があるのかどうか？

もう一度見直そうと思っています。

こういう制度の存在というのは、対外的に「この家の性能はこうです」と証拠として残す意味もあって、将来売却する時に証明できる物ではありますが、果たしてお客様にとって意義がある物なのか？

こういった疑問が最近フツフツと湧いてきてるんです……

もちろんあった方がいいけんです、なんていうのかな（汗）耐震や断熱性能を上げる事はマストだけど、認定住宅等にとらわれすぎて、変にお客様が望まないコストが上がっている側面もあるんじゃないかな…

建築費用が高くなっている理由の1つとして、性能面の説明をしているみたいな（勘ぐり過ぎかな）

ともかくコストが上昇している今、認定制度ってだけで深く考えずに家を建てる事は果たして「正しい」のか？

とりとめなく書いてますが、耐震・断熱は担保しながらも、建物費用は2,000万円〜2,500万円、こだわった家だとしても3,000万円までで仕上げた方がいい気がしている、今日この頃です。

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【不動産会社というより、住宅会社】

本日はお客様の棟上げ！

天気も最高に良く、まさに棟上げ日和ですね。

あとは現場の工事が進んでいきますので、工事の無事を祈ります。

で、明日は建物のみご依頼いただいたお客様の家が完成したので引渡し。

顔を出させていただき、ご意見をうかがってきます。

来月のゴールデンウィーク明けには、土地を仲介させて頂いたお客様との建物契約があります。

そしてマンション仲介させて頂いたお客様の間取り変更リフォーム工事も始まる。

この2週間は不動産っていうよりも、建物関係の仕事が重なってますので、もはや住宅会社と名乗ろうかな……

いや、ありがたい。

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【感覚を確かめるための物件見学と間取りチェック】

今日は以前にお取引させていただいたお客様の娘さん夫婦が家を探されているという事で、数物件をご案内してきました。

「ここはどうでしょう？」って案内ではなく、物件のバランス（価格・広さ・など）のパターンを変えて、数物件を見学するという案内です。

お客様のご要望はあるけれど、もう少し違う見方をすれば検討できる物件が広がるんじゃないかという可能性を確認するための見学。

いくつかの物件を見学してみて、お客様の感覚を少し確かめられたので良かった。

要望のヒアリングだけでもある程度は物件を絞れるけれど、やっぱり一緒に色んな物件を見た方が、肌で感じることが出来るので。

これからまた物件を吟味して、ご提案物件を考えていきます。

夕方に事務所に戻ってからは、マンション・間取り変更リフォームのお客様の設備・仕様、そして見積書チェック。

それからは3組の土地を仲介させていただいたお客様の新築間取りをチェックしました。

間取りに抜けはないか？お客様に確認しておかないといけない部分は？などの詳細確認です。

もう目がショボショボしてきました･････

あとマンションのリフォームは間取り変更するので、電気配線（コンセント・スイッチ・照明など）の図面も作成しないといけないな（汗）

再度現地を確認しておきたい部分があるので、夜遅いけどもう1回現地見に行こうかな。

ちょっと行ってきまーす。

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【建築中の新築一戸建て現場に寄ってきた】

今日の朝は物件撮影の途中で、建築中の一戸建て現場に寄ってきました。

先日着工した現場は、もう基礎が立ち上がってました。型枠が外れたらもう棟上げですね。

もう1つの現場はもうすぐ完成。

カラー関係はお客様で選ばれていますが、雰囲気良かった！これはセンスでしょうね。

キッチンもお客様のご要望にあわせて設計したら結果的にこうなったのですが、リビングダイニングからは食器棚や冷蔵庫が奥に隠れて見えない間取り。これはこれでスッキリとします。

結構見るべきポイントがある設計になっていますので、お客様が完成をどう感じられるか？楽しみです。

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