【売り出された物件って、どれ位で売れますか？】

（不動産の売却期間について）どれ位で売れると思いますか？

査定報告した時によく聞かれます。

一概には言えないので詳しくは後で書きますが、私の査定基準として「3ヶ月位で売れる」という感覚で価格を決めています。不動産会社の感覚としては

・3ヶ月以内に売れれば順調

・3ヶ月〜6ヶ月はあり得る

・6ヶ月〜は長期化してる

という感じだと思います。

そのエリアの需要が高いか低いか

まずこれが大前提。茨木市内で考えるなら、現在は人口が減少している地域ではないので、大抵のエリアは価格設定さえ間違えなければ長期化する事は考えにくい。

ただ価格設定が合っていても（提案する相場帯に入っていても）検討するお客様の絶対数が少ないと「価格は間違っていないけど、お客様が現れない」というタイミングの問題は出てきます。

結果的に3ヶ月以内の早期に成約する可能性もあれば、半年とか少し長くなる可能性もあるという事ですね。

売り出し価格は？

高めであれ提案する相場帯に入っていればいいのですが、それを超える（最近は大幅に超えている）売り出し価格にしてしまうと、需要があるエリアであっても長期化してしまいます。

売主様としてもそれを理解して売り出していれば問題も少ないのですが……不動産会社間の査定競争に巻き込まれているなら、かなり危険・・・。

価格変更を繰り返し、結局は当初の相場帯、ヘタしたら業者買取に誘導されてしまうケースになります。

なんていっても一番の問題は、大事な売り出しの「初動」で流れを悪くしてしまっていますから。

「出来るだけ高く売りたい」という売主様の気持ちは、もちろん売却を依頼される不動産会社として大事にしますが、それと根拠のない高い売り出し価格を提案するのは別の話。

売主様の気持ちもくみ取りながら、売れる価格の最高点を目指して提案するのが不動産会社の仕事だと考えています。

①不動産担当と売主様との間で「相場帯」をキチンと共有出来ている事

②その上で売主様の気持ちも考えて売り出し価格を決めている事

③初動が一番大事なので、相場帯より大きくズレていない事

④物件情報を広く発信している事（他の不動産会社に広告させなかったり、他社には出来るだけ見学させない、レインズ登録しない等、情報の囲い込みをされていない）

結局は当たり前の事をやっているかになりますね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【買取り・再販売は減っていく流れか？】

買い取りが減っていくであろう話

①買い取り業者が増えて、競争で買い取り価格が上がっている。

②リフォームや新築の建築費も上がり、販売価格も上がってしまう

③事業融資も厳しくなってきている

こういう状況でこれから買い取りが減ってくると予想しています。

物件を探しているお客様にとったら良い方向。

本来お客様が検討出来ていた物件が、先に買い取られて無くなっていただけですからね。

東京の都心部では買い取り再販売物件が減っていると聞いています。通常なら同じ流れが大阪にも広がってくるはず。

無理して高値で買い取ってリフォームして再販売する。以前なら相場上昇もあって売れていた物件も、さすがに上がり過ぎたのか……一般のお客様としては「もう資金計画的に買えないよ」というラインを超えてしまい、大幅な値下げをする物件が増えている様です。

そりゃ高値で買い取って、業者の利益も乗せれば、許容できる相場帯を大きく超えるでしょ（汗）

こういった流れは大阪でも見受けられる気配はありますね。

どっちかというと実需（一般のお客様が居住用で買う）の場合だけ。投資用はまだ立地次第では取引が強気な状況。

なんにしても「リフォームしたら何だかんだ売れる」って調子乗って買っている業者はそろそろ・・・という感じがします。あと仲介する不動産会社も高値で業者が買い取ってくれるからラクして調子乗ってた部分もあるでしょうね。

不動産相場が落ち着けば、この買い取りの流れは一旦落ち着くはず。

そして、立地やエリア需要の見極めがさらに重要になってきます。

お客様にとっては良い事ですので、この流れになってくれれば大歓迎。

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【マンション・リフォーム現場へ行ってきた】

マンションの間取り変更リフォーム工事をしている現場に寄ってきました。

フル・リフォームですが、間取り変更したポイントはこの3つ

・洋室を1部屋つぶして、LDKを広くする

・和室を洋室に変更

・廊下途中にファミリークロゼットをとって、あとは部分的に物入を追加

細かい箇所は色々とありますが、4LDKを3LDKに変更して、「LDKの広さ」と「収納量を増やす」というコンセプト。

大工工事がおおかた終了した感じでした。

10月の中旬までには完成予定。設備関係の納品日も決定し、あとは順調に工事が進んでいく事を願っています。

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【当たり前の事をする時代】

物件情報を見続けている人も多いかと思いますが

お客様に話を聞くと「いま高いですよね……」って感想をよく聞きます。

捉え方は2つあって

①純粋に相場が上がっていて高い

②お客様が考える価格より高い＝実際の相場よりも高い

になります。

現在は②の物件が非常に多いんですね。エリアは良いんだけど、価格設定が高過ぎて長い間売れていない物件になります。

キチンと相場帯に入っている価格で売りに出た物件はやっぱり成約になるのも早いですからね。

気になる物件が出たけれど、検討してもいいのかダメなのか？分からないっていう相談もよく頂きます。

弊社ホームページに会員登録いただくと、会員限定の物件情報を見ることが出来て、そこには私が考える物件コメントを掲載しています。

・売り出し価格はどうなのか？

・物件を検討する際の注意事項

・新築一戸建てを建てた時の総額の目安

・フルリフォームした時の目安費用

などをコメントしています。

それを参考にして頂いているお客様も多くて、情報発信している側としても嬉しい反面、中途半端なことは書けないと毎日気をつけながら物件入力をしています。

お客様の話を聞いていても、実際によく調べられていますね。

今はネットに情報が溢れていますので、過去の取引事例や相場もある程度は把握できます。

さらにAIが普及してきてチャットGPTに「●●●●の相場を教えて」って聞けば、結構な精度で教えてくれます。

ただAIでは成約になった価格までは把握出来ていないので、最後に【本当の事を知りたい】【自分が考えている事に確信が持ちたい】という感じで相談に来られるお客様も増えてきています。

ものすごく良いことだと思いますね。中途半端な営業をして契約しようとする営業マンが多い業界ですから（笑）、より多くの知識を持って物件探しをするのは大切ですよね。

売却をお考え・または売却中の売主様としても、探している人は色々調べてるんだという事を把握して、売り出し価格を設定しないと厳しくなりますのでご注意ください。

とにかく売却を依頼してもらうのが目的になっている不動産会社の甘い査定を盲目で信用するのは一度立ち止まった方がいいかと思います。

これから「どう売却するか？」が販売活動にかなり影響するのが、しばらく続きそうな気配。

どう売却するか？の具体的な内容は

①価格設定がまちがっていないか

②売れたらラッキー位の気持ちで相場より高い価格で売り出していないか

③広告を全て可にしているか（売却を依頼した不動産会社のみ情報発信していないか）

④レインズに登録して広く情報をしてくれているか

になります。

ココに書いている事は当たり前のことなんです。ただ不動産業界ではこの当たり前の事をせず、自社の利益ばかりを追い求めているんです。

今まではそれでも多少は通用していたかもしれませんが、【当たり前の事をしない】不動産会社はダメだと感じています。

売り出す物件に対してのストレス（やってる事の矛盾）を無くして、流れの良い売却を目指していきましょう。

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【昨日は京丹波市へ】

昨日は京都府の京丹波市まで行ってきました。

ご相続された土地の売却依頼をいただき、購入の問合せがあったのでその現地確認へ。

茨木市の山を越えると亀岡市。亀岡市からは一般道で30分ちょい位。

昼から時間もあったのでドライブ気分で行ってきました。

土地は昔に開発されたニュータウンにあるのですが、しかしのどかな雰囲気……

「木」や「水」を資源として活用出来ないか？それとも農作物を作る？大阪から1時間半でセカンドハウスへ？

これからの時代に新たな需要は出てくるのかな。

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【プラウドシティ茨木、成約になりました】

今日はもう1つブログ更新。

ご売却依頼いただいてました茨木市大池1丁目の「プラウドシティ茨木」が無事ご成約となりました。

売主様・買主側、有難うございました。

お盆前に売却を開始したので、おおよそ3週間でのご成約です。

今年に入ってご売却いただいた物件は1〜2ヶ月で無事成約となっています。

ひとえに売主様が相場をご理解され、それに伴う売り出し価格をご納得いただいた事が要因だと思います。

安く売るわけではありませんよ（汗）

相場帯を知って、反響が多く望めそうな売り出し価格がイメージ出来れば成功の第一歩。

周辺の売り出し中の物件（競合物件）については、価格と売り出してからの期間を確認する位でいいかと思います。

いま茨木市の不動産市場では相場よりメチャクチャ高過ぎる物件が数多く売り出されています……

その多くは価格変更を繰り返したり、売れずに販売期間が長くなっています。

売主様が理解されて売り出しているならOKですが、その原因は査定提案した不動産会社の問題かと（汗）

（こんな事書くとダメかもしれませんが）売れていない原因の多くは価格設定にあります。物件のエリアによっては需要の高低も影響はしてきますが、それでも価格の問題が大きい。

不動産売却の基本は、直近の成約事例を出来るだけ数多く確認すること！

そしてそれらを数値化して相場帯を把握するのが第1ステップになります。

「相場が上がっているから」「いま売り出している物件が少ないから」という営業トークは無視してもらっていいです。

直近の成約事例がそのトークを反映している数値になってますからね。

ご売却の相談、お待ちしております。「本当の相場だけでも教えて欲しい」大歓迎です。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【初めて食べました】

お客様からいただきました、みるく饅頭「月化粧」。

有難うございます！

以前にブログでも茨木市舟木町で店舗OPENしたと書きましたが、気にはなっていながら･･･しばらくはオープン記念で結構混雑してたんですよね。

やさしい甘めで、毎日の暑さに疲れた体が癒されます。

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【明石市まで物件立会いに行ってきた】

昨日の夜は、雷＆雨が凄かった（汗）

夜の11時くらいに帰宅途中では遠くの空が光ってるなぁって感じでしたが、日が変わってから寝れない位の雷･･･

日本中で地震や集中豪雨・ゲリラ豪雨が頻繁に起こっていますので、防災には敏感になっていた方がいいでしょうね。

そんな寝不足の中、朝から明石市まで行ってきました。

古家付き土地で売り出していたのですが、建物内部を見てみたいという見学ご希望があったので立ち会ってきました。

物件からの眺めがいいんですよ

明石大橋はもちろん、大阪湾や淡路島までが見えるんです。

天気はあいにくの曇り空でしたが、十分な景色。

（ちょっと写真では分かりにくい･･･）

アップにしてみます↓

茨木市は海に面していないので（どっちかというと山）

たまに海を見るとテンション上がります。

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【もうすぐ着工。吹田市の土地に寄ってきた。】

今日は朝から大阪市内まで行ってまして、その帰りに土地取引させて頂いた土地に寄ってきました。

建築確認申請が下りる予定で、もうすぐ着工。

地盤の高さを変えた（鋤き取った）ので土留めの先行工事も終わっていて、基礎着工を待つばかりですね。

もともと道路と一部高低差があり、間知石積みの上にブロックで土留めされていたので（2段擁壁）、ブロックを撤去して地盤の高さも変えたという計画です。

それによって、道路と玄関の高低差もかなり解消できたので、動線等がかなりラクになったはず。

まだ着工したら現地に寄らせてもらいます。

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【間違えると大変な、中古一戸建ての価格設定】

中古一戸建ての価格設定をする時に気をつけるべきポイントがいくつかあります。

特に築が浅い一戸建てだと細かい検証が必要になりますね。

チェックするポイントは

・その立地の希少性

・土地を購入して、お客様が自由に家を建てる場合との価格差

・リフォームした時の合計価格と新築一戸建てとの価格差

要はシビアに、バランスをチェックしないと興味も持ってもらえない状況になってしまいます。

単純に相場の土地坪単価で計算して、建物の査定をすると痛い目にあってしまいます。

不動産会社としては、これらをチェックした上で、そのエリアの需給高低などを加味しながら売主様にご提案しないとプロとしては失格になりますね。

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