【不動産2極化時代の価格相場をどう判断するか】

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新築一戸建てやマンションを探す場合に6,500万円位が予算組みの基準と書きました。

では予算をもっと少なくしたいってご希望のお客様が、例えば【昭和時代建築のマンションを購入してフルリフォームして住む】とか【駅距離が遠くなってもいいから予算内の物件から探す】という選択をされているかといえば、弊社のお客様のお考えを聞く限りはそういった動きはほとんど無い。

予算に合わせた物件を探すというより、希望条件と全体のバランスの中で【悩み続けている】という感じです。

そうなんです……決めるのは難しいかと思います。

ただ時代の流れ的に不動産（物件エリア）の2極化がより進んでいく傾向ですので、今需要が高いエリアは将来も価値が落ちにくく、数年待っていてもお買い得な物件が出てくるのか分からない……という状態。

判断基準を再度見直すタイミングが来ているとも言えます。

ただお客様にとって本当に難しいのは【将来のことも考えて、どこまでが適正または購入を検討してもいい価格なのか？】という判断だと思います。

実際売りに出されている中古物件が一番分かりやすいのですが、エリアや建物状態はOKだけど、価格が高過ぎる事が多いんですね……

でもエリアも良いから検討してもいいのかな？って悩まれているお客様も非常に多いんですね。
ただ悩まれるだけあって、その感覚は正解！私の判断としても、1段階いや2段階は高い物件がほとんど……

こうなってくると【感覚】に近い話になってきますが、お客様第一で仕事をしていくには、この感覚を信じて、正直にお伝えするのが大事だと考えています。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【もうすぐ完成。一戸建て・間取り変更リフォーム現場】

先日一戸建ての間取り変更リフォームの現場に寄ってきました。

お客様との現地確認・打合せも兼ねて。

今週からクロス工事が始まり、12月7日には室内養生も外れる予定。

もう少しで完成ですので、また写真撮りに寄らせていただきます。

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【京都市は桂まで行ってきました】

今日は朝イチで京都市の桂まで。

売主様と土地契約の内容確認をしてから、法務局へ。法務局は嵐山まで行かないといけなく、「紅葉はどうなんだろう」って桂川沿いを北上。

そんなに山はまだ色づいていませんでした･････

でも景色は最高！天気も良く、寒くも暑くもなく絶好の観光日和でしょうね。

私はそんな観光客の間を車で走りながら、法務局へ（汗）

観光客がメチャクチャ多いといえど、やっぱり京都は雰囲気がありますね。

結構茨木市から近いので子供のころから京都はよく来ましたが、遠方の方（ましてや外国の方）にとったら歴史も感じられる街だと思います。

来年いっぱいまでは土地取引と新築の打合せなどで京都市桂に度々訪れる事になりそうですので、ちょいちょい報告していきまーす。

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【京都市の桂駅近くで】

今日は土地と新築建物の打合せで京都市まで行ってきました。

茨木市からは高速を乗らずに下道で1時間くらい。

京都市は景観が厳しいので屋根形状や色使いに規制があり、間取りの方も多少影響が出てきます。

今日は桂駅近くのモスバーガーをパシャリ。

店舗関係を見ても京都独特の色使いですねー。

道を走っていても、こういった外観の見せ方や色使い、屋根の見せ方は結構参考になりますね。

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【引っ越しというのは、色んな確認が必要になる】

引越しをするというのは一大イベントですよね。

たんに住む場所が変わるというだけではなく、生活用品から何から、ほとんどの変更・確認が必要になります。

カーテンや照明器具、電化製品･･･ベッドや机の置き方、テーブルやソファの大きさ・配置など。

買うだけでなく、その寸法確認などの事前チェックも大事。

窓の大きさ、電化製品の幅や奥行き。各収納は足りているのか？

細かい部分だと、キッチンの調味料はどこに置く？タオルをどこにかける？トイレのマットの形は？便座カバーの形・大きさは？物干し竿の長さは？

生活をするというのは色んな物がからんできますからね。

私ら不動産・住宅の担当って引渡しまでをメインに考えていますが、お客様にとったらそれからが本番。

お付き合いはずーと続いていきます。

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【建築条件付き土地が減ったり・増えたり･･･】

【建築条件付き土地】について考えてみます。

まず大前提として、建築条件付き・・・土地を購入したらその土地の売主（不動産会社や住宅会社）の指定する建築会社で家を建てないといけない・・・というのは本来は違法になります。

土地を購入した人が、どこで何を建てようが自由ですからね。それを昔からの不動産業界の慣習という事で認められているだけなんです。

ここ数年は土地価格が上昇して、さらに建物費用も上がってきて、土地を仕入れた会社が建築条件付きで再販売したとしても、相場よりかなり高めの価格設定になってしまい、お客様に選ばれないという状況になってきました。

＊正確には、高めの価格帯に見合った建物提案が出来ないので、お客様を納得されられない＆選ばれないという事態。

という事で、土地価格がかなり高くなってもいいから、（建物費用で見込んでいた利益も土地に乗せる）建築条件無し土地として売り出す形が一時増えてきました。

そして現在ですが、また建築条件付き土地が増えてきた感じがします……

感覚的にはたぶん買える物件が少なくて＝仕入れる土地が減っているので、ほぼ相場価格で土地を仕入れ、それに利益を乗せる。けれど多くの利益を乗せてしまうとかなり土地価格は高くなるので、建物の方でも確保しないといけないという理由で建築条件付きにしよう。こんな感じじゃないでしょうか……

話は少し変わりますが、先日かなり年配の不動産社長と雑談していた時にこんな事を言ってました。

「最近のお客さんは細かくて打合せがしんどい。クレームも多くなったし」

よく言うわー（汗）というのが第一印象ですが・・・

細かくなったのではなく、あなたが打合せレベルに付いていけなくなっただけでしょ！もっと言うと、付いていくための努力もする気ないだけでしょと。

そりゃそんな態度や気持ちでお客様と接していたらクレームにもなるわなと思います。

世の中は変わっているんです。

昔みたいに情報が少ない世の中ではなく、お客様の知識がどんどん増えていってます。

これを理解していないと建築条件付き土地を売る資格はないと思うんです。

土地を買ってくれたら必然的に建物の契約ももらえる。こんな甘い考えで住宅を考えている不動産会社がまだまだ非常に多くて、昔なら「仕方ないかな」って選んでいたかもしれませんが、今はお客様も厳しくなってきていますからね。

現在は仕入れ＆利益確保のために、また建築条件付き土地が増えてきてますが、これからは「そんな住宅知識レベルでは、いくら土地が良くても契約しません」って、お客様から敬遠する流れが加速していくと考えています。

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【新築・リフォームのご相談お待ちしてます】

昨日の午前中に一戸建て・リフォーム現場に寄ってきました。

大工工事もおおかた終わってきた感じ。

間取り変更リフォームして、空間の見え方や動線も変更しております。

これから設備関係が納品されて、クロスが貼られて、床養生もめくられて･････

だいぶ明るくなって、空間も広く感じられるんじゃないでしょうか。

最近は土地を仲介させて頂いたお客様の新築間取り打合せも全て終わりまして、建築関係の業務が一段落してきています。フル・パワーで設計打合せしていきますので、新築やリフォーム相談お待ちしております。

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【所有欲求ではなく、個別の納得感への欲求】

ネットで建物の仕様や設備・外観などを見て、最近の流行りや「お客様はどういう物を見ているのか」という情報収集も兼ねて勉強していますが

私が住宅業界に入った1,990年代はもちろんネットというのは無く（ほとんどの人が知らない）、お客様の情報収集といえば住宅情報誌か実際に住宅展示場に行くという2択だったと思います。

ですのでやはり【住宅建築を知らない】というお客様が多かった。

感覚としては「こんな家が建てたい」というより「家が欲しい」という、純粋に所有したいという欲求が強かったんじゃないでしょうか。

今はもっと具体的になっていて、家を所有するだけじゃなくて、どんな空間に住みたいかというデザイン的な欲求が強くなっています。

土地についても同じ事が言えますね。

つい30年くらい前までは、土地を所有する意識が高かった。もちろん当時も立地というのは考えられていましたが、優先順位としたら1位が土地を所有する事で、立地はその次くらいのイメージ。

所有するためにどこに買うか？という感じだった記憶があります。

まぁバブルが弾けた後とはいえ、北大阪エリアはまだまだ高かったので……川西市や三田市、豊野郡や能勢町まで土地を求めて探しているお客様が多かったですね。

それが現在は、「立地が納得いかなかったら別に所有しなくてもいいや」って感覚ではないでしょうか。

所有ありきではなく、あくまで立地の納得感があっての所有。

これから人口が間違いなく減少していきますので、この感覚はさらに強くなっていく気がしています。昔と比較してエリアが狭くなっていくんでしょうね。

拡大ではなく、縮小と選択の時代。

こういう流れは確実に理解して、仕事をしていかないといけないと情報収集しています。

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【街で見かける売り土地を見て･･･】

事務所周辺を車で走っていたら、以前に普通に売り出されていた土地が更地になって、ハウスメーカーから再度販売されています。1つ・２つではなく結構な数なんですよね･･･。

結局は一般のお客様が購入した訳ではなく、ハウスメーカーが買い取っただけ。

ぶっちゃけて書くと、土地相場は90万円～100万円だと思うんですよ。それが、更地なんで解体費用は必要なくなったといっても坪単価120万円とかで再販売されているんですね（汗）

＊解体費用なんて200万円前後でしょ。土地面積が60坪・70坪あるので土地坪単価としては3万円位のもの

こういう物件を見ていると、不動産会社の姿勢ってホンマに大事やなぁーって思います。

最後に購入されるのは一般のお客様なんです。そのお客様に対して【より良い物件を提案する】という視点が多くの不動産会社には欠けている。

具体的に書くと、①一般の売主様からA不動産が売却を依頼される。

②A不動産は一般の購入者に仲介すればいいけれど、それをハウスメーカーとかに売却（買取り）しようとするでしょ･･･

③ハウスメーカーが買い取って、解体更地にして、利益を乗せて再販売する

④土地を探しているお客様が最後に購入する

この流れなんですね。

仲介する不動産会社（A不動産）はこの流れの方が仲介手数料がより儲かるので、こればっかり狙っている。

でも私ら仲介する不動産会社は最後に購入する一般のお客様に対して、良い条件で買ってもらえる様に・多くの売りに出ている物件から選んでもらえる様に、努めるのが本来の仕事。

「お客様のために」「地域に根付いて」とかホームページで謳っているが、行動はまったくの逆をしている。

①の段階で、一般のお客様同士（売主・買主）で取引をしていれば両者ともウィンウィンだし、我々仲介会社も有難うなんです。またこれが主流になる事で、物件数はもっとスムーズに流通していくはず。

不動産流通システムはもうＡＩで自動の方がいいでしょうね。

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【もうすぐお引渡しの新築一戸建て現場へ】

もうすぐお引渡しとなる新築一戸建ての現場に寄ってきました。

建物内部はほぼ完成していて、外構工事に取り掛かっていました。

こちらの建物の特徴の1つは、1階のピアノルームですね。

玄関入ってすぐにグランドピアノを置ける広さの部屋を設計しました。

防音に費用をかける訳ではないので、隣地側3面には窓は一切設置せず。換気口なども取らない様にしました。

唯一の窓は南面ですが、ビルトインガレージ内部に設置していて、ガレージの側面も壁で囲むという、出来るだけ音が漏れていかないような設計にしています。

折角なら気遣い無しにグランドピアノを弾いてもらいたい。

完成したらチェックしていく考えです。

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