【こんな販売する不動産会社がまだいてるのか･･･】

建築条件付き土地は「土地を購入したら、売主が指定する建築会社で建物を建てること」っていうのが決まっている契約のこと。売主＝土地所有者（不動産会社または住宅会社）ですので、間取りの打合せが出来る建売みたいなものです。

でも悪いことを考える不動産会社もあって･････本当は建築条件付きに出来ないのに、そう見せる会社もあります。

例えば、土地の所有者は一般の人でその売却を依頼されたとします。通常は、その土地を販売して無事買主様が見つかれば、不動産会社はその取引に対しての仲介手数料をいただきます。

でもね、建物の間取り図を掲載して・土地建物合計の金額が書かれていたら、「新築一戸建てかな」って思いません？

不動産業やっている私でもそう思いますもん（汗）

詳しく資料を確認すると【土地先行決済】とか書かれている･･･

ご説明すると、土地の引渡しを先にしてくださいって事。つまり土地代金を全額支払ってから建物の工事が始まり、建物が完成したら建物費用をいただきますという流れになります。

普通の土地購入やん

建築条件付き土地は、建物が完成して最後に土地建物全額の支払いを行うんですね、建売と一緒だから。

それなのに先に土地代金を支払うってことは、土地所有者は買主様個人になっているから法律上は【どんな建物を建てるのかは自由】なんです。

他人の土地に「建物はウチの会社で建てるのが条件です」って･･･おかしいでしょ。違法です。

昭和の時代かなって話ですが、今でもこんなやり方している会社もあるので、要注意です。

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【マンションのリフォーム現場と暑さと】

今日は昼からマンション・リフォームの現地立会い。

一部解体作業が出来たので、間取りの広さのイメージと変更した部分の確認、そして打合せした電気配線の現地確認という内容でした。

しかし暑い………マンションなんでまだマシっちゃマシだけど、体にこたえますね。

現場の人は1日この中で仕事するから大変だと思う。

若い頃営業やってると、現場で工事している大工や業者さんを見て「なんか健康的やなぁ」って羨ましく思っていたんですよ。

私はハウスメーカー営業として、夜にお客様宅に訪問して打合せ、終われば展示場に戻って夜中2時・3時まで間取り考えたり、資料作成したり……

でも今は歳もとり、この暑さなんでキツイ仕事やなぁって感じる。

ただ腕が良いと、この先現場仕事ってもっと重宝される時代も来るでしょうね。

あと2週間もすれば、せめて朝晩は涼しくなってくれればいいんですけど。

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【最終的に買ってくれるのは買主様なんでね･･･】

ちょっと不動産業をやっていないと感覚が分かりにくいかもしれませんが、【売主様から売却を依頼されている物件に、買い取り業者が満額で申込を入れてきたら】という事をイメージします。

相場帯で売り出している物件を満額で買い取ったら、そこから利益が乗るので絶対に相場よりかなり高い価格で売り出されるじゃないですか……

具体的に書くと、4,000万円で売り出している。業者が4,000万円で申込を入れてきた。

私としたら、そりゃ売主様にお伝えします。売主様にとっても断る理由はない。

買い取った業者は経費やリフォーム工事費用で800万円かかると、この時点で4,800万円。

そこから1,000万円の利益を乗せて5,800万円で再販売という流れになってきます。

元々の売主様から売却を依頼されている立場としたら、業務を忠実に遂行していますがしかし･･･再販売された物件価格が異様に高いんですね（汗）

地域の事を考えて仕事している身としては、今度は購入者にその物件は「オススメは出来ません」となる（汗）

元の取引をした立場としては、なんとも言えない気持ちになるんです。

まぁ満額で買い取られるという事はほとんど有りませんので（安くなりませんか？って最初に聞いてくるので、私は買い取りと分かれば基本的に大きな価格交渉には応じない様にしている）、こいういケースはレアではありますが。

でも現在販売されている物件を見ていると「このケースになってるんちゃう」というのが結構あるんです………

売主様の事を考えると満額（満額近く）で申込があれば断る理由はないけれど、物件を探しているお客様に対しては【普通に買えていた物件をわざわざ高くして売る】という流れを作っているのは良い仕事ではないなぁ。

最終的に購入する買主様の事を考えず「買い取りに誘導して、取引を回転させるぞ」っていう不動産仲介会社が多いけれど、最後の出口をもっと考えて取引をしていかないと、結局不動産会社は自分らで自分の首を絞めていると思うんです。

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【住宅間取り「やめてよかった事・10選」に思う事】

最近はヘビーな内容が続き気味だったので（汗）、住宅の間取りの話でも。

インスタで【間取りでやめて良かったこと】というのがありました。

①ベランダ②子供部屋を最初から2部屋③和室④勝手口⑤廊下を最小限に⑥窓を多くし過ぎない⑦収納扉をつけすぎない⑧お風呂の鏡⑨高過ぎる天井⑩外観の凸凹

という10項目が書かれています。

実際にお客様と間取りの打合せをしている身としての感覚とポイントを簡単に書いてみます。

①ベランダ

たしかにここ数年バルコニー必要ないって方が増えています。理由とすれば、メンテナンス費用を無くす・洗濯物は室内干しがメインだから・乾太くん採用する人が増えた等になります。

一方バルコニーを採用するメリットは、エアコンの室外機置場になる・窓が大きく取れるかな。特にバルコニーがない場合はエアコン室外機をどう置くのか？屋外配管が外観的に損なわないか？を注意してください。

②子供部屋を最初から2部屋

これは考え方の問題で、どっちが正解はないですね。子供さんが2人なら将来絶対に2部屋に仕切るというなら最初から分けておいてもいいと思います。ちなみにあとから壁を立てて仕切る場合は、大工さんに直発注して10万～15万くらいはかかります。工程は2日間はかかるかな。

③和室

減っています。個人的には畳も好きなので減っていくのは寂しい気持ちがありますが、和室への用途がない人にとっては、和室をやめて広いLDKにした方がいいって事もあるでしょう。

④勝手口

コレも確かに減ってます。てか、最近勝手口を設計した記憶がない（汗）。カウンター収納の下にゴミ箱を置くのが主流になっていますね。

⑤廊下を最小限に

これも考え方の問題。たとえば玄関や階段を上った場所は広い方が家が広く見えます。廊下を最小限にするには階段の位置によりますので、無駄を省くって意味では階段の位置をしっかりと考えてください。

⑥窓を多くし過ぎない

これも最近増えてきましたね。特に浴室に窓はいらないっていうのが主流になっています。あとはトイレの窓も減ってきました。断熱性能を上げるためが第一の理由ですが、近年の真夏の暑さを考えれば、窓は減る（または小さくなる）のがこれからの主流になってくるかんもしれない。それか北側の意識が高まるか、ですね。

⑦収納扉をつけすぎない

クロゼットドアを無くす人は増えています。「どうせ家族や自分しか見ないし」というので、部屋のクロゼットドアを無しにする感じです。まぁでもあった方が部屋はスッキリ見えますよ･･･（汗）

予算との兼ね合いもあると思いますので、どっちが正解とかはないです。

⑧お風呂の鏡

減ってますね。「自分の体を見たくない」って意見もありますが、なにより掃除の面で無くす人は増えてきています。ただ小さくてもいいので何かとあった方が便利。

⑨高過ぎる天井

これはどうなんだろ？断熱性能の面で普通の天井高でいいっていう意見の様ですが、天井は可能なら高い方が気持ちいいでしょ。一回天井高い家に住むと低い家には住めなくなるって言われますからね。

断熱性能も空間体積で計算すればそりゃ数値は下がりますが、体感出来るほどの差にはならないでしょう。

⑩外観の凸凹

これは好みの問題。私としてはどっちでもいいかな。

真四角の総2階の家となれば、もう窓の取り方とか外壁のパターンがある程度絞られてきますよね。

凸凹してた方が良い外観は造りやすいです。

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【本当の相場を知りたくないですか？】

売却相談にも力を入れていこうという事で（今までもやってましたけど･･･）、弊社のホームページが購入検討者向けonlyみたいな感じだったので、売却についてのコンテンツを充実させていこうと今月に入ってから色々考えています。

まずはブログでもよく書いている【相場からかけ離れた高い売り出し価格を提案する不動産会社から、売主様をなんとか救えないか】という思いで考え、「実際の相場帯を知ってもらおう」という結論に至りました。

高過ぎる価格で売り出して、結局は価格変更を繰り返しやっと相場帯で売れる。もしくはずっと売れないままという物件が非常に多いんです。

そんな事をしてるなら相場帯というのをキチンと把握してもらって、その相場帯の中で高めで一発で売却した方が結局は高く売れる可能性がかなり上がります。

流行の呼び方「チャレンジ価格」にしても、相場帯からかけ離れれば意味をなさないし･････

こういう意向で【本当の相場を知ってください】というコンテンツを作り始めました。

2つのコンテンツで成り立っています。①マンション別の相場を知る②ブログの売却カテゴリーだけを見る。

①はマンションごとに、過去数年の成約事例・成約坪単価・今年の相場価格・売り出した時の相場坪単価帯を表にまとめて掲載しています。

成約事例は随時追加していくので内容は変わっていきます。あと1棟1棟手作業で相場表を作成していってますので（汗）、教えて欲しいマンションがございましたら個別にご連絡ください。

全部で100棟は超えてくると思うので、地道に入力していきます。

完成すれば、土地（エリア）の相場表も掲載していきたいと考えています。

まだ作成した始めたばかりですが、ぜひご覧ください。

アイ・ウィズ不動産のホームページへ

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【売却を依頼する不動産会社に聞くべきセリフ①】

いま売りに出されている物件はほとんどが「広告不可」になっています。

売却を依頼した不動産会社が他の不動産会社には広告させないっていうのが広告不可ですが、言ってしまえば【自社で買主様も見つけて、仲介手数料を倍貰いたい】っていう、まぁ囲い込みの一種ですね。

以前から書いてますが、不動産の売却って売り出しの初動が一番大事！

ここでとれだけ広告出来るか・お客様を集められるか、が最も重要になります。

なのに大手さん含めほとんどの不動産会社は、「最初は他社には出来るだけ情報を出したくない」って発想になっています。

1 ヶ月〜ヘタしたら3ヶ月位経過してから、やっと情報をオープンにする会社もあります。もう鮮度なんか無くなってますからね（汗）

そして売れずに価格変更したりしてますが、それでも広告は不可のまま。

一番大事な売り出し初動に自社だけで情報を囲い込んで、ずっと広告不可のまま。それなのに「売れないので価格下げましょう」ってよく提案するよな………

出来ることをやり切らずに（売主様より自社の利益を優先してる）、売却活動をされている事をもっと知ってもらいたい。

不動産営業マンは「ネットに同じ物件が並ぶと売れ残り感が出る」とか色んな言い訳を言ってきますが、逆ですからね。

もし売却を依頼されるなら、不動産営業に次のセリフを投げかけてみましょう。

「広告は全てOKにして下さいね」

コレに対して「もちろんです」と答えれば合格、もし出来ないとか、阻止しようとする話をするならその会社は情報を出来れば囲い込みたいと考えています

100%当たっていますので、参考にして下さい。

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【売却のご相談いただいた一戸建ての現地へ ～伊丹市昆陽南～】

今日は朝から、先日売却のご相談いただいた一戸建ての現地確認。

昨日までちょっと涼しかったのに、今日は朝からなんだか蒸し暑い･････。

あと2週間もすれば9月。そろそろ朝晩だけでも涼しげになって欲しい。

で、現地確認に来たのは「伊丹市昆陽南」

私セキスイ時代は1・2年ほど伊丹展示場にも勤務していたので、何気に伊丹市は知っています。

今日の昆陽南エリアも懐かしい感じ。

不動産業界はお盆休み中ですので、お盆明けから売却活動を本格化させていく段取り。

それまではしっかり調査するのと、間取り変更リフォームするとどうなるのか？を考えていく予定。

ヘーベルハウスだから構造は気を付けないとな（汗）

頑張ります。

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【新築一戸建てではココも確認 ～別途費用～】

新築一戸建ての購入を検討していると、物件価格に目がいきがちですが、実際には「別途費用」が必要な事が結構あります。

外構費用100万円、建築確認申請費・設計費用50万円・水道市納金20万円など。

物件によっては、建物保証料や住宅性能評価申請料とかも別途費用にあったりします。

かかっているのでそれは全然いいのですが、出来ればもう物件費用に含んで表示してもらった方がいいと思いますね……

昔はこの別途費用表示が多かったんです。全部含んで物件価格を表示している方が珍しかったくらい。

でもここ数年は減ってきていて、含んでいる方が当たり前の感覚になってきています。

結局はあとで「別途費用が250万円かかります」ってなると、資金計画が根本から変わりますからね（汗）

「見かけの物件価格を安く見せようとしているという考えじゃないん？」って捉えられると逆に印象も良くなくなります。

ネットの情報でも、一番下の備考欄に書いていたりするので、最後まで気をつけてご確認ください。

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【お盆休み前にコレをするのはダメ･････】

もうお盆に入っている人も多いかと思います。道路も気持ち空いている感じ。

不動産業界では明日から休みに入る会社が多いですね。

弊社は打合せやアポイントが入っていて、今年は通常通り営業しています。お盆期間中もお気軽にご相談ください。

明日からお盆に入るということで、レインズ（不動産会社間の物件情報システム）の登録もここ2・3日多い状況です。

気になるのは、新規登録や価格変更された物件。

たとえば今日に登録されても、明日からお盆休みに入ったらその会社に確認の連絡しようもないし･･･

他の会社も休みに入るなら、レインズ登録してもほとんどの不動産会社はその物件情報を見ないんです･･･

このタイミングで登録するっていうのは、出来るだけ目立たないように＆連絡が取れないようにする一種の囲い込み。

私がお客様に売却を依頼されたり・価格変更する事になったら

・他社も案内出来るように先週の金曜か土曜にレインズ登録する

・もしくはお盆明けに登録して、目立つ様にする

この2択で売主様と相談して決めますね。

自社で売るのも大事ですが、売主様の最大の利益のために、より良い条件で売るのが売却をお預かりしている不動産会社の責任です。

まだまだ不動産業界は利己的な感覚しかない会社が多いのが、この動きでも分かります。

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【不動産売却で、高く売れる確率を上げる方法】

弊社に売却をご相談いただくお客様は、ブログを読んで頂いている方が非常に多く、何度も書いている【高過ぎるチャレンジ価格で売り出す危険性】をよく理解されています。

じゃあどういったリスクがあるかというと

【デメリット】

・一番重要な売り出し開始時期にお客様を逃す確率が上がる

・売れずに価格変更をしていき、最終的には思っているより安く売ってしまう可能性もある

・時間がかかる

・時間がかかると価格交渉が入りやすい→安く売る

一方【メリット】は

・高く買ってくれる人がいるかもしれない（確率はゼロではない）

査定が例えば4,000万円だったとします。

相場というのは厳密には幅があり、4,000万円〜4,300万円という感じです。

過去の成約事例をもとに「この価格なら理由説明が出来ます」という価格幅ですね。

一番高く・確率を上げる方法は【相場帯の中で高めで最初に売り出す】。

上記の例だと4,280万円といった具合になります。

反響があるだろうってラインを見極めて、複数のお客様が見学されて、出来れば競ってもらう位が理想ですね。

価格交渉もなく、時間もかからず、その売り出し価格で一発で成約になるのが一番だと考えます。

それを仮に4,580万円で売り出したとすると・・・

購入を検討されるお客様もよく相場を確認されているし、他にも物件を見学されていたら「ん〜･･･バランス的にも高いなぁ」って分かられています。

結果として

・その価格では見学しない

・見学したとしても決まらない

という状況になる確率が高くなります。

最近はもっとおかしくなってきて、4,980万円とか、ヘタしたら5,180万円で売り出している事例も結構ありますからね………この時点で売り出し開始の一番ホットなタイミングを逃してしまっているんだというリスクは知っておいた方がいいです。

もう1つ重要なのは、上記の事を理解した上で適正な売り出し価格を決めた・・・ただ売却を依頼した不動産会社がちゃんと売却活動をしてくれているのが前提です。

・レインズに登録して広く発信しているか？

・広告不可なんかにされていないか？

・囲い込みもされていないか？

これを不動産会社にやられてしまうと適正価格も意味が半減しますので要注意です。

まとめると

①リスクを承知で、高いチャレンジ価格で売り出してみたいのか？

②相場帯のなかで高めのラインで売り出して、価格を下げずに早めに売りたいのか？

この2つをキチンと根拠を示して、説明してくれるのが良い不動産会社。

さらに③広告不可なんかせずにオープンに発信する（囲い込みなんかしない）

これが必須条件です。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞