本日は急きょ和歌山市まで来ています。
売却をお預かりしている土地があり、調査も兼ねて打合せ。
茨木市からは高速で1時間ほどなんですが、やはり街の雰囲気は変わりますね。なんせ海が近いので。
合間に少し時間があったので、たまにネットで見かける雑賀崎と和歌浦まで足を伸ばしました。
（漁港の写真を撮り忘れた……）
もう完全に小さな漁港（汗）
少しだけ海を見て、少しだけリフレッシュ。
セキスイ時代に少し南の海南市で家を建てさせてもらいましたが、お客さん元気かなぁ。
こんな感じで色んな場所に行けるのも、不動産・住宅の仕事をしている醍醐味です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
お客様に物件を提案するって事を再度イメージし直していまして、入口としてホームページの在り方を考えています。
私の中ではだいぶ前から、物件を紹介するという感覚ではなくて、【物件を解説する】という感覚。
マイホームを探しているお客様にとったら、「新着物件が出てきた！」「価格が下がった」という情報も重要だと思うのですが、今の時代はそれだけの情報発信だと不親切だなぁって感じています。
何故かというと、ここ数年は特に、売主様に出す不動産会社の査定というか、売り出し価格提案がメチャクチャで……スーモなどのポータルサイトに掲載される物件情報も営業トークばかりで、「プロとしての仕事じゃないわな」って状況になっています。
それは売却依頼を受ける為だけ（売主様に相場よりかなり高い売出し価格提案をして興味をひこうとしている）の査定＆提案になっているのが原因。
一括売却査定サイトが登場して、メジャーな存在になったのが大きい気がします。
という事で物件を探している人も、単に情報をそのまま受け取って・見学して・どう感じる？という今までの流れではなく、【そもそもこの物件情報を信用していいのか？】という疑問を持たれる様になってきています。
買主様だけでなく売主様に対しても、誠意のある仕事をしてこなかった不動産業界の自業自得ですがね……
この流れはしばらく続くと思いますので、入口となるホームページでは【物件の解説をする】イメージで、コメントを書いたり・物件の価格経緯を書いたりとお客様に有意義な情報を提供するという意識で運営しています。
ただ・・・ひとつ問題があって、不動産（物件）って、お客様によって気にいる・気に入らない、もしくは合う・合わないが変わるんですよね。
なのでホームページのコメントでは、そこまでの解説は難しい（汗）。
ということで、どのお客様にとっても分かりやすい項目だけを解説しています。
・相場からみて、売出し価格はどうなのか？
・そのエリアの需給状況も含めて、検討してOKかどうか？
・物件独自の良い部分や逆に気をつけて欲しい部分
この3つが主な項目ですね。
残りはやっぱり【対面でヒアリングする】。これに尽きます。
会って話をすると
「お客様が何を望んでいるのか」
「優先順位はどこにあるのか」
最後は雰囲気の問題になりますが「物件とお客様が合っているか」という感覚の部分を掴むには会うしかない。
AIが発達してきていますが、お客様と物件の肌感・雰囲気・流れという部分を大切にしていきたいですね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
怒涛のような1週間が終わりました。
さすがに･････ちょっと疲れています（汗）
いくつかストレスな出来事もあったんだけれども、全部相手は不動産営業マン。
1つ書いてみようかな？まぁどうせこのブログ見てないだろうし･･･
賃貸募集の物件を依頼されてレインズに登録しているんですけど、とある大阪市内の賃貸不動産会社（Ａとします）から「物件確認」といってまだ申込み等が入っていないかどうかの電話がありました。
私：はい、大丈夫です
Ａ：お客様への紹介頑張ります！
そして、その日の夕方に事務所に戻ると、FAXが届きました。
A不動産からその賃貸物件の申込書です
物件名だけ書かれており、お客様の内容は「未確認のため分かり次第記入」みたいな事が書かれています（汗）
･･･････････
こういうのってよくあるんですよ（汗）
物件見てもないし、お客さんと会ってもないのに、とりあえず物件紹介していざ見学となった時に先に申込みが入っていたらイヤなんでしょうね。とりあえず勝手に申込み書を送って仮の部屋止めしておきたいみたいな。
もちろんそんな申込書は無視
そうしたらその日の夜遅くに電話がかかってきて
A：本日仮の部屋止めしている物件についてですが
（まず物件名を言え！電話かかってきて、そんな伝え方やったら分からんやろ！）
私：どちらの物件ですか？
A:●●●●のマンションです
私：部屋止めなんかは受けつけていませんが
A：あ･･･でも、お客様が他の物件を見学する事になったので、申込みはキャンセルでお願いします
私：いや申込み受け付けてないのでキャンセルも何もなにですが･･･まぁ分かりました
一人で何してんの？（汗）
そして次の日にまた電話かかってきて
A：昨日のお客様ですが他の見学した物件がダメみたいで、昨日に申込みしていた物件を見学させてもらっていいですか？
私：いや･･だから･･･申込み受け付けてないって（汗）
A：あ･･･そうですか･･･明日に見学させてもらうかもしれません
私：有難うございます。よろしくお願いします。
A：申込書を先に送っておいた方がいいですか？
なに言ってんだ（汗）コイツは･･･
私：見学もしていない申込みは受けつけないし、さらにお客様の情報も書かれていない申込みも受け付けません。
A：分かりました。頑張ります！
うん･･･頑張ってくれい（無理だと思うけど）
多分だけど、この営業マンとはずっと話がかみ合わない気がする（汗）
コレはかわいい話ですが、こういう積み重ねがストレスになっていくんです。
今回は賃貸の話でしたが、売買の方でも2つあったんですよ。
まぁコレは時間が経過してからのまたの機会にします。
最近のレインズ（不動産会社間の物件情報システム）をチェックしていると、一時期よりリフォーム済みの物件が増えています。
新着ではなく、特に価格変更をした物件。
リフォーム済みなので、不動産会社が買取ってリフォーム工事をした後に再販売している物件ですね。
増えている理由とすれば、まぁ早く売りたいという事でしょう。もう2月も中盤が過ぎて、あっという間に3月に突入。
3月末までには売ってしまいたい、もしくは引渡しまで終わらせたいという動きかと推測しています。会社の事情もあったり、一年で一番動く今の時期に価格を下げて売り切ってしまいたいのでしょう。
・・・・・ただそれでも高過ぎる物件がほとんど。
いくつかは出会い頭のように売れるのかもしれませんが、まだまだ多くの物件が売れ残っていくと予想しています。
購入を検討してOKなのは「意味を見出せる」物件のみ。
このあたりはネットで情報を見ているだけだと難しいと思いますので、雑談もしながら紐解いていきますよ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は京都市内へ行ってきました。
京都でも屈指の住宅街。
外国の観光客は減っていると聞きますが、平日でも河原町や祇園のあたりは人で賑わっていました。
車で走っていると、やっぱり京都は古い建物が多くて、そしてお洒落な店も多く、なんでしょうね……飲食店とかも全部美味しそうに見える（汗）
デザインや趣というのがいかに大切かを視覚的に訴えてきます。
茨木市って大阪市内だけじゃなく、京都市も結構近いんですよ。
阪急でもJRでも1本、どっちの線を使っても30分そこそこで行ける。
なので逆に近いから、そんなに行くことはなかったりしますが、たまに行くと良い町並みだなぁって感じます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は定休日。
手配をしておきたい事があったので、午前中は出社。とその前に、建築中の現場に寄ってきました。
先日に棟上げが無事完了しまして、現在は大工工事中。
お客様のご要望を満たしながら、感じられる空間の広さや細かい部分の収納量に注意しながら、設計させていただいた住宅。もうあと2ヵ月強で完成かな。
どんな雰囲気でまとまっていくのか。完成が楽しみです。
今日の午前中は、去年お取引させて頂いたお客様から住宅ローン控除手続きについてご相談があり訪問してきました。
昼からは資料作成を諸々行って、その後はマンションのご売却依頼のアポイント。
色々と調べられた結果、弊社に売却を依頼してもらえるのは非常に有り難いし、気が引き締まります。
途中に先日棟上げをした新築一戸建て現場に寄りました。
しばらくは大工工事であまり変化はありませんが（汗）、ちょくちょく現場チェックしていきます。
広告についてお客様と話をする機会が、最近2回あったので書いてみます。
不動産会社って売却を依頼されると自社でも販売活動をしていきます。
ネット系・チラシ、他には会員様など既存のお客様へのアプローチなど。
コレは地域に密着して不動産業を続けるなら基本中の基本。
不動産仲介業って特殊な業界で、買主様を見つける（契約する）＝ゴールの様で、でも少しニュアンスが違います。
厳密には【より良い条件で買ってくれる買主様を見つける】というのが正解！
これを前提に、不動産業界にはレインズというシステムがあり、売却を依頼されたらレインズにも登録して、他の不動産会社へも情報を発信して、広く買主様を探していきましょうというシステム。
でこのレインズの登録情報の中に【広告区分】という項目があり、「広告可」「広告不可」「広告一部可」と分かれています。
広告可というのは、他社に対してネットやチラシなどOKです。広告お願いします！っていう事。
広告一部可は、チラシのみ可とか。スーモ以外可みたいな感じ。広告形態を一部のみOKにしますみたいな形。
最後は広告不可。これは、他社に対して広告関係は全てダメ！スーモなどのネット系や紙チラシだけでなく、ホームページにも掲載したらダメ！という事になります。
＊当社で会員情報になっている物件は9割以上は広告不可になっている物件だから。
でね、本題の広告不可についての話になるんだけれど………その意義って何があります？
たまーに（スゴくたまに）「近所や知り合いに知られたくないから」という理由の売主様におられます。
でもほとんどの売主様はそりゃ広告などの宣伝は大いにやって欲しいでしょ。
でも今レインズに登録されている物件の8割位は広告不可になってるんじゃないかな（汗）。それは売主様から直接売却依頼を受けている不動産会社の都合で・・・
①他社には広告させずに、何とかして自分のところでお客様を見つけて両方から仲介手数料を貰いたい
②自分の会社で物件をコントロールしたい
とまぁこの2つが主な理由でしょう。それはその不動産会社のやり方なので深くは追求しないし、そういう不動産会社に売却を依頼したという売主様の責任も多少は出てきます。
そして広告不可にする理由をもし聞いたとしたら
・色んな不動産から情報が出ると売れ残り感がある
・適当な（間違った）物件情報を発信する不動産会社もいるので、ある程度抑制した方がいい
こんな営業トークもある様です。
先程書きました【より良い条件で買ってくれるお客様を探す】のに、広告を制限する意味あります？
多くの企業が自分のとこの商品やサービスを知ってもらいから、お金をかけて莫大な広告をしたい訳じゃないですか。
普通に考えたら、より多くの人の目に留まる機会があった方がいいに決まってます。いくら大手の不動産会社であっても広告量には限界がありますからね。
ずーと商品を販売していこうと考えているブランド系商品ではないんだから、広告を絞っても仕方ないでしょ。いや販売（供給）を絞ったとしても、やはり最初は「認知」なんだから、広告を絞る理由がない。
本当に興味があるお客様は、同じ物件が複数広告されていても絶対に見学されます。逆に焦って早く行動をしてくれるかもしれない。
って事で、広告不可になっている理由は先程の①②が理由です。その不動産会社の利己的なものなんです。
売却をお考えの方、また売却中の方は必ずチェックする様にしてください。自分の意思ではなく、勝手に認知活動を制限されていますからね。
広告についてお客様と話をする機会が、最近2回あったので書いてみます。
不動産会社って売却を依頼されると自社でも販売活動をしていきます。
ネット系・チラシ、他には会員様など既存のお客様へのアプローチなど。
コレは地域に密着して不動産業を続けるなら基本中の基本。
不動産仲介業って特殊な業界で、買主様を見つける（契約する）＝ゴールの様で、でも少しニュアンスが違います。
厳密には【より良い条件で買ってくれる買主様を見つける】というのが正解！
これを前提に、不動産業界にはレインズというシステムがあり、売却を依頼されたらレインズにも登録して、他の不動産会社へも情報を発信して、広く買主様を探していきましょうというシステム。
でこのレインズの登録情報の中に【広告区分】という項目があり、「広告可」「広告不可」「広告一部可」と分かれています。
広告可というのは、他社に対してネットやチラシなどOKです。広告お願いします！っていう事。
広告一部可は、チラシのみ可とか。スーモ以外可みたいな感じ。広告形態を一部のみOKにしますみたいな形。
最後は広告不可。これは、他社に対して広告関係は全てダメ！スーモなどのネット系や紙チラシだけでなく、ホームページにも掲載したらダメ！という事になります。
＊当社で会員情報になっている物件は9割以上は広告不可になっている物件だから。
でね、本題の広告不可についての話になるんだけれど………その意義って何があります？
たまーに（スゴくたまに）「近所や知り合いに知られたくないから」という理由の売主様におられます。
でもほとんどの売主様はそりゃ広告などの宣伝は大いにやって欲しいでしょ。
でも今レインズに登録されている物件の8割位は広告不可になってるんじゃないかな（汗）。それは売主様から直接売却依頼を受けている不動産会社の都合で・・・
①他社には広告させずに、何とかして自分のところでお客様を見つけて両方から仲介手数料を貰いたい
②自分の会社で物件をコントロールしたい
とまぁこの2つが主な理由でしょう。それはその不動産会社のやり方なので深くは追求しないし、そういう不動産会社に売却を依頼したという売主様の責任も多少は出てきます。
そして広告不可にする理由をもし聞いたとしたら
・色んな不動産から情報が出ると売れ残り感がある
・適当な（間違った）物件情報を発信する不動産会社もいるので、ある程度抑制した方がいい
こんな営業トークもある様です。
先程書きました【より良い条件で買ってくれるお客様を探す】のに、広告を制限する意味あります？
多くの企業が自分のとこの商品やサービスを知ってもらいから、お金をかけて莫大な広告をしたい訳じゃないですか。
普通に考えたら、より多くの人の目に留まる機会があった方がいいに決まってます。いくら大手の不動産会社であっても広告量には限界がありますからね。
ずーと商品を販売していこうと考えているブランド系商品ではないんだから、広告を絞っても仕方ないでしょ。いや販売（供給）を絞ったとしても、やはり最初は「認知」なんだから、広告を絞る理由がない。
本当に興味があるお客様は、同じ物件が複数広告されていても絶対に見学されます。逆に焦って早く行動をしてくれるかもしれない。
って事で、広告不可になっている理由は先程の①②が理由です。その不動産会社の利己的なものなんです。
売却をお考えの方、また売却中の方は必ずチェックする様にしてください。自分の意思ではなく、勝手に認知活動を制限されていますからね。
チラシやホームページに書かれていると「絶対この会社には頼まんとこ」って思う文言。
不動産業界にいてる人間なら分かるでしょう。
未公開（非公開）物件あります
まぁこんな会社ほど極秘情報なんて持っていないし、もしあったとしても大した内容ではない。
もっと突っ込んで言うと、本当に存在していたとしたら、売主様から売却を依頼されている物件を未公開ってアカンやん（汗）売り出し情報を隠してるって事なんでね……
と言う事で、未公開みたいな感じでお客様の興味や好奇心をそそらせる様な話を言ってくる悪い考え方をする不動産会社って可能性が大。
他にも気をつけるべき文言はありますので、気が付いたら書いていきますね。
