今日の朝イチは、先日引渡しが完了した一戸建ての間取り変更リフォームの現場に行ってきました。
今週から解体工事が始まっています。
内部はフル・リフォーム＆間取り変更。外部も玄関ドアや見える部分の外壁を変えていきます。
来週から大工工事が始まっていきますので、ちょいちょい現場寄らせていただきます。
レインズってご存知ですか？
ネット上での物件情報システムの事ですが、売り出されている物件や価格変更になった物件、また成約となった物件などが登録されています。
これは不動産会社（宅建業免許を取得した会社）しか見ることが出来ません。
なんかそう聞くと物件の宝のシステムかと思われるかもしれませんが、そんな事でもない……
私はこのレインズを「一般公開したらいいのに」って考えています。
こんだけ情報がオープンになってるのに、不動産業界（どこの業界でもそうかもしれませんが）って古い体質が強く残っているので、ひた隠しにしようとするでしょうね。
ハッキリ書くと、レインズに載っている物件情報を見ても、お客様はやっぱり自分で判断できない・判断が合ってるかどうか分からないので、信頼できる不動産会社（担当）に相談する流れは変わらないと思う。
てか、そこで相談される担当にならないといけない。
情報自体の価値はどんどん薄れて、その物件をどう判断するか？という【提案・アドバイス・建築含めたコーディネート】の方に価値がある。
たとえばスーモに掲載されている情報を見てご自身で判断出来る人は自己責任で買う。
不安な人は不動産会社に専門的な判断を聞く。
これが健全じゃないかなって思います。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
インスタで住宅の写真をよくみ見ます。
デザインの効いたカッコいい外観が出てくると、細部までチェックしてみるのですが、どうしても間取りがないがしろになっている事が多い……
お客様がどっちを取るか？に判断は委ねられますが、私としては間取り（内部）派。
間取りを考える時に外観・屋根形状は同時進行でイメージはしますが、最終的には間取りを優先しますね。
ある程度はバランスをみながら考えていって、最終は出来上がった間取りで（お客様の要望に）ベストな外観を考えていくパターンになります。
住宅ってやっぱり見た目も大事ですのでね、何でもいい訳じゃありませんが、①間取り→②外観の順番になる事がほとんどです。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
ちょっと誤解なく聞いて頂きたいのですが、私はあまり「この物件はどうですか？」「見学しませんか？」ってお客様に言わない方だと思います。
理由はいくつかあって
●要望をヒアリングしていて、お客様の雰囲気に合わないと感じる
●価格が相場より高過ぎて、今見ても仕方ない
●エリアが違う
とこんな感じで、結構私の方で物件を選んでしまうんです。
これがお客様にとっていい事かどうがは分からない……
不動産業界のセオリーとしては「とにかくお客様を案内する！」だと思うんです。
お客様としても「全然要望とは違っているけど、見学してみたら案外いいやん」ってなる可能性もある。
そういった（イレギュラーと言っていいのか分かりませんが）可能性があるのも分かりながら、でも……自分が納得できる物件を紹介したいという気持ちが勝ってしまいます。
なかなか物件を紹介してくれないと思われるか
紹介されたって事は本当におススメなんだと思われるか
自分を信じて、物件チェックしていきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
前にも似たような事書いた気もしますが、不動産会社の在り方についてたまに考えるので再度ブログ更新。
不動産業界って大きく分けると、大手不動産会社・街の不動産会社ってククリになります。
飲食業で考えてみると、大手チェーン店と街の個人でやっている様な飲食店な感じ。
お客様が何を目的にしてるか？によって変わってくるんじゃないかな。
「ご飯を食べたい」「お腹を満たしたい」という目的なら、どちらでもいいのかもしれませんが……
街の個人でやっている飲食店なら
・料理へのコダワリ
・めずらしいメニュー
・あたたかい雰囲気
・そこで味わえる美味しさ
など、なかなかチェーン店では体験することが出来ない部分を求められていると思うんですね。
雰囲気と書きましたが、そこには店の雰囲気だけでなく、他に来ているお客さんとの関係みたいな一種のコミュニティーの要素もあると思う。そもそもリピーターさんが多いので。
不動産会社も同じような感じで差別化が大事になってくるでしょう。
「ご飯を食べたい」「お腹を満たしたい」と同じ意味は、「物件を買う」という事。
それだけが目的なら不動産会社の差別化は難しい……物件が目的になってますからね。
そうではなく、物件紹介へのコダワリや独自の提案力みたいに「この不動産会社に相談してみたい」って思われる必要があると思います。
んで一番難しいのがコミュニティー。不動産ってどうしても秘密にしたい部分があるじゃないですか。地域に根付く不動産会社として、紹介とかでない、【コミュニティー作り】ってどんなのがあるのかなぁって考えています。
これからAIがほとんどの事をやってくれて、さらに人もそれが普通の感覚になった時に、人が出来る部分って何なんだろうなぁ。
そこに答えがある様な気がしています。
インテリアって大事って話
住宅の間取り設計をしながら、完成時のイメージをしていますが、インテリア（家具・カーテン・照明など）もある程度は考えています。
お客様の好みによりますので、完成形はお客様次第という部分も大きいですが……
誤解を恐れず書くと、家の雰囲気ってインテリアの要素がかなり多いんですよ。
その雰囲気を出すために間取りを考えていると言ってもいいかもしれない。
住宅展示場の家は立派でオシャレですけど、インテリア関係を撤去したら案外殺風景だったりします（汗）
今日の午前中に不動産取得税申告の相談があったので先日建物の引渡しをしたお客様宅に寄ってきたのですが、イメージ通りの雰囲気に仕上がってきていて、改めてインテリアの重要性を感じました。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
ここ数日でかなり涼しくなりましたね。
特に朝に家を出た時なんか、大阪の人の9割以上が「涼しっ」って言ってるはず。
あれだけ暑い夏が・・・終わると思えなかった夏が・・・ようやく終わろうとしています。
こうなってくると不動産的には【見学がしやすい】。お客様も気軽にちょっと見てみよかとなってくるので、秋の不動産シーズンが楽しみです。
とは言っても、「見学してみたいなぁ」とか「これはおススメ！」という物件は少ない状況が続いています…
ここ1・2年は【土地】のご紹介や取引が多くなっている弊社ですが、良いなぁと思う土地が売りに出ても、非常に高い（汗）
いくらエリアや土地そのものが良くても、価格が相場帯にリンクしていないと良い土地とは言えない訳です。
（ぶっちゃけると）売却を依頼される事が多い大手不動産会社の価格設定が高過ぎるんですね……バグってる
結局売れずに価格変更を繰り返して、やっと相場帯、もしくは相場より安く買取りになっているケースが多く見受けられます。
真面目にやっている【一部の】街の中小不動産会社が何とか正常な査定に戻そうと頑張っている状態。
売主様にとっても買主様にとっても、健全な不動産市場に早くなって欲しいと願うこの頃です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
時間を忘れて、またずーとやってたも全然苦痛どころか楽しい事。
それが自分にとって一番適正というか使命みたいなものだと思います。
私がずーとやっていても楽しいのは【間取りを考えること】。
もう30年やっていますが、新築やリノベーションの間取りを考えるのは楽しい。
なかなかシックリ来なかったり、何回考えても良い案が出てこなかったり……悩む時もありますが、それがまた楽しいというか「正解があるはず」と答えを求めて考え続けています。
間取りといっても建築家が考える様なデザインに振ってる間取りや高級住宅ではなくて、一般的な住宅の方が好きかなぁ。
オーソドックスではなく、基本の間取りをベースにしているけれど、色んな見せ方を織り交ぜるのが好き。
そしてそれらを2,000万円前後の手の届く価格帯で提案していく事に魅力を感じています。
不動産業界では土地を仕入れて、デザイン優先の間取りや外観をアピールしてるけど、その理由は「高い価格でもお客様が納得しやすいように」という裏の魂胆が見え隠れ……する物件も多いじゃないですか（汗）
それに価値は感じないかな。
設計する人にも色んな好みがあるのです。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
最近お客様を物件にご案内していると「なんでなかなか売れてないんですか？何かあるんですかね……」と聞かれる事が増えました。
詳しく書くと、売り出されて数ヶ月とか1年以上売れていなくて、価格変更を繰り返している物件なんですね。
物件自体に特に問題がない場合なら答えは1つ【元々の売り出し価格がたかすぎるあから】。
ていうか価格変更を繰り返してご案内した時でも、まだ相場より高いんちゃう（汗）みたいな物件もあります。
これは売主様にとったら良くない……
完全に（いい条件で）売るタイミングを逃してしまってます。高めに出すのは全然OKなんですが、あくまで相場帯の中で高めに売り出して、新鮮味とお得感を出しましょうっていうのが重要だと思うんです。
中には売主様の思いとしてその価格で出したいってケースもあるでしょうけど、それは経験上少ないですよ…
多くは売却を依頼してほしい不動産会社の査定＆売り出し価格提案による結果なんじゃないかなぁ。
「本当にその価格で売れそうなのか？」
売主様としてもココを突っ込んで考えないと損してしまいます。
なかなか難しい事かと思いますが、売主様が理解して頂けるような根拠のある詳しい資料や説明をしてくれる不動産担当が良い営業マンだと思いますね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
不動産仲介って物件を売買しているだけってイメージありますよね。
不動産営業としては、お客様の希望や将来の事など詳しく知らなくても契約出来ればいいみたいな……
こういう仕事はAIで問題ないでしょ。いやむしろAIの方が変な事しないので信用出来る。
やっぱこの仕事は、不動産（物件）を仲介しているわけなんだけど、【人】の部分が占める割合が非常に大きいんです。
例えると、お客様へのメールを定型文で大量に送るのがAI。
そうじゃなくお客様個別の情報や隠れた思いも含めて、1通1通送るのが本当の仕事だと考えています。
土地や一戸建て・マンション、そして築年数の新しい・古い等色々な要素がありますが、その先の「お客様に合っているのか？」を常に確認する営業担当がもっと求められる時代になってくるんじゃないかなぁ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉