今日の午前中は、ニチハのショールームへ。
久しぶりのニチハ。
外壁によって、家のイメージはだいぶ変わりますからねー。
まだ決定までいきませんが、私の事例など見ながらチェックしていきます。
ちょっと「確かになぁ」と再認識した事があって、全館空調システムが故障してメーカーで見積り取ったら200万円位したって話･････汗
全館空調にも色んなパターンありますが、そこは家中を空調ユニット1台でまかなうタイプ。
という事はそのユニットが故障すると家全体の空調
が効かなくなるんですね･････今みたいな真夏だとゾッとする。
床暖房とか、生ごみディスポーザー食洗機もそうなんですけれど、やっぱ電化製品ですので寿命は絶対に来るんです。
部品交換や定期メンテナンスをしていても寿命は来る。
そういう時に修理費・交換費用は結構バカにならないんです（汗）
それ機に普通の各所エアコンに切り替えたりする人も多いと聞きます。
やっぱシンプル＝最強なのは間違いない･･･とは思います。
私自身は建物の耐震・断熱・換気の方に資金を投入すれば、設備関係はシンプルでいい派ですので、余計に今回の話を聞いて思いましたね。
ポータルサイトなどの物件情報で「中古物件が適正なのか？高いのか？」を見極める方法
私は土地相場というのを把握しているので、例えば中古一戸建てなら建物の築年数・広さ・構造などを確認して（リフォーム歴の有無も）建物査定価格を計算し、土地費用を逆算して出します。
それを坪単価計算して、その物件が適正か（検討していてもOKかどうか）高いかを判断しています。
ただお客様の方で確信を持って土地相場を判断したり、中古の建物価格を計算するのは難しいかと………
そういった場合は、同じもしくは近隣エリアの新築一戸建ての平均価格を一度確認してみるのも1つの方法。
①まずはスーモなどのポータルサイトで、そのエリアの新築一戸建てを全てチェックしてください。
希望しているのが土地30坪位とか家は2階建て希望とかなら、同じ様な条件の新築一戸建てをチェックした方がいいです。
仮に平均的に新築一戸建てが6,000万円位だったとします。
そして気になっている中古一戸建てが4,580万円だったとします。
②次にチェックするのは、築年数ですね。
築が20年前後〜だと購入してもほぼフル・リフォームする必要があるので、その費用を出さないといけません。
内部（内装・設備）のリフォームなら800万円、外壁や屋根も含めるなら1,200万円を建物の広さ関係なくプラスしてください。
③ここから検証です。
●新築一戸建て 6,000万円
●中古一戸建て 4,580万円＋800万円＝5,380万円 ＊外回り含めると5,780万円
こうすると新築一戸建てとの差が少しクリアーになってきます。
内装・設備はほぼ新築と言っていいが、外観や構造・性能は築年数相応で、価格差620万円をどう判断するのか？
中古を判断する時は新築との比較も結構有効になりますのでお試しください。
ホームページの方のブログで【広告】について書きましたが、ちょっと補足。
売却を依頼すると、ほとんどの不動産会社は広告不可にしている
と書きました。広告不可とは、他社にホームページやチラシ・スーモなどのポータルサイトへの掲載を禁止するという制限になります。しかし本当は、広告オールOKにして他の不動産会社にも協力してもらって、出来る限り多くのお客様の目に留まるように活動することが最善策になります。
あと広告について大事なポイントとしては
①売却において一番重要な「売り出し初期」に広告オールOKにしないと勿体ない。
多くの不動産会社は売却を依頼された初期は特に、自社で買主様を見つけて両方から仲介手数料をもらうために、広告不可にしていることが多いんです。
非常にもったない。
売り出し初期こそ多くの広告をして、広く認知されるようにするのが鉄則になります。
②広告を大量にしても、価格が高過ぎると反響はなくなってしまう
広告ではなく査定の話になってますが、いくら大量に広告活動をしても相場よりかなり高い価格設定をしてしまうと反響がなくなってしまいます。
同じく売り出し初期の一番重要な時期に、価格の為に反響を減らしてしまい、そして一番HOTな時期が過ぎてから価格を下げている物件も数多く見受けられますが、その方法を提案している不動産会社は売る気がないんでしょう･････
「売る」ではなく「売却を依頼される」が目的になっています。
なんだか厳しい内容を書いてしまってますが、コレが真実だと考えています。
売主様の事を本当に考えているなら、この2つはマストな提案。
しかしほとんどの不動産会社がやっていないという事は、結局は「自分達の利益が最優先」って事なんです。
茨木市舟木町にあったセブンイレブン。
ちょっと前に閉店になっていて、何ができるんだろうって思っていたら
青木松風庵「月化粧」の看板が出来上がっていました。
舟木町のマンション、ローレルコート茨木の南側
お菓子の店舗になるんですね。8月6日にグランドOPEN！
ホームページを見てみると【みるく饅頭 月化粧】とある。
CMでかな、なんか見たことある。
建物が完成して外構工事に入っている現場に寄ってきました。
お客様は外構デザインも気にされていましたのでどんな仕上げにしたのか気になります（外構打合せには入っていないので）。
出来ると建物が引き締まりますのでホントに外構デザインって重要です。
極端な話、（言い方悪いですが）建物の外観は外構デザインである程度はなんとかなる（汗）
しかしこんだけ暑いとコンクリートもすぐ乾くだろうな……
建物の基礎も朝コンクリート打設したらその日の夕方には棟上げ出来そうな乾き具合です。
またちょいちょい見にきまーす。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
不動産相場が上がってきて「予算内で気に入った物件がなかなか無い・・・」と焦る反面、なかば諦めている人もいらっしゃるんじゃないかと思います（涙）
土地を買う人は建てる住宅費用、中古を買う人はリフォームやリノベーション工事費用もあわせて検討する必要がありますので、余計に予算組みが大変になっているんじゃないかと……
弊社はそういった方向けの物件紹介を一番得意にしていまして、私の建築経験を活かして「予算の中でお客様の要望を出来るだけ叶えていく」をコンセプトにしています。
ハウスメーカーに相談すれば建物費用総額で4,000万円は最低必要と言われるし……
リフォーム会社に行けばリフォーム予算は1,200万円は見ておいてくださいと言われる･････
でも最後にのしかかってくるのが、そのプラス1,000万円、いや数百万の予算組みのお金なんですよ（汗）
住宅ローンを組めるからって建物費用を簡単に増やしていい訳ではないし…
同じく住宅ローンが通ったからってリフォーム工事予算を目一杯使っていいわけではない。
それは打合せしていく中でどうしてもやりたい仕様が出てきた時にお客様が決断する事。
私としてはどうされるかの決断のために、「資料を提案する」いや「話し相手になる」って気持ちで打合せしています。
という事で
●新築一戸建て（2階建て） 2,500万円前後
●一戸建てリフォーム 700万円台
●マンションリフォーム 600万円台
●一戸建て間取り変更リフォーム 900万円前後
●マンション間取り変更リフォーム 800万円台
を目安にお客様にご提案しています。
住宅会社やリフォーム会社では出来ない（と思う）。
住宅業界歴30年超の私と、住宅会社そして信頼できる大工さんへの直発注という方法でお客様の理想を実現出来るように取り組んでいます。
今日は朝から外出。その前に仲介させていただいた土地の前を通りました。
建築確認申請が下りるのを待つばかり。
しかし土地面積が40坪程あると更地状態でも結構広く感じますね。
ちなみに隣地も弊社で仲介したお客様でして、先日に挨拶を済ませております。
新築設計を依頼いただいていたお客様との間取り打合せもほぼ終わり、マンション・間取り変更リフォームの打合せもかなり終わってきました。
なので･････また建築打合せに飢えております（汗）
新築建物設計・リフォーム（リノベーション）設計、なんでもOK！
今は毎日インスタでも住宅デザインや間取りを眺めている日々。
ぜひご相談お待ちしております。
以前にホームページのブログで告知していた【おすすめ出来る物件だけを集めたページ】。
作製しました。
ホームページTOPの更新情報のすぐに下に、目立つようにバナーを作って、ココをクリックしていただくと「おすすめ出来る条件に当てはまっている」物件だけを閲覧する事ができます。
おすすめ出来る（あえて出来るとしています）条件は3つ。
①価格が相場帯に入っている
これは分かりやすい。成約相場帯に入ってきている（若干もう1段階下がって欲しいけれど、見学はしてもいいというのも含んでいます）物件ですね。
②価格は高めですが、物件に何かしら特徴があり、検討してもOK
例えば駅に近い・学校区が良い・他にはない特徴がある等、価格的には高めではありますが「次に出てくるか分からない」という特徴がある物件もピックアップしています。
③中古一戸建てとして検討できるならイッキに検討アリ
説明が難しいですが･･･築年数は古くなっているけれど、建物状況確認した上で程度が比較的よくて、「リフォームまたはリノベーションしたら一気に化ける物件ちがう？」という中古一戸建てのメリットを感じられる物件になります。
随時ピックアップしていきますので、物件探しの参考にしていただければウレシイです。
今はまだ高い物件でも、これから価格変更になっていけば【おすすめ出来る物件】に入ってきますので、要チェックです。
広告不可の会員情報が多いので、ぜひ会員登録してゆっくりとご覧ください。
営業行為は一切しませんので、ご安心ください（週に1回のメールマガジンが届くだけです）。
今年は茨木フェスティバルの記事でも書こうかなって思っていたら、もう終わってたのね…………
そういえば7月の最終土日が開催日だった。
子供の頃の夏・イベントといえば、小学校（玉櫛小学校）の夏祭りと茨木フェスティバル。
目玉は「お化け屋敷」だったと思う。怖すぎて救急車で運ばれた人もいてた記憶（汗）
前にも書いたかもしれないけれど、なんだったか抽選会があって、結構な人数の中から当選したんですよ。
小学生の時の経験。
「おめでとうございます。商品は・・・」
消化器です！
小学生の私には良い物かどうかの区別もつかず・・・小学生なのに重い消化器を渡されて、自転車のカゴに乗っけてユラユラと帰った記憶。
帰ったら母親に「何持って帰ってきてんのっ！！」と怒られ・・・
ずっとダイニングの片隅でその消化器はたたずんでいましたね。
来年は行ってみよう。