【その価格だと物件の見学が減ってしまいます】

「ちょっと高いかなぁ」って思う物件がある。

じゃあとりあえず物件の見学をしておくべきか？

これはお客様としても難しいかと思います。

＊売却をお考えの売主様にとっても参考にして頂きたい内容です。

まず4,980万円で売りに出ている物件があったとします。でも物件の相場は4,000万円位。

そのエリアで探している人は見学しようとなるのか？という問題ですね。

実際に不動産の仕事をしている立場としては、4,980万円だと見学はしないって思います。

なぜなら相場が4,000万円位とすれば、その物件の相場帯（相場が持っている幅）は4,000万円〜4,280万円になるんですね。

駅が近い・人気の学校区・物件に特徴がある等、特別感があったとしても4,500万円までは普通は伸びない……（4,000万円っていう相場の中に特別感も含まれていますから）

なので、4,980万円の時に見学して物件的に気に入ったとして「4,280万円なら買います」って言っても、まぁ無料でしょう……（汗）

もうそのレベルなら一括買取査定みたいなノリの申込み。

私ならせめて4,480万円位までは下がった上で「見学してみようかな。もうちょっと待とうかな」って考えてしまいます。

結論としては【見学は見送る可能性が高くなる】。

統計的には相場より10%程なら「見に行ってみよう」となるのですが、今回のように20%〜25%も高いと

・高過ぎるのでやめておこう

・価格が下がるまで待とう

・この価格帯なら他にも検討できる物件がある

となってしまいます。

ですので相場より高過ぎる物件は見学がかなり減ります。

ただ逆に言うと、少し高いなぁ位なら（相場の5%〜10%高い）まずは見学してみるっていうのはオススメ。見学した上で考えてみましょう。

見学してみた方がいいのか？のタイミングも併せてご提案させて頂きますのでお気軽にご相談くださいね。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【建築の実例をUPしました。のでよかったらご覧ください。】

ホームページのバナーで【建築実例】というのを作っています。

弊社でご提案させていただいた新築一戸建てやリフォーム・リノベーションを随時ご紹介していこうと作成したページになっています。

でもここ2年ほど追加更新できていなかった･････（私の完全な怠慢、汗）

この2年間でも結構な数の建築提案はさせていたんです。

新築一戸建ても10件以上、リフォーム・リノベーション工事も10件はやっていますので、20件以上はこの2年間で実際に建築提案をさせてもらっています。

という事で3つ建築実例を新たにUPしましたので、よかったらご覧ください。

●建築実例を追加掲載しています
【建築事例の一部】2026～2027

茨木市 不動産|土地 一戸建て マンション|アイ・ウィズ不動産

●建築実例を追加掲載しています
【茨木市・土地購入＆新築一戸建て】2027.07

茨木市 不動産|土地 一戸建て マンション|アイ・ウィズ不動産

●建築実例を追加掲載しています
【茨木市・マンション間取り変更リフォーム】2027.07

茨木市 不動産|土地 一戸建て マンション|アイ・ウィズ不動産

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【ずっと申込み有り･･･】

ホームページに掲載している物件の中で「おススメ出来る物件」というのをまとめて

一覧で見る事が出来るようにしようと準備しています。

1件1件バラバラで見てみるのもいいけれど、弊社として「この物件はおススメ出来る」というのをまとめて掲載するのも、試みとしては面白いと考えています。

という事で、日々ホームページを更新していますが、たまに終了しているのに削除し忘れていたり･････価格変更になっているけれど漏れていたりするので、物件確認と訂正作業をしていました。

そうしたら掲載していない物件があったのでレインズの物件詳細をみてみると、レインズに登録された時から「申込み有り」になっており、ホームページへの掲載をしていなかったんです。

でも･･･もう2ヵ月以上もそのままで経過･･･（汗）

さすがに申込みの解除し忘れか、もしくは既に成約になっているけど削除し忘れたのかなと思い、その不動産会社へ物件確認の電話をしてみました。

「商談中です」

2ヵ月以上もずっと商談中やって（汗）

・他の不動産会社に情報を出す気がない

・売れないのも装って、買取りの方に誘導しようとしてる

・よっぽどダメな営業マン（笑）

のどれかでしょう。

そういえばこの不動産会社、前も同じような事してたな。取引注意の会社です。

しかしどんな状況か分かりませんけれど、売主様がかわいそうです･･･でも厳しい言い方だとこんな不動産会社に売却を依頼してしまっている責任もあります。

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【京都市役所に行ってきた。祇園祭ですね】

今日は午後に京都市役所まで行ってきました。

京都市特有の景観地区について市役所の人に相談です。

ニュアンスも聞きたいという事でお客様と一緒に。

建造物修景地区の山ろく型という地区に指定されていますが、色相・明度・彩度の範囲が決められているし、光沢がないものや和風の外観にするとか決められている割には数値では表せない規定があったりしますからね……

「この外壁は無理なんです」「これは可能なんだろうか？」と資料見て悩むより、市役所の話を直接聞いてみてニュアンスを知るというのもお客様にとったら大事かなと思いますね。

市役所を出ると道路が工事で規制がかかっている……

よく見ると祇園祭の準備をしていました。7月いっぱいまでは祇園祭が続きますからねー。

山鉾巡行を見るために、沿道にパイプ椅子を並べているんですよ（実際に祇園祭を見たことないので、こんな風に観覧してるのは知らなかった。

こんな炎天下の中でずっと見てるの・・・・？かなりキツそう（汗）今日も大阪の茨木市は38度やったけど、京都市に来たら車の温度計は41度やったもんな。

夏の京都って感じです。

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【解体工事が始まった現場】

昨日は吹田市で始まった解体工事現場に寄ってきました。

お客様手配での解体業者さんになります。

完了すればあとは確認申請関係が下りれば、建物着工。

しかし昔と違って確認申請に時間がかかるようになりましたね（汗）

以前なら1ヶ月みておけばよかったのが、もう1ヶ月・2ヶ月ほどは余分に完成までのスケジュールをみておく必要があります。

色んな制度が出来たりして書類も増えましたしね……

しかし工事業者を見ていると、大工さん含めこの猛暑に外で仕事はキツイやろなぁ。

営業ばかりしていると昔は「外で汗かいて気持ちよさそう」「夕方に仕事終わって風呂入ったら気持ちいいやろなぁ」って思ってましたが、今は体的に危険な夏なので、現場の人はくれぐれも気をつけてもらいたいです。

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【物件紹介 ～プラウドシティ茨木（茨木市大池1丁目）8階部分・南向き・85㎡超～】

本日は久々に物件の紹介

【プラウドシティ茨木】

阪急茨木市駅エリアにて、特に大池小学校・東中学校に学校区にお住まいの方でしたら、ご存知の方も多いんではないでしょうか。まずはマンションの概要から↓

●住所：茨木市大池1丁目12-3

●交通：阪急「茨木市」駅徒歩10分

●建築時期：2011年2月建築

●総戸数：279戸

●大池小学校　東中学校

阪急茨木市駅エリアでは少ない大規模マンション。今まで多くの取引をさせていただいた同マンションですが、ご案内して悪い印象を持たれたお客様はいないと言ってもいい。

まずは大規模マンションならではの共用施設の充実度がありますね。吹抜けのエントランスに、ライブラリー・多目的ルーム・来客用のゲストルームなど。

かといって修繕費用が上がる要因になる過度な施設はとっていないので余計に印象はいい。

それと自走式駐車場というのも魅力。機械を操作する時間・手間がないし、メンテナンス費用もおされられるので駐車場代も安く抑えられています。

文章ばかり書いてもアカン･････物件のご紹介をしていきます。

まだ居住中で実際の案内は8月入ってから調整となりますが、先にご相談は全然OKですのでお気軽にお問合せください。

●価格：6,380万円

●専有面積：85.11㎡

●階数：11階建ての8階部分の南向き

●間取り：4LDK

●管理費：11,250円、修繕積立金：19,020円

プラウドシティ茨木では60㎡台～70㎡強クラスの売り出し物件が多く、85㎡の4LDKタイプは売りに出てくる事は少ないんです。広めのゆったりした住戸また4LDKをお探しの方は特に注目かと思います。

価格面での考察も書いておきます。

本物件の坪単価は約247万円。

ここ1年ほどの相場は坪単価240万円台で推移していますので、ちょうと相場帯での売り出しとなっています。

東向きや低層階が250万円台で売りに出ていますから･･･　比較してください

・阪急「茨木市」駅徒歩圏

・大規模マンションのメリットが感じられる充実の共用施設

・高層階の南向き（バルコニーからの抜け感！）

・85㎡超の4LDK

お伝えしたいポイントは色々ありますが、まずはお問合せいただき、お気軽にご見学ください。

ご見学の日時調整していきます。

・間取り

・外観

・エントランス

・自走式駐車場（入口）

・前面道路（まっすぐ行くと阪急茨木市駅）

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【住宅営業マンに、自分の建物予算をどう言う？】

1995年ハウスメーカーに入社し、住宅営業を経て、現在も住宅設計や提案をしています。
 

今でも悩ましい事がありまして【お客様は建物予算を正直に伝えるべきかどうか？】

まぁ私は逆に教えてもらえるかどうかの立場ですので、こんな書き方も変ですけど……私個人的な思いは「正味の考えている予算は教えてほしい」

 

別に予算ギリギリまで使おうなんか考えていないし、むしろ出来るだけムダをなくしたり、工夫して下げられる部分がないかをチェックしています。

教えて欲しい一番大きな理由は、その予算内でどれだけのご提案が出来るかを考えたいから。

予算を2,000万円位でと言われているが、本当は2,500万円位まではいけそうだったとします。

私としては「2,500万円あれば●●の提案が出来ていたのになぁ」という事をなくしたいかな。

やっぱ営業の心理として、確実に予算オーバーする提案は思い付いたとしても言いにくい部分はある・・・

なので、やるかやらないかはお客様が判断する事だけれど、「こんな選択肢がありますよ」というのを伝えられたらという希望があります。

じゃあ一般的にはどうか？

予算枠ギリギリを伝えるのは怖い（汗）

ハウスメーカー営業経験者として、やっぱり初期段階として競合他社の存在があるんですよ。

聞いた予算枠の中でその競合他社に勝つ提案をしていかないといけない。そうすると、予算枠ギリギリの提案をする事が多くなるし……予算枠をあまらせて安さ勝負とはあまりならなかった経験です。

そうなるといざ建てる会社を決めてから追加打合せをする余白が少なくなってしまいます。

という事でハウスメーカーには、自分が考えている予算より少なめに言うというのが正解になってしまいますね（自分の希望と逆の結論になってますが・・・）

まぁ結局は担当の営業マン次第という事か。

初期の段階でそこを見極めるのは難しいと思うので、最初は少なめに伝えるのがベター。

建てる住宅会社を決めて担当者の人間性が分かってから、「予算はココまでいけそうですが、その中で提案してもらえますか。するかしないは別になりますが」って感じで言ってみましょう。

＊これも経験的に、ハウスメーカーだと予算余るどころか普通に超えてくる事が多いですけど（汗）

営業マンの心理とお客様の予算枠の微妙な関係は、初期段階では特に永遠のテーマかもしれない。

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【本日はリフォームのご契約 ～実は仲介はしていません。】

今日は暑い･････いや今日もといったところかな（汗）
体に熱がこもって、ちょっと汗が止まらない状況になってしまいました。
気を付けよう。

本日の午前中は、マンション・リフォームのご契約。
85㎡クラスで面積が広めの住戸。一部の洋室の間取りはそのままで、残りは間取り変更を伴ったフル・リフォーム工事になります。

ご紹介のお客様で、中古マンションを購入されました。実は･･･弊社で仲介していないんですね。

物件は探されていたので依頼はされていたのですが、他社から出た物件であり「たぶん売り出し情報をオープンに出さないでしょう」って判断で、相場などのアドバイスだけさせていただき（仲介のオピニオンって感じ）、無事ご契約後にリフォーム工事だけ弊社にお任せいただきました。

購入のお手伝いは出来なかったのですが、こういった感じでリフォーム工事だけでも依していただけるのも非常に有難い。

ここ数年は物件購入の仲介はできなかったけれど、新築の建物だけや今回みたいにリフォームだけをご依頼される事が非常に増えております。

そりゃ物件の仲介を出来ればベストですが、「工事だけでもやってもらえませんか？」って信用していただけるのも本当にウレシイ！

不動産会社だけれども、地域に根ざして、そしてご紹介いただく事を仕事の需要テーマとしてやっていると色々と繋がりが広がっていって楽しいですね。

リフォーム工事のご契約はしましたが、まだ設備関係の確認・マンションの引渡し後の現地再確認、そして電気配線とまだ打合せは残っています。頑張ります。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【住宅の高断熱な必要か？の議論について】

建物の高断熱は必要か？っていうのが、ネットで色んな意見が出て盛り上がっているみたい。

結論【高断熱はいる】でしょ。

細かく言うと、予算もあるからどこまでやるのか？だと思いますね。

あと断熱だけの議論をしても仕方ない。断熱・気密・換気をセットで予算配分を考える必要があります。

ハウスメーカーなんか特に「当社は最高の断熱・気密・換気性能が標準で、耐震性能も最高クラスです。」っていう営業してますが、正直それでも価格バランスは取れていない……

住宅展示場をいくつも出展して、カタログも作成して、営業所も別にあり人件費もかかる。

さらに着工件数(受注数)が減ってきているときてるので、そりゃ高くして利益率を上げようって事(勤務してたからある程度分かる)。

住宅性能が良いから高いんですというのは理由にはなっていないかな……

たとえば、標準的な家(要は確認申請がOKになる)に対して、耐震評価を3にする。

さらに断熱・気密性能を上げていく。換気は第1種換気を採用する。

窓に関しては特別に性能の良い窓にランクUPさせる。

これをやっても200万円〜250万円位かなぁ。

延床面積が35坪の家なら、坪単価にしたら7万円強のUP(250万円÷35坪)になります。

標準で坪単価70万円の家が77万円になる位の差ですね。なので、「住宅性能がいいので坪単価100万円程するんです」という説明は全く腑に落ちないんです(汗)

お客様が満足してもらえる為の提案や資料提供などに経費がかかっているし、アフターサービスにも力を入れているからって言われた方が納得(笑)。

営業としてはアカンのかもしれませんが・・・

という事で、高断熱は必要。でも予算に応じてどこまで可能か？お客様にも認識してもらいながらお互いに打合せする事が重要だと考えています。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【京都市で家を建てる〜外壁の色〜】

今日は午後から京都まで。1件現地確認するついでに、ちょっと調査もしてきます。

京都市って景観条例が厳しいんですね。

景観条例も細かく分かれているんだけど、庇の出寸法や外壁・屋根などの色合いなど、いくつか指定されています。

お客様の好みもあるし、その色合いが景観条例のマンセル値におさまっているかの確認も必要……

街並みを保全するのも大事だけれども、ここまで指定されるのも普段大阪で住宅を取り扱う事が多い身としては、ちょっとやりすぎじゃね………とも感じる（汗）

ガッツリとした京都市内や寺社仏閣周辺エリアならともかく、「普通の住宅街は別によくない？」って思うんだけれど。

こういう考えではダメなんでしょうね。

お客様の好みと景観条例の間で戦ってみます。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉