ここ数年新築の価格がかなり値上がりしています。
土地価格が上がっているというだけでなく、建物価格もかなり上がっている。
建築条件付き土地で建物は一坪あたり60万円で施工と言っていた数年前、今は坪当たり70万円っていうのが普通になってきた…確かに建築価格は上昇してるけど、坪10万円ってどんぶり勘定はどう？・・・って思いもありますが。
以前は新築建売で2,000万円台や3,000万円台の物件が多かったのですが、現在は4,000万円台以上が主流。それでも駅からは結構離れる立地となっています。
そりゃ中古物件が目立ってくる。
価格的にはリフォーム（リノベーション）込みでも、新築と数百万円〜1,000万円位の差が出てきます。
同じ価格になるなら、もっと立地が良くなったり、土地が広くなるしね。
中古物件こそが私ら不動産仲介の王道ですので、気合入れて物件のご提案していきます。
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「この条件なら●●銀行かな」って感じで、銀行によって住宅ローンの審査が出来る出来ないの差はあります。そこらへんの差を考えて、どこの銀行に相談するかを決定するのも不動産営業の大事な仕事。
でもこれからの時代、色んな形態の職業・職種が出てくるでしょ。
個人事業主は増えてきそうだし、副業もしかり。どこにも所属せずプロジェクト単位で仕事をする人とかもあるでしょう。金融機関は今の審査規定のままじゃ対応出来ない世の中になると思いますね。
今までは安定・信用がポイントだったのが、他にも審査の基軸が出てくるようになるかもしれない。
なかなか楽しい世の中になっていきそうです。
不動産（物件）も１つの基軸じゃ判断できなくなるんでしょうね。
不動産会社によって得意・不得意がもっと顕著に出てくる。当社はより建築系がらみの方向に進んでいく気がしています。「この古い家をリノベーションしたら、どうなりますか？」こんな相談がきたら、もう楽しそうでワクワクしてしまう。どんな出会いがあるんでしょう。
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大手不動産会社の営業マン（Aさん）との会話で。
当社で売却を依頼されていた物件に、Aさんが買主様をご案内して頂き、無事ご契約となりました。
その後に雑談していた時の内容です。
Aさん: 広告可になっているから、色んな不動産会社から（この物件は）ネットに掲載されていますね。
私: ウチは広告不可にして、売出し情報を止めたりしませんから。
Aさん: でも広告は絞った方がいいでしょ？自社だけで掲載してた方が。
私: いやーそんな事ないでしょ。広告は広くOKした方が良い結果が出るというデータも出てるし。
A社: そうですかね・・・
（なんか噛み合わなかったので）
私: それは売主さんの事を考えて？それとも自社の事？
A社: 自分の会社だけで広告した方が、両方から手数料貰えるでしょ。
＊売主・買主の両方から仲介手数料を貰えるという事。業界では両手と言います。
これはAさんを非難している訳ではなく、当たり前のようになっている不動産業界の発想なんです。
商売だから売上（仲介手数料）を多く上げるのはもちろん正論だと思いますが、それは直接サービスや商品を売っている場合かと。私らの仕事って「仲介」なんで、人の所有物を取り扱っている。売却の場合は「より良い条件で売ってくれる」って信頼してもらって、で依頼されているんですね。
で蓋を開けてみたら、売主様の立場になっているのか、それとも自分（会社）の事を優先しているのか、この違いでスタート地点から変わってきます。
大手の不動産会社も売却を依頼されている物件の95%以上は広告不可になっています。
どっちの立場で仕事をしているのかは一目瞭然ですね。
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昨日はショールームに行ってきました。
展示品などを見ていると参考事例があり
・工事面積 85.2㎡
・施工費用 約1,715万円
3分の2は利益取ってる・・・？（汗）
まぁそれは置いておきまして、キッチンの展示があったので比較してみました。
・こちらはよくある幅2,580mmタイプ
・そしてこちらは2,430mmタイプ
カウンター部分のスペースで差は出ますが、パッと見はそれほど大差なく感じます。
この15cmの差をどう設計にいかしていくか。
15cmだとニッチくらいの奥行きになりますが壁厚も生かせば20cm強になるので棚は作れる。
リフォーム提案する側としては当たり前の様に2550m幅で設計するんじゃなく、細かい部分の確認もしていかないとダメですね。
＊ちなみにこちらは2120mm。40cm変わると見た目も使い勝手もだいぶ変わります。
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土地にしても中古物件（一戸建て・マンションともに）にしても、お客様が購入した後に「どんな家が建つのかなぁ」とか「リフォームの打合せはうまくいってるかなぁ」とか、ものすごく気になります。
当社の方ではそういった建築がらみの打合せも一緒にさせて頂いてますが
ハウスメーカーで建てるとか知り合いに建築関係がいるお客様だと、物件の引渡しが終わると基本的に打合せというのが無くなるので、進捗が分からないんですね。
なので「こんな感じです！」って図面とかのLINEをもらえると安心する。
ほとんどの不動産営業って（悪い意味ではなく）引渡しが終われば接点がなくなるでしょ。リフォームや新築の打合せに入る事もほぼないでしょうし。
「持ち場持ち場でやるから」って言われればそうなんだけど、土地やリフォームありきの中古は、建売みたいに引渡しが終わればあとは住むだけって訳じゃないので、関係は多少でもあった方がいいと思うんですね。
そういえばだいぶ前のブログでも書いたと思いますが
今までで最強の無関心営業マンは、見学にさえ立ち会わなかった。
空き家の物件で私は売主様側の担当だったので、鍵を開けて待ってたんです。
そしたらお客様を乗せて車で営業マンがやってきた。
普通はその営業マンがお客様を案内するんですね。
売主様側の立場の私としたら、何か質問などがあった場合に対応します。
その営業マン、どうしたと思います？
「路駐なので車にいてますから、見学してきて下さい」って車から降りずにお客様だけで見学させるんですよ（汗）。
まぁあまりにも酷いので軽くは接客しましたけど・・・契約になる訳ないですよね。
万が一契約になったとしても、こんな営業マンは物件を一度も見てないし、契約後のことなんて何にもしないんでしょう。
ここまで極端な話ではないですが、「あとは知りません」みたいな感じがして、ものすごく気になります。
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（とりあえず）購入申込みを出しましょうはダメという話。
少なくなってきたとは思いますが、軽い申込みというのをチラホラ聞きます。
「無くなるかもしれませんので申込みましょう」ってトークがまだバリバリ幅をきかしている不動産業界。
本当はそんな時は「その場合は仕方ないですね」って返事しとくのが一番です。
もちろん気に入ってる状況なら申込みすべきではあるのですが、自分の意思とは関係ないところで判断するのはやめておきましょう。
購入申込書の意味合いについて書くと「私はこの物件を買います」という意思表示になります。
厳密に言うと拘束力はありませんが、申込み書を売主様に提出して、軽く「やっぱやめときます」は倫理的によろしくない…。
申込み時に価格交渉があって、その金額を売主様が拒絶した場合は「じゃあやめます」は全然OKです。
そこを双方が納得できるようにしていくのが私ら仲介会社の役割でもある。
ですので申込みというのは【申込み内容がうまくまとまったら買います】という事ですので、「物件をとめとく」というニュアンスではありませんのでご注意くださいね。
物件をとめておくという事は実際にはありません。売主様にとったら申込みが入って、その方と契約に向けての判断を進めているという状態。
もしその間に、価格交渉もなく・現金で買う・売主様の条件にすべて合わせるみたいな人が申込みをしてくれば、そちらに優先順位が移っちゃう可能性が高くなります。
軽く申込みを言ってくる営業マンは、後からややこしい事になる確率が高くなりますので、やめておいた方がいいでしょう。
こっから余談になりますが、お客様が見えない部分で不動産会社間でも、ここは結構気にしています。
ずっと茨木市で不動産業をしていると他社の営業マンも顔見知りになってくるんですね。
だから申込みをもらって、後から「やっぱりやめます」っていうのが続くと信用できない奴やって思われるじゃないですか（汗）。
そういうのもあってしっかりとお客様にも意味合いをご理解してもらって申込みを書いて頂く様になります。
地域密着というのは、こういうメリットもあるんです。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
物件探しをされている方に、基本的な疑問に対しての不動産会社としての（私としての）考えを書いてみます。
「物件を自分だけで見に行くのはアリですか？」
見に行くというのは、外から見るというという意味ですね。
ネットで物件写真が掲載されているので、地元だったらその写真の雰囲気で場所が分かるでしょうし、グーグルマップもあるから道路の向きなどで調べていけば、ネットで住所は特定できる時代。
ネット地図や写真では分からない事が現地に行けば沢山あるので、まずは外から見てみたいという願望です。
結論から言いますと、全然OKです。
場所が分からないなら住所をお伝えしますので、どんどん行ってください。
ただ注意点としては、（特に居住中だったりしたら）家の前で立ち止まってジロジロ見るのはマズイかなと。近隣に伝えていない売主様も多いし、気付かれたくないって人もいてますので、歩きながらチラッと見るのを繰り返す感じがちょうどいいかと思います。まぁ話を聞くと、お客様はほとんどそうされていますけどね。
不動産会社に行くと面倒くさいっていうのはよく分かる。気に入るかどうか、また一度内部も見学したいと思えるかどうか、をまずは自分だけで確認したいというのは全然OKです。
あと一般的に不動産会社に問合せると「お客様だけで行かれるのは困ります」みたいな感じで言ってくる事が多いと思いますよ。色んな理由があるでしょうが、ほとんどは一緒に行って繋がりたいから。
住所だけ伝えて、まずはご自由にどうぞなんて言ったら、会社にも怒られるんでしょう。
お客様もまだ「そこまでのテンションじゃないんだけどな･･･」って時に、グイグイ営業されるのは逆に冷める（汗）。
そういう会社こそ「早く決めないと先越されますよ」なんて、嘘を言ってくるでしょうし･･･。
私もそりゃ本音では一緒に行きたいけど、別にその物件に決めるという事ではなく、初めて会う人ならなおさら住まいに対する雰囲気というか、イメージを知りたいからというのが理由。
とこんな感じで、先にお客様だけで外部から現地を見て、それから次のステップを判断するというのはアリです。
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購入する時に、気になる事の１つとして売却理由ってのがあると思います。
仲介をする私としても、購入側の立場だったら売主側の不動産担当に聞くし、売却側だったら相談をされた時に確認します。売却側だったらその理由によって、その後の動きも変わってくるのでね。
で、たまに購入してすぐに売却するってケースで相談を頂く事もあります。
新築で買われた人の方が割合としては多いかな。経験では最短で住んでから4か月目に相談を受けたことがある。
その人は、新築マンションを購入したが実家近くに住み替えしたいって思われての売却相談でした。
新築マンションって完成するかなり前に販売しているので、契約したのは1年以上前だから感覚的には年数が経過していますが、入居してから4か月だったって感じ。
「あまりに早く売却していると不審に思われますか？」ってほぼ全員の売主様が心配されますが、キチンと理由をおっしゃって頂ければ問題ありません。
転勤になったってケースもありますしね。
という事で、そういった入居してから短期間での売却というのもありますので、ご心配なく。
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お客様を物件にご案内する前にしている事。
・土地・一戸建てなら過去の相場チェック、マンションならそのマンションの過去の成約事例と周辺相場確認
・間取り変更リフォームなどをあるなら、その間取りのチェック
・外観だけでも再度下見に行って、気を付けるポイントを探す
法規制などの基本的な事はもちろんですが、やっぱりまずは自分として「この物件はどうなのか？」を判断してから、見学にのぞむ様にしています。
で、間取り変更リフォームやリノベーションの要望がある場合は、どんな間取り変更が可能そうか？というのを事前に考えて現地を見たほうがいいので、時間があれば、不動産会社から出ている物件資料の図面を、ラフで壁・柱が入ってそうな位置・窓をCAD入力してイメージしておきます。
でもね･･･パッと見では分かんないだけど、CAD入力していると大きさがズレている図面もあるんですよ･･･（汗）
窓がズレているとか、本来窓があるのに窓が書かれていないとか。
1階の大きさや形は合ってそうだけど、2階が合わない（大きさが違う、間取りが合わない）とか。
今、その状態です･･････････
やっぱ現地見学して、確認するしかないな（汗）
しかし、何千万もする売り物なのに、違う間取りを図面に書いてるって、どうなんやろ？
営業マンがあまり住宅に興味がないって証拠なんだろうけど、仕事なんで念を入れてチェックしてもらいたい。
ネットで時計買って、届いた時計のデザインが少し違うかったら怒るやろうに。それと一緒です。
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最近はリノベーション・間取り変更リフォームや新築の間取り提案も含めた土地情報提供が多く、業務的には住宅会社のようになっています。
ここ1ヵ月でのご相談でも
・新築の間取り提案２件
・一戸建てのリノベーション１件
・一戸建ての間取り変更リフォーム１件
・マンションの間取り変更リフォーム２件
と有難く好きな住宅の事を考える日々。
そういえば先日ご売却を依頼いただいているお客様のご実家に挨拶も兼ねてお伺いしましたら、昔ハウスメーカーで建てられていた家をかなりリノベーションされていて、とても刺激になりました。
「なるほどなぁ」っていう施工をしている部分もあり勉強になる。
設計提案ってプレッシャーもあるのですが、お客様もワクワク感をお持ちで、打合せしていくのは楽しいですね。
次はどんな経験をしていけるのか？30年近く設計に携わっていますが、毎回が新鮮です。
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