【茨木市で家を買う】

茨木市の中部・南部で土地30坪の新築を買うとなると、現在5,000万円位はします。

以前は4,000万円前後〜4,300万円が相場だったので、資金計画がかなり変わってくる。

そんな中で無理せず・賢く家を買うとなると選択肢は3つ。

①何回か価格変更になり、相場帯に入ってきた新築物件を狙う

②土地を買って、建築会社で直接家を建てる

③中古を買って、リノベーション（リフォーム）する

順番に説明していきますと

①･･･売出当初から「これは相場！」っていう新築は非常に少ない（てか、ほぼ無い）。数回価格変更がなされて、相場帯に入ってきたという新築はいくつか出てきます。それをタイミングを見計らって買うという方法。

②･･･当社でご相談いただいたお客様にはよく説明させていただいてますが、売りに出ている新築（建築条件付き土地も含む）って、建物にも不動産会社の利益がのっています。建物は建築会社に外注して、利益をのせて、お客様に販売しているんですね。

じゃあ、普通に土地だけ購入して、その建築会社で自由設計で直接建ててしまえば、不動産会社の利益分が安くなるって方法。これをするためには、建売仕様の住宅をローコストで建ててくれる建築会社を知っていないといけません。当社では私がお客様と打合せを繰り返し、間取り設計していますので、安心して②の方法にチャレンジしてもらえると思います。

③は新築ではありませんが、個人的には好きな家の買い方。

古い状態の建物を見て決断しないといけないので、事前に慣れておいた方がいいかもしれない。リフォーム（リノベーション）済みの物件をいくつか見学して、「リフォームしたらこうなるんだ」ってイメージが出来れば、選択肢としておおいにアリだと思います。

ネットで物件情報をみていても、なかなか良い物件が見つからないかと思います。そんな時は、方法を知る、もしくは視点を変える事も必要になってきますよ。

茨木市の物件情報チェックは

【アイ・ウィズ不動産・ホームページ】

突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは

【茨木市の不動産・住宅ブログ】

【解体費用って高いでしょ（汗）、でも･････】

ここ数か月の間で、解体工事についてお客様から相談が続いたので書いてみます。

解体費用が数年前より結構上がっています。処分費用や人件費が上がっているのが影響しているからだと思う。

ハウスメーカーで家を建てる場合って、そのハウスメーカーで解体工事も一緒にするケースが多いでしょ。私もハウスメーカー出身だったので、建替えにしろ古家付き土地を取得された場合にしろ、当たり前のように附帯工事見積りに入れていました。

その解体工事費用が、木造2階建て・30坪前後の古家だと、200万円とか250万円の金額で出てくるようです。

価格が上がっているとはいえ、私の感覚ではかなり高い･･･汗

ちなみにここ数か月の相談で、私が知っている信頼できる解体業者さんに直接見積りをとってみたら、150万円前後～170万円くらいで見積もりが出てきました。50万円以上～100万円の差はデカい（汗）。

説明をすると、ハウスメーカーとしては解体業者から上がってきた見積りに利益を乗せて、お客様に提示しているんですね。（根本の解体業者の見積り額の高低は置いておいて）この利益率の問題もあるんじゃないかと思います。

だいぶ前の話ですが後輩の現役ハウスメーカー営業に「成約数が減ってきたので、利益率を上げる方向に動いている」と聞いた事があります。

例えば、解体業者から150万円で見積もりが上がってきました。以前ならこれに10%の利益を加えるとお客様出し価格が166万円ほど。利益率が20%だと187万円ほどになります。もしこれが利益率30%になると215万円にもなります。

65万円がハウスメーカーの利益。たしかにハウスメーカーに依頼すると、解体範囲の指示や業者との日程調整などを全てやってくれますのでお客様はラクなんですけれど･･･60万円も出すほどの内容ではない。バランスが悪い感じです。

かといって、お客様が解体業者をネットなので見つけるのは怖いでしょうし、どう指示して調整していいかも分からないので判断は難しいところ。

どっちがという良し悪しの問題ではないので結論はありませんが、古家付き土地を仲介させていただいたお客様から相談があった場合は、出来るだけ私の経験も生かして協力したいので、解体業者への見積り依頼・現場指示も含めて、代わりにやっていくようにしています。

茨木市の物件情報チェックは

【アイ・ウィズ不動産・ホームページ】

突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは

【茨木市の不動産・住宅ブログ】

【マンションのリフォーム現場 ㏌茨木市】

工事中のリフォーム現場に行った時の写真。

●ダイニングに収納･･･写真じゃ分かりにくいけど、幅は1.4mくらいあります。

その横にはカウンタースペース。

クロス屋さんがクロスめくりとパテ作業。いつも有難うございます！

●キッチンは新しくします。古いキッチンを撤去した状態。

●元々はキッチン吊り戸棚があったのですが

やっぱりね圧迫感が大きいので、吊り戸棚無し仕様。

それに伴って、元々あった垂れ壁も撤去してスッキリに。

＊キッチン横の袖壁も撤去は出来るんだけど、マンションのインターホン＆防火設備があって、これを移動すると結構お金がかかるんですよね･･･。なので袖壁はそのまま。キッチンを隠したいって要望も多いので、ここは好みです。

またブログで途中経過をアップします。

茨木市の物件情報チェックは

【アイ・ウィズ不動産・ホームページ】

突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは

【茨木市の不動産・住宅ブログ】

【出会いに感謝】

今日は天気も良くて、空気も軽かったので、朝イチは茨木神社に寄ってきました。

本殿の工事をしていましたが、新しく建て替わっていましたね。

神社に行くといつも建物の造りや細かい納まりとかを見てしまうんですが、これはもう職業病・・・よく考えられているですよ、神社建築って。

土曜日はお引渡し後のお客様とリフォームの立会い、日曜日は2年前にお引渡ししたお客様と久しぶりにLINEのやり取りがあり「時間が取れそうなので行きますー」という事で、ご自宅にお邪魔してきました。

「2年前なんだけど、なんだかもっと昔の様な気がしますね」と。別で不動産の相談もあり、私の考えを伝えてきました。

やっぱりお引渡ししたお客様とは、共有されている思い出がありますので楽しいですね。コチラが元気を頂きました、有難うございます。

そんな出会いの事を週末に感じていたら、リフォームのご相談を頂いているお客様と本日打合せをしていて、ふとした雑談で意外な接点があった事が判明。かなりビックリな出会い（詳しくは書けませんけど）。

うーん、有難い日々をおくらせてもらっています。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【ハウスメーカーで建てる理由は？】

ハウスメーカーの5月度の受注が発表されていました。

軒並みの受注減と状況ですね、対前年同月比2ケタ減という会社が多く見られます。

暗いニュースという見方ではなく、その理由を現場感でも書いてみます。

①人口減。

これは以前からも分かっている事。建てる人も減っているし、人口ボリュームゾーンの団塊の世代がもう80才を超え、団塊ジュニア世代ももう50才前後で、建て替えをこれから考える時期は過ぎてきています。

②ここ数年（コロナ禍以後は特に）の建築費上昇によるコスト高。

今までもハウスメーカーは高いと言われていましたがさらに価格が上がって、「●●●で建てた」というブランド力と資金計画のバランスが取れなくなってきた気がします。

「ちょっと頑張ったら買える」という枠すら超えてくるみたいな感覚で、以前は買えていた層が買わなくなってきたんじゃないかな。

③地域の建築会社も、建物性能やデザインへのこだわりを発信している。

これも結構ハウスメーカーの受注減少に影響大ですね。

ネットで比較的簡単に自分に合った建築会社を見つける事が出来るし、ハウスメーカーより安めの価格設定。そりゃ選択肢に入ってきます。

特に建物にこだわりをお持ちの方は、逆にハウスメーカーじゃなく、こっち方面の選択肢になるでしょう。

他にも色々あると思いますが、現場にいてると【人口減・建築費上昇・選択肢の増加】がジリジリと影響してきていると感じます。

私がまだハウスメーカーの社員だったらどうしていくだろうなぁって、たまに考えます。

これから受注棟数が減っていくなら、各メーカー利益率を上げるしかないので、益々価格は上がっていく事が予想されます。

そこにハウスメーカー独自の工法やデザインなどのオリジナリティがあればいいのですが、差別化がしにくいなら難しいだろうなぁ…。

これは不動産業界にも当てはまる事。選ばれる会社（人）を目指して頑張ります！

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【マンションのリフォーム工事現場へ】

今日は定休日ですが、いつもの様な仕事DAY。

契約関係書類の作成やチェック・週末の準備があって、木曜金曜ではギリギリになってしまう可能性もあるので、定休日にやっておきました。

おかげで夕方には書類作成は終了。

明日は比較的余裕が出来るので気持ち的にラクになった。

帰りがけに、現在リフォーム中のマンション現場へ。

まだ先週に始まったばかりですが、間取りを変更する箇所の大工工事は出来ていましたね。

・ダイニングに収納＆カウンター

・和室を洋室に変更、ファミリークロゼットも追加

・リビング壁を照らすダウンライトが3発

時間に余裕が出来たら、もっと写真を撮って、ご紹介していきたいと思います。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【本当の地域密着〜リフォーム・手直し〜】

リフォームの相談をもっと気軽にしてもらえる環境を提供できないかなと。

＊当社はあくまで不動産会社です（笑）

当社のある茨木市並木町は住宅街なんですね、第1種低層の街並み。

南に行けば玉瀬町・若園町、北に行けば大池・稲葉町、西は水尾エリアと需要のある人気の住宅街が広がっています。

これらの街が主に広がっていったのは昭和40年代以降ですので、古い家は築50年とか経過していて、築40年や30年というのがかなりの戸数を占めています。

有難い事にご紹介でリフォームのみの相談を頂く事も多く、需要も多いんじゃないかなと。

今までご紹介の時だけ対応してきましたが、このエリアでの現場（実績）も増えてきましたので、個々ではなく地域に広げていきたい。

大きなリフォームじゃなくても、細かい部分のリフォームや手直しも含めると常にどこかで工事が発生している状態。

ご年配の方が多いので、そんな時に気軽に相談できる会社として認知されていきたいんですね。そこから不動産の相談になる事もあるだろうし。

リフォーム会社に依頼すると営業・営業されるのが面倒な人もいるはず。そんな時に地域のお助けマンとして、建築提案が出来る不動産会社としての存在意義があるはず。

考えていきます。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【中古物件をそのままの状態で判断しないといけないって・・・】

中古物件って「このままじゃ使いにくいなぁ」って間取りとかもあるでしょ。

そういう時って、不動産営業マンが「こういう風に間取り変更できますよ。予算は大体ですが●●万円くらいで」って説明すると思ってたんですが、そうでもないケースもあるみたいです。

お客様に話を聞いていて知りました。

あとでリフォーム会社やリフォーム部門で提案してもらうって流れもあるでしょうけど、その場である程度説明してくれないとお客様としても判断しにくいと思うんです…

リフォーム会社にまた依頼するのも気持ち的なハードルがあるじゃないですか。するかどうかも分からない・価格も高かったらどーしよ（汗）みたいなハードル。

物件見学して、今の状態のまま判断しないもいけないのは、お客様にとってかなり難易度が上がります。

提案が出来ない営業マンが多いから、新築建売やリフォーム済み物件を優先して売ろうとする傾向もあるんだろうなぁ。

私としたら新築建売やリフォーム済み物件は最後にチェックしとく位の優先順位です。

〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉

【中古一戸建てに可能性を感じる、この頃】

新築建売や建築条件付き土地におススメ物件は非常に少ないという話を以前に書いたことがあります。

たまーに理由をお客様に質問されるのですが

・特に売出し価格で「相場内やな」って思える物件はほとんど無いから

・土地の特性や近隣の状況を生かした間取りでない事が多いから

ほとんどの理由がこの２つですね。数回の価格変更を経て、物件と価格のバランスが取れて来たなぁと言える物件だけはおススメって感じです。

地域密着で不動産仲介をしていて、お客様の希望エリアに物件が出てきて何でもかんでも「出ましたよ！」って連絡するのは、ちょっと無責任というかプロとしてはそういった事は出来ないんですね。

どっちか正解か分かりませんが･････。

という事で、現在は一戸建てなら中古一戸建ての方に可能性を感じる。

普通にリフォームのみでもいいのですが、「こうやって間取り変更したら見違えるほど良くなるなぁ」っていう可能性。

茨木市で中古一戸建ての売出しは少ないのですが、【トータル価格も抑えれて＋リノベーション】という物件を発見していきます。

茨木市の物件情報チェックは

【アイ・ウィズ不動産・ホームページ】

突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは

【茨木市の不動産・住宅ブログ】

【火災保険料の値上げ】

ニュースで「住宅向け火災保険料の目安となる参考純率を全国平均で13%引き上げる改定案を提出」とありました。

年々保険料が上がってきていますね。

保険って数学と確率の世界ですので、それだけ災害発生リスクが上がってきたという事。

契約期間についても、ここ数年で35年の長期契約→10年が最長→5年が最長となっています。

これについても昔は長期の契約は可能だったけれど、今は何が起こるかわからない時代なので長期で契約するのは保険会社としてリスクが高過ぎるという事。

しまいには1年契約になってくるじゃないかな･･･

純粋な火災と自然災害はまたリスク計算が違うと思うので、火災保険の詳細な部分の値上げ幅は知りませんが、何十年というスパンで考えれば馬鹿にならないお金。

【災害リスク＋火災保険の内容】って話ですが、根本として立地（ハザードマップ）が一番大事です。

茨木市の物件情報チェックは

【アイ・ウィズ不動産・ホームページ】

突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは

【茨木市の不動産・住宅ブログ】