今日は定休日。
いつもは朝は普通に早く会社に出て、メルマガやホームページ更新、そして週末に向けての段取りなどをしている事が多いのですが
今日はふと久しぶりに散歩しようかなと。暑いんですけど、全然運動していないし、筋力もだいぶ落ちているのはかなり前から自覚しています。
という事で、昼前から1時間ほど歩いてきました。場所は万博公園の周辺。
昔はよく散歩していて、緑というか、ちょっとした森みたい場所だったけど、エキスポシティが出来て、ガンバ大阪の吹田スタジアムも出来て、緑が少なくなった気がしますね。
途中野球も行われていて、なんか人が多いなぁと思えば、高校野球の大阪予選で大阪桐蔭が試合していました。
途中から汗が出てきて、体力も少なくなってきたので、終了〜。
久しぶりに運動したので気分はスッキリ。明日からも頑張ります。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
よく聞く話で
「リフォームされていない古いままの状態は売れにくい」
「リフォーム前提だとしても、パッと見が古いとイメージが悪く売れない」
というのがあります。
不動産営業マンもよく言ってるのを聞きますね（売主さんを買取の方へ誘導する魂胆もあるでしょうが･･･）。
私の場合は、古い状態だと逆にワクワクしちゃいます。
「中途半端にキレイより、リフォームを楽しめるやん」って発想。
確かに慣れていないお客様は（言い方は悪いが）ボロボロの内装・設備を見ると、引いてしまうかもしれませんが
そこは営業マンの提案力が試されるところ。リフォーム（リノベーション）の提案をしながら、変わる楽しさを伝える能力が必要になります。
どうしても不安なお客様なら、どこかリノベーション工事がされている違う物件を見学してもらって、「こんな感じになるんやぁ」って先に安心してもらう行動も必要だと思います。
どこまで家にこだわるのかで、お客様によって変わるとは思いますが
・リフォーム（リノベーション）を楽しむという接客
・リフォーム済み物件よりクオリティが上がる事
・価格も抑えられる事
こういった物件提案を楽しんでいきたい。
茨木市の物件情報チェックは
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今日の午前中はお客様との打合せで、初めて「ウェルビー箕面」展示場へ。
ABCハウジング ウェルビーみのお (asahi.co.jp)
171号線からは分からないけれど、中に入ってみたら結構大きい。全部で42棟も建っています。
千里万博公園の展示場が閉鎖になり、箕面に移転してきた展示場。
あまりの暑さに展示場内の写真は撮り忘れましたが（汗）、お客さんも多くて賑わいがありました。
某ハウスメーカーの新展示場も、今後の住宅提案の参考に少し見学させてもらいました。
間取りや構造ではなく、照明の使い方や窓の取り方、造作工事の見せ方などにどうしても目がいってしまいます。やっぱりデザインが重要視されている時代ですね。
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結構物件が動いている（売れている）感じがしますね。
新着情報を見て「おっ売れそう」って感じた物件は早めに売れていってます。
でもそれに伴って【物件情報の囲い込み】も目立つ様になってきましたね。
今日も2ヶ月位前に売りに出されていた中古一戸建ての前を通ったら、早速足場が組まれて外壁塗装がされていました。
この物件は一般の方が売主で大手の不動産会社から売出情報が出ていましたが、図面資料は登録されていない・なぜか見学も出来ず・・・
もう工事が始まっているという事は、不動産会社に買い取られたんでしょう。
最初から買取に誘導させるために物件情報を囲い込まれたという事。
最近は需要のあるエリアの物件は、レインズに図面登録しないとかで、わざと売出し情報を隠す（他社には情報を出さない）というのが目立っています。
信用して売却依頼してくれた売主様に対して、嘘をついて損させるような事をして、さらに仲介手数料も貰うんでしょ（汗）
何のために仕事してるんかなぁ…
特に若い営業マンを見ていると、一番大事な時期にそんな事を教えられて、これからの仕事人生大丈夫か？って、逆に心配してしまいます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
午後にマンション・リフォーム現場に寄ってきました。
クロスは貼り終わってますが、一部設備と照明器具関係の取り付けがまだでした。
でも来週には完成しますね、養生が無くなった時の雰囲気が楽しみです。
●リビングのポイントクロス。
構造の梁があったので、それを利用して、壁面を照らすダウンライトを。
●ダイニング側。広いLDなので、収納を追加設置。
●キッチンも入っていました。パナソニック製。
●やっぱ吊戸棚を外すだけで、解放感が変わる
●元々は和室。押入れを少し広げて、ウォークインクロゼットに。
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今日は午前中に「色々と物件見てみましょう」っていう感じで
お客様と中古一戸建て＆マンションを3物件見学してきました。
実際に見ると、やっぱり良いか悪いか、または有り無しがハッキリしますので、希望じゃないけれどという物件も含めて参考に見学するのはおススメです。
で話は変わるのですが、その中にリフォーム済みの中古一戸建てがあったんですね。
間取りなどは変えずに、表面だけリフォームした内容。
それは別にいいんですけど、まぁ仕上げが悪い（汗）
安く抑えるっていう感じではなく、仕事としてよくないというレベルでしたね。
見た目で気付くんだから、見えない部分はもっとヤバいかも。
売主である不動産会社の質と付き合っているリフォーム会社の関係がよく分かる例です。
参考見学ですので建物の状態確認まではしていませんが
もし状態の良い建物だったとしたら･･･もったいない。
不動産会社が買い取らず、古いままの建物を購入してリフォーム（リノベーション）していたら、もっと安くて・質のいい建物になっていたのになぁと。
でもお客様としては、こういう物件も見学して事前に確認できたという事は良い事だと、前向きにとらえます。
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住宅営業と不動産営業との違いについて、両方を経験した立場として書いてみます。
結論、根本的に違います。
住宅営業では、商品（自社住宅）の接客。商品を説明して気に入ってもらえる様にアピール。それ以降はフォローしてアポイントが取れれば、現地調査・要望ヒアリング・プラン作成・資金計画・設備仕様プレゼン・見積り提出と、ざっとこんな感じで進んでいきます。
その間に競合他社も入ってくるケースが多いので、ある意味提案合戦。
また初回接客（展示場での接客）時から重要なのは、自分もアピールする事＝信頼してもらえる・分かってもらえる、様に接客する事ですね（不動産仲介営業はこの部分が弱い傾向にある。たぶん【物件】をメインに考えていて、自分や接客対応に意識がいっている人が少ない様に感じます）。
不動産営業は厳密には2つに分かれまして、新築マンション販売のような販売営業（厳密には代理がほとんど）と私が現在やっている仲介営業になります。
仲介の場合は、まさに読んで字のごとく【売主様と買主様の間に入る仕事】。
自分（会社）とお客様という形で打合せは進んでいくのですが、別に相手方と商品（物件）があります。
すでにある商品（物件）をキチンと確認して、お客様に確実に説明して理解してもらう。そしてお客様に代わって、相手方に交渉するといった役割になります。今の不動産業界では物件だけが判断する基準になっていますが、本来は「この物件に興味があるが、誰を専門の仲介にしようか」というのが正しい判断基準になります。
大きく書くと
・住宅営業→お客様に依頼頂いて、話をしながら作り上げていく
・不動産営業→物件の説明・販売業
・不動産仲介→間に入って、物件の確認・交渉事などを行う
こんな感じで、土地や建物を扱うのは一緒ですが、仕事のスタンスが全然違うんですね。
今は不動産仲介をメインでやっていますが、建築知識が付いた以外に住宅営業をしていて良かったと思えるのは、お客様が住んで生活するというイメージしながら、話が出来ること。
ゼロから作っていく仕事をしていたので、自分で考えた家が実際どうなのか？という事が気になるんですね。契約だけではなく、引渡し後もリアルにイメージするのは住宅営業の特徴だと思います。
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最近は本当にリノベーションやリフォームの取引・相談が多い。
新築がメチャクチャ高いから、中古に目を向ける傾向があるのは必然かな。
中古っていっても、そのままの状態で表面だけリフォームするのではなく、間取りを変えたりと自分に合う住まいにしたいという要望が多く、間取り作成や予算提案など好きな分野で力を発揮できるのはウレシイ。
ここ2ヶ月は、全ての相談でリフォームやリノベーション提案がからんできてるので、「いっそのことリフォーム会社や設計事務所って名乗ろうかな」という状態。
築年数が古い物件でも「さてどうやって変化させて、満足に変えていこうかな」という楽しみが勝るから、住宅提案は楽しいです。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
住宅について知り過ぎているのか、一般の不動産会社より厳しい判断しているのか、私は新築一戸建てを積極的におススメはしていないと思う。「いいと思いますよ」っていうのは、立地と価格・間取りのバランスが取れていると判断した時のみ。
なので、新築建売の仲介（取引）はほとんどしてきていないんです･･･（会社としていいのかどうかは分かりません）。
という事で、新築建売を検討する場合に思う事を書いてみます。
●昔から不思議なのは、注文住宅で建てる時は構造や性能が気になるのに、なぜ完成した一戸建てを検討する時はあまり気にならなくなってしまうんだろうか？
私がハウスメーカー勤務時代は、構造や性能の話をほぼ説明していたしお客様から詳しい質問も多かった。でも、建売を見学してもあまりそういった質問ってないんですね。
不動産営業マンも「上場している会社なので安心です」とか「年間●●●●棟も建築している全国規模の会社ですから」って説明をするみたいですが、それでは何も説明していないのと一緒（汗）
まぁ住宅性能の等級を言ってるくらいではないでしょうか。そんなん資料に書いてあるから、お客様もみれば分かる。
構造は木造の在来工法がほとんどですが、耐震・断熱性・換気性能が一般的な住宅と比較してどうなのか？くらいは調査して知っておいたほうがいいと思います。
●土地を検討する時は相場がものすごく気になるけれど、新築建売の時はボヤけるお客様が多い。
新築の時も、土地価格というのをチェックしないといけません。その建物をチェックして自分で建てるならいくら位の建物費用なのか？を計算し、逆算で土地費用をいつもお伝えしています。
新築だからって、なんとなく相場かなぁ～ってうやむやな感じで判断するのは、後々資産価値という面で失敗しますからね。
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不動産価格ってどうやって決まる？
●事例から考える
物の価格って原価から決める事が多いかと思います。不動産でその感覚的に近いのが、成約事例ですね。マンションが分かりやすいので例えると、直近で同じマンション内で売れた価格。もしくは近隣のマンションの成約事例。
これに向きや階数・現在の状態を加味して算出していきます。
●マーケットの状況を考える
成約事例から査定金額をはじき出し、次に考えるのは「今の茨木市の市場に出すとどういう反応がきそうか？」
・周辺に売り出されている競合物件は多いのか少ないのか？
・また競合物件と比較して競争力があるのか？
・その価格設定になっているのか？
このあたりを考えて、最終調整していきます。調整という言い方はおかしいな・・・売主様が最後は決めるので提案していくという感じです。
いずれにしても根拠があって誰が聞いてもおかしくない査定でないといけません。
でも最近は根拠が全くみえない物件が多い（汗）。相場より1,000万円も高い価格で売りに出てる物件もよく見ます。
一括売却査定やおとりチラシで売却依頼を受けている様子ですが、どうやって売主様に説明してるのかな？純粋に不思議。買主様も他と比較検討して物件を探していますので、根拠がしっくりこない説明ならやめておいた方が絶対にいいですよ。
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