【土地を買って家を建てる人の悩み】

前にも書いたことありますが、「そこなんだよな〜」って話。

土地を購入してから住宅会社を決めて家を建てる場合の判断材料の少なさ・・・ここで先に進めない人が非常に多いと思います。

住宅会社というのは、ハウスメーカーや工務店・設計事務所、ローコスト系住宅などです。

選ぶ住宅会社によって、どの位の価格でどんな感じになるのか？が先に見えていないと、そりゃ土地を決める事は難しい…予算がありますからね。

建てたい会社が決まってるなら、建物金額はある程度見えてくるから、予算から逆算して土地価格が分かるのでまだいいんですけど

「建物はこれから探す」

「建物にこだわりがどれ位あるかも分からない」

となると、同時並行で探す必要があります。

ぶっちゃけ、意図もなくハウスメーカーに相談したら、高い建物予算枠を取られて、土地の選択肢がかなり無くなってしまうのが現実。

●土地条件をある程度優先して、残りの予算で要望に合いそうなじか会社を選ぶ

●建物のこだわりをある程度満たして、残りで条件に合いそうな土地を選ぶ

どっちかになるんですけど、このどちらかさえ決める事が難しいかと思います。

もう1つ矛盾した話をすると（汗）、土地を探すとしても

●道路との高低差があると基礎や外構工事が高くなる可能性がある

●どんな間取りが可能か？法的な制限も含めて

●水道・下水などのインフラは大丈夫か？

これって最終的にはどこか住宅会社を決めて、見てもらう必要があるでしょ。という事は住宅会社を早めに探さないといけない。

スー○カウンターとかいう住宅会社をアドバイスするシステムもありますが（先日話をしたお客様も行かれてました）、公正にアドバイスしてくれるとは到底思えない…広告を出してくれている会社からだし、広告費によって優先的に選ばれるとか、あとは内々で紹介料も絡んでくるだろうしね。

多くの人は、住宅展示場に行ってみるか、ネットで探してその情報を信じて話を聞きに行くしかないんじゃないでしょうか。

で、最後は一番家作りで大事なのは【担当者】ですから、そうなるともう運の問題もあるやん・・・と。

こんな感じで、新築建売やなんだか打合せがラクそうな建築条件付き土地を選ぶ人も多いんだろうな。

ほとんどの不動産営業マンは建築知識がないから、営業しやすくて仲介手数料が多い新築を薦めてくる可能性が高いし、「自由設計なんです」みたいな軽いノリで建築条件付きを提案してきたりするでしょ（汗）。

こういった悩みをお持ちの人へのアドバイスとしては、まずは良い担当者を探すのがベター（難しいとは思いますが大事なので！）。物件ではなく担当者を探す意識をまず持ってくださいね。

出来れば建築会社ではなく、不動産会社の方で見つかればいいとは思います。建物がFIXされない分、全体を流動的に判断できるから。

何度も言いますが、気持ち的にも大変だと思いますが、満足度はかなり変わりますので頑張ってくださいね。

あっ、ちなみに私、出来ますよ。

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【営業の大事な要素は「待つ」】

今日事務所で仕事してたら、母親から電話が

私:「もしもし」

母:「商談中？」

私:「いきなり…上司かっ！」

母:「ジョーシンおんの？」

私:「・・・・・」

80を超えると会話が思うようにいかないですね。

ホームページのブログでも少し書きましたが、不動産仲介業ってお客様に情報や判断材料を提供（提案）して、あとは「待つ」って結構大事な要素。

当社では特に、自分で判断したいってお客様が多いので、そっちの方が喜ばれる事が多いかな。

立場としたら営業なんだけど、気持ちや対応は営業ではなくパートナーじゃないといけない。

そっちの方が長い目で見ても、良い方向にいきます。

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【お客さんの会話で再認識】

先日にお引渡しの際の待ち時間で、売主さん・買主さんと3人で雑談していて

築浅の一戸建てだったんですけど「設計は色々とこだわったんですか？」って質問があったんです。収納の取り方とか、建売っぽくなくて打合せをした経緯が感じられる設計だったんですね。

そうしたら売主さんが「いや、建売だったんです。完成した家を見て、気に入って購入しました」という返事。

ここまではいいんですが、私が「あ～そうなんかぁ」って感じたのはここから。

買主さん：「中古一戸建てを買うのにも色々と悩んだり手続きもあるのに、土地を買って建物の打合せもしていくとなると大変ですよね」

売主さん：「そうですよね。」

確かになぁ。

私自身はハウスメーカー出身なので、イチから打合せしていく作業は慣れているし、全工程を分かっているので大変さってほとんど無いんですね。でも、普通は大変だと思いますよね･･･。

家作りの全工程（流れ）が分かっているというのが大きいんだと思うんです。最初にその流れをキッチリと説明したとしても、お客さんの不安はゼロに出来ないのが本当のところ（汗）。

新築建売の良さっていうのも、お客さん側の立場になると再認識されられた会話でしたね。

私自身が住宅設計もしたりするので、どうしても注文建築やリノベーション寄りの考えなんですけれど、ちょっと見直すべき部分もあるかな。

買取の経緯・立地・価格と建物のバランスなどは要チェックというのは変わりませんが。

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【集約されていく、大きな流れ】

連日試合があったワールドカップも昨日はなく、寝不足を解消した人も多いんではないでしょうか。

私もその１人。

昨日は定休日というのもあって、朝はゆっくり起きて午前中に少し仕事をして、午後は久しぶりに昼寝をしました。おかげで目の奥に潜んでいた慢性的な眠たさも解消。すっきりとした休み明けを迎えております。

で、明日は朝から引渡しなんですが、三菱UFJ銀行の茨木・住宅ローンセンターも大阪市内に集約されるんです。今までもネットで手続きだったし、契約や引渡し関係は茨木支店でやってくれるので特にお客様も支障はありませんが、こういった感じで大きな組織は集約という流れになっていくんでしょうね。

大手不動産会社の中でも、茨木店を閉めて、千里中央や高槻店に集約していった会社もいくつかあります。

不動産業は地場産業ですので、（茨木に店舗があるという意味は大きいと思うんですが）これも大きな流れなんだろうな。

そういった会社と比較しても意味ないので、当社はより地域に根付いて、紹介活動を大切にしてやっていきます！

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【新築の建物価格って ～コロナ禍で～】

新築一戸建ての価格を見ていると、売主（不動産会社）によって建物価格が変わってきている感じがします。ある不動産会社は以前と同じように建物坪単価＠60万円前後。でも他では＠80万円くらいになる計算なんですね。

新築一戸建てのチラシや物件資料って土地建物や消費税が合計されてますので（建物のみに消費税がかけられている）、あくまで大体で推測して計算していくしかないのですが、普通に建物費用を計算すると、どう考えても土地価格が高過ぎる･･･。

逆に土地価格を相場で計算する方が自然ですが、そうすると建物価格が「え･･･ハウスメーカーなん？」っていう位の坪単価になるんですね（汗）。

一体どうやってお客さんに説明するんでしょうね？

コロナになってから資材や住宅設備が上がったとはいえ、坪単価が２０万円以上上がるのはちょっとオカシイかなって思います。

新築一戸建てや建築条件付き販売の場合に、不動産会社って建物の設備関係（キッチン・浴室など）をメインに資料を作るでしょ。書いてあったとしても、窓と外壁くらいちゃうかな。本来なら、断熱や基礎仕様・換気性能なども含めて、根本の建物基本性能の部分をアピールしてくれたら、まだ坪単価も比較できるんです。

建物の詳しい説明もせず、「コロナで建築費が上がってるんですよー」という説明だけで契約しようとする程危険なものはありません。難しいかと思いますが

・ちゃんと比較も交えながら、説明しようとする担当か？

・専門的にチェックしてくれる担当を見つける

こういった感じで見極めしていく事が重要になってきた時代です。

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【不動産取引の改善を使命にして】

不動産取引改善委員会（こういう会はないですが･･･自称）所属として、今日にあった出来事でちょっとグチ･･･

□当社で売却を受けている物件に、大阪市内の不動産会社から電話

「●●●●の広告関係はいいでしょうか？」

私：「はい、大丈夫です。広告掲載の承諾書を送ってください」

「有難うございます。あの～･･･物件の写真ってもらえますか？」

物件の写真もなく（現地を見る事なく）掲載して、反響あったらどう説明するの？別にアカン事でもないけれど、仕事へのプライドは持ってて欲しいな。

□売出された物件があったので、担当不動産会社へ電話

私：「●●●●丁目の物件ですが、住所を教えて頂いていいでしょうか？」

「住所は案内が決まったら、教えます」

･････登録されている物件資料には、基本的に間取り図しか載っていないので（写真や注意事項など無し）、物件見学しようってどうやって判断するの？

ごくまれに「営業マンに家の前をウロウロさせないで欲しい」って希望もありますが、やっぱ営業としたら現地見てないのにお客さんには紹介しずらいので、そこは売主さんにキチンと説明するのも依頼された不動産会社の仕事。

理由を説明して、「外観写真は遠慮ください」とか「売主様の意向により、本物件前での確認はご遠慮ください」とか資料に書いておく形ですね。

良質な取引が流通するように努めていきます！

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【1番良い条件で不動産を売却する方法】

ホームページのブログの方で【不動産売却 ー 売主様専属のエージェント ー】というお題で書きましたが、ここではもう少し分かりやすく書いてみたいと思います。

広告不可とか物件資料を出さないとか、いわゆる物件の囲い込みが横行している不動産業界･･･売却のシステムというより、不動産会社の倫理観の問題なんですけど、もうこういったやり方は古いっ！（古いというより悪い！）という事で、悪習をなくし売主様の利益を担保するには売主様専属の不動産会社というシステムの方が100％実行できます。

では、まず現在の問題点を２つのパターンで説明していきますね。

＊売却を依頼した不動産会社をA不動産、買主様を案内してくれた不動産会社をB不動産とします。

【パターン１】

B不動産：検討したいお客様がいるので見学したい

A不動産：当社にも１組見学したいお客様がいます

売主様（お客様）：２組の見学かぁ。どちらかで決まったらいいな、良い買主さんだったらいいな。

コレ、普通だと思いますよね。普通以外にはありえません。

でも現実はどうなっているのか？B不動産がA不動産に見学希望の電話をすると「商談が入っている」とか「売主さんの都合が合わない」とかいって、見学させないようにしています。

【パターン２】

B不動産：売出価格4,000万円に対して、4,000万円で申込みしたいお客様がいる

A不動産：100万円の価格交渉があって、3,900万円で申込みがある

売主様：そりゃ4,000万円のお客さんでしょ！

コレ、普通だと思いますよね。普通以外にはありえません。

でも現実は、A不動産はB不動産に「申込みが入ったので、商談中です」とか言って受け付けない事が多い･･･。

両方のパターンともに非常識でしょ。でも売主・買主両方から仲介手数料も貰うために、A不動産はこういった事も平気でやってきます。売主様がこういった裏側を知らないのをいい事に、数百万円という売主様にとって大切な資産を考えずに、自社のメリットを追求する行為。

「不動産の売却システムはよく分からない･･･、もう売ってくれたらいいんやけど」って思われるかもしれませんが、そこはよく考えていただいて、こういったことをなくすリスク管理はした方がいいです。

リスク管理とは、【売主様専属の不動産会社にする事】。

こうすると、売出し情報を出来るだけ広げる・より良い条件で売却できる・スピーディに売却する、この３点に集中する事が可能になります。

A不動産でも買主さんを探せてるのは別にいいやんって思われるかもしれませんが、不動産業界はレインズというシステムがあって、売出し情報をすべての不動産会社が共有できます。そのレインズによる発信を強めれば、そちらの方が広く情報が発信できるし、結局は買主様も探すことが出来るという訳ですね。

「買主さんを探すことはしません。売主さんの利益に100％集中します」という方法です。これは新しい方法ではなくて、不動産取引の先進国アメリカでは昔から当たり前に行われている取引。

売主・買主両方から仲介手数料を狙わないというだけで、ものすごくフェアーな取引が可能になってきます。

この方法はほとんどの不動産会社はやろうとしないでしょう（汗）。売主様が損しようが、両方の手数料を狙うのが当たり前で、それが自社にとって一番良いと考えているから。

売主様専属のエージェントというのは、これから売却でも主流になっていくと考えています。まさしく不動産会社の倫理観が問われる時代になってきましたね。

当社ではこの売却システムをスタートさせました。詳しい内容はぜひご相談ください。

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【住宅ローンの契約に立ち会う】

朝イチは銀行にてお客様の住宅ローン契約の立会い。

正式には金銭消費貸借契約と言います。

不動産担当とすれば特に何もする事はない手続きなのですが、何かあった時・お客様へのフォローでいつも立ち会っています。

住宅ローンの説明・借入内容の確認・書類への捺印などで手続きは終了しますが、初めての経験だと「一体なにが進んでいるんだろうか？」って不安になられるかもしれません・・・そういった時も不動産担当がいてると何かと安心してもらえるかなと。

今日から寒くなってきましたが、暦は12月に突入。

毎年12月は忙しくなるので気合い入れて頑張ります。

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【ビックリ発言な不動産会社】

言葉遣いで分かるよなぁ

「お客さんを引っ張ってきて」とか、気をつけて話をしていてるんだろうけど、「あぁ普段の会話はヤバいんだろうな」と。

ユーチューブでたまに不動産系も見ますが、とある不動産会社の人がインタビューに答えていて

「売りにくい物件は？」みたいな質問に「傾いてる家とかですね」って返事してました。

いや、売ったらアカンやろっ（汗）

インタビュアーも「どうやって売るんですか？」って聞いてるし・・・

そしたら「ホームステージング（家具を置いたり、インテリアを施して見た目良くする事）をして、お客さんを盛り上げるんです♪」と。

「傾いていても、雰囲気が良ければ買ってもらえますから」ってニコニコしながら言ってたけど・・・

ウソやろって思いましたが、実際にある事なんでしょう。

地震があってお客様の家が倒壊したらどう思うんでしょうか。

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【重曹かけて、念のために】

今日の午後に少し時間があったので、管理している賃貸マンションの配管掃除へ。

掃除っていっても重曹をかけて、少しでも汚れが落ちてくれたらって感じですけどね。今週に専門業者による排水チェックは終わってるので大丈夫だと思います。

が、念には念を入れて。

社会人になって最初はハウスメーカーで住宅や土地の経験。

その後は不動産売買。そして売買をやっているとご紹介とかで賃貸も取り扱う様になるんです。

ハウスメーカー・売買では構造や間取りなど主要部分の経験を積むんだけど、賃貸では手直しや部品関係など細かい所が割合として増えてくる。

分からない事は業者さんに聞いたり、調べたりとまだまだ勉強です。

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