昨日は一戸建てのリフォーム現場へ。
別件で大工さんと打合せ。
もうそろそろ完成間近という感じです。
クロスは貼り終わって、設備関係の設置・電気工事をして、畳やふすま等の設置をすれば
ほぼ完成。最後に内サッシも取り付けます。
まだ養生されていますので、雰囲気を掴むまでは出来ませんが
奥様の好みに仕上がってるんじゃないでしょうか。
今月末には完成予定です。
・キッチンは既存のものを使用して、位置だけ変更
・オーダー作成のガラス吊り引き戸がはいります。
・趣味が多彩なご主人の部屋。元々和室だった部屋を洋室に変更。
写真はCDなどを収納する棚。
・写真が横向きですいません･･･
SK洗面を今回はメインの洗面に採用。私も初めてです。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
今日は朝から一戸建てのホームインスペクションがあったので立ち会ってきました。
5時間以上あったので途中抜けたりしましたが、終了。
外回りのヨー壁や外壁・屋根・バルコニー防水、内部では建物傾き・各部位の確認、そして床下と屋根裏チェックなど。
第3者の立場である専門の人にチェックしてもらいます。
ホームインスペクションでも色々ありますが、基本的には現在の建物状況の確認ですね。それらを把握しておきましょうという検査になります。
不動産仲介やってて、こういった建物状況検査が査定時になされていたら、心配する要素が少なくなっていいんですけどね。
中古住宅というのは何かあるもんですので、仲介担当としても助かります。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ ウィズ不動産〉
昨日の続きで、「こんな不動産営業マンがいる」シリーズ。色々とブログの話題を提供してくれます。
不動産仲介業ってちょっと特殊で、一般の方には分かりにくいシステム。
売却を依頼された不動産会社（Ｂ社とします）は、自社で買主さんを見つけるのはもちろんですが、レインズという不動産会社間共有システムに売却物件情報を登録して、全部の不動産会社で広く買主さんを見つけましょうって義務付けられています。
でもＢ社は他の不動産会社に買主さんを決められたくないから、まぁ動かないんですよ。
●全く電話に出ようともしない営業マン
実際の経緯を書いていきましょうか。
①お客さんに紹介・案内したいマンションがあったので、Ｂ社に電話
私：●●マンションですが、まだ大丈夫でしょうか？
事務員：はい、大丈夫です。
私：ご案内したいので、ご担当の方いらしゃいますか？
事務員：今不在でして、夕方ごろの帰社予定です。
（伝言して折り返すつもりはないらしい･･･）
私：ではまたその頃にかけなおします。
②夕方
私：●●さんはお戻りですか？
違う営業マン：●●は今日は戻りません。
私：では伝言をお願いしてもいいですか。
違う営業マン：明日にまた電話かけてきてもらっていいですか。
（会社的に伝言は受けないのか･･･）
③次の日の朝イチ
私：●●さんはいらしゃいますか？
違う営業マン：●●は外出しています。
（朝イチから外出？）
私：お戻りの予定は？
違う営業マン：夕方くらいまで戻りません。
（イラっ、ここでも伝言拒否）
④その日の夕方
違う営業マン：●●は今日は戻りません。明日にまたお願いします。
（ここまで来ると、半笑いの状態です）
⑤次の日
私：●●さんはいらしゃいますか？
違う営業マン：●●は本日休みです。
（？？、こうなったらもうスゴイな）
火曜・水曜は定休日なので木曜日に電話ください
この時点で、お客さんには事情を話しして、「どうします？」と確認する。お客様も「そんな会社が相手では嫌なので、見学はせずにそれ以外の物件を見ましょう」となる。
⑥そして木曜日（一応面白いし、電話する）
私：●●さんはいらっしゃいますか？
事務員：はい、少々お待ちください
（え？･･･いるんや）
しばらく待たされて
事務員：●●は外出しております。
はい、ずっと居留守です。ちなみに大手の不動産会社です。
この話は数か月前の事でして、まだその物件は残っています。
自社で買主さんが見つかるまでずっとこんな感じで他社には案内させる気がないのか、それとも「売れないから買取りで査定してみましょうか」みたいな流れに持っていきたいのか･･･。
売主さんが可哀そうですね。
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結構好評の「こんな不動産営業マンがいる」シリーズ。
色々とブログの話題を提供してくれます。
不動産仲介業ってちょっと特殊で、一般の方には分かりにくいシステム。
売却を依頼された不動産会社（A社とします）は、自社で買主さんを見つけるのはもちろんですが、レインズという不動産会社間共有システムに売却物件情報を登録して、全部の不動産会社で広く買主さんを見つけましょうって義務付けられています。
でもA社は他の不動産会社に買主さんを決められたくないから、まぁ動かないんですよ。
①自分のお客さんじゃないとやる気を出さない営業マン
「売却を依頼されている物件に他社から条件交渉があったら、受け付けません。」
実際に営業マンが言った言葉。
条件交渉とは価格だったりしますが、売主様の意向は関係なく受け付けないという事。
仮に3,200万円で売りに出していて、売主様は3,000万円までだったら売ってもいいと言っている。
他社から3,080万円で申込が入っても受け付けませんって事ですからね。
自分のお客さんだったら2,980万円でも強引に交渉するのに。
売主様からしたらたまったもんじゃないでしょう…
最近だけでもまだほかにもあったんですよね（汗）
長くなるので続きは明日にでも書いていきます。
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しばらく行けてなかった高槻市の一戸建て・リフォーム現場に寄りました。
まだ途中ですが一部造作工事は完了していて
これから設備関係や仕上げ工事に入っていく状況。
さて室内養生が外れたらどんな雰囲気になっているか？
なんかこの建物って落ち着くんだよなぁ。
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なかなかブログ更新出来ず…
出張で3日間不在で、その間も有難くご相談が多く、ご提案のクオリティを下げたくない＆様々なタスクを処理しないといけないのとで、結構ビチビチのスケジュールでした（汗）。
来週中には少し落ち着く予定ですので、不動産や住宅関係のブログで楽しんで頂こうと思っております。
住宅の仕事より、不動産仲介の仕事は色んな調整があるんですね。自分で完結出来る仕事ではあまり無く、業務関連業者や相手方の不動産担当との調整などで「結論待ち」の仕事も多くあります。
段取りするだけじゃなく、出来るだけ相手方に迷惑かけたくないから、先をイメージして「どのやり方が一番スムーズか？」で手配をかける必要がある。
でもその結論待ちが増えると何だか落ち着かないんです（汗）。
まぁそれも不動産仲介の宿命なので受け入れて業務をこなしていくしかないのですが。
さっ頑張ります！
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不動産仲介会社の役割って、
●売却の場合はキッチリ査定して【売主様の事を第一優先に】情報をオープンにして、良い条件で売る事。
●購入者側になったら、物件を専門的な立場で判断するのはもちろんの事、相場などをお伝えして買主様の為に物件を見極める事になります。
今の不動産仲介会社の仕事を見ていると
・情報は隠す
・他社に極力案内させない
・売主様が損しても構わない（買取に誘導していく）
・買主様に対しては物件の見極めじやなくて売る事だけを考えている。
そんな感じじゃないでしょうか…。
自分もしくは自社の方しか向いていない仕事。
仲介する営業マンはお客様の味方であるべきなんですが、なんか現在の不動産業界を見ていると、ある意味「敵ちゃうん」って感じてしまいます。味方を装った敵みたいな。
なかなか変わっていかない業界ですが、コツコツと変化していくように頑張っていきます。
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政府が子育て世代や若年夫婦を対象に、フラット35 の金利を引き下げるというニュースがありました。
フラット35は独立行政法人だから国の政策を反映できるとはいえ、多くの人が銀行で住宅ローンで借りる現在なら、あまり影響は出ないでしょう。
でもこういった対策があるのは、選択肢が少しでも増えるから、有難いっちゃ有難い。
長期金利のみが上昇傾向にあったので、特に借入金額が少ない場合で、どうしても安心感が欲しいという場合は選択肢としてはあり得る。
さて金利引き下げと言っていますが、どれだけの幅になるのでしょうね？
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大工さんの数がこの40年で3分の1に激減という記事。
確かに現場では職人不足という話を聞いたりします。
まぁ人口が減っていくし、新築着工数も減っていくから、新築現場は問題が大きくないかもしれませんが、リフォームやリノベーション現場は結構大変かもしれない…。
リフォームって新築みたいな作業の決まりはないし、現場や部位によって本当に腕が試される仕事。
リフォームやメンテナンス工事はこれから増えていくでしょうし、大工さんは大事にした方がいいですよ。
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今日もニュース記事から。
「京都市が空き家税を課すことを、国が同意。」
京都市の事情では、住宅が不足しており、課税を避けるための売却・賃貸を促し、供給増につなげる狙いとあります。
所有者は固定資産税に加えて空き家税を納める必要があり、税負担は1.5倍程度にある見込み。
住宅不足が理由とありますが、空き家問題というは別の意味でも出てきていますので、この効果が出れば他の都市でもありえるかもしれません。
どうなんでしょうね？
深く考えていないので、この税金の判断はついていませんが･･･第一印象としては、人の所有物に対して強引やなという感じ。
確かに空き家だらけになったら街の景観や治安としては悪くなるので、行政としても対策を練るのはいい事だとは思う。やっぱどうなんでしょう･･･
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