【口コミの評価･･･】

不動産って一生のうちに何度も経験する事じゃないので、紹介とかの意識が低い（無い）営業マンが多い業界です。お客様としても、プライバシーも関係するので不動産会社の対応が悪くても、人にあまり言う事が少ないのでしょう･･･それをいい事に、好き勝手する人間がなかなか減らない業界。

飲食なら食べログってのが浸透して、その評価が大きな影響力を持つので、かなり改善された業界かと推測します。

こんな事を考えていたら、「グーグル検索した時に、会社情報が出てきて、そこに口コミ評価をしてもらうのがあったな」と思い出し、今まで取引させていただいたお客様にお願いしていってます。

時間が経ってのお願いだし、文章も考えて打ち込んで頂く作業なので、お手間かけるのですが･････

この1週間で2組のお客様にご投稿いただき、有難うございます！

おかげさまで、ご投稿いただいた方からの評価がすべて5点の満点で、（ドキドキしていますが）とても励みになり感謝です。こちらからの勝手なお願いですので恐縮ですが、続けて依頼していきたいと考えています。

余談ですが、他の不動産会社の口コミも見てみたんですが･･･「やっぱり低評価なんや」と納得できる事が多いのですが、「うそ。こんな対応する人じゃないけどな（汗）」と意外な書き込みがあったのも事実。

中には社員が書き込んでいるケースも結構あるみたいで。そういうのって絶対ばれるし、やめといた方がいいと思うんですけど。

あとは、食べログでもあった様ですが、悪意のある書き込みや同業他社の営業マンが嫌がらせで書いたりと、そういったケースもあるみたいですね。

でも口コミ評価を多く集めれば、そんな悪意ある書き込みは高評価にまぎれて逆に不自然になるので、分かりそうな気もしています。そんな事を書かれたら、やっぱダメージは出るので対応策は考えた方がいいでしょうね。

地域に根差して、口コミ評価（紹介）を大事にして仕事をしていくのは間違いない。頑張ります！

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【これからの不動産仲介を考えてみた】

今日の昼にAIの資料を読んだんですけど、スゴイ進み方ですね。去年くらいからAIが書く絵が流行ってますが、これはもうAIが専門職の仕事をするのも時間の問題。

人間の判断や処理を超えてくるものとして、これから仕事しないといけない。

査定や書類関係、そして売出し情報の発信はもうAIでも充分対応していけるでしょう。というか、そっちの方が公平で、囲い込みの様な不正もなくなって、不動産取引が活性化していくと思う。

そうすると、考える仕事ではなく動く仕事がメインになってくる。じゃあ不動産業界では、どのような変化が出てくるのか？

今よく見られる物件に案内して…家の説明をして…っていう不動産営業は作業であって仲介業務のレベルではない。

まだまだ見えてこないのが本音なんだけど、現地チェックはまだまだ人間がやる領域かな。建物の状態や雰囲気など、五感で確かめる部分。

リフォーム工事など現場工事もまだまだ人間がやらないといけない部分。大工さんは貴重ですので、大事にしましょう。

あとは、お客様と対面で寄り添う事もまだ人間が出来る事。物理的なコミニケーションですね。

そして結構重要になるんじゃないかと思うのは【地域の関係性】ですね。コミュニティーというか、不動産業って地場産業なので、地域との関係性が一番なんです。

不動産仲介する時に、コミュニティーの手助けをする。別にグループに入るとかじゃなく、「何かあったらアイ・ウィズ不動産に聞いてみよう」という存在である事も求められてくる気がします。

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【100点の家探し】

「100点の家なんて無いですから･････」

って簡単に言う営業マンがいるじゃないですが、アレ嫌い。

「80点、いや70点でも要望に合うなら、良い物件ですよ」って言うけど、なんかね･･･最初にそんな事言われて「あぁホンマやな」ってなるかな？。

探している過程での満足感もあるし、中古ならリフォームやリノベーションで得点が上がる可能性もある。土地だったら、探している段階で間取り提案などをしてその後の打合せがスムーズにいけば納得度も上がる。

物件の点数だけで伝えるのは違うかなと感じます。

それは結果論であって、（こんな書き方も嫌だけど）要望に対する物件70点、家探しの納得度で30点がプラスされて合計100点やったわーっていうのを目指すべきなんじゃないかと思います。

過程も含めて、やればできる！あなたにとっての100点オーバーを目指しましょう。

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【申込みを急がせる･････ウソの話】

「他のお客さんで決まりそうなので、急いだ方がいいです」

「検討している人がいるので、早く決めないと」

よく聞くこのセリフ。99％は嘘ですので、無視してもいいです。

百歩譲って、たまにこういったシチュエーションはあるかと思います。でもホントにたま～にある位ですので、気にしなくてもOKです。

では、なぜウソと言えるのか？を解説していきますね。

まずは、不動産仲介のシステムをご説明↓

売主さんはX不動産に売却を依頼。X不動産は自社で購入者を探す（ブルー）と同時にレインズにも登録。登録されるとすべての不動産会社が売出情報を把握。それぞれ各社が購入者を探すというシステム。

仮に今回の様に急がす営業トークをD不動産会社が購入検討者に言ったとしましょう（オレンジ）。

D社の営業マンが他社のお客さんの状況をタイムリーにつかめないって･････

売主様の担当であるX不動産の担当でも、基本的に他社のお客様の状況は詳しく把握していません。

私がX社の立場だったとしても、購入申込の書面が送られる直前に把握する感じだし、A社の営業マンに「お客さんが申込みしそうです」って事前に言われても、それをわざわざD社には言いませんので。

もう１つ書くと、売主様から直接依頼されているX社の営業マンがお客さんに「他の人に決まりそうなんで急いでください！」っていうのも本来はおかしな話です。そのお客さんがD社ならまだしも、自分の会社のお客さんだったら最初から決まりそうなお客さんを優先しますからね。

不動産システムの話なので、読んでると意味が理解しずらいかもしれませんが、どっちにしろほぼウソですので、無視して検討した方がいいって事になります。

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【不動産営業マンは、見学時にどこを見てるの？】

気になった物件を見に行く時、不動産担当が一緒になって物件を見学する形になりますが、「じゃあ、不動産営業マンはどういった部分を見ているの？」って話。

一戸建て・マンションで変わってきますが、お客様が一番心配になる中古一戸建てで書いていきますね。

何気にお客さんに付いて話しながら見学している風に見えるかもしれませんが、

・建物が傾いていないか？違和感がないかを感じようとしています

・部屋の天井や壁を見て、雨漏りの跡やシミがないかチェックしています

・窓やドアなどの開閉具合も気にしています

・床の劣化やへこみがないか

・売主側から出されている物件資料（間取り）に間違いがないか

・外部なら、外壁や基礎のヒビ（クラックといいます）の具合

・境界ポイントの有無、隣地境界の状況（ブロック・フェンスなど）、越境

ざっとこういった部分になりますね。ほとんどが構造や劣化具合に関係する所で、キッチンや浴室・洗面などの設備関係はあまり気にしていません。

あと空き家や居住中で結構変わってきますね。

空き家なら、荷物も無い（少ない）状態が多いので、床下収納を開けて床下の状況確認や基礎のチェック。２階のどこかに天井点検口もあるので、そこから屋根裏チェックも。雨漏りの形跡がないかや修復歴、それと断熱材の状況も分かります。建物の傾きなら、レーザー当てて厳密にチェックもしたりしますね。

基本的には先程も書きましたが、【建物の状態】を把握する事をメインにしています。

これ以外には、リフォーム前提で探しているお客様だったら、リフォーム完成をイメージしてチェックしているかな。間取り変更を伴うリフォームだったら、（見ただけでは柱や筋交いの位置は分かりませんが）希望される間取りが可能かどうかのイメージを持って見学しています。

道路と高低差があったら、土留めの状況も大事な確認要素。

う～ん･･･上げていくとキリがないかもしれない。でもこういった事を気にしながら見学するので、やっぱり不動産営業には経験や知識は必要になってきます。

お客様としたら建物の雰囲気メインで見学してもらっても大丈夫ですよ。いくら物件的に問題がなかっても、雰囲気が気に入らなかったらダメですからね（汗）、一番大事といっても良いかもしれない。

見学した後に「検討してみたい」となれば、そこから可能なら再度チェックしに行ったり、役所関係の書類を集めて法律的にも問題ないかを確認。売り出されている価格に対して、現状はマッチしているのか？の確認も必須。

見学して「いいでしょ！おススメですよ」って、間取りの話しかしない様な営業マンだったら、依頼しない方がいいですよ。きっと売る事ばかりに集中して、全然建物や土地の状態は目に入っていないと思います。

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【不動産関連の本、買いました。「悩める売主を救う 不動産エージェントという選択」】

「本でも読みたいなぁ」と思い、アマゾンで検索。

会社をやっているとマーケティングや広告関連の知識を入れたいと思うのですが、世の中の変化が激しくなっている現在、「もう１度、不動産の原点を考えよう」と選んでいくと、新刊で出ていました。

【悩める売主を救う 不動産エージェントという選択】

東京のさくら事務所（長嶋修さん）さんから出る本。ポチっと購入しました。

そうなんですよ、「売る」ではなく「売るべきか」という事も含めたレベルの対応をしていかないといけない。購入の場合もそう、「買う」じゃなくて「買うべきか」から。

以前からブログでも書いてきましたが、「物件が出ました！」じゃなくて、物件の判断を行ってＯＫかダメなのか？を正直に伝えるのが不動産仲介の仕事。

不動産営業マンって、「買ってもらう」ばかり。いやこんな言葉じゃないな･･･「いかに買わすか」みたいな感じでしょ。そんな営業ならＡＩに相談した方がマシで、お客様の状況・気持ち・将来予測など、言葉には出てきてない部分を読み取ってお客様の事を優先して提案していく倫理観が必要になってきます。

話は変わりますが、さくら事務所さんには思い出があって、昔セキスイに勤務していた時代。たぶん2,000年位だったかな？たしか建築中のお客様と打合せしていて、ふと言われたんです。

「建物の検査を入れてもいいですか」

それを聞いた私は正直「？」だったんです。新築なのに検査ですか･･･それも第3者が入ると。その時にさくら事務所っていう名前を聞いた記憶があるんですね。大阪だったので検査出来るのかどうかも不明でしたが、たぶんテレビで見られたんじゃなかったかと思います。

打合せが終わって、念の為工事監督に確認すると「なにそれ？引渡しも終わってないし、第３者を入れるのはダメやで」って言われ、お客様にもお伝えしました。

今考えると、お客様には申し訳ない。新築であろうと、住宅会社と住宅については素人になるお客様、そりゃ第３者の設計士を入れたいっていう欲求も分かります。今みたいにネットも充実していない時代ですからね。

これから不動産業界も変わっていくと思うので、再度気持ちの面から見直していきます。

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【結局はね、作るのは現場の職人さんですから】

仲介させていただいたお客様とリフォームやリノベーション工事の打合せも行っています。

お客様の要望をお聞きして、私の方で設計して、大工さん等に直接依頼する方式。

家探しを一緒にしてきた経緯を知る私が打合せするし

工事は（私が業者を選ぶ基準：腕がいいのは当たり前で、人が良い事）信頼できる業者に直接契約していただくので価格面のメリットだけでなく、現場で作業する職人さんと直接やり取りもして頂けます。

先日は、リフォームではないけど造作で家具を作りたいので、CADで寸法チェックしながら色々とイメージをしていました。でも、最後はね、やっぱ大工さんと細かい納まりや施工上の注意などを打合せしないと不安な面もあるんです･･･。

27年ほど住宅設計してきましたけど、結局は【現場で作る大工さんの意見は大事にした方がいい】。

これは間違いのない真理です。

不動産業界にいてると「業者にやらせますから」とか偉そうに言ってる営業マンが多いですけど、そういう言い方する人には依頼しない方がいいと思いますよ。

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【暮らしのコンセプトって考えた事ありますか？】

住宅のコンセプト（リノベーションも含めて）というのは結構大事。

SNSがかなり一般的になってきて、お客様とのイメージ共有もしやすくなっています。

基本的には外観や内観のイメージが主流なんですけど、例えば以前にあった【スタバのような内装にしたい】という様な場合。

＊ネット画像からお借りしています。

限られた空間（スタバよりはもちろん小さくなる）で同じような雰囲気は出していく事は可能ですが、そうするとどうしても「住まい」っぽくなってしまうんですね。

空間イメージだけじゃなくて、重要なのは暮らしのコンセプト。

・家族それぞれが色んなスペースで過ごせる

・カウンターやテーブルを複数置いておく

・でっかいテーブルを置ける空間を取る

・空間の中に、区分けされたセミ空間をつくる

みたいな感じで、コンセプトがあった方が作りやすい。

住宅で不利な部分は、天井の高さが出しにくいところ。

一戸建てなら吹き抜けが大きめに取れないか？いっその事、２階にLDKを配置して勾配天井で高さを出すなどのコンセプト優先の間取りが必要になってきます。

まぁ予算とイメージで苦しむ事が多くなるんだけど（汗）、空間っていうのは満足度に非常に関係してきますので、自由に考えられるっていうのは、自由設計orリノベーションの醍醐味。

物件探しから一緒にやっていきましょう。

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【鍵は当社にあります・・・】

先日にあった事でボヤきます（汗）

茨木市の物件で案内予定がありまして、その家は空き家。

売主様側の仲介に入っている不動産会社に電話して「ご案内したいんですけど、鍵は？」って聞いたら

「鍵は当社にあります」

ウソやろ・・・

その会社、大阪市のど真ん中なんですよ・・・・・

営業マンが立ち会うんやったらまだ分かるけど、鍵渡して勝手に見学OKなんやったら、現地にキーBOX設置して鍵を置いておいてくれよと。

大阪市内まで鍵を取りに行って、見学して、その日の内に返却しに行く。もう半日どころじゃない動き（汗）。

これ、物件の案内をするのを（時間を調整できずで）諦めている不動産会社もあると思うんですね、結構な数で・・・。

茨木市の物件で気軽に行ける範囲は、もちろん茨木市、あとは高槻市・摂津市・吹田市東部くらいかな。千里中央や江坂にも不動産会社が多いけど、ちょっと負担を感じるのが本音。

物件から遠くの不動産会社に売却を依頼するのは全然OKなんです。でも、案内希望が入った時の対応は確認しておいた方がいいですよ。

不動産会社の立場から言うと、案内しやすいのは次の順番になります。

①現地にキーBOXを設置しておく

②近くの不動産会社に鍵を預ける

③立会う

④鍵を取りに行く

基本的に【どんだけの人に見てもらえるか】ですから、案内しにくいのは大きな機会損失。

「鍵を当社で預かって、取りに来てもらいます」っていう不動産には売却を依頼しない方がいいと思います。

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【ネットで物件を探す時、チェックした方がいい項目】

ネットで物件探しをしている時に、一般的には違いがよく分からないので気にしていないけれど、案外チェックした方がいい項目は
【売主】か【仲介（媒介）】かという部分。

一番下の方に掲載されている事が多いですね。
 

その物件情報は
売主（不動産会社）が直接掲載しているのか、それとも仲介会社からなのか
という確認。


 

売主から出ていたら、直接やり取りをするので仲介手数料はかかりません。
ここが一番のメリット。
 

デメリットは売主が誠実でシッカリしていたらいいけど…そうじゃなかったら「物件はいいけど、イヤな思いまでして購入を進めないといけない」という事かな。


 

その他には、どこの不動産会社からの情報かというのも見ておいた方がいいかと。
 

茨木市の不動産会社ではなく、大阪市内や府内の会社だと、そもそもエリアについてはお客様の方が知っている事が多いでしょうしね。もし【仲介】となっているなら
・その不動産会社にしか依頼できないのか？他の不動産会社でも仲介可能なのか？

という事を確認しておく事も大事かと思います。

 

仲介が入るなら（仲介手数料がかかるなら）、より細かいアドバイスや説明がある方を選ばれた方がいいでしょ。
 

てか新築一戸建てなら仲介手数料が無料の会社を選ぶってのも全然アリだと思いますよ。
雑な会社も多いですが、中には普通に親切な会社も存在しますので。
そのあたりはその会社のホームページやブログで判断していきましょう。

詳しい話はお気軽にご相談くださいね。

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