【ハウスメーカーが･･･建売住宅メーカーに】

昨日のホームページ内のブログで「ハウスメーカーが土地の買取を加速させている」って内容を書いたところに

不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社 (i-with.co.jp)

ちょうど新聞でこんな記事が出ていました。

【大和ハウス、建て売り集中】

簡単に書くとこんな内容。

・大和ハウスは戸建て住宅の事業モデルを転換する。完成済みの建物を販売する建売住宅の割合を５割超に引き上げ、今まで行ってきた注文住宅の割合を下げる。

・商談から引渡しまで時間がかかる注文住宅は高騰する建材や人件費の価格転嫁がしにくく、利益率が悪化している。

・受注減の注文住宅から建売住宅市場に軸足を移す

色々と理由など書かれていますが、ハッキリと書くと「建て替えなど、注文住宅の契約が取れなくなった」という事ですね。ハウスメーカーなので最終的な目的は家の契約、じゃあ土地を買い取って、建て売り（建築条件付き土地も含まれると思います）にすれば必然的に受注は増えるやんって方向に、会社として舵を切ったというニュースです。

大和ハウスは元々土地の仕入れには積極的な会社だったのでよく街でも見かけましたが、これからはより仕入れていくんでしょう。

ホームページ内ブログでも書きましたが、５区画とかそれ以上の大規模分譲は資金力を生かしてハウスメーカーはやってもらっていいんですが、１区画とか２区画とかの土地買取＆分譲はやめて欲しい･････

普通に土地を買って好きな家を建てたいというお客様の邪魔をする形になるから。本来検討できていたかもしれない土地を先に買い取られて、お客さんにとって逆効果になる確率の方が上がってしまいます。

ハウスメーカーにとっても買取りはリスクが付きもの。仕入れ担当になったら、成績のために多少無理をしてでも買い取ろうと営業するだろうし＝高値で売り出す事になる（建物もハウスメーカーだから安くはないし）。

結果的に利益率は下がるし、在庫を抱えるリスクにもなるでしょう。

お客様・不動産業界・住宅業界にとっても、好ましくない方向に行くような気がします。

今年はしばらく動向を見てみようと思います。

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【やっぱり明るさへの工夫】

土地と建物の査定から計算すると「価格はこんな感じになるよね」って中古一戸建て。

でもご存知の通り、間取りも非常に大きな判断要素になります。

「価格は分かるけど、この間取りだとちょっと決めきれない…」って事もまぁまぁあります。

間取り変更のリフォームをしたら問題がクリアするケースもありますが、リフォーム工事費用次第では、価格判断に影響してくる。

間取りと書いてますが、経験上純粋な間取りの取り方というよりも、明るさや抜け感の方が気になる事が多いです。

間取りは変更できても、明るさなどを変える事は難しいですからね。

これから建てる方は将来売却するかどうか分からない状況だとは思いますが、売れやすさ・資産価値という面でも出来る限り採光にはこだわっていきましょう。

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【（自社でしか）売る気のない不動産担当】

不動産の売却を依頼されると、売主様にとってより良い条件で売却活動をするのが仕事。

そりゃ自分とこの会社で買主様を探すのも大切だけど、そんな狭い範囲で探すより、情報を広くOPENにして買主様を探した方が絶対に売主様にメリットがあります。

というか、宅建業法でそうするように決められています。

そんな前書きをしたあとに、最近あった不動産会社の対応。

・物件の確認のために電話をして物件の住所を聞いたら、「住所は言えません」。･････どうやって提案すんねん！

・何回電話をしても担当者不在。電話があったという伝言も受け付けない。というか100％居留守･･･

こんな会社に売却を依頼してしまった売主さんは可哀そうやなぁと。まさかこんな事されてるとは思わないでしょう。

居留守なんて大手の不動産会社ですからね（汗）。

他社に物件を売らせない考えなのか、もしくは時間をかけて売れない状況にして買取りに誘導しようとしてるのかは分かりませんが、どっちにしろキチンと売る気は無いでしょう。

なかなか見抜くのは大変だと思いますが、少しでもおかしな動きや言動があったら、疑うくらいで丁度です。

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【エンドユーザーであるお客様のメリットを追求して】

かなり忙しくさせてもらっていて、アメブロの更新がしばらく出来ずでした･･･。

明日は購入の相談が１組と午後からはご案内が１組、あとは段取りが諸々という感じです。

来週は少し落ち着く感じですので、現在売却を依頼頂いている物件の販売活動と新たな売却相談を再度力を入れて頑張っていきます。

今月に入って新着の土地情報が出てき始めましたが、結構申込み有りになってて、売れている様子。まぁ不動産会社による買取も多いかと思いますので、なんとも言えないっていうのが現状（汗）。

当社ではお客様により良い物件を紹介していこうというのが根本の考え方ですので、業者買取なんか目もくれず、すべてにおいて冷静な判断でお客様に正確な提案をしていくのみ！

そのためには

①当社で直接売却依頼されている物件を増やす事

②いま売りに出ている物件をキチンと判断する事

結局はこの2点をやり続けて、エンドユーザーであるお客様のメリットを追求していくしかないんですね。

世の中の不動産会社は、大手さんも含めて、買取ばかりに流れていってますが･･･地味に続けていきます。

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【価値のある間取り】

新築一戸建ての間取り、特に建売を検討されている方はよくチェックされた方がいいと思うのが、「部屋数と明るさ」。

建売とかは建物の広さで価格設定をしてる事が多いでしょ…間取りによって価値は変わらないとおかしいんですけどね、本当は。

設計もする私としては新築一戸建ての物件が出たら、やはりまず間取りの取り方に目が行きます。

「こうしたら明るいLDKになるのに」

「こうしたら庭が取れて、LDKからの空間の見え方が変わるのに」

とか思う物件もまぁまぁあります。

要は間取りを見た時に、どれだけその土地に向き合ったかが感じられる設計じゃないと残念な気持ちになる。

ずっと住む場合だけじゃなく、もし売却するとなった時も、売れやすさはかなり違ってくるでしょう。それだけ間取りは大事。

売る側もそこまでチェックして、お客様に提案するべきだと思います。

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【間取りの打合せは数も大事】

間取りの打合せって話をすればするほど色々と案が出てくる。

もちろん予算との兼ね合いもあるので、全てを実現するのは難しいんですけどね。

でも話をした方が色んな案が出てきて、お客さんの隠れた願望が見つかったりもするので、私は間取りの打合せは一番好きな仕事です。

その中で取捨選択してもらえれば納得の家作りが出来ると信じて、発想力と経験をお伝えしていきます。

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【不動産の仕事って】

ブログの更新が少し滞っていました…忙しくさせて頂き、有難い。

お客様によって悩みや考えている事は様々。そこで当社にご相談頂いている訳ですので、その悩みなどを解決する方法はないのか？を出来るだけイメージしています。

すぐに解決できないかもしれないけれど、話を聞く事でラクになるかもしれないし、もしかしたら違ったアプローチを思い付くかもしれない。

言葉としては出てきてないけれど、違う部分で不安や悩みがあるのかもしれない。そんな事をイメージしながら提案していきたい。

不動産仲介って物件や住宅ローンの事だけやっていればいいってものではないんですね。それだと物足りない。

生活全般の相談相手でありたいです。

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【一戸建てのリフォーム立会い】

今日の午後は一戸建て・リフォームの現地立会い。

契約時は居住中だったので、引渡しが終わり空き家になった状態で工事前の確認です。

築20数年で経年劣化はありますが、何か落ち着く雰囲気だったんですね。少し早めに着いて、思わずボォーっとしてしまいました。

街も静かだし、南側・北側と掃き出しの窓があって、光や風がいい感じ。

ほぼフル・リフォームに近い内容となっていますが、建物が持つ心地良さは残しながら仕上げていきたい。

これから確認していく事はまだまだありますので、集中していきます！

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【ショールームでキッチン選び】

午前中は、パナソニックの大阪ショールームへ。今年に入って、パナソニックは4回目かな。

今日は予約の2時間、ガッツリとキッチンのみの見学と説明でした。

間取りがまだ本決定していなく、キッチンの大きさも変更可能な中でしたので、お客さんも選ぶのが大変だったと思います･･･。

でもお客さんにとって初のショールーム見学だったので、やっぱり実物を見ると色々とイメージが沸いて、好みの取捨選択がしやすくなったんじゃないかなぁ。

私としても、キッチンに対して考えている事や要望を再確認する事ができたし、扉カラーの打合せで好みのイメージも聞けたので、もうちょっとでプランは確定しそうです。

頑張ります！

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【千里住宅展示場の移転、とそれに想う】

お客様と話をしていて知ったんですけど、先週で千里万博公園の住宅展示場がクローズしたんですね･･･。

セキスイに入社して最初の配属先が千里だったし、その後も転勤がありながら千里に戻ってきたりしてたんで、やっぱり一番愛着がある展示場。

クローズといっても箕面に移転という形で、規模は少し小さくなるみたいです。

住宅会社をやっていて会社の規模を大きくしたいとなると、住宅展示場に出展するという選択肢が経営者は思い付くみたいですが（私も相談された事がある）、個人的には反対。

集客という面では確かに増えますが、やっぱ経費がかかってくる。出展料だけで月に100万円～200万円は必要だし、人員配置・運営経費などを考えると年間でかなりのお金が必要になります。

それなら各地域に根ざして、販売エリアを広げる方が堅実じゃないかなぁ。

30坪～40坪の土地を買ってそこにモデルハウスを建てたら、仮に4,000万円～5,000万円かかったとしても住宅展示場への出展と比べれば、数年でペイする気がします。

最後はモデルハウス販売として売却する事も出来るし（税務上の事は分かりませんが）。

なんにしてもハウスメーカー経験者として、経費っていうのを見てきているので、販売価格を押し上げてしまう要因になるのは間違いない。

経緯 VS 集客数（契約数）、これがペイできるかどうかがポイント。「展示場に出展すれば」という考えだけでは、現実はなかなか難しいと思います･･･。

競合他社がひしめく住宅展示場で成功するには、結局は【人】。大手ハウスメーカーなどと競合する中で、どれだけお客さんに選ばれる人材を育てるのかが大切になってきます。

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