【不動産営業の選び方の話】

不動産業界にいてる人間として

営業マンの選び方・見極め方ってありますか？と言われると

絶対に外せないのは【信用できるかどうか】。

これは感覚というか、雰囲気を信じるしかないかと思います。

売ろう売ろうとせずに、お客様の事を考えて物事を話しているのか、相手の事を考えて進めているか、嫌な思いをさせたくないなど、ホント気を遣ってるかどうかですね。

相手の利益を考えて対応してくれそうかというのは、私はかなり優先してます。

あとはまず自分自身がどういったものを営業マンに求めるのか、ですね。

色々と相談したいお客様や「自分で判断するからなるべくほっておいて欲しい」という人もいます。

相談したいって人には、出来るだけ話をお聞きして、物件をススめる様な事はしないかな。

自分で判断するって人だと、その判断するだけの資料や専門的な内容をお伝えだけして、あとは基本待ちます。

コレもまぁ気を遣える営業マンって事になるかな。

・専門知識を分かりやすく教えてくれる

・言ってる事が腑に落ちる

・冷静で淡々としていてもいいが、サービス精神を感じられる

色々と買いてきましたが、結局は【人が良い】ってところに落ち着きますね。

不動産って、初めて見学した物件で決まった場合、その後そんなに会う事ないでしょ。契約まで会ったとしても3回位とかね。あまり相手の事が分かりにくい業種なんですよね。

不動産取引を何回も経験する事もないので、リピートということも意識しない人が多いし。

だから、メチャクチャな不動産営業でも成り立っていける業界というのが問題だと思うんです。

「物件が良かったらえ〜ねん」って言われればそれまでですが・・・取引中の人間関係もかなり大事だから、物件が良かっても営業マンと合わなかったら止めとくかなぁ。

結論、気を遣える・人の気持ちが分かる、そんな営業マンを選びます。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【売却査定の価格で思う事】

以前に売却の査定相談を受けていた物件がいくつかありまして、結果から言いますと

競合してて査定負けしてたんですけどね･････汗

●査定価格（3ヵ月程で売れるだろう価格）

●売出し価格（相場の範囲に入っているけど、少し上を狙いましょうって価格）

の2つを当社では通常ご提案しています。

その売出し価格のかなり上を提示した不動産会社に負けてました。

でもそれからの経緯を見ていると、ほとんどの物件で価格を下げていってる。当社が提案した売出し価格に近くなっている感じです。

「最初からそれで売り出せていたらなぁ」って思ったりしますが、売却する時って売主様は高く売りたい・不動産会社は売却を依頼されたいで、近頃は相場よりかなり高めの価格設定が多いんですよ。急いでないので高めで設定して時間かけて売却してもOKとか、売主様のご状況にもよるので一概ダメだとは言えませんけど。

茨木市の新築マンションもかなり売れ残ってる様子。これも価格設定が高過ぎが原因。相場が上がっているとはいえ、そこまで購入者は付いてこれないよ･･･っていう価格帯でしたので、今後はかなりの値引きをしながら完売に向けて販売していくものだと思われます。

「とにかくかなり高めでもいいから提示して、売却を預かっちゃえ」というノリの不動産会社が多いですが、売主様の為の考えた売却というスタンスは絶対に崩す気がない私です。

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【記憶に残る打合せをする！】

久しぶりに雑誌を購入。

広告営業の為の本だし、それほどクオリティが高くないので（すいません）、実はこの手の本は好きではありませんが、「久しぶりに住宅実例を見たいなぁ」と思ってコンビニで購入。

結論、【実例を見ると、設計欲求が湧いてくる】。

家の打合せって要望と予算に挟まれて、結構悩んだり迷ったりがあるんですね。

そういった状況は生まれてしまうものなんだけど、打合せの密度で不安を少なくしたり、私の経験などを提供して、最後は納得感を味わってもらいたい。

満足できる住まいを目指す打合せをもっとしたくなってきたな。

土地・リノベーション、ぜひぜひご相談ください！

人生において記憶に残る、住まい探し＆打合せの期間を過ごして頂けると思います。

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【2か3という数字ではなく、住空間の話】

今回は、質問というか投げかけの様な内容。

土地を探して・家を建てたい時、住んでからどっちの方が満足感ありそうですか？

①土地30坪　建物33坪・2階建て　4LDK　→4,500万円

②土地24坪　建物40坪・3階建て　4LDK　→4,700万円

立地はほぼ一緒とします。

①は建物＋駐車スペース確保したら、庭などの余裕はあまりないけど、2階建て。

②は土地が6坪狭いので同じく余裕はないけれど、その分建物をゆったり設計しよう

でもって、価格は②の3階建てで家を広くした方が200万円高い。

あくまで、高いけど住空間の広がり方が違っているという比較です。

もし２つが建売として2軒並んで建っていたら、どちらを選ぶという選択。

「3階建ては嫌だ」っていう2か3の数字だけのイメージではなくて、実際に毎日暮らす住空間のゆとりが違うんです。建物に対してどこまでコダワリがあるのかが、自分自身で判断できるんちゃうかなーって思います。

こういった要望（優先順位）がクリアーになれば、家探しの幅が少し広がると思いますよ。

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【当社ホームページが物件判断の基準になる･･･ために】

冷凍食品の売り上げが上がっている、それも高級な部類の冷凍食品が売れているとニュースにありました。有名店やこだわりの食を家でも味わおうっていうニーズなのかな。

コロナ禍が原因になっているのでしょうが、こういった流れって、物件探しにも出てきているのかもしれない。

「ネットで物件探ししていても中々進みませんよ。実際に見ると判断できますから、見学しましょう」ってよく言われますが、実際お客さんはそんな事百も承知。

実際に見学する前に色々と判断したいんや！っていうのが本音だと思います。あと不動産会社に行くのが（問い合わせするのが）怖い･････っていう根本の問題も（汗）。

当社ではホームページに私独自のコメントを書いたり、価格変更の経緯やハザードマップも調べて記入しています。

出来るだけ、その物件の情報量を載せてお客さんが判断できる材料を多くしようと、かなり前から取り組んでいますが、もっと臨場感といいますか、「コレコレ！こんな物件情報を待ってたんや」という発信の仕方を模索していかなアカンなぁと再度考えてるんです。

究極は【こんな物件がある。アイ・ウィズ不動産はこの物件にどんな判断してるんだろう？】という感じで、当社ホームページを見て確認をしたいという気持ちに皆さんがなって頂く事。

みなさんの役に立てる情報発信を追求していきます。

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【住んで数ヶ月で売却されている物件の話】

購入してから1年とか数ヶ月で売却されている物件がちょいちょいあります。

探されているお客さんにとったら「なんかあったんかな」って不安になるかと。

逆に売却をされる売主さんも「変に思われないかな…」って考えていますね。

結論から言うと、まぁまぁあるんですよね。

理由はバラバラなんですが、共通するのは【状況・生活スタイルが変わったから】という事。

代表的なのは転勤になったから。

他には子供が産まれたから、実家の近くに引っ越そうかなとか。

中には純粋に住み替えしたいと思ったからって人も売却理由であります。

私の経験上では、早期の売却って新築マンションを買った人に多い感じ。

たぶん新築マンションって販売時期がかなり早いじゃないですか、契約してから2年後に引渡しみたいな。

中古物件だと契約から引渡しまでそんなに期間がないから変化も少ないけれど、そりゃ2年とかあったら生活スタイルや考え方が変化する人も出てくるでしょうね。

ですので、こういう物件ってありえるので、それ程気にされる事もないかと思います。

とはいえ、売却理由の確認は大切ですので不動産担当に聞いてくださいね。教えてくれますので。

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【自分を正してから、物を言おうって話】

不動産協会と国会議員が合同総会を開催という記事が出ていました。

その中に、【銀行の不動産仲介業参入を今後も認めないという考えを共有した】とあります。

不動産業界にいてないと関係ない話かもしれませんが、実は銀行が不動産仲介業を行うことは禁止されています。

＊信託銀行系は関係なし。

まぁ投資用物件に対する融資がどうとか、審査が甘くなって･･･とか理由を言ってますが、要は不動産・金融に情報を持っている銀行に不動産仲介をやられると困るって事ですね。

三井〇〇とか住友〇〇とか、銀行ちゃうの？って思われるかもしれませんが、あれは銀行系の不動産会社という事で、銀行本体の不動産部門ではありません。

なんでか分からんけど、りそな銀行だけ内部に不動産部門があったような気はします。

私としても大手の不動産仲介会社が増えるのは、そりゃ嫌ですけど･･･キチンとレインズを活用して【物件の囲い込み】とかしない健全な取引をするのならOKだと思うんです。

不動産協会も参入阻止するなら、自分たちも、協会の会員である不動産会社へ

【情報の囲い込みはしない事】

【売主様の利益を阻害する買取誘導】

【宅建主任士以外の営業禁止】

【代表取締役および役員は宅建主任士の資格所持する事】

くらいは徹底させるべきちゃうかな。

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【もうちょっとで逃すとこだった･･･みたい】

先週にご契約いただいたお客様、２年くらいのお付き合いになるのかな。

物件は一戸建てで、今回の物件は私的にはもうピッタリだなという感触だったんです。

色々と検討される事もおありだろうし、やっぱ決断するのは勇気も必要なので、質問や心配な事を調査したり回答したりで、申込みまでに時間がかかっていました。

私もそれほど気にする事もなく対応してたんです。

無事ご契約となり、持ち回り契約だったので、昨日売主様側の不動産会社に書類を届けに行きました。

そうすると担当者から「実は高槻市の●●●って会社のお客様と、どっちが先に申込みが入るか」という状況だったんですと言われました。

マジで･････

いや他の状況聞かんで良かった。

聞いていたら、お客さんにもグイグイいってたかも（汗）。

そして気になる時間を過ごす事になり

逆に変なペースになっていたかもしれません。

つか、前のブログでも書いたんですが「検討する人って、ホンマに重なるなぁ」と。

物件やお客さんの考え方にも寄りますが、もうちょっと他の検討者の状況とかも気にしとかないとアカンなぁと反省。今回はあまりにもフリーでした。

グイグイ行くような営業はしませんが、「お客さんにピッタリ」って確信があるなら、その物件を逃す機会をつくったら不動産仲介は失格。バランスが難しいけどね、気を付けまーす。

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【契約時の諸費用について】

住宅ローン事務手数料について

不動産会社にて物件を購入（または仲介）する時に、諸費用明細っていうのが出されます。印紙代とか、仲介手数料や登記費用などの項目が並んでいます。

その中に「住宅ローン事務手数料」という項目があって、よく見てみると、銀行に支払う手数料ではなく不動産会社に支払う事務手数料だったりするケースもあります（ちなみに当社ではそんな手数料はありません）。

お客さんに代わって住宅ローンの手続き代行をするっていう名目みたいですが、正直な感想として「もうそんな手数料を請求するのやめたら･･･」と思います。

最近聞いた事例があまりにもえげつなかったので書いたのですが、その不動産会社がお客さんに請求している金額が22万円･･･汗。仲介手数料とは別にそんな大きな金額を支払っているお客さんはかわいそ過ぎる。

今でも5万円とか10万円とか請求している会社は多いようですが、実際は必要ないといいますか、「住宅ローン手続きで動くから（たいした動きでもないですが）、契約とは別の業務として請求できるやん」っていう各不動産会社の考えだけの話。

22万円も請求する会社だったら、それ以外にも色んな項目を作ってる可能性も高いでしょうね。

こういった事をチェックするにはまず知識が必要になります。物件を見学した時に、諸費用明細をもらって確認するようにするしかないでしょう。疑問に思ったら、調べて交渉するのもアリだと思いますよ。

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【ちょっと持ち帰って検討します･･･見学や検討の話】

「気になる物件があって見学をしたいのですが、今月の２５日はいかがですか？」

って、月の初めに問合せいただく事があります。

率直に言っていいですか、遅いっす･････（汗）

本当に３週間後にしかお客さんの都合が合わないのかもしれませんが、結構物件の動きってあるので、気になる物件ならば出来れば早めに見学する事をおススメします。

とは言いながら、初めてやり取りするお客さんだったらそんな事まで言いにくいので「かしこまりました。ちょっと先なので、その週に再度物件確認をしましてご連絡します」と答えますが。

今まで見学も少なく静かな状態だったのに、物件が動く時って何故か重なるのは、この不動産業界の不思議･･･

他にも、「もう１度物件を見に行っていいですか？」という相談。

もちろん全然「再度見学ください」なんですけど、ご都合を聞くと「来週の週末に」とか。不動産営業マンなら分かってもらえると思うんですけど、なんか嫌な予感がする（汗）。

嫌な予感というのは、他で申込みが入りましたというもの。コレ、結構あるんですよ（涙）

営業していたら誰もが経験する事なんですけど、年に数回あるんちゃうかな。数日遅かったという事もあれば、ケースによっちゃ数時間遅かったという事もあります。

まだ決めるまでの気持ちではないが再度確認したいとかならまだいいんですけど、気に入ってて確認するために見たいって状態でしたら、スケジュール調整して早めに見学する事がベターです。

不動産の営業マンって、即決といって、見学してすぐに申込を頂くのを自慢する人が多いんですけど、私は即決というのは全然評価にならないと思っています。むしろ即決したお客さんの決断が素晴らしいというだけ。

「ちょっと持ち帰って検討します」というのも全然良いと思うんですよ。

でも本当に気に入っているなら、数日考えますというのは経験上物件購入の流れを自ら悪くしていってる感じがします。

すぐに決めるのは怖い・何か他に気になる事が出てこないか？という気持ちはものすごく理解できますので、即決はしないにしても、その日考えたという納得感を得るくらいの気持ちの方が、後々の流れがスムーズだったりしますね。

今日は突っ込んだ話になってしまいましたが、キーワードである「スピード・納得感・営業マンとの信頼関係」で乗り越えていきましょう。

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