【仲介する不動産会社の問題 ～買取・建築条件付き～】

先程ホームページのブログの方で【建築条件付き土地への考え方】という記事を書きましたが

2023年03月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社 (i-with.co.jp)

土地を買い取った住宅会社や不動産会社だけではなくて、仲介した不動産会社の問題もあるんですね。

その問題とは私なりには３点あります。

①再度売却される時に、もう一度販売できる。

ややこしいかと思いますが、買取り時に仲介手数料が入って、買取業者が再度販売する時にもう一度仲介できる可能性があるんですね。そこで再度仲介手数料が発生するんです。

簡単に言うと、より多くの仲介手数料が貰えるから、仲介不動産会社は買取を優先する傾向があるという事。

②営業力が必要ないから

買い取るのは住宅会社や不動産会社なんですね、いわゆる本業。という事は、一般のお客様に説明する・提案していくみたいな営業力は必要ない。ハッキリ言うと比較的簡単なんです。

買い取られて、建築条件付きや建売になった場合でも、もう商品としてパッケージになっているのでお客様に説明する営業力（提案力）はそれほど必要とされません。

仲介会社もラクな方に流れているという訳です。

③一般のお客様に普通に土地を流通させようとする理念がない

根本の話として、これが一番重要なんじゃないかと思っています。新築マンションや大型分譲地の販売してるんじゃなく、仕事をしているエリア内のお客様を対象に仕事を続けていく商売なんです。不動産仲介会社って。

その商圏のお客様が満足する住まい探しを出来るように考えるのが仕事。

その理念があるなら、まずはお客様に土地情報を流通させる事が一番大事となるはず。

この理念がないのが一番の問題だと考えています。

かなり厳しい内容になりましたが、現状の不動産業界の問題点を把握できていると、土地を探されている方にとって判断がしやすくなるかなと思っています。

頑張っていきましょう！

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【有難い日々】

2月に入って、かなり忙しくさせてもらってます。

今日も午前中は物件ご案内。昼から購入のご相談、夕方は申込み頂いてるマンションの打合せ。

それから事務所に戻って、ホームページの更新と明日の段取りが終わったところです。

明日も午前中は引渡し、午後は物件のご案内。夕方は住宅ローンの事前審査の申込み段取り。

新築の間取りを1件考えないといけないのですが、夜になりそうですね。

夜には脱力感におそわれる日々ですが、本当に有難いことです。

何度もこのブログで書いてますが、お客様のベストをイメージして、私はそれを実現出来るようにサポートと段取りをしていく事。

気を抜くと流れが変わってくるので、毎日をしっかりとやりきっていきます。

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【ファミリータイプの物件 by賃貸】

今日は賃貸についてのブログ

当社では売買メインにやっていますが、ご要望やご紹介があれば賃貸も個別に取り扱っております。

で今ご要望があり物件をチェックしているんですけど、3LDKが少ない・・・

出たとしてもビックリする位に早く決まってしまう様な状況（汗）。

数年前とかはそれほどでもなかった様な気もするんだけど、今年だけだろうか？

（賃貸メインの業務じゃないから感覚の話）

まぁ突っ込んで確認してみると、仮申込みみたいなんも多いと思う。

当社でも賃貸募集を依頼される事がありますが、ホンマに適当な申込みがありますからね。案内前にとりあえず送っとけみたいな、そして何も連絡してこない・・・。

いずれにしてもお客さんにとってベストな選択はどれなのか？打合せしないといけないなぁ

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【歳を重ねた接客】

お客様と雑談していて「歳を取ると接客や営業をされても、冷静に観察してしまいますよね」みたいな内容になりました。

私も若い時はグイグイした営業スタイルだったと思います。その時は真剣だったけど、年配のお客さんは付き合ってくれてたんだろうなぁと今になって分かります。

不動産営業って高飛車な人間が多いから、不快に感じるお客さんが非常に多いんですね。

営業マンは自分の世界に入ってるから「うまくいってる」って思ってるんでしょうけど（汗）、大体のお客さんは我慢してる。

それか、自然にフェードアウトしてる（笑）。

若い時代って誰もが通る道ですので色々と経験すべきだと思いますが、忘れてはいけないのは

・一生懸命な事

・お客さんのメリットを考える事

これじゃないかなぁ。これが伝わってきたら、信用できます。

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【サンヴェール茨木 茨木市大池1丁目のマンション】

茨木市でも人気の大池に建っている「サンヴェール茨木」。

ホームページ内のブログで書いた新着のマンション情報をアメブロでもご紹介します。

今回は物件情報のご紹介。
現在売出しが非常に少ない阪急茨木市駅徒歩圏のマンション情報です。


【サンヴェール茨木】
　

住所：茨木市大池1丁目10-33
交通：阪急「茨木市」駅徒歩8分
学校区：大池小学校、東中学校
建築年月日：1997年1月
総戸数：56戸

【物件詳細】
価格：3,680万円
専有面積：77.37㎡
階数：3階部分、南向き、3LDK



2017年にリフォーム履歴がございます。浴室交換、クロス全貼り替え、洋室2部屋のじゅうたん貼り替え、畳表替え



3階部分と書きましたが、南側が現状駐車場となっていまして、日当たりがものすごく良好です。サンヴェール茨木はリビングダイニングが連続したワイドな窓になっていますので、南に向けてのパノラマを感じて頂けます。

　



最初に書きましたが、阪急茨木市駅近くで3,000万円台半ばのマンションが現在売りに出されていませんので、ぜひオススメです。



あと、77㎡の3LDKってかなりゆったりとした空間なんです（76㎡を超えると4LDK対応と言われている）。現状の間取りのまま追加でリフォームされてもいいし、好きな間取りにリノベーションされるのもＯＫ。広さがあるのでリノベーションもやりやすいと思います。


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【見学する時の空模様】

昨日は朝から雨が降っており、空もずーと暗い天気。

午後からは雨は止んでくれましたが、空は一日中暗いままでした。

そんな中4物件のご案内をさせて頂いたのですが、見学する時は晴れてたらいいなと思う反面、昨日みたいな最悪の天気も個人的には悪くない。

その物件の一番アカン状態（日光がないどころか、一番暗い状態）を確認できるのもいいんじゃないかと思うから。

その状態で嫌なイメージがなかったら、そりゃ天気が良い日は間違いなく問題ないでしょう。

言うても晴れの日が多い中、昨日みたいな天気で物件を見学できたお客様はラッキーかもしれない。

と書きながらも、今週の木曜と土日は天気が良かったらいいなぁと考えています。

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【2階建てと3階建ての差をどう判断するか】

新築一戸建ての間取りを考えていくと「2階建てでも可能だけど、3階建ての方がいいかな？」と微妙なラインになるケースもあります。

そこで次に気になるのは（どの建築会社で建てるかにもよりますが）3階建てにすると価格がどれ位UPするのか？

建築会社に確認していくと、概ね坪あたり5万円〜10万円程はUPします。

で、3階建てって階段や廊下分の面積も増えるので、延床面積も3坪〜5坪ほど大きくなる傾向がある。

具体的に計算してみると、建物の延床面積が2階建てで30坪だとすると、まず坪単価が5万円上がるとして150万円のUP。そして延床面積も5坪増えると約250万円はUPする計算。

トータルで400万円くらいのUPとなるのですが、このバランスをどう判断するのか？ですね。

2階建てバージョン、3階建てバージョン両方見直して、どっちが予算・間取りの取り方でパフォーマンスが出せるかを確認していきましょう。

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【家を建てたい方、予算配分でお困りじゃないですか】

最近土地の相談も増えてきまして、一緒に建物の提案（間取り・価格帯）もお話する機会が多くなっています。

土地価格に普通に建物費用をオンすると予算オーバーになるケースもあり、やっぱり「建物の選択肢を知る必要性があるなぁ」としみじみ思います。

大体はハウスメーカーかネットで見つけた建築会社になりますが、建物費用が3,000万円以上、安くても2,500万円くらいになるんじゃないでしょうか。

こういった事もあり、建築条件付き土地を選んでしまう人も多いんじゃないかな。でも建築条件付きの建物もOKなら、1,000万円台で建てられる建築会社はありますからね。

そうすると普通に土地を買っても予算内におさまる可能性も高くなってきます。

こういった可能性を追求できるのは当社の強み。

建物打合せも一緒にさせて頂き、間取り作成までやりますので「家を建てたい」と悩んでいる方はお気軽にご相談くださいね。

建物の色々な選択肢からご説明していきます。

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【文字の要望では分からない、雰囲気を感じに】

今日は午後から2時間ほどかけて、茨木市の一戸建て物件を再度見て回りました。

打合せや案内を最近させて頂いたお客様に合いそうな物件がありそうか？もう1回自分の目で確かめて、チェックするのが主旨です。

やっぱりお客様と会って話をすると、（漠然となりますが）雰囲気っていうのを感じる事ができるんですね。

文字の要望だけでは感じられない部分がありますので、そこを頭が覚えている内に「もう1回気になりそうな物件を見て、感覚と一致するか確かめよう」って思って。

私の性格なんですけど、なんでもかんでも物件を紹介するのは性に合っていなくて、「気に入る・気に入らないは分からないけど、この物件は紹介してもいい」と自分が思えないと声をかけにくい･･･（汗）そのためには

・毎日物件をチェックして、必ず現地に行く事

・物件情報は時間をかけてチェックする事

この2点を毎日朝イチに意識して仕事をしています。

意識しないと、物件チェックが流れ作業になってしまいますので。

新規物件が出てきますので、お客様をイメージしながら雰囲気も重視して感じていきます。

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【引渡しの時期って、通常はどうなの？】

購入した物件の引き渡し時期について。

契約する物件の引渡しって、どれくらいが一般的？という疑問にお答えします。

まずは購入する物件種別によって、少し差があります。

新築一戸建ての場合

工事中なら完成後に引渡しとなりますが、もうすでに完成済みの場合は売主側から即引渡しを要望される事が多いですね。よく分譲している会社とか、契約後3週間の引渡しを当たり前のように指定してきますが、私はそれが大嫌い。

契約したら、住宅ローンの本申し込みをして、そのあとに銀行と住宅ローン契約をしてという流れになりますが、3週間ってもう手続きをすばやくやって丁度くらいの期間。

完成したら早く引渡ししたいのは分かりますが、ちょっとお客様の事情も考慮した対応を見せようよって思います。まぁ感覚的には契約後1ヵ月くらいじゃないかなと。

中古住宅の場合（一戸建て・マンション）

よく物件資料には【引渡し時期：相談】と書いてある事が多いですが、通常の感覚だと契約してから2か月～3ヵ月後くらいに引渡しの設定をする事が多いかな。

売主様の事情もあったりするので物件ごとに確認は必要ですが、売主・買主ともに特に事情（指定）がなければ2か月後くらいにしますね。

これは土地の場合もほぼ同じになります。

たとえば、中古を購入してリフォーム（リノベーション）工事をするとか、土地を購入して建物を注文で建てるってなったら、その打合せ期間が必要なので買主側としたらちょっと引渡しまで時間が欲しいじゃないですか。

打合せがまだ完了していないのに、先に引渡しを受けたら住宅ローンが発生しますので、できれば先に延ばしたいみたいな。半年後にして欲しいとかちょっと無理がありそうな希望はよくないですけど、4ヵ月とかなら聞いてみる価値はあるんじゃないでしょうか。

そういった場合は、売主様側に希望を伝える時もあります。

結論としては、引渡し時期も売主・買主双方の合意で決めていくものですので、希望があれば担当営業マンに相談してみましょう。

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