【住宅ローンの事前審査と申込み】

2月ももう中旬にさしかかる時期になってきました。

良さげな物件が出ると、動きも非常に早くなるのでスピード感が大切になってきます。

気に入った物件が見つかった時は次に申込みとなるのですが、申込書を出したから大丈夫という訳ではなく、一番早く住宅ローンの事前審査がOK出た人が優先されるというケースがほとんどになります（このあたりは売主様側の不動産会社の対応・考え方にもよります）。

じゃあという事で、住宅ローンの事前審査に必要な物（お客様に用意していただく物）をご紹介。

①運転免許証（裏・表）

②保険証（裏・表）

③源泉徴収票（収入証明できるもの）最新分　＊現在なら令和4年分の源泉徴収票

基本は上記の３つだけ。あとは不動産会社が用意してくれますので大丈夫かな。

最近は銀行もネットで審査を出す形式になってきているので、その場合はお名刺を頂けると助かります。

こういった書類を用意いただき、不動産会社の方で書類を提出したり・ネット入力を行います。

審査に要する期間は早ければ翌日、普通でも３日間くらいで結果が出てきますね。

土日で気に入った物件が見つかって申込みをした場合、ネットなら休日でも入力できますが、書類提出なら月曜の朝イチが最短。物件によっては事前審査結果待ちで１番手が決まるという事もザラにありますので、スピード感を持って出来るだけの事をやっていきましょう。

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【建物の価格（坪単価）の確認をしました】

今日はローコスト系の住宅会社の人と久々に話をしました。

ローコスト系と聞くと「なんか安っぽいの？」と感じるかもしれませんが、簡単に言うとよく新築一戸建てで販売されている建物と同じような仕様の住宅ですね。それを自由設計で建てられるみたいな感じの会社。

なにを話したかというと「今って建物坪単価はどんな感じですか？」という内容。

物価が上がってきて、キッチンなど設備メーカーや建材関係も上がってきていて、なんかちょっと時間が経てば建物価格も変化している様な状況ですので、その確認という感じです。

ハウスメーカー・工務店や設計事務所・ローコスト系とそれぞれの現状把握をしておこうと。

結論から書くと、２階建てである程度オプション関係も追加して、少し予備的な費用も考慮したとすると、建物坪単価が50万円～53万円くらいかな。32坪の4LDKの2階建てが1,700万円前後といったところでしょうか。

まぁまぁという感じ。

建築条件付き土地を買うと、建物坪単価66万円とか70万円とかしますので、それよりか全然メリットがある。

＊3階建てだと坪単価がプラス5万円くらいの様です。32坪なら2階建てより160万円くらいのUP。

建物の性能・仕様はしっかりと確認してもらうのが大切ですが、新築建売も検討されているなら、こういった選択（土地を買って、建物を建てる）もアリなんじゃないかなぁと思います。建物自体はあまり変わらないけれど、なんてたって間取りは基本自由に出来ますからね。建売でよくみる土地と馴染んでいない「とにかく4LDKで作りました。日当たりとかはそんなに考慮してません」みたいな家とはやっぱり違います。

ローコスト系の住宅会社って、結局プラン集から選ぶことも多いとか、担当の人はいるけどそれ程間取りの打合せが密にやってくれないとか話を聞く事もあります。

当社でしたら、私がノリノリで住宅打合せをさせて頂きますので（ハウスメーカーでの打合せ並みはします）、お気軽にご相談ください。

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【家具を最初にイメージすると分かりやすい】

住宅系はインスタやTikTokと相性がいいので、ここ数年は家の打合せをしているとお客様がよく「こんなのどうですか？」と画像を見せてくれます。

設備や仕様だったり、素材・色だったりしますが、「こんな家具を置きたい」って要望もあって、設計する立場としてはイメージがしやすくてものすごく助かります。

家具（インテリア）ってものすごく大事なんですよね。

住宅展示場だって、インテリア関係の物を撤去したら結構寂しい空間になるんですよ（汗）

まずは好みのインテリアや家具があって、それに内装を合わしていくっていう進め方もありますので、クロスだけで悩んでいる方は置きたい家具やインテリアの画像をインスタなどで検索して、好みを合わせていってください。

私もお客様との打合せのために定期的にネット検索して色んなイメージを頭の中に蓄積するようにしています。

昨日なんかはたまたまこんな映像が↓

ドラム缶テーブルってやつで、居酒屋などでよく使用される物です。これって住宅用でも使用できます。

ちょっとした空間に置いておくだけで生活スタイルが多少変化しそうだし、立ち仕事を少しするには便利かも。

こういった家具だけで、設計にも遊びが生まれてくるのも楽しい。

インテリア（カーテンなど）や家具で本当に空間が変わりますので、重要ですよ！

＊照明計画も密接に絡んできますので、こちらも事前に十分に確認してください。

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【住宅の打合せ成功は･･･コレしかない】

間取りや仕様など住宅の打合せをしていて、その密度の差って何が原因だと思います？

ハウスメーカー時代から色んな担当を見てきて、ハッキリしているのは２つ。

①経験

②サービス精神（なんとか実現しようとする気持ち）

住宅関係の仕事でも、これが備わっていないと良い担当にはなれないと思う。

①の経験はそのまま。経験が豊富だとお客様も気持ちいいんじゃないでしょうか。何か聞いたら、すぐに答えが返ってくる。イメージを伝えたら、具体的な提案や過去にやった事例などが返ってくる。

こういった打合せはテンポも早くなるしね。お客様も楽しくなる可能性が大。

経験が多いという事は、打合せや提案の引出しが多いって事ですから、安心感があると思います。

じゃあ新人は無理なのか？というとそうでもないんです。それは②を頑張っている新人は①を補ってきます。

セキスイ時代でもよく契約をする新人がいましたが、見てるとやっぱりよく動く。そして社内の人間をうまく使っていますね。お客様としても非常に良い担当と出会えたと思います。

どの業界でも一緒だと思いますが、①②の両方を持った担当に出会う事が大切になってきます。

そう考えると、（このブログで何回も書いてますが）建築条件付き土地はかなり要注意。

不動産業界って、②がない営業マンが非常に多い･････。元々の性格もあるんでしょうけど、なにか勘違いしているケースも多分にあると思います。物件案内して、契約してっていうのをゲーム感覚で捉えているんじゃないかな。

建築条件付きで自由設計をアピールしてるんなら、本当に密な住宅打合せをお客様に味わってほしいと対応する不動産業界であってほしいんです。

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【設備メーカーのショールームして想う】

昨日はTOTOのショールームに行ってきました。

浴室の見学と見積りがメインです。

リクシル・パナソニックとの比較で、この３社の中から決定します。

ぶっちゃけメーカーによって大きく変わるものでもありませんが、【業者への卸価格＝お客様への価格】が多少変わってくるのと、【メーカーによる特徴の違い】の２点ですね。

そうやって考えると、ショールームの説明してくれるアドバイザーは大変だなぁと思いますね。

私もハウスメーカーで展示場営業もやってきたので、なんとなく雰囲気が分かる。

正直　飽きちゃうんです･･･汗

同じ住宅展示場で2年・3年もいてると、説明に飽きてしまう瞬間があるんです。実は。

玄関で「いらっしゃいませ」してから、リビング・ダイニング・キッチン、そして水廻りとかって順番に案内してご説明するんだけど、お客様も最初は警戒してるし会話は少ない。なのでハウスメーカーの特徴だったりを交えながら説明するけど、喉まで出かかって･･･話すのを止めちゃった事が何度あったか。

常に新鮮な気持ちで、お客様は何を望んで見学しに来てくれたかを毎回イメージして接客にのぞむのが大事です。

さっきのショールームの話に戻ると、各メーカー特徴はあれど最後は微妙な差だったりするので、選ばれるって大変だなぁと。色んなお客様を接客するのは間違いなく経験になるし、頑張ってくださいね。

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【買取する不動産会社が多いという話】

JR西日本が中古一戸建ての販売に参入というニュースがありました。

とりあえずは滋賀県の南部で始めてるようです。

う～ん　不動産の買取業者が多過ぎ･･･（汗）。

最近では今まで買ってこなかった大手の不動産仲介会社も、不動産の買取を意欲的にやり出しているし。

「価格も適正だし、良いリフォーム内容やん」ってなってくれたらいいけど、まぁそんな感じでもないでしょう。

相場で買って、利益乗っけて、相場より高く売る（リフォーム済みで見た目が良いからという理由で）というような買取はやめてほしいのが本音。

中古購入＆リノベーションとかを考えている人には、ますます競合相手が現れたって感じですね。

当社としては、適正相場＆価格を見極めつつ、お客様の理想に向かって提案していくのみです。

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【茨木市の地域情報 ～スーパー出店～】

ちょっと地域情報を。

平田1丁目の交差点（ローソンがあります）のすぐ南、社宅があった場所が先日から解体されていました。

で、近隣の説明会があったみたい。その説明内容は【スーパー平和堂】だったという噂。

ん～結構スーパーって多いような気もするけど、まだまだキャパがあるって事なんでしょう。

阪急茨木市駅から南側には、イオン（中津町）・阪急オアシス（大手町）・サタケ（大池）・マルヤス（稲葉町）・平和堂（真砂）・万代（真砂玉島台）があって、他に小規模スーパーもあります。

同じ平田にはスーパーまるとく市場があるけれど、たしかにこの辺りは若干スーパー空白地域という感が出てたかな。

ドラッグストアーもここ１年で３店舗OPENしてるし、便利っちゃ便利なんだけど「大丈夫なんやろか？」っていう余計な心配もしてしまう（汗）。

そういえば今日お客様とも話をしていて、こういった大手資本がエリア参入してくるけど、個人店も茨木市はかなりの数が増えている気がするんですよね。

本当にニッチを狙った店舗もあれば、キメ細かな対応で頑張っている店もある。

SNSの影響もあって、個人店でも発信しやすくなった現代。最後はどれだけお客様に寄り添っていけるかが勝負だと考えています。

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【分譲マンションの賃貸貸し ㏌茨木市】

最近は投資用の相談も多くて、色々な物件の売買相場だけでなく、賃貸の事例もチェックしています。

賃料設定の査定も同時にやっていると、より物件の事が詳しく理解できて結構面白い。

賃貸でもなにより立地が大事なのは間違いありませんが、需要と供給のバランスが取れていないエリアもあって、特に茨木市は分譲マンションの賃貸貸しが少ないので、大きく賃料設定さえ間違わなければ決まってますね。

当社でも分譲マンションを所有されているお客様から売却するか賃貸に出すか？の相談を受けることも度々ありまして、賃貸募集の依頼も受けています。

茨木市駅徒歩圏の分譲マンションなので、賃料も10何万円と安くはありませんが、全部決まっていきますね。

売買ばっかりやらずに、たまには賃貸も取り扱いすると新鮮な目で市場を観察する事ができますので、有難いです。

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【凍結の恐れがあるので対策を】

今日の夜から大寒波が来るようです。

大阪も氷点下になる予報ですが雪は降るんだろうか？

気温が下がった時に気をつけてもらい事は凍結。配管などの凍結です。

まずはブレーカー（分電盤）の主電源は切らない様にしておいて下さい。主電源が落としちゃうと給湯器の凍結防止装置が作動しないのでご注意です。

特に今は24号給湯器の納期に時間がかかりますので、凍結により故障してしまったらかなり大変。

あとは屋外の水栓ですね。外気に面している水道の蛇口から段々と凍っていき、給水管が破裂という恐れもあります。ガレージとかにある蛇口が破裂ならまだしも、バルコニーの蛇口が破裂となると建物の壁内などに影響してきますので。

水抜きするのがベストですが、蛇口にタオルを巻いて外気と接さない様にしておくだけでも違うと思います。

起こってからじゃ大変なので、少しでも時間がある方はタオルを巻いておきませんか。

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【ピックアップした物件のみを紹介しますという告知】

今日はホームページ内のブログで書いた内容をそのままコピペ。

オススメ物件ってお客様ごとに違うのでご紹介は難しいけれど、相場や特徴などで「これは検討ＯＫですよね」って物件だけを集めたピックアップ物件ページを作成します！という告知です。

では、ホームページ内ブログをどうぞ↓

ホームページのコンテンツについての事前告知。

当社では茨木市の南部・中部を中心に物件をご紹介しています。一部北部エリアも入っていますが、ほぼJR総持寺駅から南側の物件をご紹介。

今日現在では300物件ほどになっていますが、以前からの私のジレンマとして【検討ＯＫですよ！】的な物件だけピックアップできないのかという事でした。


不動産ってお客様によってエリアや要望が違うので、ある物件に対して「コレ良い！」という人と「全然アカン！」という人が分かれるんですね･･･。

ですので、「橋本さん、オススメ物件はありますか？」と聞かれるのが一番ツライ（汗）。お客様もそんな厳密な意味で聞いているんではないと理解しつつも、答えにくいんです。


という事で、ホームページでは基本的にほとんどの売出し物件を掲載しつつ、物件ページの備考欄で私のコメントを書いてきた状況です。これをもっと期待に応える形に出来ないかなと。



で考えたのが、【土地・一戸建て・マンションごとにピックアップ物件のバナーを作る事】。トップページのバナーをクリックして頂ければ、私が個人的にピックアップして物件だけが掲載されています。

ピックアップする条件は３つ。


・価格が相場帯からブレていない

・立地やエリアが良い（でも高過ぎる物件だけは排除）

・間取りだったり、外観だったり、特徴があって面白い物件


こんな条件でいこうと考えています。
全物件掲載は続けますが、別でピックアップ物件のコンテンツを作るという感じです。


これで、全物件を見なくても良さげな物件だけはチェックできる様になるはず。

くれぐれも気を付けてもらいたいのは、オススメ物件ではないという事。先程ご説明したように、お客様によって要望が違うので、不特定多数にオススメというのは難しいんです･･･。ですので、相場帯が合っている・特徴があるって感じで、「検討ＯＫです」という物件をピックアップしていこうと考えています。


予定では今週中には整理して、トップページにバナーを貼る予定。また気にしてご覧になってください。

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