【新築一戸建て（特に建売）の価格判断の仕方】＊これは重要

数日前に新築一戸建て（建売住宅の方）について質問があったので、ブログでも書いてみたいと思います。

「●●の建売って高くないですか？」という質問があり、「そうですね。かなり高いですね。」ってお答えしたんですけど、その考え方について。

最初に私自身がよくある建売住宅に対してどう思っているのかを言うと、あまり好意的には考えていない（汗）。

理由はいくつかあるのですが、まず①売出し当初は建物の質と価格のバランスが合っていない事が多いから。価格変更をして「あっこれなら検討OKですよ」というところまではおススメしていません。

②微妙な間取りが多いから。誰にでも合うように間取りを考えるって実は難しいって分かるんですが、それでももう２捻り・３捻りはしてほしいなぁという間取りが多いのが現実。

③言い方が悪くなってしまいますが、建物の性能・仕様については普通。建築基準はクリアーしてますよってレベルだと考えていいかと思います。別にコレは悪いことではなく、普通という事です。なのでキチンと説明すればOKですが、ものすごく誇張する営業マンが多いのでイメージが良くない。

では、よくある建売の価格について考えていきましょう。

＊よくあるというのは、全国展開しているようなビルダーの家の事。コマーシャルもやってる。

原価とか詳しくはわかりませんが、数百万円で建てているとは思います。それに利益をのせてお客様に対する価格は1,200とか1,300万円くらいかと。近年はコロナによる物流や材料の不足などもあり、工事材料原価が上がっているとして、まぁ高めにみても1,500万円ほどで計算すればいいかなと考えます。外構工事なども入れると、1,600万円前後ですね。

不動産業界って、新築の建物坪単価をなぜか一律坪60万円で説明することが多いのですが（税込み66万円）、キチンと根拠を説明しないといけないですよね･･･。「これくらいするんだぁ」ってお客様に思われている方が都合がいいからというのが見え透いてきます。

仮に３0坪の建物だと、税込み坪単価66万円だと1,980万円になるじゃないですか･････さすがにそれは良く言いすぎじゃねとなります。

ここから計算になりますが、新築一戸建て（建売）4,580万円で売りに出ていたとします。

これから建物価格1,600万円を引いてください。2,980万円になりますね、これが土地価格。

この土地価格が相場の範囲内でおさまっているのかどうか？を判断してもらえればいいかなと。

土地の相場が85万円位の場所だとします。

土地2,980万円で、30坪の土地面積なら土地坪単価は＠99.3万円、ほぼ＠100万円です。相場よりまだまだ高い。

これが建物価格を1,980万円と計算してしまうと土地の坪単価は＠86万円になってしまうんですよ･･･。相場ドンピシャ！

こういった事になりますので、建物の事をよく知っている担当、または調べて正直に教えてくれる担当というのが必要になります。本当は（自分のアピールになりますが）、ハウスメーカー・工務店・設計事務所、そしてローコスト系住宅や建売住宅もすべて経験してバランスを知っている担当に聞くのがベストだと思いますね。

まとめますと

・建物を一律で計算するなんておかしい

・物件ごとに建物の価値（価格）を判断して、土地価格を割り出す必要がある

・そうしないと価格判断を間違ってしまう

・エリアの新築相場とかは関係ない

・それには建物ごとに価格を計算する知識・経験が必要

となります。

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【リノベーションという選択を考えてみる】

リノベーションって聞くようになって、たいぶ経過するようになりました。

物件探しにおいて、リノベーションでも間取り変更リフォームでもそのメリットをもういちど確認しておこうと思います。

①新築を考えているが価格が高過ぎるという方

茨木市のマンションで比較すると、駅徒歩5･6分で75㎡クラスなら、新築だと6,000万円～7,000万円。これが築20年前後の中古だと4,000万円～4,500万円。フル・リフォーム工事をして内装・設備を新築すれば4,500万円～5,000万円になる計算。1,000万円以上の差をどう考えるか？ですね。

②内装や間取りを凝りたいっ！派

こういった希望の人は年々増えていると思います。コロナもあって、家で楽しむという感覚を大切にしたいというのは非常に良い傾向。2,000万円台の新耐震基準以降のマンションを買って、リノベーションを思いっきり楽しもうっていうのは私としてもアリですね。

立地は多少悪くなるけど、マイホームの満足度を上げるという選択です。

③リフォームやリノベーション工事の価格は思ってるより高くない！？

お客様に聞くと「1,000万円とか、安くても800万円くらいは･･･」と言われます。ネットでリフォーム事例をみると大体それ位の価格が書かれている事が多いですからね。リフォーム会社や「不動産+リノベ」みたいな会社でも、それ位の価格をお客様に出していると聞きます。

利益率を30％とか取るとそうなってしまうんでしょう。600万円で下請け工事会社から見積りが上がってきて、それに30％の利益を乗っけたらお客様出しの金額は857万円。

良し悪しとかじゃなくて、そうシステムを選んだという事になるから何とも言えない･･･。

ここからは当社の宣伝になりますが、当社では物件仲介の一環としてリノベーション提案（設計打合せ）を行っていて、工事はお客様と当社協力業者さんとの直契約にしていますので、例えば600万円という施工会社の見積りそのままの価格になります。800万円という工事価格なら、設備関係含めてかなりクレードを上げる事が可能になります。

とりとめなく書いてきましたが、家を楽しむ時代。

立地という価値も考慮しながら、リノベーションをしてみるという選択もいかがでしょうか。

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【予算、価格、立地、広さ･････打合せして整理するしかない】

今日はとりとめのない話になってしまいますが･････

物件探しで「う～ん」って停滞してしまう時が多いと思います。価格・立地・広さなどの「希望」と「実際」のバランスを自分の中で整理・確認できるかどうかがまずはポイントになってくる。

マンションで書いてみると、2,000万円、3,000万円～5,000万円以上と1,000万円単位で上限を考えて、物件を探している人が多いかと思います。本当は3,000万円くらいで探したいけど、希望を満たそうとすると4,000万円を超えてしまいそう･･･っていう感じですね。

希望の物件が3,000万円くらいまで相場が下がるのを待とうって選択もする方もいるかもしれませんが、可能性としては世の中（株価経済）がメチャクチャ不景気になるか、逆に住宅ローン金利が上がって不動産価格が下がるというタイミングを待つという事。

住宅ローンの金利が上がったら、不動産が下がっても購入意欲はわかない気もしますしね（汗）。

極論そういった選択もアリだとは考えますが、私ら不動産の人間が「たしかにそれもアリですね」とは（営業抜きにして）無責任には言えない。

こんな時は、要望が合いそうな物件（マンション）をまずはピックアップしていく方法もあります。茨木市内で立地関係なくピックアップする。私としたら出来れば新耐震基準以降のマンションで選ぶようにしています。

それから、譲れそうな部分の順位付けですね。まぁ結論書いちゃうと、「立地」と「築年数」をどう考えるのか？っていうところにいきつく確率が高くなるんです。

私個人的には築年数にそれほどコダワリはない派。たぶん築年数が新しい分、価格が高くなって月々の支払いを気にするなら、築古くても内部のリノベーションを思いっきり楽しんで、逆に価格が高かったら味わえなかった家に住みたいって考えるから。

結論はありませんが、お客様とこんな事を話しながら整理していけたらいいかなぁって考えています。

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【YouTube・・・】

「橋本さん、ユーチューブやってくださいよ」って、たまにお客様に言われます。

たまに考えたりしながらも、本気にはなっていないので結局してこなかったんです。

でも・・・ここ数日、マジメに検討中

今まで10年間ブログをずっと書いてきて、それがかなり見てもらえていたので納得してたんだけどなぁ。

やっぱり動画での安心感には負けちゃうでしょ・・・

もっと楽に考えたらいいでしょうけど、やるなら【お客様の役に立つ、細かい部分のアドバイスをしていきたい】。

この3連休で考えます。

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賃貸情報【メゾン茨木】～JR茨木駅前＆フル・リフォームのワンルーム～

今日は珍しく賃貸物件のご案内。

昨日にオーナー様に依頼を受けたというホヤホヤの情報です。

ではご紹介をしていきますね、まずは物件資料をどうぞ↓

【メゾン茨木】(茨木駅前ビル）

・茨木市西駅前４番

・JR「茨木」駅　徒歩2分

・賃料　5.8万円

・共益費なし、敷金なし、礼金10万円

・9階部分、西向き

間取りのアップはこんな感じです↓

なんてたってJR茨木駅が目の前。改札出て、空中歩道から直結のマンション。

（マンションから出ると、駅が目の前）

（駅から空中歩道を通って、マンションへ）

写真奥がマンションのエントランスになります。

ここで、メゾン茨木（茨木駅前ビル）のご紹介。

駅前なので、基本的になんでも揃っていますが、マンション内（地下・1階・2階）にも色々な店舗が入っています。詳しくは【茨木ショップタウン】のホームページをぜひご覧ください。

茨木ショップタウン (ibarakiekimae.com)

＊私が通っていた高校がそばだったので、たまに来てました。ここに入ると懐かしさがありますね。

で、ここからは内部のご紹介。

昔ながらの状態で簡単なリフォームしている物件がほとんどの中、今回の物件はフル・リフォームしてるのが２つ目の特徴。言葉で書いてもアレですので、内部の写真を掲載していきます↓

・玄関側を見る

・バルコニー側を見る

・キッチンも新調。ワイド2.1mタイプで３口コンロ。

・幅60cmの食器棚も設置済み

・洗面台も新調。鏡・洗濯機上の棚も設置。

・独立したトイレ

・浴室も独立。写真には写ってませんがシャワーもあります

・ウォークインクロゼットもあって、非常に便利

・リビング部壁には、棚板も設置

・玄関には少しですが、靴箱があります

・雨の日も安心。室内物干しも設置

・壁にはハンガー掛け

・ブラインド、上の写真にあるエアコン、照明も設置済みです

（残置物扱いになります）

・バルコニーからの景色

駅前＆フル・リフォーム済みが５万円台。

JR茨木駅から大阪駅までは快速で13分、普通でも17分。

玄関から大阪駅まで20分ほどで行くことができます。

立命館大学も駅の反対側ですから近いし、学生さんにもおススメ。

もしかしたら書斎として借りるっていう手もあるかと思いますね。

ショップタウンには100均もあって買い物も便利・なにか総菜を下で買って家で食べるのもよし、地下の飲食店街で食べて帰るのもよし。友達が来たら、1階のジャンカラで盛り上がるのもよし（音は聞こえませんのでご安心を）。

駅前生活スタートです。

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【建物検査（診断）の思い出】

ホームインスペクション

って聞かれた事ありますか？不動産や住宅建築を検討されている方はネットなどで見たかもしれませんが、【住宅診断】の事です。外壁や基礎・建物の傾き・内部設備などを、住宅診断士という専門の人に主に目視で検査してもらいます。

中古だけではなく、新築でもキチンと図面通りまたは法律通りに施工されているかをチェックしてもらえます。

ホームインスペクション自体はかなり前からあったのですが、不動産取引でも結構見かけるようになってきたのは、ここ２・３年ですね。

思い返せば、私が初めて出会ったのはたぶん2,000年位だったと思うんです。当時はハウスメーカーに勤務していましたので、取り扱っているのは新築注文建築。

契約したお客様だったか、打合せ中のお客様だったか記憶が定かではありませんが、「完成時に建物チェックを第３者に入ってもらうのは可能ですか？」って聞かれたんです。

当時は私もまだ４年目か５年目くらいで、第３者の建物診断？ってな感じで知識もなく、この様なホームインスペクション的な考えも世の中には全然浸透していなかった。

さくら事務所ってところにお願いしたいって言われた記憶です（たぶん）。東京の会社ですので、当時大阪でも業務が可能だったのかどうかまで覚えていないのですが･････。今ではホームインスペクションと言えばみたいな感じで、全国対応されていて立派な会社さんです。

で私は初めての経験で、完成前に第３者が現場に入るって事で「会社に確認してみます」と答えて、結局ホームインスペクションはしなかったんですね。

今となっては、とても恥ずかしい（汗）。お客様はやっぱり不安だったと思うんですね、その気持ちに応えられなかった･･･。てか気付きもしなかった。

まだまだホームインスペクション実施率は低い状態ではありますが、本来は売主様が実施して「建物はこんな状態です」って購入検討者にハッキリ言えますし、結果が良ければより自信持って見てもらう事ができます。

売主様の方でしなくても、買主様が希望すれば出来るだけ対応してあげるのが本来ではあります。

たまに不動産会社が出している物件資料見ていると「売主による実施なし、買主による実施は不可」とか書いている時があるんですけど、（理由はあるのか知りませんよ）ちょっとね･････って感じてしまいます。

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【台風の記憶と住宅設計】

かなり大型の台風が接近しています。関西地方には、19日～20日にかけて最接近する予報。

4年前に大型台風が大阪を直撃した記憶が新しく、初めて台風の凄さというのを実感しました。RCの建物を揺らすほどの風ってあるんや･･･っていう体験。用心していきましょう。

台風と住宅という事で思い出すのは２つ。

セキスイ時代、長崎で家を建てた時に、向こうの設計の人に「九州は台風があるので、屋根（軒）は普通より強化している」って言われた事。ハリケーンタイっていう金物でしっかりと固定させるのですが、そうなんやって思った記憶が抜けません。

あとは、3階建てを設計する時に【偏心率】っていうのを計算していたんですけど、まぁ簡単にいうと【建物のバランスを良くしましょう】って計算です。

偏心率を考慮しながら、お客様の要望に合う間取りを考えるのが当時は結構大変でして･････そこで設計の人と話してて「ここまで偏心率を考える必要ってあります？」って聞いたら、「3階建てとかになると、風から受ける力も大きくなるからな。台風舐めたらアカンで」って言われた記憶です。

4年前の台風を経験して、ホンマやなって実体験で理解しました。

＊偏心率について解説

簡単な間取りを作ってみました。3階建ての2階部分だとします↓

この間取りの「重心」はどこかというと、分かりやすいですね。中心です↓

では今度は「剛心」っていうのを考えます。剛心というのは、建物の強さの点という感じ。

この間取りでは、上の方が壁が多いので、剛心は上に引っ張られます。

左右方向もあり、左側の方が壁が多いですね。ですので、左に引っ張られる。

間取りだと、こんな位置に剛心が来る↓

で、この重心と剛心の点を出来るだけ近づけましょう！近ければバランスが良くなりますっていう考え方です。これを偏心率っていう数字でバランスよく間取りを調整していく作業です。

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【茨木市大池のマンション・リノベーション実例 ～本日引渡しでした～】

茨木市の大池でマンションのリノベーション工事をしていた現場が完成したので、本日の朝イチに確認＆お引渡しをしてきました。昨今の事情で、特に住宅設備の納期が間に合うのか？という不安はありましたが、無事スケジュール通りに完成。

こだわりのある空間で、良い雰囲気に仕上がってますのでご紹介。一部ですがどうぞご覧ください。

【マンション・リノベーション】

・専有面積　73.90㎡

・1997年（平成9年）1月建築

・元々3LDKだったのを→2LDK＋ファミリークロゼット+玄関土間に変更

＜キッチンはパナソニック製＞

＜ペニンシュラ型＞

＜シンプルで高級感ありますね＞

＜リビングの一角にはパソコンコーナー＞

＜このシャワーを付けたのは初めて＞

＜洗面台は造作、ボウルはサンワカンパニー、モルタル仕上げ＞

＜トイレはムーディに＞

＜手洗いカウンター、ボウルはサンワカンパニー製＞

＜洋室①　ちょっとした隙間も可動棚に＞

＜洋室②　玄関土間側には室内窓を設置＞

＜玄関土間を望む　床はあえてモルタル仕上げ＞

＜ファミリークロゼットを望む　アーチ開口がポイント＞

設計打合せとショールーム巡りで大体2ヵ月くらいだったかな。

今回も勉強させて頂きました。有難うございます！

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【店舗（事務所）開業される時には】

売買でも賃貸でも物件探ししたあと、お客様が商売を始めるケースもあります。

それには、店舗・事務所内の設計だったり行政機関への認可申請が必要だったりして、その方面って建築を知らない人はかなり面倒くさかったりするじゃないですか。

かといって、個人で始める人は初期費用を抑えたいので、設計費用などで何十万も払う事は出来れば避けたほうがいい。

そういった事で、元々設計経験がある私の方でお手伝いできる事はどんどん協力させてもらっています。

・設計打合せ、図面作成

・行政提出書類の不明な部分で、建築がからむ内容は代行する

こんな事はサービスの一環でやってますね。ぶっちゃけ経験者としては、おおがかりな店舗設計じゃないかぎりはそれ程ややこしいものでもない。

私も会社を運営しているので、特に商売を始めたときの不安などはよーく分かっていますので出来るだけ協力させてもらい、末永くお付き合いできればと思っています。

その他にも、当社では定期的にチラシを配布していますので、店舗などのデータももらえれば、チラシに一部に掲載したりもできます。

これから個人で仕事をされる方が増えてくると思うんですね。色んな店が出来るっていうのも地域活性もあり面白い。

そんな考えで、不動産業しています。

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【結局は、個人でどう思うか？でいいんじゃないかと】

ちょっと考えさせられるニュース

【～イギリスで光熱費上限を８０％引き上げ 

～標準世帯の光熱費が、今年１０月から年間約５７万円～ 】今後さらに引き上げられるとの予測もあり、来年以降はさらに引き上げなら、年間光熱費が約１０７万円を超える～】

来月からは光熱費が月に換算すると、５万円くらいになると･･･来年からはヘタすると月に１０万円いっちゃうんじゃないかというニュースです。

＊ちなみに現在の年間光熱費は1,971ポンドという事ですので、日本円だと３２万円ほどの換算。

世界的なインフレの波がスゴイですね･･･日本にいてると、物価が上がってはいるが、海外ほどの実感が沸かないていうのが正直なところ。

なんか日本円の価値が下がってダメだっ！とか言われていますけど、どうなんでしょうね？なにが正解か、なにが本当か分からない。じゃあ、今の経済状況（給与状況）で「金利上げますね」って言われたらお金の価値は上がるでしょうけど、それが正解なのかっていうのは感覚的にも？マークになります。

もうそういうシステム的な事は置いておいて、感覚的に個人個人がそれぞれ良い方向にいけばいいんじゃないかと感じます。

不動産・住宅にしてもしかり。

良い買い物をしないといけませんけど、個人個人にとってこれからの生活に影響するものです。そのあたりの加減（雰囲気とでもいいましょうか）を大事に提案していこうと考えています。

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