火曜日は大阪のショールームへ。
お決まりですが、リクシルとパナソニックで今回はキッチンがメインの見学。
ホント選択肢が多くなったので、お客様にとっても良いような大変な様な･･･（汗）
来年は年明けから３現場のリフォーム・リノベーション打合せがありますので（結構規模も大きめ）、気合入れて頑張っていきます！
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
今日の朝、出勤時の空。
生駒山の方が赤～くなっていて、すごい色。
さて、今日はご相談頂いた売却の査定資料を２件やっていまして、周辺で売り出されている物件と過去の成約事例をじっくりと見直していました。成約事例は、全部で60物件ほどを見直す形。
エリアはもちろんですが、築年数と坪単価・価格帯の関係などもチェック。
最後のところでは、いつも100万円前後の幅の価格設定を悩む事になりますね（汗）。
こういう時は、考えるだけ考えてから少し時間を空けるに限る。
間取りを考える時と一緒で、頭の中で勝手にグツグツと煮込んでくれるから、次資料を見た時に結構スッキリと答えが出たりします。
こんだけ考えてやっているのに、ポストに「予算●●●●万円でお客様がいます！」っていうウソの売却募集チラシを見ると、本当に腹が立ちます（怒）。相場より1,000万円近く高い価格を掲載して、反響を取るタイプのチラシ。
ある意味、どこのマンションでも1,000万円近く高く金額を書いているから相場をよー分かっとるとも言える(笑）
まっ気にしても仕方ないですけどね･･･
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
12月も中旬を過ぎると不動産売買の動きは落ちてくるんですけど
当社はなぜか12月って結構忙しいんですね。
今年はどうなんだろう？って思っていたら、やはり相談や問合せが多め。
非常に有難い。
内容をお聞きしていると、「他の不動産会社に聞いたけれど、不安だから相談した」とか「不動産会社って対応が悪そうだから･･･」っていう経緯で、ご紹介から連絡頂いた人が多いですね。
で、今年は売却相談の比率も多いです。
年内は話をお聞きして、査定して、戦略を練る。
そして年明けからの売却活動に備えるという流れになるかと思います。
年末・年始は不動産の動きは少ないけれど、探している人はいらっしゃる訳で、そのためにも出来れば売出し情報だけは出しておいた方がいいかと思います。
今年もあと１０日ほど。まだまだ動いていきますね。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
ホームページ内のブログで書いた「オススメ物件ってどれですか？」ってお客様に聞かれる事について。
この質問をされる意図がものすごく理解できるので、なんか良い方法（ホームページでの掲載の仕方）はないかなぁって考える時があります。物件の対する捉え方はお客様それぞれなんだけど、そういうのは抜きにして一般的な価値解釈で表現できないだろうか…
口コミやミシュランである様に、「星」表示とかどうかなって考えた事もあるんですね。
立地や間取りなど個人差が出るのは除外して、価格と状態・物件の問題点で星を付けるみたいな。
でも工業製品なら分かるけど、個人で所有されている（人様の物）に私が勝手に星付けるのは失礼って事でやっていません・・・。
なんか星評価みたいなやり方で、お客様が物件を探す時に面白い方法ないかなぁ。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
前にも書いたことありますが、「そこなんだよな〜」って話。
土地を購入してから住宅会社を決めて家を建てる場合の判断材料の少なさ・・・ここで先に進めない人が非常に多いと思います。
住宅会社というのは、ハウスメーカーや工務店・設計事務所、ローコスト系住宅などです。
選ぶ住宅会社によって、どの位の価格でどんな感じになるのか？が先に見えていないと、そりゃ土地を決める事は難しい…予算がありますからね。
建てたい会社が決まってるなら、建物金額はある程度見えてくるから、予算から逆算して土地価格が分かるのでまだいいんですけど
「建物はこれから探す」
「建物にこだわりがどれ位あるかも分からない」
となると、同時並行で探す必要があります。
ぶっちゃけ、意図もなくハウスメーカーに相談したら、高い建物予算枠を取られて、土地の選択肢がかなり無くなってしまうのが現実。
●土地条件をある程度優先して、残りの予算で要望に合いそうなじか会社を選ぶ
●建物のこだわりをある程度満たして、残りで条件に合いそうな土地を選ぶ
どっちかになるんですけど、このどちらかさえ決める事が難しいかと思います。
もう1つ矛盾した話をすると（汗）、土地を探すとしても
●道路との高低差があると基礎や外構工事が高くなる可能性がある
●どんな間取りが可能か？法的な制限も含めて
●水道・下水などのインフラは大丈夫か？
これって最終的にはどこか住宅会社を決めて、見てもらう必要があるでしょ。という事は住宅会社を早めに探さないといけない。
スー○カウンターとかいう住宅会社をアドバイスするシステムもありますが（先日話をしたお客様も行かれてました）、公正にアドバイスしてくれるとは到底思えない…広告を出してくれている会社からだし、広告費によって優先的に選ばれるとか、あとは内々で紹介料も絡んでくるだろうしね。
多くの人は、住宅展示場に行ってみるか、ネットで探してその情報を信じて話を聞きに行くしかないんじゃないでしょうか。
で、最後は一番家作りで大事なのは【担当者】ですから、そうなるともう運の問題もあるやん・・・と。
こんな感じで、新築建売やなんだか打合せがラクそうな建築条件付き土地を選ぶ人も多いんだろうな。
ほとんどの不動産営業マンは建築知識がないから、営業しやすくて仲介手数料が多い新築を薦めてくる可能性が高いし、「自由設計なんです」みたいな軽いノリで建築条件付きを提案してきたりするでしょ（汗）。
こういった悩みをお持ちの人へのアドバイスとしては、まずは良い担当者を探すのがベター（難しいとは思いますが大事なので！）。物件ではなく担当者を探す意識をまず持ってくださいね。
出来れば建築会社ではなく、不動産会社の方で見つかればいいとは思います。建物がFIXされない分、全体を流動的に判断できるから。
何度も言いますが、気持ち的にも大変だと思いますが、満足度はかなり変わりますので頑張ってくださいね。
あっ、ちなみに私、出来ますよ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日事務所で仕事してたら、母親から電話が
私:「もしもし」
母:「商談中？」
私:「いきなり…上司かっ！」
母:「ジョーシンおんの？」
私:「・・・・・」
80を超えると会話が思うようにいかないですね。
ホームページのブログでも少し書きましたが、不動産仲介業ってお客様に情報や判断材料を提供（提案）して、あとは「待つ」って結構大事な要素。
当社では特に、自分で判断したいってお客様が多いので、そっちの方が喜ばれる事が多いかな。
立場としたら営業なんだけど、気持ちや対応は営業ではなくパートナーじゃないといけない。
そっちの方が長い目で見ても、良い方向にいきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
先日にお引渡しの際の待ち時間で、売主さん・買主さんと3人で雑談していて
築浅の一戸建てだったんですけど「設計は色々とこだわったんですか？」って質問があったんです。収納の取り方とか、建売っぽくなくて打合せをした経緯が感じられる設計だったんですね。
そうしたら売主さんが「いや、建売だったんです。完成した家を見て、気に入って購入しました」という返事。
ここまではいいんですが、私が「あ～そうなんかぁ」って感じたのはここから。
買主さん：「中古一戸建てを買うのにも色々と悩んだり手続きもあるのに、土地を買って建物の打合せもしていくとなると大変ですよね」
売主さん：「そうですよね。」
確かになぁ。
私自身はハウスメーカー出身なので、イチから打合せしていく作業は慣れているし、全工程を分かっているので大変さってほとんど無いんですね。でも、普通は大変だと思いますよね･･･。
家作りの全工程（流れ）が分かっているというのが大きいんだと思うんです。最初にその流れをキッチリと説明したとしても、お客さんの不安はゼロに出来ないのが本当のところ（汗）。
新築建売の良さっていうのも、お客さん側の立場になると再認識されられた会話でしたね。
私自身が住宅設計もしたりするので、どうしても注文建築やリノベーション寄りの考えなんですけれど、ちょっと見直すべき部分もあるかな。
買取の経緯・立地・価格と建物のバランスなどは要チェックというのは変わりませんが。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
連日試合があったワールドカップも昨日はなく、寝不足を解消した人も多いんではないでしょうか。
私もその１人。
昨日は定休日というのもあって、朝はゆっくり起きて午前中に少し仕事をして、午後は久しぶりに昼寝をしました。おかげで目の奥に潜んでいた慢性的な眠たさも解消。すっきりとした休み明けを迎えております。
で、明日は朝から引渡しなんですが、三菱UFJ銀行の茨木・住宅ローンセンターも大阪市内に集約されるんです。今までもネットで手続きだったし、契約や引渡し関係は茨木支店でやってくれるので特にお客様も支障はありませんが、こういった感じで大きな組織は集約という流れになっていくんでしょうね。
大手不動産会社の中でも、茨木店を閉めて、千里中央や高槻店に集約していった会社もいくつかあります。
不動産業は地場産業ですので、（茨木に店舗があるという意味は大きいと思うんですが）これも大きな流れなんだろうな。
そういった会社と比較しても意味ないので、当社はより地域に根付いて、紹介活動を大切にしてやっていきます！
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
新築一戸建ての価格を見ていると、売主（不動産会社）によって建物価格が変わってきている感じがします。ある不動産会社は以前と同じように建物坪単価＠60万円前後。でも他では＠80万円くらいになる計算なんですね。
新築一戸建てのチラシや物件資料って土地建物や消費税が合計されてますので（建物のみに消費税がかけられている）、あくまで大体で推測して計算していくしかないのですが、普通に建物費用を計算すると、どう考えても土地価格が高過ぎる･･･。
逆に土地価格を相場で計算する方が自然ですが、そうすると建物価格が「え･･･ハウスメーカーなん？」っていう位の坪単価になるんですね（汗）。
一体どうやってお客さんに説明するんでしょうね？
コロナになってから資材や住宅設備が上がったとはいえ、坪単価が２０万円以上上がるのはちょっとオカシイかなって思います。
新築一戸建てや建築条件付き販売の場合に、不動産会社って建物の設備関係（キッチン・浴室など）をメインに資料を作るでしょ。書いてあったとしても、窓と外壁くらいちゃうかな。本来なら、断熱や基礎仕様・換気性能なども含めて、根本の建物基本性能の部分をアピールしてくれたら、まだ坪単価も比較できるんです。
建物の詳しい説明もせず、「コロナで建築費が上がってるんですよー」という説明だけで契約しようとする程危険なものはありません。難しいかと思いますが
・ちゃんと比較も交えながら、説明しようとする担当か？
・専門的にチェックしてくれる担当を見つける
こういった感じで見極めしていく事が重要になってきた時代です。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
不動産取引改善委員会（こういう会はないですが･･･自称）所属として、今日にあった出来事でちょっとグチ･･･
□当社で売却を受けている物件に、大阪市内の不動産会社から電話
「●●●●の広告関係はいいでしょうか？」
私：「はい、大丈夫です。広告掲載の承諾書を送ってください」
「有難うございます。あの～･･･物件の写真ってもらえますか？」
物件の写真もなく（現地を見る事なく）掲載して、反響あったらどう説明するの？別にアカン事でもないけれど、仕事へのプライドは持ってて欲しいな。
□売出された物件があったので、担当不動産会社へ電話
私：「●●●●丁目の物件ですが、住所を教えて頂いていいでしょうか？」
「住所は案内が決まったら、教えます」
･････登録されている物件資料には、基本的に間取り図しか載っていないので（写真や注意事項など無し）、物件見学しようってどうやって判断するの？
ごくまれに「営業マンに家の前をウロウロさせないで欲しい」って希望もありますが、やっぱ営業としたら現地見てないのにお客さんには紹介しずらいので、そこは売主さんにキチンと説明するのも依頼された不動産会社の仕事。
理由を説明して、「外観写真は遠慮ください」とか「売主様の意向により、本物件前での確認はご遠慮ください」とか資料に書いておく形ですね。
良質な取引が流通するように努めていきます！
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは