【土地と建物の予算配分】

パソコンが原因なのか…Windowsの更新をしてから、調子が良くない。

ホームページ更新が遅れがちになるので、ご迷惑をおかけしております。

一時期はコロナ禍の影響で木材価格が上がってましたが、今年はそれも落ち着き、落ち着くどころか下がってると聞きます。

一方、設備機器や人件費のUPで、トータルの建築価格は上がっている状況。

新築一戸建ての場合はどんな建物を建てるかに寄りますが、分かりやすく建築条件付きで考えると以前は坪当たり60万円とか66万円だったのが、ここ1・2年で坪70〜80万円が主流になってきています。

30坪の建物なら2,100万円〜2,400万円になる計算。

ここに土地価格がオンされるので、土地30坪・2階建てで4,500万円位というのはなかなか厳しいのが現実。駅距離が遠いなど希望条件を変える必要が出てくる方も多いんじゃないでしょうか。

私的には、需要の高いエリアなら多少高めでも検討していいと思いますが、なんでもかんでもっていうのは違うと思うんですよね。

「今は相場がこんな感じなんです」って説明されても、「いや分かるけど、そういう事じゃなくて・・・」みたいな感覚（長期の資産価値のこと）。

こういう時は、建築条件の無い土地がメインの検討候補に上がってくるでしょう。

土地の価値をしっかりと確認して、あとは納得できる建物（性能など）が予算の中で建てられるかを検討していく作業。建築条件付き土地とは逆の作業です。

コッチの方がトータル価格が安くおさまる傾向もあるし、なんてたって自分で建物を決められるから納得感が違う。

新築建売は厳しい世の中。相場が高いエリアは建売では勝負出来ない（納得出来ない）し、かといって駅から遠いエリアでもそこそこの価格帯になるから、売れにくい。

私にとったらやりやすい状況です。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【不動産情報も物件も、リアルを伝えないと】

これからの時代って、ライブ感が特に重要かなと感じてます。

編集された物に対する警戒感というか、飽きみたいな感覚があるんじゃないかなぁ。

お客さんが興味あるのは、ライブというリアル、もしくは編集されてるけど絶対的に良い物。

YouTubeなんか分かりやすいけど、不動産でも同じ。

物件情報はありきたりな編集された物（不動産情報って「通風良好！」とか「南向き！」みたいに誰もが考えつく言葉）ではなく、もっとリアルな意見が欲しいはず。

リフォームや新築も、普通の家より、綿密に考えられた建物じゃなきゃ納得できない時代。それだったら土地を購入して、自分で好きに建てたい（これがライブ感）となるでしょう。

面白みのない編集をされた【情報】や【物件】は難しいんじゃないでしょうか。

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【探した期間は関係ない】

もう9月も下旬になろうとしているのに、異様な暑さですね（汗）。

せめて朝晩は涼しくなってほしいのに、全然暑いまま…特に夜は蒸し暑さが残っています。

こうも暑い夏が続くと家の住み心地（性能対策）は確認・打合せしておくべきだと感じます。

話は変わりまして、お客様によって契約までのお付き合い期間は変わります。お会いしてすぐに決められる方もいらっしゃれば、数年というお付き合いの方も。

本日にお申込み頂いた方も、もう数年のお付き合い。

3年？もっとかな？でも長いお付き合いです。

初めてお会いした時からはご要望も多少は変化しますので、それぞれに思い出が残っている。

早く決めた方も、長く探された方も共通するのは【最後に選んだ物件はやっぱり腑に落ちる】という事。

そりゃ心配事や不安はあると思いますが、色々と考えても「この物件ですよね」って。

まだご契約ではありませんが、契約後も選んだ物件をより正解にしていく打合せや作業があるので、頑張っていきます。

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【パソコンが・・・なんで】

今週は月曜・火曜と東京へ出張。

戻ってきて、水曜は疲労がたまっており・・・丸一日休みました。完全に一日休んだのは、正月以来かもしれない。

昨日木曜は業務の遅れを取り戻すべく、各手配と資料作成。

ほんでもって今日の朝パソコンを立ち上げたら、メールが起動しない（汗）。よくみるとエクセルやワードも真っ白になっていて反応なし…。

色々と試行してみたら、どうもマイクロソフトオフィス自体が起動していない状態に気付く。てか、オフィスのアプリがパソコンから消えとるやん・・・

昨日の夜に【更新してシャットダウン】になってて、それが原因かどうかは不明。

そこからもうずーとパソコンの復旧作業です。しないといけない事だけは処理して、とにかくメールやエクセルが使用できないと過去の資料も使えないので致命的。復旧を最優先にして、夜になんとかパソコンが普通に使えるようになりました。

東京に行った時の話を書こうと思ってたんですが、もうパソコン作業で精神的に疲労。

また1日仕事の遅れが予想外に発生したので、明日もマックスで頑張りまーす。

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【新築一戸建て（建売住宅）の未来予測】

今日は東京へ出張。

ちょうど2週間前の月曜は宮城県まで出張だったので、最近は移動距離がハンパない。

前回に引き続き、新築一戸建ての話。

新築一戸建ての販売物件数が減っています。具体的な数字は出していませんが感覚的に3割くらいは減ってんじゃないかな。当社は新築建売住宅の仲介はほとんどしないので業務的には影響ゼロですが、掘り下げて考えてみます。

まず減った理由は

①新築・建売業者が、土地の仕入れが出来ていないから。

仕入れ出来る土地が少ないというのもあるけど、仕入れの価格が合わないというのも大きいんだろうと推測しています。

例えばエリア相場としては4,500万円〜4,800万円で売りたいけど、土地仕入れ価格と建物原価・利益などを計算すると余裕で5,000万円超えちゃうみたいな感じ。

業者間の仕入れ競争も激しいので、余計に価格が上がっている。

②（最低限といっちゃなんだか）普通の建物では売れなくなってきている。

これには2つの要素があると考えていて、1つ目は【売出し価格帯が上がっているのに建物が普通だから、お客様は決断出来ない】。

「5,000万円するのに、普通の家やな・・・」この感覚。

「5,000万円するのに、ゆとりのない3LDKかぁ」

「5,000万円するのに、土地が狭いなぁ」

建物だけではなく、広さという面でも気持ち的に踏み切れないというのもあるでしょう。

2つ目として、【住宅ローン控除や補助金などで、ZEH住宅・省エネ住宅・長期優良住宅をより優遇する政策になっている】というのもあるかと考えています。

実際、断熱・換気性能は大事なので良い事ではありますが、国として、建物によって明確に差を付けようとしていますので、お客様の意識もそっちに向かっています。

こらからの建売住宅はこのあたりの建物性能表示をキチンとやっていかないと益々厳しくなるでしょうね。

まぁそれをやったら、さらに販売価格が上がるでしょうが…。

建売業界は今後厳しい時代が来るんじゃないかな。

「土地さえ買えれば、売れる」という感じでやってきたツケが回ってきてるだけですけどね。

やっぱり基本は土地を購入して、好きに家を建てるという所からスタートするべきだと思います。

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【土地・建物で予算に合います？】

最近は土地の仲介をさせて頂く事が多いんですけど、土地を購入するとなったら、必ず「建物はどこで建てよう」ってなります。

あと、やっぱ土地は立地や条件も大事ですので、予算に合わせるために「安い土地でいいねん」って事はほぼありません。

ここからは住宅メーカーにとったらネガティブな内容になるけれど、ここ1年ほど特に感じてる事を書いていきます。

大手ハウスメーカーで35坪の家を建てたら、3,500万円〜4,000万円位は今するじゃないですか。30坪ほどの条件の良い土地や40坪以上の広めの土地なら、こちらも3,500万円〜4,500万円はする。

土地建物合わせると、もう7,000万円から8,000万円以上の世界・・・

なかなか買えんって（汗）

なのでここ数年は、中堅や新興のハウスメーカーも展示場やネットを駆使して、頑張っています。お客様の話を聞いていると、それでも3,000万円前後はしてる感じですので、総予算は6,500万円〜となって、なかなかハードルは高い。

となると、ローコスト系の自由設計の建築会社という選択肢も出てきます。価格は合う確率が高くなるんですよ、でもここでのハードルは

・相談や依頼するのに、根性がいる

・建物の知識や「ここまでの建物を建てたい」という性能面などの基準を自分で決める

この2点になってくるんじゃないかなぁ。間取りの提案力がその建築会社にあるのか？というのも出てくるかな。

ここらへんの判断をお客様でやっていくのは、やっぱ難易度が上がるでしょう…

建築基準法はクリアーしています的な標準仕様の建物に、どれだけ自分の基準を追加していけるかの打合せですね。

当社ではこういった部分を得意にしていますので、お客様側の立場のアドバイザーとして、どんどんアピールしていこうと考えています。

予算内で可能な土地・建物があるのか？またその建物は満足できるのか？頑張って打合せしていきましょう！

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【個人的な意見を伝えます】

ポストに入っていた新築一戸建てのチラシ。

いつもジックリと確認していますが、最近は新築一戸建てで5,000万円超えが当たり前になってきた感じですね（汗）。

駅から近くもなく、土地面積も30坪前後で5,000万円超えてくると、「相場とかそんなんじゃなくて･･･」という感覚になりますね。

単純計算、土地坪単価が100万円前後として、30坪だと土地価格が3,000万円。

建物は坪単価80万円（税込み）で30坪だと2,400万円。

足すと、5,400万円ですからね。

こうなってくると一番大事なのが、土地坪単価が100万円の価値があるのかどうか？という確認。現在の相場だけではなく、将来的に相場が下がったとしても納得感の残る土地かという部分ですね。

建物に関しては、坪単価80万円の価値がある性能・仕様なのか？それに加えて、自由設計ならキチンと対応してくれるのか？という部分も重要になってきます。

不動産仲介の仕事はこういった感覚のところも正直にお客様にお伝えするのが大切。これは個人的な意見でOKだと考えています。

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【リフォーム済みの物件はこれをチェック!!】

「リフォーム済みの物件は気を付けるべし」

あんまりこんな事を言う不動産会社はいないと思います。逆にリフォーム済み物件を薦める営業マンの方が多いんじゃないかな。営業マンはトークとして色々理由を言うと思うけれど、本当の理由は

①リフォーム済みと言う事は売主も不動産業者である事がほとんど。という事は、売主・買主の両方からそれぞれ仲介手数料がもらえる

②リフォームの提案（＝お客様の不安を減らす）をする必要がない。要は説明がラク。

こんなところでしょう。

ではなぜ「気を付けるべし」なのか？

私がお客様に伝えたいのは価格。長い目で見ると資産価値ですね。

具体的に書いていくと、リフォームをしていない古い状態での相場価格が1,800万円前後だったとします。

数年前は不動産会社が買い取る時は1,500万円とかそれ以下で買い取っていましたが、現在は買い取りになる物件が少ないのか、かなりの高値でも買い取っていくんですね。

まぁそれでも相場より安く1,600万円で買い取ったとします。それに、リフォーム工事で500万円かけると。さらに購入や売却時にかかる諸費用を仮に150万円計上する。そこから不動産会社の利益が加算されます。

1,600万円＋500万円＋150万円＋500万円（利益）＝2,750万円。これが売出し価格。

じゃあ、元々の相場である1,800万円で購入して、自分で好きにリフォームしたら

1,800万円＋500万円＝2,300万円。

単純な計算ですが、400万円以上の差が出ますね。

私としたら、ここを厳しくチェックしていきたいんですね。

仮に20年住んでから売却した時に、（今の経済状況・相場が一緒と仮定したら）売れる金額は一緒になるんですよ。20年住んだら、リフォーム工事費用分は査定としてプラスにならないので、正味の物件価格に戻る感じ。

自分でリフォームした方が、資産価値としてもかなりプラスでしょ。

だから、お客様には

①古い家を買って、自分でリフォームした方がお得な事

②リフォーム済みを検討するなら、何度か価格変更があって、相場近くになっている事

この2点をしっかりと説明して、納得していただくようにしています。

そのためには、【相場を知る事】【リフォーム工事費用の相場も知る事】。これが大事。

これを正直に教えてくれる不動産担当を探しましょう。

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【リフォームして売却する？】

「リフォームして売却した方が売れやすいですよ」

たまーにこういった話を聞くのですが、詳しく考えていきますね。

リフォームしてって言っても、キッチンや浴室など設備関係も含めてフル・リフォームする人はかなり少ないと思う。最初に500万円位現金を投入するリスクを負ってまで売るなんて、もうそれは商売。

なので通常は、クロス貼り替えや水栓交換くらいにして、見た目だけ良くしておく位になります。こっから検証していきますが、上記の様な簡単なリフォームでも80万円〜100万円は必要になります。

この費用を回収する事は出来るのか？

相場が4,000万円のマンションを4,100万円で売れるのか？という話。

結論から言うと「分からない」・・・

たしかに見た目が良いと売れやすくなるとは思いますが、回収出来るかどうかは別問題。

手持ちのお金に余裕があって、かつ（少し商売感覚で）より高く売りたいと考えている人向けのやり方ですね。ただ売れなかった時のリスクを取る覚悟は必要になります。

私としては、リスクも伴いますので、リフォームして売るっていうのはおススメではないですね。

突っ込んで考えれば、売りやすいというのは【不動産営業マンが売りやすい】という事であって、「リフォームしとかないと売る事も出来へんのかいっ！」って思います。

相場というのをキチンと伝えて、リフォームの提案やアドバイスもすれば、お客様は判断出来ますよ。時には、別のリフォーム済みの物件も見学してもらって、イメージをしてもらう事も大切。

リフォームしていない状態で購入した方が、買主様にもメリットがありますよ。

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【東北出張から戻りました！】

月曜から東北まで出張に行っていまして、久しぶりの業務となった本日。

相談アポイントも1組入っていて、その他業務も先程一段落しました。

あとは週末打合せ予定の段取りと新築の間取り作成です。

東北出張は仙台に泊まりまして（お客様は仙台からまだ北へ40kmほどの場所）、東北だけに朝晩は涼しいかと思いきや、かなり暑い・・・汗。大阪と変わらん温度でしたね。

でひとつ感じたのは、店の冷房の効きがかなり弱いんじゃないかと。

大阪では店に入ったら「涼しい！」ってなるのに、仙台では温度設定が弱いのが普通なのか、窓を開けている店も多いのか、「なんか暑い」と感じる事が多かったなぁ。

でもみんな普通にしてたから、これが当たり前なのかもしれない。

時間があれば色々と見たい場所がある東北地方。観光地へ行くにしても100km単位の移動になるんですよね。地図で見れば行けそうでも、よく考えたら大阪ー名古屋間くらいの距離があったりする。3泊くらいでゆっくりと行ってみたいなぁ。

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