【どんな内外装のテイストが好みですか？】

新築やリフォームで内装や外装の好みってお客様によって変わります。

ビンテージだったり、北欧風って言うのかな最近はそういったテイストが好まれていますね。他には和モダンやシンプルモダン系と色んなテイストがあります。

インスタを見てる人が多いので、設計打合せする時に非常に助かっています。お客様の好みを視覚で教えてもらえるので、イメージの共有が早い。

設計する立場としては、そのイメージに合うようにまずは間取りを構築させること。ビンテージと和モダンでは間取りの取り方がやっぱり変わってくるので、そこは意識して間取りを考えていきます。

そのあとは（同時並行の部分もあるが）細かい納まりや見え方を考えていく作業。これはある程度は平面図で出来ますが、やっぱり立面図を作って確認していかないといけない部分。

そして仕上げは素材関係ですね。

フローリングやクロス・扉などの面材など。これはお客様がショールームに行って選ばれたり、ネットで調べたりと最近はお客様も知識が持てる時代になったので、コチラとしても助かっていますね。

でも助かるんだけれども、主体性が薄れて自分としての経験・知識がちょっと積みあがらないので、出来るだけ意識して覚えるように意識しています。

ここまでやって、あとは電気とインテリア関係です。

照明やスイッチデザイン、造作家具は大工工事でやるのか、造作家具として製作するかのか？

こういった打合せ工程を経て、お客様の満足につながっていく。

ここまでやる不動産会社ってほとんどないと思うんです。ハッキリ言って大変な打合せスケジュールになる時がある（汗）。でも1件1件の打合せ密度が濃い方が、ずーと忘れることはないから私は好きですね。

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【住宅は今後どう選んでいくのか？】

住宅の価格が高くなったとよく聞く様になりました。

もう下がる事はない様な気もします。

ハウスメーカーで建てたら、35坪位でなんだかんだで3,500万円〜4,000万円はする時代。

建て替えなら予算的にまだ分からんでもないけれど、土地から購入してとなるとなかなかの高額価格帯になりますよね。。。

じゃあハウスメーカー以外の工務店やネットで検索した会社を探そうとしても「どこがいいか不安」「それでも3,000万円はしてるし」という声もよく聞きます。

当社で土地を仲介させて頂くお客様は平均で2,000万円前後で家を建ててられます。

もちろんお客様が自由に選ばれるのですが、私の方では建築会社を提案したり、間取りもガッツリとご提案したりして、出来るだけコストをかけず、でも【断熱・耐震】を考慮して、まずは基本となる住宅性能を確保します。

あとはお客様が内外部をどこまでこだわるか？次第。

ここ数年の傾向では、フローリング・ドアなどの建具・キッチンや洗面台、そして照明計画にお金をかければインスタによくある様な住宅は完成しますね。

高低差のない土地で、建物33坪前後・付帯工事・外構工事・こだわりのオプション費用で総額2,000万円〜2,200万円あればといったところです。

ずっと住むんだから自分で考えたこだった家を建てたいという要望はなくならないでしょう。

でもハウスメーカーみたいな高額な家は売れにくい時代になっていくはず。建売はある程度の需要はあるが、ありきたりな家だし、供給側（不動産会社・建築会社）のレベルが上がらないと選ばれなくなるのは確実。

これからは【断熱】がキーワードにもっとなってきますので、そのポイントを押さえて、価格も適正な住宅を選んでいくべきだと考えています。

適切な価格とは？これについてはホームページのブログで書いてみますね。

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【建築モードに入っています】

さっき打合せが終わりました。

この土日は建物の打合せをよくやったという感じ。3組のお客様で、1組は新築の間取り打合せ・1組は一戸建てのリノベーションの打合せ・もう1組は新築の仕様確認＆打合せに同席でした。

計算すると3組合計で10時間の打合せ時間。でも疲れはほとんどないですね。

住宅ってものすごく打合せ時間が長くなるんですね、書き方がダメだな･･･気が付くと3時間くらいすぐに経過しているという感じ。

経験上、住宅営業ですぐに打合せが終わる営業はあまりよろしくないと思う（汗）。

お客様は分からない事が多いので色々と聞きたくなるだろうし、出来る出来ないを除いてご要望を言ってみたくなるものです。それらに対して「これはどうですか、あれはどうですか」という提案していけば、必然的に時間が経過していきますからね。

打合せが短いという事は、可能性はこの３つ。

①お客様の要望が少ない。

②営業マン（担当）の知識が少なく、話が広がらない

③打合せがそもそも好きでない営業マン

①って事はごくまれにあるけれど、②③のケースが多いんじゃないかな。

注文建築（自由設計）って付き合いが長くなるので、打合せ時間というのも意識してると担当の見極めが出来る場合もありますので、チェックしてみてください。

てか住宅の打合せが多いので、今の自分は建築関係の感覚が結構研ぎ澄まされている感覚がある。土地を探したい、リノベーションやリフォームもしたい！こういったご要望の方、ぜひご相談くださいね。

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【逆に気を遣うやん】

立会いで寄ったマンションが大規模修繕工事中でして、エレベーターの外や内部に張り紙がありました。

ん〜・・・最近こういった内容をよく見かけるんだけど、なんか寂しい（汗）、こういう対応が必要な世の中になってきてるんだなぁと。

そりゃ工事の人でエレベーターが一杯で乗れないとか、大声で話とかされたら分からんでもないけど…

2人しか工事の人乗ってないのに、降りられたら逆に気を遣う（汗）

それなら最初から決めて宣言して撤退しようという方が工事業者もラクという事でしょうね。

リスク回避する為に決めておこうというのは不動産取引でも一緒。

当社のお客様は良い方ばかりでそんな心配はないのですが、紙に残しておくのも非常に大事という事ですね。

お互いが気を遣いながら物事を進めていく世の中になって欲しいものです。

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【うまい事出来てる】

毎週週末に新築やリフォームの打合せが3組は入るスケジュールになっているので、物件のご案内などとの予定バッティングがないかと少しドキドキする日々。

もう30年近く仕事をしていますが、不思議とうまーくお客様の打合せ希望日時がズレてくれるんですね。

何組かのお客様から連絡待ち状態だと「重なったらどーしよかな…」「まぁ話をして調整させて頂くしかないか」ってある意味開き直って待っているのですが、なぜか重ならずにピンポイントで入ってきてくれる。

理由はよく分からないが、だぶん

・あまりコチラの都合は言わずに、お客様の気持ち重視

・流れにまかせる

・やる事はやっておく

これをしてるとスケジュールがうまく行くというか、流れてくれる気がします。

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【リフォームの初回提案の見積り内容】

リフォームやリノベーション工事のご提案をする流れとして、まず最初は間取りのご提案。

そこからお客様って「提案は良いとして、じゃあいくら位の費用なの？」って絶対に思うじゃないですか。私なら絶対にそう思う。

なので概算金額ではなくて、その提案内容の見積りを出来るだけ早めに出すように意識しています。

その金額がハッキリと分からないと、どこまで変更出来るのか？が見えてこないですからね。

でその内容の話なんですけど、例えばキッチンや浴室などはまだショールームに行ってない状態ですので、こちらが勝手に選んだ設備で見積りしているんです。

●●●ってメーカーの●●●というグレードで見積もりしてますっていう感じ。

でも標準仕様っていうのがある訳でもないし、お客様の好みに合わせるので、実際にショールームに行って選ぶと金額が多少上がったりする事もあります。

これを何とか出来ないかなぁって考えていまして。

インスタとかで色んな事例を見ることが出来るので、お客様の要望がかなり多様化してきている現在、標準仕様っていうのを決めるのはナンセンスでもある訳です（汗）。でも早めに見積もりが提示したい。

選ばれるメーカーはお客様によってバラバラなんだけど、「ココを押さえておけばいいか」っていう仕様はある。

具体的に書くとキッチンなら【デザインとメンテナンスのしやすさ】かな。

特にデザインでは、水栓・換気扇・天板を押さえておけば、ある程度のデザイン性が出せる。

という事で大工さんとこれからの見積り提案での仕様を決めていこうとしています。

もう不動産会社というより、住宅会社だな（汗）。

ここ数か月で仲介させて頂いた不動産取引をみても、8割以上が【建物提案付きの土地・間取り変更リフォーム付きの中古物件】ですので、もう振り切っちゃっていいかなって思っています。

「今住んでいる家のリフォームだけでもお願いできますか？」って相談も増えてきてるしね。

「建物の事が詳しく分からないと土地を決める事なんて出来ない･･･」

「リフォームの提案も一緒にやってくれる不動産会社の方が安心できる」

そんなご要望をお持ちの方、どんどんご相談ください。

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【築何年なん？？】

昨日打合せで寄ったマンションの廊下から撮った

阪急茨木市駅あたりの写真。

ビルやマンションが建ち並んでいるが、ちょうどいい田舎具合（笑）

これ位の感じが気に入っています。

大阪の中心部である梅田までは電車で10数分。

逆に京都市内へも電車で25分くらい。

茨木市は高さ規制が厳しくなったので、これからよっぽど広い土地とかじゃない限り高い建物は建たないんじゃないかな。それでいいと考えています。

話は変わって、不動産会社から出る物件資料を見ていてよく思うのは「平成●●年建築とだけ書いてるけど、築何年くらいか計算しにくいやん･･･」って事。

建物の価格を割り出すために、スマホで西暦変換を調べて、築年数を計算する手間が必要になってくる。

西暦も一緒に書いておいてくれないかな。

どうでもいい内容かもしれませんが、「あれ築何年？」って打合せ時になるんだから、前もって物件資料にも書いておく気遣いは必要なんじゃないかなって思います。

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【嫌な対応された経験って･･･】

最近また「前に物件案内してもらった●●不動産の営業マンの対応が良くなかった」というお客様からの話を聞くようになりました。

長年この業界にいてる身とすれば、こういった原因の割合として

①営業の元々の性格が2割

②営業は基本人柄に問題はないが、その会社の営業方針の問題が8割

といったところだと思います。

大手の不動産会社なんかは②に当てはまる事が多いんじゃないかなぁ。

物件がどうとか、お客様にとってどうとか関係なく、「申込み取ってこい！」「今月の目標どうすんねん！」みたいなのが最優先されて、営業個人としての判断が無くなってしまってるケースですね…。

突き詰めると売主さんも買主さんも良い取引になってないパターン。

どの業界でも同じかもしれませんが（汗）、考え方を変えないとこういった事は減らないでしょう。

売買の不動産取引で私らの行なっている事は【仲介】なんですね。物件を介して売主様・買主様の間に立って、取引が問題なく行われる様に進めていく仕事。

やってる事は同じ仲介だけど、考え方として【販売しよう】としているか、【コンサルティングしよう】としているかで、大きく変わってきます。

不動産業界全体が【提案する事】、仲介するだけでなく提案していく事に重きを置いて、その対価が仲介手数料なんだという風に変わっていけば、お客様が安心して相談出来るイメージになっていくと考えます。

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【芦屋の街並み】

なな昨日はお客様との打合せで芦屋市へ。

中でも人気の住宅街です。

土地や道路の広さは同じ様な雰囲気の街が他にもありますが、なんというのか西宮山手〜芦屋〜東灘区にかけては、やはり独特な高級感がありますね。

立派な建物が多いから、そう感じられるのかなぁ。

15分ほど早く着いたので、建物や外構の参考にしばらく車でブラブラしてました。

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【建物も含めたトータル提案の状況】

「いつもブログ読んでます！」って言われる事が多いので、非常に有難い。10年以上書いてきて、アメブロとホームページ内ブログ合計で3,000記事を超えてきています。

ご契約の7割以上がご紹介となっていますが、残りのお客様はほぼブログを読んで相談して頂いてる状況。

毎日更新するのが難しくなっていますが、これからもブログ発信は続けていきます。

で話は変わって、ここ半年で土地を仲介させて頂いたお客様のうち、私の方で間取り作成をし、建築会社も含めたトータル提案を気に入って頂き、その建築会社と請負契約されたお客様が

4組でした。

他にも間取り変更リフォームやリノベーションのお客様もいらっしゃいますので、住宅営業としても中々の数字だと思っています（少し自慢）。

こうなってくると、ご提案する基本の仕様を固めた方が分かりやすいし、お客様としてもより判断しやすくなるんじゃないかなって感じています。

とはいえ当社はあくまで提案するという立場で、お客様と請負契約する訳ではないので「どうした方がお客様はいいのかな」って考えているところ。

これからは物件を仲介するだけの不動産会社は選ばれなくなってくると思うし、私の強みである【建築提案】をもっとアピールして強化していってます。

これからどんな出会いがあって、どんな住宅を提案していけるのか。日々精進して、提案力を高めていきます！

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