【新築マンションのチラシを見て、ビックリした事】

今日の朝に、新築マンションのチラシを見ました。

【物件概要】っていう小さい文字で書かれている部分をよくチェックするのですが

管理費・修繕積立金に変化が見受けられますね。

まずその茨木市の新築マンションでは、専有面積が約75㎡～92㎡の範囲で分譲されていますが

管理費が13,000円台～16,000円台になっています。以前は1万円前後が多かったので、何割か上がっていますね。

次に修繕積立金。これは11,000円台～13,000円台。

まだ他の新築マンションでは4,000円台とか5,000円台とかもあるので、これはまだ良心的。

本音ではまだまだ設定金額が甘いんですけどね･･･、本来なら㎡あたり200円～250円位には設定しておいて欲しい。75㎡の住戸なら修繕積立金が月々15,000円～18,000円台がベスト。

最初からこの金額設定にしておけば、将来大幅な修繕積立金UPとか考えなくて済むのになぁ（汗）。ここはマンション分譲会社のさらなる良心に期待しておきます。

で、最後に一番ビックリしたのは【修繕積立基金】ってやつ。

新築分譲の引渡し時に各住戸から徴収する一括金です。意味合いとしては、入居1ヵ月目って修繕積立金がゼロでしょ。1年目なんてそんなに溜まっていないのが普通。

それならもし何かあった時に困るし、最初に一括で集めておいたらある程度の修繕積立金が溜まった状態でスタートできるのがメリット。

昔はなかったんですよ、20年くらい前からこういったシステムが始まったのかな？（詳しく覚えていませんが）

で㎡数にもよりますが、1住戸あたり20万円～30万円とかでした。

それが今日見たチラシでは、各住戸あたり90万円台～110万円台になっているんですよね･････（汗）

なかなかの金額です。

総戸数50戸のマンションなら5,000万円前後集まってから修繕計画がスタートしますのでダメな話じゃないけれど、購入時の初期費用としては結構バカにならない金額になりますね。

新築購入してすぐに売却とかなったら、この修繕積立基金は返却されませんので何気に痛手やん（購入する人にとってはある意味ラッキー）。

チラシを見て、そんな事を考えた今日でした。

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【交差点で土地の営業するん？？】

今日事務所そばの並木町交差点を通ったら、関西に進出してきた東京でイケイケの某不動産会社の営業マンが何人かいました。

「何してるの？」と思ってたら、営業してるやん・・・

交差点を通る人に声をかけて、アンケートを取得しようとしてる。まぁ近くで土地の分譲を開始するから、その営業ですね。

ある意味、スゴいなぁ…（汗）。

東京では現地見学会していると、前を通っただけで「ぜひ見学していってください！」とかグイグイ声をかけられるとは聞いてはいましたが、まさか現地でもない交差点で営業してくるとは。

地域に根ざして、お客さんとの関係を重視して、契約後も引渡し後もお付き合いをしていきたい私としては、無理なやり方。

（悪口になっちゃいますが）こういう営業のやり方をするって事は

・契約する事だけを重視する

・会社も契約だけを評価する

そんな典型だと思うんですね。

本当にその物件に興味ある人はいいんでしょうけど、不動産はもっと落ち着いて検討するもんだと思いますよ。

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【新築建売の価格が】

新築建売で4,000万円台後半や5,000万円超えの価格が普通になってきました。

土地面積40坪以上なら昔からあったのですが、今は土地25坪とかで5,000万円前後の価格設定になっている建売もあります。

それも駅から徒歩10分以上の立地やエリアもまぁ普通だったり、細かくチェックするとLDKも特に日当たりが良い訳でもなく・・・みたいな物件でも。

なんかフワァっとしたエリア相場と土地面積だけで価格を決めてんのちゃうかなという印象（汗）。「これ位の価格設定でもいけんちゃう」みたいな感じで。

物件を紹介・仲介する不動産会社としては雰囲気で話をするのは良くない。

駅から近くて、本当に需要があるエリアなら資産価値として多少高めでも判断した方がいいケースもありますが、やっぱ物件ごとに、土地坪単価だと5万円〜10万円のラインで相場を説明していった方が絶対にいい。

お客様としても細かく説明してくれて、判断を伝えてくれる営業マンに出会う事を優先した方が、納得する物件探しが可能になります。

「今、新築は5,000万円位ですよ」じゃなくて

「この場所なら4,800万円位が相場になると考えます」

「日当たりが良いので、多少高めでも価値はあると思います」

「4,800万円位が相場になりますが、この間取りや日当たりでは厳しいですね」

こんな会話があるのが通常です。

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【物件は少なくても、これだけは気を付けて】

まだまだ暑い日が続きますね…お盆明けたら朝晩は涼しさを感じるかと思いきや、より強烈な暑さになってるやん。

不動産市場は秋の不動産需要に向けて、物件の動きも出てくるでしょう。

ただここ数年は中古一戸建てや土地の売出しが少なく、一戸建て（新築・中古問わず）をお探しのお客様は特に苦労されているかと思います。

今年も物件が増える要素はあまりありませんが（汗）、必ず物件は出てきますのでシッカリとチェックして、出た時のスピード感だけは持っていてください。

ネットの物件情報ではちらほらとリフォーム済みの一戸建ても出てきています。春～夏にかけて普通に売られていた物件が不動産会社に買い取られて、再販売されています。

価格は（物件により多少違いはありますが）･･･まぁかなり高い価格設定。

物件が少ないからといって、こういった一戸建てを検討するのはやめておいた方がいいかなと･･･。相場というのをキチンと把握して（正直に・具体的に教えてくれる営業マンを探す事が大切）、下がってきた時に買った方がいい。もしそれまでに売れたら仕方ないでいいんじゃないでしょうか。

「物件が少ないから売れる」ではそういった買取不動産会社や仲介する不動産会社の思うつぼ。緊張感を持ってもらうには、コチラも情報を持っている事が重要になります。

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【動いている不動産市場】

久々のブログ更新になりました。

夏の暑い時期は物件探しの動きは止まり気味ですが、有り難くご相談も多く忙しくさせて頂いております。

今月は土地のご相談が多く、新築の間取り提案やアドバイスがあり、最近はプラン作成の日々。

でも楽しいからOK、どんどん希望を言ってきて下さいね。色々なパターンを考えていきます。

あと今月しみじみと感じたのは、やっぱり売れそうな物件は売れるという当たり前の事。

特徴がある物件や相場の物件。またそれぞれのお客様に合うなぁと感じるのは動きが早い（汗）。

タイミングも大事ですが、遠慮なくスピード感を持って対応していくのが重要な役目です。

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【間取り作成での思い出】

ホームページのブログの方で【間取りを考える時の流れ】みたいな記事を書きました。

ここではもう1つ意識している事を追加で書いていきます。

ズバリ【変わった間取りを考えようとするなっ！】コレです。

間取りを考える事に慣れてくると「ちょっと変わった間取りを考えてみよう」とか「オシャレっぽく考えてみよう」ってなるんですが、経験上まぁ良くはならないですね（汗）。

やっぱり普通に間取りを考えてみるのが基本。崩すのはそれからの話。

それも無理に崩す必要はなくて、発想としてイメージしてみる位でいいんじゃないかなぁ。

私の体験談を書くと、セキスイ時代の2年目のまだまだ新人の頃。お客様との打合せも慣れ、ご契約も頂ける様になってくると、変わった間取りを提案したくなるんですね…

夜に一人事務所で、2世帯のお客様への間取りを考えていました。初回の間取り提案です。

自分の中では工夫した間取りを考えて、ほぼ完成していました。

そこへ先輩が帰社。

先輩:橋本、間取り書いてるんか？

私:はい、明日に出すお客さんのです

先輩:ちょっと見してみー

（自分の中ではかなりひねった間取り図を見せる）

先輩:・・・・・・

先輩:あのな、普通の間取りにしとけ

そのあと、その先輩にお客様の要望を伝えるとササッとラフで間取りを書いてくれました。

結果、お客様は気に入ってくれて、ほぼそのまま建っています。

よく売れる先輩でして、その時のアドバイス（先輩にらしたら私への呆れた言葉だったかも…）がずっと頭に残っています。

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結構自分にとっては大きな経験でして、色々と間取り作成に悩む時に「普通の間取りをまずは考えてみろ」という原点に戻らせてくれる言葉です。

【物件情報メモのすすめ】

リフォームしてキレイになったら、物件は売れると言います。

買取する不動産会社の立場（売る方の立場）からしたら、リフォーム済み物件は多少高くても売れるという意味にも捉える事ができます。

これ昔から書いてますけど、そのリフォーム済み物件が相場ならいいんですけど、高いんなら古い状態の物件を購入して自分でリフォームした方が得だし、好きな空間にも仕上げる事が出来る。

仲介する不動産営業マンが「業者が売主だと、契約不適合責任が2年あるから」とかススメてきますが、売主である業者と買主であるお客様の両方から仲介手数料がもらえるという理由でグイグイと営業してきている事が大半でしょう。

今年になってからも、そしてここ最近の成約事例をチェックしても、業者が買い取ったんやろなぁっていう物件が多く見受けられます。

こういった物件は秋口から売り出されると思いますが、ハッキリいって最初の売出し価格はかなり高いことが予想されます。相場をキッチリ教えてくれる営業マンを見つけた方がいいのは間違いないし、ご自身でも周辺相場を把握するために今のうちにポータルサイトなどの物件情報をメモっておくのもいいかと思います。

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リフォームしてキレイになったら、物件は売れると言います。

買取する不動産会社の立場（売る方の立場）からしたら、リフォーム済み物件は多少高くても売れるという意味にも捉える事ができます。

これ昔から書いてますけど、そのリフォーム済み物件が相場ならいいんですけど、高いんなら古い状態の物件を購入して自分でリフォームした方が得だし、好きな空間にも仕上げる事が出来る。

仲介する不動産営業マンが「業者が売主だと、契約不適合責任が2年あるから」とかススメてきますが、売主である業者と買主であるお客様の両方から仲介手数料がもらえるという理由でグイグイと営業してきている事が大半でしょう。

今年になってからも、そしてここ最近の成約事例をチェックしても、業者が買い取ったんやろなぁっていう物件が多く見受けられます。

こういった物件は秋口から売り出されると思いますが、ハッキリいって最初の売出し価格はかなり高いことが予想されます。相場をキッチリ教えてくれる営業マンを見つけた方がいいのは間違いないし、ご自身でも周辺相場を把握するために今のうちにポータルサイトなどの物件情報をメモっておくのもいいかと思います。

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【間取りで、その要望は無くした方がいい時もある】

間取りを考える時、まずはお客様の要望をヒアリング。

もちろんご予算というのはがありますが、私はお客様が考えている希望を出来るだけ出してもらう様にしています。

たまに「こんな事言っても無理だろう…」と遠慮される方がいらっしゃいますが、伝えた方がいいですよ

「こうしたい」「これを入れたい」などご希望を聞いていき、まずは間取り原案を作成。

その後、何回か間取りの方向性を打合せして固めていくのが流れ。

その中で、ある要望を取り入れると他のバランスが悪くなる事もあり、「どうしようなか･･･」と悩む時も多いんですね。そんな時は間取りは完成させて、お客様との打合せ時に「この要望がなければ、全体のバランスが良くなるんですけど、どうです？」って聞きます。

そうするとね、半分くらいの割合で「その要望はそれ程こだわってる訳じゃないので、別に大丈夫です」って返事があるんですね。あの苦悩は（汗）って心の中では思ったり思わなかったり･････（笑）だけど、間取りを考える人間としては、やはり無い方がいいんじゃないかという要望は正直に理由と一緒に伝えていくべきだと思います。

へんにコチラがこだわり過ぎて、お客様がそうでもなかったみたいなケースは結構住宅打合せではあるんじゃないかぁ。

こだわって考えてくれる営業マンは絶対に信用できる人だと思いますが、このへんの匙加減といいますか、柔軟性はやはり経験と人間関係構築の力は必要ですね。

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【これからの不動産2極化】

今年に入って特に感じるのが、【不動産への見方が変わってきた事】。

・インフレ傾向の世の中

・日銀によるYCC（長期金利操作）金利の上昇

これにより10年の長期固定金利は上がっている。

変動はピクリとも動かないが…コッチが動きの方が気になる

・どんどん上がっていく建築費用

建築会社の話を聞くと、小刻みにも確実に上がっている建物費用。一回上がるとよっぽどの事がない限り下がる事はないでしょう。てか、下がる要素が見当たらない。

こういった状況が起こっているんですね。

今のところ不動産も下がる要素が非常に少ないので、私自身も茨木市内での不動産判断を変えていこうと考えています。

変えるといっても、前から書いている内容を同じなんですが、【物件の2極化を明確にしていく】という事。

まだね、需要がそんなに高くなくても、不動産会社が強気の値付けをしているエリアがあるんですよ。「相場が上がってきてますから」みたいなトークなんでしょうけど（汗）、そんな事はない！

①インフレになって、②建築費が上がって、③住宅ローン金利が（少しだとしても）上がったなら

やっぱりね、需要がなくなるエリアっていうのが出てくると思うんですね。そうなると価格は下がる、よくても下がらないという感じ。

逆に需要が高いエリアは、それでも価格が上がる可能性を秘めていると思うんですね。

これらは自分の感覚ですが、これから物件を探そうとしているお客様には、将来の事や資産価値についても興味を持ってもらいたいので、伝えていこうと考えています。

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