【増えすぎたリフォーム済み物件】

ホームページのマンション情報で1,000万円台〜2,000万円台を見て頂くと、リフォーム済みの物件が非常に多いでしょ。2,000万円台がここまで増えたのはここ数年無かったと思います。

特に南茨木駅エリアのハイタウン系（駅前ハイタウン・ハイタウン美沢）や東奈良高層住宅で「いくつ売り出されてるんだ…」という状況。

もう把握できてない（汗）

これらは不動産会社や建築会社が買い取って、リフォームをして販売している物件です。

そういった場所で売却を依頼されたら一般市場で売る気はなく、ハナから買取り業者に持ち込んでるんじゃないか…という感じです。

で売出し当初の価格帯は

●駅前ハイタウン→2,000万円台後半

●東奈良高層住宅→2,000台半ば

●ハイタウン美沢→2,000万円台前半

といった傾向になっています。

まぁこの価格帯では基本的に売れず、数回の価格ダウンを経て売れてます。

データとしてはそれぞれ300万円〜500万円程下がってから売れるという感じ。

かなり前からブログでも書いてますが、リフォームされていない古い状態の物件を買って、自分でリフォームした方が安いし、好みの家にも出来ますよ。

物件探しで相談に行くと、こういったリフォーム済み物件ばかり案内する不動産会社が多いけれど、リフォーム済みと、自分でリフォームした場合の差、そしてお客様にとってどちらがメリットあるのか？をキチンと説明してくれる担当に相談しましょう。

なぜならリフォーム済み物件は売主からも仲介手数料が出るので、お客様（買主）からと両方貰える物件を優先しますから。

結果的に数百万円の差が出ますので、しっかりと選びましょう。そして不動産会社に緊張感を持たせましょう。

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【飛び込みの悪徳訪問販売業者】

先日売主様と雑談していた時の、自宅に訪問営業があったという話。

「近くで工事をしてるので匂いとかしたら、すいません」って来たらしいです。

なんか胡散臭い感じもあった様で、「どこですか？」って聞いたら、「あっちの方で・・・」みたいな。

具体的な場所や内容は一切説明がなく、あいまいな回答になっていったそうです。

最近はこの手の訪問営業が増えているみたいですので、気をつけて下さい。

外壁や屋根関係の悪徳業者です。

てか、そんなんで契約できんの？って思うけど、成功確率が高かったから続けてるんでしょうね（汗）。

その後、マンションを引渡ししたお客様から「ハウスクリーニングだけしたいから、業者さん紹介して」と言われ、何回かお世話になってる地元のハウスクリーニング業者に見積り依頼。たまたまですが、その会社の社長が私の先輩（玉櫛小学校・南中学校）。

現地を見て掃除方法を言ってもらい、何にも言ってないけど出来る範囲で安くしてもらえました。

こういった繋がりで仕事をしていきたいなぁと思いますね。

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【マンションからの景色】

年末に引渡しがあったマンション。

お客様は遠方で入居はまだなので、それまでの間当社で現地管理しています。

で以前からキッチンの包丁差しのカバーが故障していて、大工さんにも見てもらったら、部品の問題でキッチンメーカー対応になりそう。

こういった仕様や設備といった物は便利なのもいいですが、その分故障する部分や設備も増えるという事。
シンプルで無骨な物が結局は最強なのかもしれない…

長く住宅の仕事をしていると便利とメンテナンスの間で考える時が度々訪れます。

現地で部品確認しながら、窓の外を見てみる。

大阪市内まで一望。梅田のビル群もよく見えます。

茨木市は高い建物が無いので、遠くまで＆空がよく見えて気持ちいい。
バルコニーからの抜け感がここまであると、相場だけではない特別感が感じられていいですね。

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【間取り動線と優先順位】

対面型キッチンで2wayの動線ってあるじゃないですか。

洗面所の場合が多いと思うんですけど、キッチン・廊下からどちらからでも行けるという動線。

キッチンから洗面所入り口まで遠かったら便利ですが、こんな時って「そこまでする意味あるんかな？」って間取り見て思います。

これマンションで多いんですよね。

人によって考え方は違うので、「この動線がいい！」って人も多いかもしれませんが、廊下から洗面所に行ってもそれ程ストレスでもない気もする･････

結局収納量が極端に減るので、キッチンの引き戸部分に食器棚を置いているお客様も多いんですよね。

よく間取り変更リフォームする時は、背面にカウンター食器棚を備え付けで設置する事もあり、壁面に棚やポイントクロスを施すケースも多いので、引き戸があると邪魔になってしまいます。

設計する立場としては、これ位の動線と収納量のどっちを取るかと言われれば、2WAY動線の話するがために食器棚置き場の幅が90cmとかになるんだったら、ご提案時には収納量を選択します。

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【提案もセットになった不動産仲介】

当社のご紹介として、特徴の1つに【土地なら新築の間取り、中古ならリフォームやリノベーションの提案を見積り付きで出して、物件判断の参考にしてもらう】というのがあります。

その上で

●お客様の要望を聞いた上でその間取りを作成する事

●見積りも希望の仕様・内容になっている事

●私が間取り作成するので1〜3日で出せる事

ポイントはこの3つかなと思っています。

あとは、あくまで物件を判断して頂くための提案なので、次の利点もあります。

①検討した結果、その物件にしなくてもわざわざ住宅会社に伝えるという手間がないので、気も遣わない。

②その物件に決めた場合、どこの会社で家を建てても・リフォームしてもいいという自由感。

＊もちろん当社でのご提案は続けていきますので、住宅のセカンドオピニオンとして利用してください。

ここ半年の間の不動産取引の半分以上はこのケースに該当しているので、お役に立てているかなと感じています。

お金をかけりゃハウスメーカーでも設計事務所でも好きに建築依頼できますが、ほとんどはそうではないじゃないですか。予算があって、その予算の中で出来るだけ実現したい。

適正な価格でそのちょうどいいをご提案していける様に、知識・経験をこれからも積んでいきます。

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【マンション・リフォーム着工】

明日からマンションのリフォーム工事が始まる予定なので、大工さんに電話。

「今日から解体始めてますよ」

え･･･間違ってた（汗）。一度リフォーム歴のある物件で図面が無く、配管などを確認したかったので急遽昼前に現場へ。

本当に始めたばっかりで、大工さんも確認しながらバラシている感じでした。

配管やダクトを確認して、少し打合せ。

週末には再度現地にいって、確認します！

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【住宅間取りの考え方が変わってくる】

長いこと住宅設計をしていると、間取りの流行というのを感じる時が多くあります。

最近だと、バルコニーはいらないとか、横置きキッチン型や収納の取り方など。

で「ちょっとそれはどうなんだろう？」って感じていたが、最近になって慣れてきたというか、そういう考え方もアリですよねってなったのが【浴室やトイレに窓はいらない】って事。

せっかく一戸建てで窓が取れるんだから、自然光を入れるためにも窓を取った方がいいっていうのも納得なんですが

・防犯上もいらない

・断熱性を上げるためにいらない

という理由で、窓無しもたしかに理にかなっています。

昼に風呂に入ったとしても照明は付けるし、換気で窓を開ける事も現実そんな無いしね。

トイレは窓があれば照明なくても可能な時もあるけど、防犯のために窓を小さくするんだったら結局照明付けるから、それなら無しでいいやっていうのも分かります。

断熱の話になると、確実に窓の方が性能落ちますので、窓が無い方が断熱数値も上がるでしょう。

長い間設計の仕事をしていると、「なぜこうなってきたのか？」っていうのを実感できて、それはそれで良かったかなと思います。

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【茨木市舟木町にラーメン店がOPEN】

今日の朝、物件写真撮りに阪急茨木市駅の北側を走っていたら、蕎麦屋「東風」が更地になってました。

美味しくて結構人気があった店、知らなかったのでちょっとビックリ…。

外観も昔の建物で雰囲気あって良かったのになぁ。

で、事務所に戻る途中、駐車場だった広めの土地がなんだか工事中。

よく見るとノボリが・・・「近日開店」「まこと屋」。ラーメン店がOPENするんですね。

昔からのイメージでラーメン激戦区といえは吹田市の千里丘でしたが、茨木市もラーメン激戦区になってますね。

また街の風景が変わっていきます。

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【現場着工2件と外壁ショールーム】

去年に土地を買われたお客様と建築条件付き土地を買われたお客様、2組の現場が着工しました。

まだ基礎のベース工事段階。今月末から来月には棟上げになりますので、どんどん進んでいきますね。

現場にはちょいちょい顔を出していきます。

で、今日の午前はいつもパナソニック・大阪ショールームへ。

とはいってもキッチンなどの設備ではなく、外壁の確認。ケイミューのショールームがパナソニックの中に併設されているので、そこに行ってきました。

サンプルでの確認になるのですが、やっぱりカタログやネットだけなく気になる外壁の現物を見るのも大事かなって。

建築条件付き土地の打合せって、プレゼン資料やカタログだけ渡されて「この中から選んでください」って事が非常に多いんだけど･･･お客さんはそれだけじゃ分からないでしょ（汗）。自身だけでショールーム予約して行くのもやっぱり勇気がいるでしょうし。

仲介って立場である意味やり過ぎかもしれませんが、ほっておけない･････。

なので、どこまでお力になれるか分からないんだけど、ショールーム予約して、出来るだけ一緒に行く様にしています。

色関係になると好みがあるのでなかな提案していくってのは難しいんだけど、納得感を持ってもらえるように段取りしていく事が大事だと思っています。

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【お客さん、大丈夫なんかな…】

気になる物件をネットで見つけて、初めて不動産会社に問合せる。

現地見学の日付けを決める。

ここからは不動産会社によって対応が分かれますが、まずその会社に行ってから一緒に現地に行く。または現地で待ち合わせるといった感じ。

一通り見学してから外に出て（会社に戻って）、「良い物件ですよ。検討している人が他にもいるみたいですから、早めに決めないと先を越されるかもしれません。」

よくあるシーンだと思いますし、皆さんもイメージしてるかもしれませんね。

不動産仲介という仕事だけを考えると間違ってはいないんですね。不動産仲介は、物件を介して売主様と買主様の取引に入る事。

でもやっぱそれだけじゃ「アンタいてる意味あるん？」ってなるじゃないですか。

なぜその物件が良いと言うのか？具体的な資料で説明しないといけないし、何より説明出来るためにはお客様の事や事情を知らないと出来ませんからね。

そこが不十分な営業マンが「良いですよ！」「早くしないと・・・」って言うのは、もう100%契約の事しか考えてないって断言していいと思います。

それが本当に良い物件だとしても、グイグイ来るんじゃなくて、打合せや会話の中で【お客様の事を知ろう】とする営業マンは契約後引渡し後の事もイメージして、ずっと対応してくれる可能性が高いんじゃないかなぁ。

定期的に売出し物件の有無確認をするんですが、「えっ！この物件売れたん？・・・」ってなる時があります。そんな時は、お客さん大丈夫かな（汗）って全然関係ないのに心配になったりします。

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