茨木神社の裏手にある梅が咲き始めていました。
赤い梅。
もう3週間もしたら桜の時期ですね。南北に数km続く桜通りも間もなく白一色。
まだまだ寒くて建物の断熱性が気になる季節ですが、春になるとあまり断熱について言われる事が減るんだよな…
春になると見学してても寒くも暑くもないので、そこまで気にしないお客様が増えてきます。
体感はしにくい季節ですが、皆さん気を付けて家探ししてくださいね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
土地を探されている方は総予算があって、それに対して土地・建物の割り振りになります。
まずはどれくらいの予算で建物を建てるかによりますが、ローコストで建てる建築会社を知っている・いないに関わらず、決断しやすい土地の価格帯ってありますよね。
総予算5,000万円台~6,000万円でお考えの方にとって、土地価格のアッパーは3,500万円までというところではないかなぁ。土地面積30坪位で3,500万円を超えると、立地が比較的良いや特徴のある土地じゃないと早めには決まっていない状況。
5,000万円台にもなると、予算的に買えるというだけなく、そこまで出す価値があるのか？って判断する比率も上がってきます。不動産業者としても、そういった目でお客様と話をしていかなければいかない。
私はトータルで考えて、腑に落ちるというか簡単に言うと「スッキリするかどうか」で最終的にお客様にすすめるかどうかを決めています。立地・相場・土地のポテンシャル・建物の間取りや仕様などトータルで考えてはいるんですけど、それらを総合的にみて最後はスッキリするかなんですね。
物件探しには色んな条件があります。最後は気持ち的なものになるのは間違いないので、そこを一番寄り添っていたいです。
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新築一戸建て（建売）の販売戸数がかなり減ってますね。
2024年3月6日現在のレインズ登録件数を見ると、茨木市で36物件の登録しかありません。
＊新築一戸建てという事は業者が売主でレインズ登録義務はないから、実際はもう少し多くなります。
数年前だと100物件位はあったので半数以下の数字。
原因は、価格の高騰でしょう。
土地や建築費が上がってきた事と、買取業者間の仕入れ競争も激しくなって高値を提示しないと買えない。
でも価格が上がった分給与が増えている訳ではないので、現在の新築建売の相場にお客様が付いていってないのが1番の原因だと考えています。
なので一次取得者だけでなく、住み替えも減っているという訳ですね。
現在建売で売れているのは価格を下げて購入相場帯に入ってきた物件。
結果、業者が仕入れを控えているというのがここ1年くらいの流れになっています。
でも私としたら悪い事でもないかなぁと。
販売する物件が欲しいからと高値で買い取る業者も多いし、業者間の仕入れ合戦にお客様が巻き込まれるのは防ぎたいですからね。
買い取りがなかったら、普通に土地として買えていた訳だから、そっちの方が健全。
今買い取ってもなかなか売れないから土地の仕入れを控えようという動きはしばらく続きそうです。
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不動産会社に限らず、仕事をする上で一番大事なのは「集客」。
どんなに良い商品でもお客様がいてなかったら意味がない。
大手の会社に勤めていると分からない（私もハウスメーカーにいてたので競合する住宅会社間での集客だけ意識してた）が、根本の部分は何にも分かっていなかった…
住宅展示場に出展してる事。
TVCMなんて当たり前じゃない。
まず会社の説明をする事がない。
それらがどれだけ贅沢だったか…
独立すると営業とか提案とかの前に、ゼロから集客が必要になるんですね。
いや集客じゃなくて【認知】から。
知っている・知らないでまず大きく違ってくる。
そのためにチラシを撒き、ホームページを毎日更新して工夫もして検索される様にする、ブログもずっと書き続ける、そして紹介をして頂ける様に口コミも大事にする。
この継続しかないと思っています。
「不動産のご売却、お待ちしてます」という、いわゆる売却チラシは特に認知が重要。
当社もエリアを決めて毎月何万部と売却チラシをずーっと撒き続けています。不動産って何回も経験する事じゃないので、認知されている会社が強くなりますからね。
最近では「不動産を売りたい」って時に「なんか名前は見た事ある」ってなってもらえる様に、細かい内容を書くんじゃなくて、大きく社名が書かれたチラシでいいんじゃない？って思うようになってきています。
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会員さん向けのメルマガで書いた方がいいかも…の内容ですが。
最近レインズ（不動産会社が閲覧できる物件情報システム）に登録される物件で、「物件の住所は案内時にお知らせします」と書かれている事が多くなった気がします。
外観写真があれば教えてもらわなくても分かるけど、もし本当にどこか分からなかったら、案内もどーもこーもないやん（汗）って話。
まぁこんな事を書いている不動産会社は限られているので、故意にやってるとしか考えられないですけどね。
ちなみに私は「住所を教えないで欲しい」っていう売主様と会った事は今まで一度もないです。＊外観写真は載せないで欲しいと言われた事はあります。
住所が分からなければ見学したいかどうかも判断できんし（でも見学すると言わないと住所を教えないらしい）、もっと言うと売主様の印象もかなり悪くなりますよ。
あと、レインズに図面（物件資料）が登録されていないケースもたまに見ます。これも不動産会社としてものすごく印象が悪い。
「レインズ登録は義務なので登録するけど、物件資料は載せへん。案内させる気はないから！」という考え方なんやなって感じ取れます。
以前に大手の不動産会社の営業に「なんで図面載せへんの？」って聞いた時があって、「他の不動産会社に仲介させる気がないから」って普通に答えられましたからね…
ちょっと度を超えてきているので、マジで正常にしないと、不動産会社は信用できないという風潮が益々大きくなっていく危惧を感じています。
売却にあたっての問題点はもうハッキリしています。この3つ。
①物件情報の囲い込み
②買取りへの誘導
③一括売却査定などによる異常な高値査定や売出し価格提案。
会社だから売上も大事、営業だから成績も大事。
でも不動産仲介って人様の所有物を扱う仕事。
もっとお客様の方を向いて仕事しようよって話です。
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午前中はお客様で行う地鎮祭へ。京都の長岡京市まで。朝は寒かったけど、天気もものすごく良く、車の中は暑いくらい。
今週は神戸市にも行って、神戸〜京都と茨木市は中間地点でそれぞれ近いんだけど、街の雰囲気は全然違いますね。
神戸は海と山が近くて（住宅地が狭い）オシャレな雰囲気がある。
一方京都はやはり「日本」という感じで、落ち着いてる雰囲気。
間の大阪は普通って感じだけど…
大阪市内に行くのも、神戸や京都方面に行くにしても、茨木市はどこでも行きやすいので立地的に便利ですよ。
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この時期になるとお客様から「住宅ローン控除の手続きが分からない」とよくご相談頂きます。
何か分からない事があったら聞こうと思ってもらえるのは有難い。
取引の内容ももちろん知ってるので、必要書類や項目をLINEしてもらって、私の方で書類作成のお手伝いをしています。
慣れりゃ早いんだけど、普通は分かりにくいですよね・・・
こういう相談もあれは引渡ししたお客様に会う事も出来るし
いい機会だと思います。
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大手不動産各社がよく【取引の満足度96％！】とか書いて宣伝していますが、そういうアピール仕方もいいなぁと考えていまして。
でもよく考えたら購入や売却で契約に至る過程は色々あるでしょうが、他社の営業マンの動きを見ているとお客様とそれ程会ってないんですよね。特に契約してから引渡しまでの間は住宅ローン手続きや書類確認でホント2･3回も会ってないんじゃないかというくらい･･･。
その中で特に問題がなければ、引渡し時のアンケートは「満足」にチェックする人が多いかと思います。取引が無事に終わって感謝はしているでしょうけど、不動産取引って何度も経験するものではないので基準が分かりませんから、普通だけど不満もなかったので満足みたいな。
当社の場合は、リフォームやリノベーションの提案や新築でも間取り提案が含まれる事が多いので、契約してからの方が本番。契約後の方がお客様と会うペースはグッと増えてきます。
そう考えると満足度って指標はなんか違うな･･･と。
打合せの密度と満足感（紹介したい率）をうまく示す指標、なんかないかなぁ。
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午後のすき間で、マンション・リフォーム工事中の現場に寄ってきました。
また着工して10日間程ですので、解体が終わり、大工工事が始まったところ。
フル・リフォームではなく
・間取りは対面キッチンに変更
・一部のドアや収納扉
・電気、給排水、ガス工事
・給湯器
・フローリング
・クロスは総貼り替え
・その他諸々
を工事として行い、あとは施主支給と施主作業の組合せ混合となっています。
お客様とは初めてお会いして3年以上は経つかな。物件やエリアはかなり変わっていきましたが、立地・学校区・広さ、そして価格などバランス良かったかなと思っています。
工事完了は3月予定。度々現場確認で寄ります！
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リフォームやリノベーション工事ってどれ位の費用がかかるのか？
数年前に書いたことのある内容ですが、その時期から建築費も上がってきてますので、再度書いてみます。
＊マンションで75㎡の場合
＊リノベーションの定義は、全体をスケルトンにして・・・とかはややこしくなるので、全体的に間取り変更をした場合で書きます。
●リフォームの場合
間取りはそのままで、キッチン・浴室・洗面・トイレの水廻り設備、ドア・フローリング、クロスなど全てを新しくするのがリフォーム。
水廻り設備にどれだけお金をかけるのかによりますが、500万円（税込）を予算としてみておいて下さい。
●全体的に間取り変更をしたリノベーションの場合
元々の面影はほぼ無くなる様な大規模の間取り変更リフォームになりますので、予算組みとして750万円〜800万円位はみておいた方がいいかと思います。
あとは、「お客様への見積り金額で200万円超える様なキッチンをしたい！」とか「家具工事も全部オーダーでやりたい」とか特別な内容はプラスαといった感じです。
もちろん内普通のリフォームなら400万円台前半も可能だし、リノベーションでも600万円台も可能。
ただショールームに行ったり、インスタを見たりすると高くなっていく傾向がありますので、上記の費用はあくまで予算組みとしての参考にしてください。
一戸建てでも似たような費用が目安になります。ただ一戸建ての場合は、外壁や屋根もするのか、窓にも手を加えるのかで工事費用は変わってきますので、要確認です。
ネットでリノベーション参考費用1,200万円とかありますが、マンションで1,000万円オーバーは、よっぽど良い設備を選んでいる以外は経験上はないかな。
中古物件探しの参考にしてくださいね。
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