昨日の朝は少し時間もあり、天気も良かったので茨木神社へ。
753をやっていたので、朝早かったけれど、人もちらほら。屋台の準備もされていました。
で、今日の朝は物件チェックで朝イチに北春日丘へ。事務所への戻る途中に、建築世界では有名な春日丘の光の教会横を通りました。安藤忠雄さん設計の建築物です。
コンクリート造で、壁スリットで十字架をつくっています。
安藤設計なので有名になっているのか？それとも建築物が持つ雰囲気で有名になるのか？
私としたら後者だと感じていて、やはり雰囲気があるのは間違いない。
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事件は現場で起きてるんだっ！
リフォームで間取り変更もするんですが、色々とどれが正解なのか？を悩んでいまして…
もちろん価格の事もあるので大工さんに連絡して話をしていると「現地で打合せしましょか」という事に。
大工さんも進行中の別の現場があるので、早朝に現地集合して打合せしてきました。
やっぱ現地で話をするのはいい。
実物見ながらなので雰囲気がよく分かるし、「こう変えたら納まりはどーなります？」っていう確認も早い。
良い案が出ない時もあるかもしれませんが、現地で打合せするメリットを再認識出来てよかった。
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不動産営業あるある、いや住宅営業あるあるかな。
【お客様宅の階段のぼる時に段数を数えてしまう】
無意識なんですね…お客様と話をしながらでも頭の中で数えてる。
なんでだろ？お客様宅の1階の天井の高さと段数を判断して、蹴上げ（1段の高さ）が一般的な階段より高いのか低いのかを判断しているんだと思う。
あとは設計の参考に今の住まいを見せて頂く時もあるんですけど、そこでも空間の寸法を考えながら見てしまう。
一戸建てなら、一度見たらその家の間取りは書けるかな。
910mmスパンで空間を見ているので、1つの部屋が分かると、他の部屋との繋がりや階段の位置で全体の間取りが把握出来る様になります。
特技という訳ではないけれど、30年も設計してると自然にそうなります。
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夕方の5時半くらいなのに、もうかなりの薄暗さ。昨日もこんなんだっけ・・・もう冬って感じになってきましたね。
で私、運転中とかはYouTubeをラジオ代わりに流していますが、たまに不動産や住宅がらみのチャンネルも聞きます
昨日に住宅関係のYouTubeをランダムに聴いていたら、「ハウスメーカーで安く建てる方法」っていうのがあって、興味を持ってきいたら「不動産会社に紹介してもらうのが一番安く買える」って言ってました。
ハウスメーカー出身としてはかなりビックリした・・・（汗）。こんな事はなかったし、今も多分ないでしょう。
理由を聞いてみると
①「紹介なので広告宣伝費がかかってないから、その分安くしてくれる」
②「契約にならないと次に紹介してもらえないから、大きな値引きにも応じてもらえる」みたいな事を言っていた。
私がいてたセキスイハイムでは、値引きと広告宣伝費はリンクなんかしていない。そもそも建物の積算に広告費用なんてないし、それはもっと根本の利益計算の話かと。
1組のお客様の値引き決裁に広告宣伝費という発想は大手のハウスメーカーは持たないでしょう。どちらかと言うと地元の工務店や建築会社の発想じゃないかなぁ。
②は紹介だから値引きを頑張れるという事もなかったですね。そもそも決裁金額（値引き承認の金額幅）は決まっているし、最大まで値引きするかどうかはその時の営業所のタイミングであったりする訳で。
あとはお客様との打合せ状況にもよりますね、コチラの方が影響が大きい。
ハッキリいって営業所での決裁金額ってそんなに大きくないですよ。ハウスメーカーにもよると思うけど、たまにお客様に「500万円とか値引きするって言われた」とか聞きますが、それはないって経験者として思いますもん（汗）。最初から500万円とか400万円とか値引き用で金額乗ってたんじゃ・・・。
紹介のメリットは、良い営業マンが担当になる確率が高いって事。もうこれオンリーで考えていい。
そう考えると不動産会社からの紹介はなんとも言えない気がしますね。不動産営業マンが本当にお客様の事を考えて、今まで付き合った良いハウスメーカー担当を紹介してくれるならOKですが、とにかく紹介料目当てでやってる不動産営業マンが多い様に見受けられます。
まだまだ書ける事があるけど、こういったYouTubeを聴いて信じてしまうのは危険やなぁって思いました。
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家のデザインの話。
「あまり予算をかけずに家のカッコよさ（内部空間）を出そうと思うと、どこを凝りますか？」って聞かれると
①床材・・・無垢フローリングであったり、それ以外でもデザインや素材などで重みがあると良い。
②ドアや引き戸などの建具・・・こちらも素材感やデザインですね。あとは高さも重要な要素。
③照明計画・・・LDKと玄関だけでもデザイン照明や間接照明をいれると、グッと高級感が出ます。
この3つかな。
設備ならキッチンや洗面台になるけど、高い設備がいいって事でもないですからね。
展示場のモデルハウスが高級に見えるのは、家具やカーテンの要素が結構あったりする訳で（汗）、案外インテリア関係を撤去したら普通の空間だったりもします。
フローリングに20万円、ドアなどの建具に10万円、照明計画・器具に20万円、合計で50万円になりますが、これ位の予算をかければかなり高級感のある1階の空間が出来たりします。
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ある工務店の社長と少し話をする機会があって、自社で施工販売もされているけれど、ハウスメーカーの下請けも一部請け負っているみたいです。
で新築の話ではなく、ハウスメーカーのリフォーム工事も請け負っているらしく、例えば10年点検とかで本当はせんでもいい工事やのに、ハウスメーカーのリフォーム担当に聞いたら「お客さんにうまく説明して、交換するようにしてください」ってよく言われるみたい･････
まだまだ寿命があるのに、10年経過しているので多少は劣化してても部品交換で十分に済みそうなものなのに、新品に交換するように指示が出るって残念がってられました。
リフォーム部門の事まであまり知らなかったので、「そんな事もあるんや･･･」って思いましたね。
まぁ確かに考えてみればハウスメーカーのリフォーム（メンテナンス）担当にも月のノルマが課せられているでしょうから、ノルマ達成の為にも本来しなくてもいい工事までやるんでしょう。
お客様としても自分が選んだハウスメーカーで信頼もあるだろうし、ましてや工事の人から「もう壊れるから交換した方がいい」って言われたら、そりゃお願いする人も多いでしょう。
長期優良住宅だって、30年間のメンテナンス計画を立ててその工事を実施するようなシステムになっていますが、実際はまだしなくてもいい工事も多い訳で（汗）。
常に良い状態に保っておいて優良な住宅をストックしておくという意味はあるかと思いますが、国が一方で推し進めている環境や省エネルギーとは逆行している不思議。
結局はお客様の事を考えて、正直が業者さんが増えれば解決するんですが･････なかなか難しい問題だと思います。
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真面目な不動産・住宅のブログはホームページ内で書き、ライトな内容はこのアメブロで発信しているこの頃です。
で、今月からスタートしている【エールいばらき プレミアム付商品券】。
茨木市在住の方へ配られる引換券で購入できます。金額は、1冊2,000円で5,000円分の商品券がもらえる。1世帯2冊まで購入可能なので、4,000円で10,000円分の商品券が買える事になる。
これはかなりお得な商品券ですね。
内容は、茨木市内のかなりの店舗で使用できて、「全店共通」と「小型店専用」とで商品券が分かれています。茨木市で仕事しているので、小型店（個人店）でも多くの人に使用してほしい。
郵便局に行くと、必ず買っている人がいるのでかなり売れているんだろうなぁ。
私も普段は意識して、コンビニは事務所横（または近所）を使用するようにしているし、パンや飲食関係も出来るだけ事務所近くや茨木市内の店に行くようにしています。
昔と比べて、茨木市でも個人の店舗やお洒落な店が増えてきていますので、特徴のある商売が増えていく事・そして続いていく事を願っています。
いや、悠長に言ってる場合じゃない･･･。当社も支持されるように頑張っていきます！
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中古一戸建ての判断って、建物の状態は個々に違うので一般的に難しいと思います。
・そもそも検討OKなのか？
・新築を検討した方がいいのか？
その他色々と考える事が多いですよね。
まずはその物件の土地相場を判断しないといけません。的確な土地値を出しておかないとその後の判断がズレてきます。
その土地の相場価格が分かれば、残りは建物の価格。その価格をどう判断していくかが鍵になります。
築30年以上とかでほぼ土地値みたいな売出し価格なら、結構面白い物件。建物状態をチェックして、1,000万円以内でリフォームまたはリノベーションして使用できそうなら、良い購入が出来るかもしれません。
もう少し築が新しい物件、例えば築15年過ぎている一戸建ての場合でもリフォームを考えないといけない可能性があるので、その工事費用も含めて検討する必要があります。
総額が新築と変わらない、またはそんなに差がないってケースなら、考え直した方がいいかもしれません。
あとは、築が浅い中古一戸建て。これはもう新築との比較オンリー。
どちらにしても土地価格や新築相場をしっかりと把握しておかないといけないんですね。
土地相場・建物状態・リフォーム有無とその工事費用など、専門的な要素を複数重ねて判断しないといけませんので、やはり信用できる営業マンが必要になります。
でも中古一戸建ては一番掘り出し物件が出る可能性が多いというか、物件探しの醍醐味が味わえる種別。
時間がかかるかもしれませんが、楽しんでいきましょう。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
平日なのに1日に何件もお客様とのアポイントが入り、有難い＆なかなか忙しくさせてもらっています。
タイミングによっては仕事に追いかけられそうになりますが…
建築関係のご提案もしていきたいと数ヶ月前にこのブログで書いたら、今は新築の間取りやリノベーション・リフォームの打合せも併せた取引を数物件させて頂き、いつもどこかの間取りを考えている状況。
これだけ間取りを考えていると、ランナーズハイみたいに間取りーずハイになり、結構発想が豊かになってくるのを感じてきます。
でもね、調子に乗ったらダメ（汗）
【無理をしない、自然な間取りが一番良いに決まってる】から。
調子に乗ってくると、変わった間取りを作ってみたくなったり、余分な部分を考えがち・・・
落ち着いてみたら、「なんか不自然というか、強引やなぁ」って思う間取りはよろしくないと思います。
土地に対して自然な配置で、そして無理のない（大きさも価格的にも）ゾーニングして、スッと腑に落ちる間取りがベストに近いんだと思いますね。
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