【売れ残っている新築建売】

「新築建売が売れなくなってる」って最近よく聞きます。

実際に現場にいてる身として、もう少し具体的に書くと、駅から遠かったり・道が狭いなどの何か懸念ポイントがある新築建売が売れていないって感じ。

さらに（コッチの方が大きいが）販売価格が高過ぎるというのも原因。

その理由はブログが何度か書いていますが

①土地の価格が上がった。

②建築費用が上がった。

③売出し物件が少なく、買取業者が仕入れ競争になっている→価格が上がる

大きくこの3つ。

で、相場が上がってたのをいい事に、懸念ポイントがある土地でもかなり強気な値付けをしていたんですね。

そりゃ売れないわー

いくら相場が上がったとしても、【そのエリアの新築建売の価格帯】というのがあるんですね。

例えば土地坪単価90万円で、土地建物で4,800万円になるのは説明がつくとしても、「このエリアなら新築建売は4,300万円までやろー」みたいな感覚としての価格帯。

その感覚値を超えてる建売が売れてないって状況だと考えています。

立地がよけりゃ多少高めでも売れてますからね。

という事で、これから下がる新築建売は結構出てくるでしょう。こういった事を正直に教えてくれる不動産会社を探す方が大事。

あとは、決めてもいい価格ラインを打合せしていきましょう。

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【こんな電話がどうして出来るのか・・・？】

個々にあった出来事は書かないようにしていますが、あまりにも…という事があってので書いてみます。

少し前の出来事で、仕事が終わり無性にラーメンが食べたくなり、事務所近くのふくちゃんラーメンに寄りました。

時刻は夜の10時半。

ラーメンを食べていると、携帯が鳴る。見ると見知らぬ携帯番号。

「お客さん？こんな時間やけど…」と思いながら電話に出る。

電話の先は知らない若い男の声。

「あのー南茨木の●●町のマンションで大規模修繕工事してるじゃないですか。その工事会社の連絡先って教えてもらえます。」

何言ってんだ？どういう意味合いの電話・・・と思いながら、「当社は不動産仲介会社なので、マンションの工事は関係ないので分かりかねますが」

男:いや、ネットで調べたら会社名が出てきたので電話したんです。

私:それは売りにでいる物件の情報を掲載してるだけで、当社はそのマンションの管理会社でもなく、修繕工事の事は分かりません。

男:でも分かりませんか？

私:はい、分かりません。

男:じゃあ工事看板とかあるから、現地に見に行けば分かるんじゃないですか。

この時点で、もうダメだと（汗）

夜の10時半に会社に電話かけてきて、関係ないと言ってるのに、現地に行って看板見て来いと・・・

それも初めて話をする相手に・・・

まぁ怒ってもよかっんだけど、グッとこらえて「当社は関係ない事ですし、それは業務ではありませんので出来ません。ご自身で見に行かれたらいいんじゃないですか」と返事。

そうしたら「西成区にいてて、電車賃もないから見に行けないんです」と。

もう普通に電話を終わらせました。

若者よ、これから社会に揉まれて常識を覚えよう。（気付かないかも、しれないが）いつか気付く時がくると思う、たぶん。

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【不動産営業マンも、住宅の設計に興味を持とうよ】

最近は土地取引の割合が多く、新築一戸建ての相談や打合せが増えています。

魅力のある中古一戸建てが少ないから･･･というのもあるでしょうけどね（汗）。

私、ハウスメーカー時代から住宅設計をやっていて、土地を提案する時も立地や相場とかだけじゃなく、【お客様の要望がちゃんと入る土地か？】というのも間取りを作成して提案しています。

不動産仲介の営業マンと話をするとよく「間取りなんか書かれへん」って言われますが、逆に「間取りイメージ出来てないのによくその土地をススめるなぁ･･･」って思います。

間取りが書けないって事は、北側斜線や道路斜線が実際にどう影響してくるのか？も分からないって事でしょ。

事務所周辺の並木町や玉瀬町なんか、第1種低層エリアで第1種高度地区なんで、30坪くらいに土地を分筆なんかしたら、北側斜線がガッツリかかってくるんですね。北側の隣地境界から１ｍ空けても、普通の総2階なんて難しい。強引に設計したとしても2階北側の天井は下がってきます。

一般的な4LDKなら設計できるけれど、5LDK欲しいとか2階を広くしたい！とかの要望だったら、どういった説明をするんだろうか？

その土地を良いですよっ！って提案しているのならサビしい話だなぁって感じます。

土地やリフォームが絡む物件は、不動産と建築知識はセット。ぜひご相談くださいね。

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【新築一戸建ての補助金】

こどもエコすまいの補助金が来年度もまた継承するというメールが先日に当社に届いてました。

詳しくはまだメールを見切れていませんが・・・新築一戸建てを建てた場合に

・長期優良住宅なら100万円

・ZEH基準なら80万円

の補助金を出しますという事業。

長期優良住宅は完成した後の対応がイマイチな感じもしてまして（汗）。補助金ありきで家を決めるのではなく、双方のメリットを調べて、自分の中で判断していきます。

住宅ローン控除の場合は省エネ基準というのも出てくるし、相互関係も含めて再確認です。

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【口コミや紹介を重視しているから】

昨日ご案内中に車の中でお客様と雑談。大手メーカーに勤務されていて、街の電気屋と量販店の話題に。

昔（私が子供のころ）は街の電気屋で家電関係や電球・電池を買うのが一般的だった。

それが80・90年代には量販店が全盛になり、街の電気屋が深刻な危機。

でも最近はまた街の電気屋が重要視されてきたんじゃないかという内容。

たしかにお世話になってきた地元の電気屋さんを街でよく見かけます。

店の近くの住宅街からの需要が多いんだと思う。

これから益々高齢者が増えてくるので、こういった当たり前に「家まで行きますよ」やちょっとした雑用でも、スタイルが見直されるんじゃないかな。

家電が売れる訳じゃないけど、電球1つ変えようかとか、機械の調子が悪いかも？じゃあ見に行くわ！みたいな付き合いは強い。

地元の電気屋さんも、お父様が創業されて、今は息子さん2人で継いではりますからね。

常連さんに対応していて、（無意識でも）情報という強さを持たれていると思います。

大手だから安心？

いやいや地元で口コミ・紹介で仕事している方が絶対安心ですよ！って考えてますので、私も負けじと頑張っていきます。

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【ショールームで設備を決める】

今日は午後からパナソニックのショールーム見学で大阪・京橋へ。

キッチンと浴室を重点的に説明してもらい、初回の仕様確認と見積り作成です。グレードによって価格も変わるしお客様も選ぶの難しいと思うけど、やっぱ自由に選べる楽しさってものがありますね。

他にも設備・内装メーカーはありますので、ここ1ヶ月位で決めていきたいと考えています。

キッチン・床フローリング・建具は影響しあいますので、しっかりと見極めていきます。

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【坪計算と坪単価の判断】

坪単価って何？って話ですが、私とか住宅・不動産業界にいてる人間にとったら坪単価って馴染み深いんですが、普通は、特に若い人はピンとこないかも。

という事で、基本的な話ですが坪単価をご説明します。

まず坪というのは面積の事ですね、１坪は約3.3㎡。畳2帖分の面積です。

坪計算はどうするか？というと、㎡数に0.3025を掛けてください。

土地面積100㎡なら、100×0.3025で30.25坪となります。

土地価格3000万円で30.25坪の面積なら、土地坪単価99.17万円となります。1坪あたり約99万円の土地という事。

マンションでも一緒で、専有面積75㎡なら22.68坪。価格が4,000万円なら4000÷22.68で坪単価176.3万円となります。

土地やマンションは分かりやすいんですよ。過去の事例や周辺で売り出されている物件も同じように計算すれば、坪単価の違いが比較できるから。

難しいのが建物だと思うんですね。

新築でハウスメーカーや工務店などの建物を比較する時に、建物本体価格で説明されると「どこまで含んだ価格なん？」ってなるんです。

屋外の水道などの配管工事、ガス工事・屋外の電気工事や基礎掘った時の残土処分とかが別途で出てくる住宅会社もあればある程度含んで見積りされている会社もある。

建築確認申請も同様だし、設計費用を別途で出してくる会社もあります。消費税もかな。

なので「建物本体価格は坪80万円です」って説明されても、結局は見積り総額が出てくるまでは判断しちゃいけませんって話になります。

私もハウスメーカー出身なので、住宅会社側の気持ちも分かるんです。

建物本体価格は一般的な請負金額の平均って事で説明はできるけど、外部工事って土地によってかなり変わってくるんですよ･････。

道路と高低差がある土地だったら、残土処分費用がかなり出る可能性もあるし、基礎費用も変わってくる（深基礎や高基礎の可能性があるので）。水道管も昔の13mmのままだったら、20mmに引替ないといけない。

土地を調査しないと分からないので、初回接客ではしっかりとお伝えする事が難しかったりする訳です。

このあたりは住宅の営業マンが、誤解のないように上手に説明してお客様に理解してもらう事が重要になります。

長々と書きましたが、建物の坪単価についてはあくまで目安程度にしておいて、キチンと調査をしてもらった上で総額を提示されてから判断する様にしないと、あとで「結構別途費用があるんや･･･」って事になりますのでご注意ください。

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【チケット転売を不動産業界の問題に例えてみた】

ご売却の相談時にたまに話に出る囲い込みや買取の話。

実際不動産業界ではココでの問題が多いんですね。

「なぜ問題なのか？」を、阪神が優勝して甲子園でのチケット転売問題が出てきましたので、これを例に解説していきたいと思います。阪神の場合は超人気チケットでしたが、例えでは普通のチケットだと思ってください。

あと不動産の特性もありますので、そのチケットは1枚だけの販売として読んでください。＊同じ物件は無いので

まずは登場人物を整理しますね。

興行主は直接チケットを販売するのではなく、チケット販売業者に委託したという設定です。

●興行主　＝売主A

●チケット販売業者　＝売主が売却を依頼した不動産会社B

●転売屋　＝買い取り業者C

●ファン　＝一般の買主（購入検討者）D

転売問題では売り出したBからのチケットをCが先に買って、高値でそれを売り出す訳です。

不動産で当てはめて考えてみると、Bからの売出し情報をCが先に買ってるという感じ。この話だと特別問題はなさそうに思いますが、ここから説明しますね。

Aから依頼されたBはチケットを販売している様にみせかけて、実は「もう申込みが入ってまして」とかでDには売ろうとしないというのが現実に起こっています（これが囲い込み）。

もっと書くと、BとCはつながってる。

ネットで販売してたら販売状況は分かりますが、実際どれだけ反響があるのか？は不動産業界ではAは見えない仕組みなんですね。どれだけの問い合わせがあって、他の不動産会社からの見学依頼がどれだけ入っているかも分からないんですよ。

次にチケット販売業者は「なかなか売れませんので」とか言って「値段をここまで下げてくれたらCという業者が買い取ってくれますが」と伝えます。早く完売したい興行主は「じゃあその金額でいいです」と言って、売っちゃう訳。

で、買い取ったCは価格を乗せて、またチケット販売業者に委託してチケットを再販売します。Cは経費こそかかりますが、利益が出るように販売します。

じゃあチケット販売業者がそれをやるメリットは？

これ一連の流れで何回販売しているでしょうか。はい、2回販売していますね。

1回目はAからCに販売した時、2回目はCが再販売してDが購入した時。

そうなんです、通常は1枚のチケットで1回の販売手数料しか発生しませんが、2回発生させています。この販売手数料というのが不動産業界では仲介手数料に当たります。

不動産は価格が大きく、1回の仲介手数料に数十万～百万円以上発生するから大きい（これが買い取り問題）。

損しているのは誰かというと、本来は正規で売れていたはずの興行主（売主）と正規で買えていたはずのファン（買主）になります。

こういう事が不動産業界では当然の如く行われているので、特に売却をお考えの方は気を付けてくださいね。大手さんだから･･･とか関係ありませんので。

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【住宅で何にこだわる？】

「家建てる時に、橋本さんなら何にこだわりますか？」

たまに聞かれる事がありますが、これは人それぞれだし、ご主人と奥様でも違うと思う。

私ならどうするか？書いてみますね。

①耐震と断熱

予算に応じてという事になりますが、この2つの予算をまずは確保します。

耐震は壁の量・配置、構造用合板なども含めて検討。断熱は壁・天井・床の断熱材性能と窓ですね。

②床のフローリングとドアなど建具の素材やデザインは気にする

③玄関とLDKの照明計画はこだわる

これくらいかなと。

設備はほぼこだわらないかな（汗）。

これは人によって違うので正解はありませんが、強いて書けばキッチンは見える部分でもあるので、腰壁で隠れないのであれば、キッチンを家具として考えた方がいいかも。

なんだかんだで良いキッチンを選べば100万円以上のオプションは考えてた方がいいでしょう。

住宅に慣れてくると、後々故障する箇所が増えるオプション関係はあまり付けないかなぁ。

こんな感じです。

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【サービス精神がある工務店さんはやりやすい】

今日の午前中に工務店さんと打合せ。

建築条件付き土地を仲介して、間取り等の打合せを私の方で今までやってきまして、最終の間取り確認です。

ここで「こんな事できますか？」「電気配線でこんな事やってもいいですか？」といくつかこれから出てきそうなお客様の要望を投げかけてみたら、「全然いいですよ～、言ってください。」とそれらに対しての詳しい説明もしてくれました。

地元に根付いて長年やってこられた工務店さんで、こういったサービス精神が旺盛な人はものすごく嬉しいし、やりやすいんですよ。結局はサービス精神が高いか低いかが大事。

建築条件付き土地の場合だと売主である不動産会社がかなり面倒くさがりな人間が多いので･････。

前にも書いたことありますが「間取りの打合せは３回で」とか「２週間で間取りを決めてください」、「１回のショールーム見学で設備・仕様を決めます」みたいな事を当たり前の様に言う会社もあります。

そういう人間に限って、間取り打合せなんか出来ない人間だったりする訳で。

特に住宅業界では、サービス精神が高い人ほど住宅の事が好きなんですね。好きだからこそ、知っているからこそ、お客様を急がせない。

ハウスメーカーで新人が契約できる理由は、一生懸命だから。もうこの１点といっても過言ではない。その一生懸命さがサービス精神があるという認識になって、お客様もまかせてみようって気になるんだと思います。

経験を積んでいくと、一生懸命過ぎるとちょっと怖さも出てくるので（汗）、代わりになるのがサービス精神です。

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