【以前より物件の差が激しくなってきた】

GWも今日で終わり。

私は有難いことに毎日アポイントが入っていて、ガッツリと仕事していました。

さてこれから物件の動き（新着＆価格変更）はどうなっていくでしょうか。

昔からそうだと言えばそうだったのですが、価格帯がバシっと相場に対して決まった物件は売れるのも早い。ここ数年は、相場が上がり気味でかなり高めの価格で売り出される物件が増えてきたので、バシッと決まっている物件との価格差が顕著に分かる様になって、益々売れるスピードが上がっている感じです。

当社ではホームページのコメント欄で【私なりの物件判断】を書く様にしていますが、会員様に向けては個別で気になる物件を随時メール配信しています。

そのレスポンスも早くなっていますね。

売却の査定時も、この動きを本当に気を付けなければいけない。

調子のいい事ばかりお伝えして、市場の感覚より高めに売り出してしまったら、売れない状況が続いてしまいます。価格変更を繰り返す、または数百万円の大幅な価格変更をすれば売れるのですが･･･そういったやり方もどうなのかなっていう思いもある（汗）。

不動産市場の反応を見るという意味では（納得感も含めて）高めで売り出すのもありかと思いますが、それだとしても売出し価格の設定にはかなり注意を払う必要があります。

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【ゴールデンウィークも営業しています】

ゴールデンウィークに突入しましたね。

不動産業界も明日から休みに入る会社も多いようです。

当社はゴールデンウイーク中も通常営業しております。普通にアポイントも入ってきてきまして、この連休での物件探しやご相談お待ちしております。

先程も書いたように休んでいる不動産会社が多いので新規物件は少なめになりますが、そういった時にヒョコっと気になる物件が出てきたりしますので、常にチェックが必要。

お気軽にご相談くださいね。

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【リフォームやリノベーションの予算組み】

リフォームやリノベーションの工事費用について

３LDKで75㎡ほどのマンションとして、一般的な（普通の）リフォーム工事を行うなら500万円～600万円位が目安になってきますが、インスタとかでお洒落な内装・設備の事例がイッパイ掲載されているじゃないですか。

そういったインスタで掲載できそうなリフォームをした時の目安費用はどれ位みておけばいいか？って話です。

結論から書くと、間取りを変えずにフル・リフォームだけするなら（キッチン・浴室・トイレ・洗面・フローリング・ドア関係・クロスなど）700万円前後～800万円ほどの予算組みをしておいてください。

経験上一番予算をくうのが【キッチン】。安めのグレード（これでも見た目は十分ですが）なら50万円前後～70万円も出せば可能ですが、見栄え良くしたいとなると、120万円～200万円近くかかってくる事が多くなります。

こういった＋αの費用が積み重なってくるので、上記のような予算組みをしておいた方がいいかと思います。

あとは間取り変更を伴うリフォームをした場合には、800万円前後～が目安になります。1,000万円とかよく聞きますが、そこまでかかる事はないかな。

という事で、インスタで掲載されているようなリフォーム（リノベーション）なら800万円位の予算組みをしておいた上で、物件探しをしてくださいね。

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【昨日はフローリングのショールームへ】

昨日は久しぶりにフローリングのショールームへ。朝日ウッドテックです。

主に突き板・挽き板フローリングを見学。

最近はシート貼りフローリングでも良く出来ていて見た目は分かりにくくなってきていますが、比較するとやはり本来の木が持つ特性が出ていて、感触も違い、経年変化の味を楽しめます。

昨日チェックしたのは、ブラックチェリー・オーク・ブラックウォルナットの3タイプ。

建具やクロス、キッチン面材とのバランスを考えながら…出来上がりが楽しみです。

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【物件探しでの苦労（不安）】

昨年から土地や中古一戸建ての相談が増えていまして、物件そのものだけではなく、ほとんどが建物セットの相談になっています。土地を買う人は新築の事、中古を買われる人はリフォームやリノベーションの事。

特に新築は建築費用が上がり過ぎて･･･総額と予算のバランスが悪くなっているのが原因だと思います。

・建物費用が高いので土地が見つからない、またはその逆

・予算の中で建物を建てる事は出来ないのか？

そんな悩みを持たれている方がかなり増えてきたと実感しています。

ハウスメーカーにいけば普通の大きさの建物で3,500万円～4,000万円と言われる。展示場に出展しているあまり知らない住宅会社では2,500万円～3,000万円で建てられそうだけど、はたしていいのだろうか？

街の建築会社もしかり･････

そういう不安（疑問）をお持ちのお客様が増えてきたという事でしょう。

なので、ご紹介やブログを通じて、「一度相談してみよう」ってお声をかけて頂いてるんだと思います。

ここ半年の間でも、土地を仲介して間取りも含めた提案で着工されているお客様が3組、これから着工していくお客様が2組。中古物件でリノベーション提案をしたお客様が3組と、結構な割合。

当社が去年からこういった建築提案も兼ねた不動産仲介を積極的にアピールしているというのもあるかもしれませんが、今後もっとこういった相談が増えてきそうですね。

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【設計した新築現場を見て回る】

今日の午後は時間があったのと、高槻方面に行く用事があったので

土地を仲介させて頂いたお客様の新築建築中の現場を見て回りました。

2現場は茨木市で、最後に行った現場は京都の長岡京市。

3現場とも全て私の方で間取り設計＆打合せもさせて頂いたので、思い出としても深く残る取引になります。

　　　　　　　　　

来月には完成して、順に引渡しとなっていきますので楽しみです。

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〈先週は3日間出張してまして…〉

先週は月・火・水と出張していて業務が溜まってしまい、図面作成・CAD入力、そして各手配や段取りで週の後半はかなりバタバタしてしまい（汗）、全くブログ更新をしない日が続いてしまいました。

これだけブログ書かなかったのは久しぶりかも・・・

アメブロだけじゃなくて、ホームページ内のブログも運営していますが両方が出来てなかった。

もう10年以上続けているブログ。ご相談頂けるお客様のほとんどがご覧いただいています。

いくら内容のあるホームページを作成していたとしても、それだけではダメで……ブログだけでもダメ……両方をやっていないと意味がないんですね。

ブログでは自分の考えをリアルに書いて、お客様の役に立ちそうな情報を発信する。

ホームページでもただ単によくある情報提供ではなく、自分なりのコメントを書いたり、お客様が知りたい内容を提供する。

1週間ほど空いてしまったので、自戒の意味を込めて書いてます。

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【仕事で色んな場所に行ったけど…】

不動産仲介の仕事をしていると年に何回か出張する事があります。

買主様が遠方にお住まいとか、物件は茨木市だが売主様は遠方にお住まいとか、こういったケースで契約などの手続きをする為に出張します。

ハウスメーカー勤務時代もたまにあったかな。住宅の場合は、今関西に住んでいるが、田舎に帰るのでそこに建てるというケースがほとんどでした。

思い返すと、建築させて頂いた事がある都道府県は、長崎・大分・広島・岡山・香川・愛媛・兵庫・大阪・和歌山・京都・滋賀・（奈良県がないやん…）・三重、そしてメチャクチャ飛んで宮城県。

今考えたら西日本ばかりだったなぁ。たぶん私が北大阪エリアで勤務していたので、西日本出身のお客様が多かったんだと思います。

セキスイは全国展開していて商品は基本的には同じなんですが、建物以外の附帯工事などが場所によって特徴があったりして、結構勉強させてもらいましたね。

不動産も住宅も出張はあるんですが、行く所は住宅街ばかりで、観光名所や都市部に行かず……街の思い出はあるけれど、観光地は知らないという何とも言えない記憶です。

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【一括売却査定はやめるべき】

最近つくづく思うのは、【一括売却査定】は問題あり過ぎ。

ネット広告で「相場より1,000万円高く売れた！」とか・・・こんな集客していいんだろうか（怒）

当社は一括売却査定に登録した事はないし、これからもするつもりはありませんが、こういったサイトに登録している不動産会社は多いですね。

このサイトは不動産会社ではなく、サイト運営会社が作っています。

要は集客できればいいんですよ。売却を考えている人が一括売却査定をすれば、登録している不動産会社から1件1万円とか数万円貰うという仕組み。

だから査定額には何の責任もない会社が運営している。内容など関係なく、集客すればするほど儲かるからこんな誇大広告になるんでしょう。

こういった一括売却査定サイトは無くなるべき。

不動産会社も登録しなきゃいいのにね…そういった気配はない。

だからご売却をお考えの方へ。

一括売却査定は良いことありませんので、やめた方がいいですよ。

確かに面倒くさいかと思いますが、1社1社に相談した方が確実な売却が可能になりますので。

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【桜通りはもう満開、そして電気配線の確認へ】

桜通りを走りました。もう満開って感じですね。

この週末は天気も良さげで、花見日和になりそう。

今日の昼に車で走っていたら、電気業者さんから電話がかかってきました。壁掛けテレビの配線の位置を念の為確認したいという連絡。現在新築工事中で電気配線工事は今日で終了予定。

ちょうど私も現場から2・3分の場所を走っていたので、「今から現地に向かいますー」と返事。

こうやってわざわざ確認して頂けるのは有難いし、安心できます。

壁掛けテレビの場合は

①テレビボードに合わせてコンセント関係配置

②壁掛けテレビの大きさ＆金具の位置を確認。それを避けてコンセント関係の配置。

③テレビボードと壁掛けテレビを繋ぐ壁内の空配管

など細かい部分の指示が出てきます。

今回の新築は私の方で照明・電気配線図を作成して、お客様とも打合せをして決定しました。

電気関係だけでなく、設備・仕様関係も気軽に応じてもらえる工務店・業者さんで本当によかった。

建築条件付き土地だったので、「お客様が希望する建物に出来るだろうか･･･」っていう不安があるじゃないですか（汗）。仕上がりだけじゃなくて、打合せ的にも対応してくれる売主なのかっていう不安。

てか気持ちのいい対応をしてくれる＆打合せレベルが納得出来る建築条件付きの方が少ないですからね。

今回はそんな心配も少なく、一安心しています。

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