――――――――――――――――――――――― ■長期の融資でＣＦは改善、ＰＬとＢＳは不変 ☆２０２０年１２月３日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私がお世話になっている信用金庫にヒアリングして 物件の評価と資産の評価をまとめました。 「東京の某金融機関の物件評価・資産評価」 （エクセルソフト付き） http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t1871 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t1871 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t1871 「財務三表解説編」のバックナンバーはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t1871 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 前回は 「ＣＦがマイナスでもＰＬがプラスならＢＳはプラス」 と題して 土地は減価償却できないため ＣＦがマイナスになりやすいけれど ＰＬがプラスならＢＳはプラスになる事を書きました。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t1871 そして今回は 「長期の融資でＣＦは改善、ＰＬとＢＳは不変」 と題して その続きを書いて行こうと思います。 【授業】 先生 「今までお話ししたように 土地は事業用であっても減価償却できないため ＰＬはプラスなのにＣＦはマイナスになるような 「黒字倒産」が起こる可能性があります。 生徒 「でもＰＬがプラスなら ＢＳもプラスになるのでしたよね。」 先生 「それはそうなのでですが 今回はまず 「不動産は長期の融資が受けられる。」 という話をしますので その上で、ＣＦ、ＰＬ、ＢＳを計算してみましょう。」 生徒 「ハイ、わかりました。」 先生 「自動車を買う場合のローンは ５～１０年が普通ですが 不動産を買う場合のローンは １０～２０年が普通です。 場合によっては ３０年のローンを組める事もあります。」 生徒 「すると何が変わって来るのでしょうか？」 先生 「では駐車場の例で計算してみましょう。 今までは 利回り２０％の駐車場の事業をするために ３００万円で土地を買って この３００万円を無利子で借りて 毎年６０万円を返済して ５年で完済するとして ＣＦとＰＬを以下のように計算しました。」 ・ＣＦ＝収入－融資返済＝６０万－６０万＝ゼロ ・ＰＬ＝収入－減価償却＝６０万－ゼロ＝６０万 ・税引き後ＣＦ ＝税引き前ＣＦ－税金 ＝ゼロ－２０万＝マイナス２０万 ・税引き後ＰＬ ＝税引き前ＰＬ－税金 ＝６０万－２０万＝４０万 生徒 「ハイ、これが今までの計算でした。」 先生 「しかしローンが５年でなくて１０年だったら 毎年３０万円の返済になります。」 生徒 「３００万÷１０年＝３０万／年ですので そのような計算になりますね。」 先生 「では１０年ローンの場合に ＣＦとＰＬを計算してみます。」 ・ＣＦはお金の流れなので 減価償却は反映しないが お金の貸し借りは反映する。 ・ＰＬは事業の収支なので 減価償却を反映するが お金の貸し借りは反映しない。 を思い出して下さい。 すると以下のようになります。 ・ＣＦ＝収入－融資返済＝６０万－３０万＝３０万 ・ＰＬ＝収入－減価償却＝６０万－ゼロ＝６０万 生徒 「今回もＣＦ＜ＰＬですが 今度はＣＦにも余裕がありますね。」 先生 「そうです。 あとローンが５年から１０年に長くなった事で ＣＦは改善しましたが ＰＬは全く変わっていない事を確認して下さい。」 生徒 「あっ、本当ですね！ これは ＰＬはお金の貸し借りを反映しないので ローンの返済額が減っても ＰＬは変わらないからという事ですか？」 先生 「その通りです。よく理解していますね。」 先生 「そして次に 税引き後ＣＦと税引き後ＰＬの計算です。 税金はＰＬを元に計算されますが ローンが５年でも１０年でも ＰＬは６０万ですので ローンが５年でも１０年でも 税金は６０万×３３％＝２０万で同じです。」 生徒 「なるほど ＰＬが同じなので税額も同じになるのですね。」 先生 「そうです。 すると税引き後ＣＦと税引き後ＰＬは 以下のようになります。」 ・税引き後ＣＦ ＝税引き前ＣＦ－税金 ＝３０万－２０万＝１０万 ・税引き後ＰＬ ＝税引き前ＰＬ－税金 ＝６０万－２０万＝４０万 生徒 「今度は、税引き後でも ＣＦがプラスになりましたね！」 先生 「そうです。 そしてもう一度説明しますと ローンが５年でも１０年でも 税引き前ＰＬは同じで ローンが５年でも１０年でも 税額は同じですので ローンが５年でも１０年でも 税引き後ＰＬは同じなのです。」 生徒 「そういう事になりますね！ すると事業の収支を表すＰＬは ローンが５年でも１０年でも 税引き後まで含めても変わらないのですね！」 先生 「そうです。 あとＢＳは 毎年の税引き後ＰＬが 毎年の純資産として加わるのでしたよね。」 生徒 「ハイ、そうでした。」 先生 「そしてローンが５年でも１０年でも 毎年の税引き後ＰＬが変わらないという事は ローンが５年でも１０年でも ＢＳは全く変わらないという事なのです。」 生徒 「そういう事になるのですね！」 先生 「では今回の内容をまとめます。」 ・不動産は長期の融資が受けられる。 ・融資期間が長期になると ＣＦは改善するが ＰＬとＢＳは 税引き後まで含めても全く変わらない。 生徒 「まとめていただいて、ありがとうございました。 つまり現金がなくって黒字倒産するのを防ぐには 長期でローンを組めばよくて 不動産は長期のローンに向いている。 という事ですね。」 先生 「一応、そうなのですが 今回の説明は無利子でお金を借りて ローンを組んだという事になっています。」 「しかし実際は お金を借りると利子を払わなくてはいけませんし ローンが長期になると利子が増えますので 次回は、それについて説明をして行きます。」 生徒 「わかりました。 では次回もどうぞよろしくお願いします。」 今回は 「長期の融資でＣＦは改善、ＰＬとＢＳは不変」 と題して、説明を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t1871