どもです。

 

引き続き、不動産投資に特化した決算書ネタでブログを書いてみたいと思います。

ちなみに、バックナンバーはこちらです。

https://ameblo.jp/se-takuchan/theme-10108434175.html

 

できれば「その1」から見ていただくとよいかもしれません(^^)。

 

 

前回は、

決算書には「貸借対照表(BS)」と「損益計算書(PL)」があって、

それぞれ、

「損益計算書(PL)」=単年度でどういう収益構造だったか、いくら儲かったのか?

「貸借対照表(BS)」=PLの積み重ねでこれまでどういう稼ぎ方をしてきたのか?、また、今後どうなっていくのか?

を表しているということをお伝えしたうえで、

 

我々不動産投資家は、単年度で「できるだけ大きく稼ぐ」ということと「できる限り節税する」の2点に目が行きがちで、

BSを軽視する傾向がある。

 

金融機関は30年とか35年とかの長期融資を前提で1億円以上の融資をするので、

我々の投資家のことを30年以上の長期スパンで問題なく経営し続け、返済し続けてくれるかどうかという視点で、決算書を見てくる。その結果、PLはもちろんBSも重視する傾向がある。

 

というようなお話をしました。

詳しくはバックナンバーをご覧ください(^^)。

 

 

で、それをふまえ今日は「金融機関は「損益計算書(PL)」をどのように見るか?」というお話しをしてみたいと思います。

 

 

皆さんは、単年度の成績表である「損益計算書(PL)」がどのように構成されているかご存知ですよね?

 

念のために書くと、

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

売上 : 800万円

販売費および一般管理費 : 1000万円

営業損失金額 : 200万円

(営業利益-200万円)

 

営業外収益 : 200万円

営業外費用 : 150万円

経常損失金額 : 150万円

(経常利益:-150万円)

 

特別利益 : 5000万円

特別損失 : 4500万円

 

税引き前当期純利益 : 350万円

法人税、住民税及び事業税 : 〇〇万円

当期純利益 : 〇〇万円

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

 

っていう感じのやつです。

 

ここに挙げた数字は適当に書いたのですが、

不動産投資であてはめて文章にしてみると以下のようになります。

 

「家賃収入が800万円あった。で、会議費とか広告費と減価償却で1000万円つかった。

差し引き200万円の赤字だった(営業利益はマイナス)。だけど、大きな水漏れ事故があり、200万円の保険がおりた。修繕したら思ったよりも安く150万円で収まったので50万円得した(経常利益もマイナス)。同じ年、簿価4300万円の持ち物件を5000万円で売却した。売却にかかわる経費が200万円だったので、トータルすると500万円儲かった。これらを全部足すと、税引き前350万円の利益になった。」

 

って感じでしょうか。

 

うーんリアル(笑)。

 

なんでこんなにリアルかというと、

去年の僕のリアル決算書から拾ったからです(笑)。

もちろん、数字はでたらめですよ。

でも、僕の会社でもだいたいこういうことが起こりました。

 

不動産投資って結構いろんなことが起こるんですよね。

滞納も起これば水漏れも起こります。

それらに随時対応しながら満室を維持していくのが不動産投資ですから。

 

で、この文章を見たときに、

どの部分にどれだけの金額を掛けるのかはまさに経営判断なわけですが、

 

どの部分をどのように調整すると、

金融機関から見栄えが良いのでしょうか?

 

もちろん、「ホントは家賃収入は800万円なのに1000万円はいってきたことにする」とかはナシですよ(笑)。

 

前述の5000万円で売却っていうくだりも、

たとえば4800万円に減額してでも今期中に売るとか、

 

広告費を上乗せしてでも満室を維持するとか、

 

法人であれば減価償却するかしないは選べるので、

 

ある程度の調整はできるわけです。

 

 

まさに経営センスが問われるところですよねー。

 

 

ここを間違えると、

「経営センスのないヤツ」という烙印を押されてしまい、

 

 

通常、融資打診をした場合、

3年分の決算書を要求されますから、

 

3年間は融資が厳しくなる可能性があると思ってください。

 

 

そう考えると、

結構真剣に考えないといけませんよね。

 

 

さて、上記に出てきた3つの「利益」。

 1.営業利益

 2.経常利益

 3.税引き前利益

 

金融機関はどのように見るのでしょうか?

 

それは。。。

単純な黒字赤字だけではなく、

これらの数字をベースとして、

ちゃんとキャッシュが残ってるのかどうか?で判断されることが多いです。

 

↑なぜこんな奥歯にものが挟まったような言い方になるのかというと、

金融機関は各行ごとに基準がバラバラだからです。

 

だから、今から書くことはあくまで一般論として考えて下さいね。

 

 

この3つの数字はもちろん、全部黒字が望ましいのですが、

前述したように銀行は我々のことを「30年返済を続けてくれないと困る存在」とみているわけです。

 

そうすると、30年の長期スパンでは、

いろんなことが起こるわけですよ。

 

毎年毎年黒字を続けていた経営者が何かの事故でたまたまその年に赤字になることなんて、ざらにあるわけです。

 

30年の長期スパンで見るっていうことは、

単年度の業績はもちろん大事なんですが、

その単年度の業績だけに振り回されてもダメなわけです。

 

同じ赤字でも、その赤字が「良い赤字なのか?」「悪い赤字なのか?」という判断をしてくるのです。

 

 

では、資産管理法人を取り巻く、

 

「良い赤字」「悪い赤字」とは何なのでしょうか?

 

 

めちゃくちゃ長くなってしまったので、

次回に続きます(^^)。

 

 

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