久々のセミナー

16日にセミナーをしました。

最近空室が多すぎてリフォームやらで全然余裕がなく、

飲み会と投稿もできていなかったのですが、

セミナーの日は決まっているので、

強制的に人とリアルコミュニケーションがとれて良かった。笑

講師は今里さんです。

大阪と長崎にお住まいの2拠点生活。（あこがれる）

会社を早期退職され、大家業をされています。

セミナーというのはノウハウを得るという

実利目的で参加しがちですが、

「初心を思い出す」という大切な効果もあります。

人は同じことを繰り返していくと次第に

アイドリング状態というか、

無意識で省エネ活動状態に入ります。

そして時代と環境の変化に追いつかず、ギャップが生まれてきます。

セミナーを聞くと、「喝」を入れてもらえる気がします。

「やれることやってんのか？」

「なんのためにやってるのか？」

「誰のためにやってるのか？」

そんなことを問い直す、いいきっかけになりました。

メンタル的な部分だけではなく、

サラリーマン時代の店舗設計理論を賃貸物件に活かすとか、

異業種の手法を取り入れた画期的な方法もありました。

年収が高い方が上とか、

年齢が高い方が上とか、

物件数たくさんある方が上とか、

無意識で序列してしまう生き物ですよ人間は。

そんな大家業界の悪しき風潮は、

取っ払って、

色々な方の人生とか考え方に触れて、

自分を見つめ直す題材にしていきたいものですね。

「熱意」

足りてますか？

次回は秋ごろに勉強会か飲み会をしたいと思います。

まずは空室を埋めなきゃ。

明け渡し交渉術セミナー

（許可もらってないのでマスキング）

積水さんのセミナーに参加してきました。

ありがたや。

今度戸建の立ち退き交渉をしようと思っていたのでタイムリーな話でした。

具体的に広島でどこに頼んだらいくらでやってもらえるのかってわかっただけでも収穫です。

今回は実際の通知文の内容とか、合意書の内容とか、

スライドで解説しながら見せてもらえたので実践的な内容でした。

今度の立ち退き交渉は自分でやる予定ですが、

最悪こじれたときに委託先がわかってるっていうのは安心感あります。

「引き渡し予定日から逆算して半年前はマスト！」

と口を酸っぱくして話をされていたので、

早速今月中に交渉してこようかと思います。

結構うん十年もお住まいの方なので心苦しいのですが、

もはや賃料では維持できないので土地で売ります。

戸建って、立地によって賃貸の価値が変わるので、

立ち退きという選択肢を持っておくのは大切なんじゃないかと思いますね。

競争激化〜買えなすぎ〜

今回物件情報を得ることができたので1週間くらいで買付と資金繰りができたのですが、

売主側の顧客による現金買いにより流れました。

ちなみに融資特約は無しで話をしていましたので、現金買いという言葉の力と売主側という力関係と思われます。

いつものこととは言え、

現地調査から資料作成から融資打診まで、

ものすごい時間と労力を使っても、

結局取られてしまう。ことがとても多い。

中には買付の時点で手付金振り込むとか強行手段を取る方もいるようですが、

さすがにちょっと、競争環境が厳しすぎますね。

今年に入ってから結構な数の案件を買おうとしてきましたが、

結局全て買えませんでした。

価格交渉が通らないのが半分、他の人に先を越されるのが半分。

となると、

確度高く買おうと思ったら、

リスクあっても満額で買うか、

現金たくさん用意しておくか、

というところで、

結局現金たくさん持ってる人が強い。

今回は6000万くらいの地方のアパートですが、

現金買いはさすがに想定してなかったんですよ。

利回りはそこまで相場より高いということもなく、いくつかの想定リスクはあるし、結構な人口減少の街ですからね。

最近相手が強すぎます。

ただ、その強すぎる相手が現金で買おうと思うような物件がきっと価値が高い物件だと思うので、

これはもう、くじけそうになりながら、ひたすらチャレンジしていくしかなさそうです。

共に頑張りましょう。

公庫との面談

（ブラックは飲まない派。いや、飲めるから。）

久々に公庫に来ました。

前回は3年前くらいだったか。

金利は当時は2.5%くらいでした。が！

今、公庫の一般貸付けの金利は何%でしょうか？

わかりますか？

さ、

ん、

て、

ん、

、

、

、

な、

な。

3．7％ ！！

10年で3.7％

面談せずに帰ろうかと思いましたが、

とりあえずしっかり話をしてきました。

今回は自己資金半分以上、公庫で半分未満。

今回初めて知ったんですが、

公庫って元利均等と元金均等選べるんですって！

知ってましたか？

え、知ってますか。そうですか。

今回も10年という鬼のような返済期間なので、

せめて元利均等にさせていただきました。

チャッピーが元利均等が良いよって言っていたので。

そんなこんなで良い物件かわからないけど、

悪くない物件だったので購入チャレンジしたいと思います。

某地方都市の大東建託物件です。

詳しくは飲み会にて。

塩ビタイルよりもいいかもしれない床材

ご無沙汰しております。

今年の3月は過去最大の繁忙期でして、心身ともに疲弊しておりました。

繁忙期って普通は繁盛してていいことですが、

大家が忙しいということは退去があるということで、

つまり売り上げが減るってことなので、

繁忙期があるということは儲かってないということです。

しかもまだ退去が続いており、

しかも出ていったきり、入居がない。

今年は過去最大のドローダウンになりそうです。

去年までは全然退去がなかったのですが、

今年は異常ですね。

何があったんですかね、

さて、そんな中で今日は初めて使った床材の話をします。

床材といえばＣＦが最もコスパの高い床材ですが、

今回は「ウスイータ」（薄い板？）というものを使うことにしました。

理由としては、床の下地処理が面倒だったから。

今回退去した家の廊下の床が沈みまくっていて、

合板上貼りか、下地補強か迷って、

結局下地補強からの合板交換ということに。

私は大工工事は全くと言って良いほどしたことなかったので、

chatGPTとフィーリングを駆使してなんとかきちんと修理できました。

この状態でＣＦ貼るにはパテしないといけないじゃないですか。

それが面倒だったので、今回下地を拾わない硬めのやつにしようと。

だが、

塩ビタイルって、収縮して隙間だらけになるんですよね。

あれはもう致命的な欠陥なので、個人的には欠陥商品だと思っています。

自宅に施工するなら自分で補修すれば良いですけど、

賃貸ではかなり致命的になることがあるので私は基本的には採用しません。

賃貸なら塩ビタイル使うくらいならＣＦの方が良いと思う。

（一部管理会社の意向で使っている物件もあるけど）

ですが今回の「ウスイータ」はウッドプラスチックという謎の素材で出来ているもので、

ほぼ、薄い木の板。って感じです。

左が裏。あとは表。

折るとパキッと割れます。

この辺りが木って感じします。

だけどカッターを入れた感じは塩ビタイルと同じ。

専用の両面テープを貼って並べていくだけなんですが・・・

不覚にも並べ順間違えて貼っていたらやり直し出来ないくらい両面テープが強すぎて、

カオスな現場になりました・・・

慣れれば簡単だけど、初めての施工は大変。

両面テープが恐るべき粘着力なんですよ。

一旦ついたら破壊しながらじゃないと剥がれないんです。

純正（専用）じゃない方が良いかも。

並び方おかしいのはカオスのせいですが、

まあ、パッと見とか、踏んだ感じとか、ほぼフローリングです。

多分これほとんど収縮しないと思うので、

同じような現場があったらこれ使うかも。

でも注意点としては、

これ、フローリング並みに剥がすのが無理なので、

やり替えるときは上貼りじゃないと無理だと思います。

ほぼフローリング扱いです。

この面積で1万円弱の価格なので、単価は高いけど、廊下みたいな狭い場所ならコスパは良いと思います。

ウスイータ、塩ビタイルよりは良いと思う。

人感センサー最強説

最近人感センサーが好きな話は以前もしましたが、

好き度が増しております。

3年前にこのダウンシーリングライトをつけたんですが、

これにセンサーが付いていないと、

・トイレ行く時

・外に出る時

・外から帰ってきた時

手動でオンオフする必要があります。

慣れれば別にって感じですが、

センサーが付いていれば自動点灯自動消灯ですよ。

今回は奮発して、

パナソニックの人感センサー付きダウンシーリング型ライトを初採用しました。

マジで最高です。

パナソニックは日本の誇りです。

こんな感じ。

良いですね。うん。

スイッチを人感センサースイッチにする手もありますが、

今回は照明についているタイプにしました。

スイッチの場所的には大丈夫そうだけど、

スイッチがシングルじゃないからボックス増設しないといけないような気がします。

新築の場合は玄関スイッチに人感センサー付けるのは標準的ですが、

築古のアパートや戸建の場合はセンサー付きの照明の方が機能しやすいんじゃないかと思います。

で、次にchatGPTにアクセントクロス貼ってもらいました。

うん、良いですね。

で、

人感センサーと気付かないと困るので、

スイッチに「人感センサーライト」みたいな感じの表示をしたいのですが、

「売ってない！」

売ってないから作るかということで、

スイッチプレートのサイズに合わせて厚紙に印刷しました。

地味ですね。

地味な作業ですが、

これがリフォーム後のクオリティと入居者さんの利便性につながる・・・はず。

今まで引掛シーリングに蜂の巣みたいにぶら下げるタイプの照明が安いので使ってたんですが、

今度からは高いけど人感センサー付きのダウンシーリングライトにしようと思っています。

人感センサーは多分今後のスタンダードになると思います。

お中元とお歳暮は好きじゃない

物件買うじゃないですか。

すると仲介会社・管理会社・ガス会社などからお中元とお歳暮が送られてくることありますよね。

それって普通のサラリーマンではなかなか経験できないことなので、

なんとなくチヤホヤされてる感を感じるんですよね。

でも物件を売ったり、しばらく買わなかったりすると、

お中元やお歳暮の数が減っていきます。

そうすると、チヤホヤされてる感が減ります。

不動産はドーパミン製造資産なので、

買ってるうちは気持ちよくて、

買わなくなったら中毒症状が起こるものですが、

このお中元やお歳暮などもその一端なのかも。

このお中元・お歳暮という文化に、

大家になってから触れてきたわけですが、

これは返報性の原理を巧妙に利用した実に大人の付き合い方ですね。

個人的にはあまり好きではない。

基本的に何かを返してもらうというのはあまり好きではない。

返してもらった分、なんとなく自分がしたことを帳消しにされているような。

「これで貸し借りなしね。」

みたいになるのは、

関係性の区切りを意味するような。

返すなら他の人にあげてほしい。

ペイフォワードですよ。

話が少しそれました。

管理会社・仲介会社・ガス屋さんからのお中元・お歳暮というのは、

打算的な気持ちしか感じないんですよね。

穿った見方かもしれないし、

それが大人というもの、

なのでしょう。けど。

だから、なんか私は嫌なんですよね。

お裾分けみたいに「もらったけど食べきれないんで」みたいな感じは好き。

「作ったから食べてみて」

とか。

なので自分がお中元・お歳暮を送るのもすごく打算的な気持ちでやっているので、

なんかそういうのも嫌なんですよ。

でも一旦送ったら送り続けないといけないし。

あまり共感は得にくい内容かもしれませんね。

最後にコーヒーの話でも。

今日は珈琲館に来ました。

珈琲館のコーヒーも結構美味しくて好きです。

スタバも毎日のように飲んでるけど、スタバはスタバっていう感じで街の珈琲屋さんとは違いますね。

◯◯珈琲みたいなお店はスッキリと飲みやすいけど、

しっかりとした味わいがあって美味しい。

今日はマンデリンです。

マンデリンが1番好きです。

それにしてもホットケーキがめちゃくちゃ美味しいので機会があったら食べてみてください。

買付通らず

昨日から買付を出した不動産の融資打診資料を作っていたのですが、

さっき特約なしで買付が入ったのですみませんと連絡がありました。

調査にかかった時間と費用がバカにならないので毎度嫌になるんですが、

まあ、くじけずにやり続けるしかないですよね。

現金即買い　＞　特約無し　＞　特約有り満額

という序列の中で大人の欲望が繰り広げられているわけですが、

なんかたまに嫌になる時ありますよね。

融資特約って契約した後の話なので、

契約までに融資の承認とっておけばどうということはないんですが、

低利回りの物件でお金持っている人と競合すると勝ち目ないですね。

基本的には金持ち完全有利な世界なので。

誰かと競合する物件の方が資産価値的には間違いないのですが、

より上位の金持ち層と競合するような物件で勝負しても負けるので、

勝てないようであれば別の市場で勝負する方が良いでしょう。

私は融資付けには自信ないので、

融資に頼らないエリアと価格帯で頑張っていこうと思いました。

なかなか広島市でやっていくのは難しいですね。

REITであれば競合することもなければ税率も20％固定で、

経費も労働力も何も必要ないし、証券担保ローンも使えるので、

あえて現物に資金投入するのが良いのか、

毎回悩ましいところですが、

理屈と理屈ではない部分と、

色々ありますが、現物が買えなくてもREITは買える。

いつでも買えるしいつでも売れる。

くじけそうになったらREITの存在を感じていただきたい。

現物の方が所有してる感とか、

チヤホヤされる感はありますが、

自分の戦場で頑張りましょう。

大人の欲望にまみれながらまた次を目指しましょう！

労働力投入

死語になりつつある「労働力投入」をタイトルにしてみました。

東京23区の投資家とかはたぶん知らないでしょう。

20代の投資家も知らないかもしれない。

たまには古典を読むのも一興ですよ。

さて、

今日は恒例の防草シートを施工してきました。

もうかれこれ10年以上草刈りと防草シート施工をやってきていますが、

しんどいなんてもんじゃないですね。

夏は本当の意味で死ぬので、

冬と春に頑張って防草シートと草刈りをして、夏以降は外注しています。

意外と繊細な作業もあるので、外注オンリーでは維持管理できないんですよ、

あ、太陽光発電の話です。

女子には多分厳しいと思います。日焼けするし、傷だらけになるし。熊怖いし。

で、今回なぜわざわざ記事を書いたかと言いますと、

この防草シートがすごそう！

っていうことを言いたいだけなんです。

左の黒いのがいつも買ってるホムセンのシート。

右のグレーのが今回買った厚手の布シート。

結構快適な手触りで、リビングに敷いても違和感ないかも。くらい。

厚みもめちゃくちゃあってザバーンみたい。

ネットで買ったんですけど、もしまた買えたらこれはリピ決定です。

多分10年はもつ。

年に2回くらい少しずつ改良していって、

あと10年くらい防衛戦を耐え凌げばこの太陽光発電投資は成功です。

その後はたぶん解体ですね。

返済があと5年。

たぶんこのシートの威力を持ってすれば10年間の雑草など恐るるに足らん・・・はず。

この雑草との日々によって、アパートの雑草対策についても知見が得られたので、

意外と良い経験をしました。

道具も揃ってるし、施工も慣れてるし、

戸建てやアパートの外構に活かせているのは思わぬ副産物。

ただしかし毎年体は歳をとるので疲労が半端ないです。

労働力投入こそ不動産投資家としての魂を発揮する良い機会になると思うので、

全国の加藤ひろゆきファンは今こそ奮い立って欲しい。

相手との間にある壁を通り抜ける

なんかすごい絵を描いてるなと思うんですけども・・・

最近特に思うというか、

大人になってからというか、

飲み会で話をしていてもなんか相手との距離感が縮まらないというか、

そういう変な余韻が残るんですよね。

学生時代の友人とか、10代からの付き合いとか、そういう友だちって、

ある程度のその人のバックボーンというか人生の道のりがなんとなーく見えるんですけど、

大人になってから付き合い始めた人ってそういう部分が見えにくいんですよね。

だけど年配の女性とかで、たまに初めて会った気がしない人っていますよね。

めちゃくちゃ話しやすい人というか、壁がないというか。

そういう人ってこっちが聞いてもないのに一方的に自己開示していることがほとんどだと思っています。

東京タクシーを観た時にも思ったんですけど、

聞いているこっちは何も話しなくても、ふんふん聞いているだけなのに、

自然に距離詰まってるんですよね。

こんなこと初めてあった人に話す？っていう話をいきなりしてくるわけですよ。

そうするとなんか壁を感じなくなる。

逆に親しく話をしつつも、

なんか話逸らしたり、秘密にしたり、拒否したりということが1回でもあると、

越えられない壁を感じてしまうんですよね。

そうすると相手との会話がとても空虚になる。

この人とは何となく話が合わない。

みたいなことの原因の一つは、

もしかすると自分側に自分には見えない壁があるのかもしれない。

自己開示って慣れていないととても勇気がいるけど、

相手との意味のある会話をしようと思ったら、

自分から自己開示しつつ、

相手との心理的な壁を無くしていかないと、

その先にある人がぼんやりしてしまう。

先日新規のお好み焼き屋さんに行ったんですよ。

友人の紹介でね。

おばちゃんが1人でやってるんですけど、

たまたま最後の客だったんです。

おばちゃんめちゃくちゃ話しかけてくるんです。

「こないだ店に車が突っ込んできてねぇ」みたいな。

「マヨください」「冷蔵庫からとって」

「うどん食べる？」「はい」って言ったら、

おばちゃんが作ったお好み焼きうどん入りを半分くれた。

1個半はさすがに多い・・・けど初めてお好み焼きうどん入り食べた・・・そばの方が美味しい。

「チョコ食べる？」

「コーヒーいる？」

みたいな感じのおばちゃんだったんですけど、

昔話やらなんやらで、

なんか親戚の家に行った気分でしたよ。

まあ、そんな感じで他にも思い出すと色々と距離感ない感じの人を思い浮かべるんですけど、

多くは、聞いてもないのに自己開示してくる人が多いかな。と思っています。

果たして自分はどのくらい自己開示しているだろうか。

皆さんはどうでしょうか。