中国地方の大家の不動産賃貸業日誌

中国地方の大家の不動産賃貸業日誌

広島で不動産賃貸業をしている大家の業務日誌

下がったら誰かが買うから下がらないだろうと思っていたんですが、

下がっても誰も買わない物件については下がっていますね。(笑)

 

そして

 

コロナの影響は短期的には賃貸不動産への影響は軽微という認識があったのですが、

短期的にも家賃の猶予問題等の課題が急遽降りかかってきました。

テナントだけの問題ではなく、今後居住用の賃貸についても、


借主からの連絡がある確率は非常に高くなっている状況です。

 

 

新型コロナウイルスの影響については、サブプライム(リーマン)ショックと比較されることがありますが、

今回は過去類を見ない未知の領域に入っておりますので、

 

正直先の展開を予測することは非常に難しいです。

 

 

先日「コンテイジョン」という映画を見ました。

 

今回の新型コロナウイルスとは、潜伏期間や症状、致死率などが違いますが、

 

状況的には現状にかなり近いような印象を受けます。

 

ネットフリックスで観れますので、お時間ある方は見てみてください。

 

その映画のこの先の展開ですが、(あまりネタバレしない範囲で)

 

しばらくしてワクチンが製造されるのですが、そのワクチンを全員が摂取するまでに

 

1年以上もの時間がかかり、その接種が完了しないと(怖くて)外出できないという事態に・・・

 

 

映画のウイルスの潜伏期間は1~3日程度と、インフルエンザと同じくらいの期間でしたが、

今回のコロナウイルスは2週間という恐るべきタイムラグがありますので、

 

非常にコントロールしにくい厄介なウイルスです。

 

将来的にワクチンと治療薬ができても根絶できず、インフルエンザのような運用になったとすると、

 

仕事や学校を2週間程度休むことになり、さらに発症前2週間の濃厚接触者についても注視していく可能性があります。

ワクチンと治療薬の効果に期待するしかありません。

 

 

いずれにしてもそれまでの間は、今のような自粛・解禁・自粛・解禁を繰り返していくしかないように思えます。

 

収入が減って、職場への通勤も少なくなるようなら、

 

通勤に便利だけど家賃が高くて人が多い市街地を避け、

 

人が密集しなくて家賃の安い郊外に住みたいというニーズが増えてくるかもしれません。

 

が、

 

先が読めません。

 

今この短期間で、大家にとっても他人ごとではない状況になって来ていますので、

 

情報収集と、各対応について考えていきましょう。

 

 

 

※最近は新しいブログの方を更新しています

 

 

 

 

お久しぶりです。

最近は新ブログの更新で忙しいのですが、

 

形が整ってきたらこちらの方にリンクを貼って、

 

新ブログの方に引っ越す予定です。

 

 

 

さてさて、

 

コロナウイルスが世界的に物凄い蔓延をしている今の状況は正直予想していませんでした。

 

というより、日本とか、広島とか、ローカルな部分のことばかり考えておりました。

 

ちなみに広島でも感染者が1名出ましたが、

 

発表時には既に軽症で入院中でしたので、その後数日で退院されていました。

 

2月上旬辺りから症状が出始め、3月まで検査されず、

 

病院を転々とした後の発表でした。

 

その間家族にも周囲にも感染しておらず、

 

入院中の2回の検査では2回とも陰性だったようです。

 

県外にも出かけておらず、広島市周辺の商業施設に2回行った程度。

 

自営業で社用車移動で、昼ご飯も車の中、という生活だったようです。

 

全く感染源がわからず、「本当に陽性だったの?」というのが率直な感想です。

 

そしてその後広島県では陽性反応が出ておりません。

 

 

さて、

 

只今暴落真っ最中の株式相場ですが、

 

サブプライムローン問題(サブプライムショック)の時を思い出します。

(どうでもいいことですが、私は「リーマンショック」というネーミングが好きではないので、サブプライムショックと呼んでいます。)

 

10年以上前のことなので、その時相場を見ていなかった方もいらっしゃるでしょう。

 

なんといってもその時の雰囲気と今の状況は結構近いです。

 

あくまでも雰囲気ですよ。

 

つまりいつ収束するのか全く分からないし、その経済への影響度も全く見通しがつかない。そして日々下落する株価。

 

という状況です。

 

 

 

サブプライムショック時はざっくりですが、

 

日経平均18,000円から8,000円まで下落しました。

 

10,000円(55.55%)下げたことになります。

 

今回は24,000円からの下落ですので、

 

10,000円なら14,000円で、55.55%なら13,300円くらいになります。

 

その辺りが「サブプライムショック並みの下げ」ということになるでしょうか。

 

 

しかし今回はまだ1ヵ月くらいの間に起こっていることです。

 

サブプライムは結構長くて1年以上の下げ相場が続きました。

 

長期低迷というやつですね。

 

ジワジワと色々な負の情報がやって来ては下がるという日々でした。

 

 

 

その後世の中は、いわゆる「リーマンショック級」の感じを忘れてしまっていて、

 

実体経済にほとんど影響がなく、ちょっと下がっただけで「ショック」「ショック」とか呼ばれていましたが、

 

今回はまさにその「リーマンショック級」と認定して良いかと思います。

 

実体経済への打撃が伴う真の下落相場なので、

 

下げすぎてリバウンドしてV字回復 ということにはならないでしょう。

 

短期的にリバウンドしてまた下げるというのが当面の相場になるのではないでしょうか。

 

あまり相場を予想しても外れるだけなのでもうやめておきます。(笑)

 

 

 

そんな中で、私としては絶好の買い場だと思っているので、

 

当面は株を買っていこうと思っています。

 

今はパニックで一律に下がるという歪みが発生しています。

 

この混乱に突入して、

 

バーゲンセールの株を買っていこうと思っています。

 

また続報をお待ちください。

 

 

 

 

 

 

 

 

先日書いた記事の訂正です。

 

新ブログで確定申告の記事を書いていたら誤りに気付きました。

 

申し訳ありません!

 

新ブログの記事の入力にものすごく時間がかかるので、

 

形になるまで少し時間がかかりそうです。

 

雑感などの軽い感じの内容はこちらのブログに書くようになると思います。

 

 

 

さて、

 

2020確定申告について、

 

前回は今年度の申告分から青色申告控除が減額になる

 

と書きましたが、

 

正しくは、今年度分の申告からの誤りです。

 

つまり2020年(令和2年)分を申告する来年からの適用のようです。

 

来年からは

 

・青色申告控除65万円→55万円

・基礎控除38万円→48万円

 

となります。

 

ただし、青色申告控除を引き続き65万円に据え置く条件を満たせば、

 

65万円の控除が適用されます。

 

 

・e-taxによる申告

または

・電子帳簿保存

 

の2種類です。

 

いずれも事前の準備が必要なので、

 

確定申告に関心のある今の時期に準備しておくとよいかと思います。

 

 

e-taxによる申告

e-Tax のご利用の流れは、

1 マイナンバーカードを取得! 

2 IC カードリーダライタ又はスマートフォンを用意! 

 ※ マイナンバーカードの読み取りに対応した IC カード リーダライタ又はスマートフォンが必要となります。 

3 国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」へ 確定申告書・青色申告決算書等のデータを作成し、送信します。

 

電子帳簿保存

令和2年 9 月 30 日までに承認申請書を提出し、同年中に承認を受けて、同年 12 月 31 日 までの間に、仕訳帳及び総勘定元帳の電磁的記録による備付け及び保存を行うことで、65 万 円の青色申告特別控除を受けることができます。

 

(いやーちょっと確認不足ですみませんでした・・・)

 

控除が増えることになるので良い変更ですね。

 

コロナウイルスの影響により、

 

申告期限が1か月延長され、令和2年4月16日までになりましたので、

 

一応お知らせしておきます。

 

 

 

 

 

 

 


ここでブログを書き続けてきましたが、

役に立つ情報がまとまっていないので、

非常に使いにくい。

もう少しシンプルに、

情報を検索しやすくするべく、

新しいブログを作ることにしました。

少し時間がかかると思いますが、

リニューアルに向けて作業していきます。



新型コロナウイルスの影響で、

マスクもなければ、ついに関係ないトイレットペーパーまでもが店から消えつつあります。

在庫はまだまだあるようなので大丈夫とのことです。

我が家はもともと備蓄していたものがあるのでそこまで切迫していませんが、

パニックになると人はトイレットペーパーを買いたくなる修正があるのでしょうか。

株価も一斉に下落していますが、

月足でみれば全然大したことのないレベルですし、

コロナに関係のない業種の株まで下がっているので、

こういうところで歪みが生じますね。



そしてうちの子どもの野球の大会も中止になりました。

少人数で屋外かつ感染者の出ていない状況でも、

社会のムードが自粛ムードなので、

運営側としては仕方がないかなと思います。

ただただ残念としか言いようがありませんが、

今できることをしよう、

という気持ちでまずは3月を頑張りましょう。










繁忙期真っ只中ですが、

今年は物件も少なくなって、

退去も入居も少なくなったので、

なんとも静かな繁忙期であります。


また、

不動産業界から去っていく(距離を置く)人と新たに入ってくる人と、

入れ替わりで同じようなサイクルを回っているかのようですが、

市場そのものは簡単に攻略できる環境ではなくなってきていると思います。

私が今から一から始めようと思ったら、

今の状態になるまでに2〜3倍以上の時間がかかると思います。

以前と同じやり方は通用しませんが、

基本的な部分は変わらないですね。

なのでまあ、心に余裕をもってあせらずコツコツとやっていけば良いと思います。

ネットやSNSでイケイケの人の情報を見ていると、欲求にかられてしまうこともありますし、

気持ちが引っ張られてしまうこともあるので、

情報は大切ですが、

あまり情報を浴びすぎても良くないと思っています。


何か足りていないと思って、

何かを追いかけて行っても、

結局ゴールは見えないのです。



今回は一つオススメの道具をご紹介します。

といいながら商品名わからないのですが、

シャワーホースのノズルで、下の写真のようなものがあります。

散水ホースについている普通のノズルでも色々な吐水の種類が選べますが、

このタイプのノズルだと、

高圧洗浄機に近い威力の水圧で洗浄できるので、

築古の戸建のサッシや外壁、アパートの共用部の清掃に便利です。

普通のノズルでもある程度の水圧が出ますが、

こちらの方が高圧洗浄作業向きです。

高圧洗浄機のような機械や電気がなくても、

近いくらいの効果を感じます。

車の清掃にも便利です。



戸建の水漏れ修理をしようと思って、

メーター側の止水栓を止めようと思ったのですが、

バルブが閉まらんのです。

このバルブが閉まらん現象はよくあることなのですが、

バルブを交換するには、

基本的に敷地外にある止水栓を止めないといけません。

1対1で敷地外の止水栓があれば良いのですが、

今回は位置指定道路の外側の止水栓しかなく、

そこを止めると1区画複数世帯がまるごと断水という事態になります。

そこで設備屋さんに聞いてみたところ、

パイプを挟んで止水する方法があるとのことで、

そちらの方が調整が楽なので、

作業的には大変ですが、挟んで止水を選択しました。

稀にパイプがバキッと破損してしまうことがあるらしく、

そこはもう祈るしかありません。

メーター周辺は金属なので、

メーターより向こう側の地面を掘って、

塩ビのパイプを露出させないといけません。

今回はなんとタイルだったので、

タイルをはつることに。


あまり良い写真が撮れませんでしたが、

これは手前側に露出している管を挟んだところで、

次にバルブ交換をして、

挟んだ部分を修復して終わりです。

修復した部分は見れませんでしたが、

金属で補強するようです。

敷地外の止水栓が使えればどうと言うことはないと思いますが、

はつって挟んでってするのはとても面倒です。

今回の設備屋さんに行き着くまでには様々な苦労がありましたが、

工事をして頂けるのってとてもありがたいです。

それにしても止水栓のバルブ壊れやすいのに、そのリスクヘッジをしていないのってなんなんでしょうか。

しかもメーターに向かって管がまっすぐ伸びているかと思いきや、

何故か家屋側(左側)から管が来てるし。

なかなかの費用がかかるので、

もうやりたく無いです。

と言っても意志とは無関係にやってきますけどね。

でも今年はあまり寒く無いので漏水もまだ少ないです。

この調子で管たちには乗り切ってもらいたいものです。

最近は税金と修繕依頼しか来ません。





確定申告の時期になりました。

 
確定申告は基本的に税理士さんにお願いしていますが、
 
自分で申告しているものもあります。
 
今年度青色申告の控除が65万円から55万円に減ってしまうことを(2020年度分からなので来年の申告の誤りでした・・・)最近知って、
 
65万円を受けるためにマイナンバーカードの申請をしているところです。(間に合わないかもしれないけど)
 
確定申告は自分でもできるけど、やはり自分の知識の範囲でしか処理できないので、
 
基本的には税理士さんに委託した方が良いと思います。
 
税理士さんに委託しているものも、
 
仕訳は自分でやっておりますが、
 
物件が増えたりすると仕訳作業にものすごい時間がかかってしまうので、
 
大きな課題となっております。
 
税理士さんを変えて仕訳ごと委託するのが有力な策ではありますが、
 
今までお世話になった税理士さんを変えるというのはなかなか気持ち的にハードルが高いので、
 
変えずに自分のやり方を変えてみようと思っています。
 
昨年試験導入した弥生のオンラインで、
 
通帳データの自動取込み機能が使えるので、
 
それによって通帳の仕訳と残高確認の作業がかなり軽減されました。
 
自動取込み仕訳も学習機能があるので、
 
同じ取引内容は前回と同じ仕訳にしてくれます。
 
もう少し自動化できそうな部分がありそうなので、
 
その辺りはもう少し勉強が必要ですが、
 
現状でもかなりの労力を軽減できています。
 
税理士さんに委託しているものは税理士さん提供のクラウド会計システムを無償で利用していますが、
 
処理も遅く、自動取込み機能もないので、
 
これが実務上のネックになっています。
 
システム変更はなかなか大変ですが、
 
メリットの方が大きいようなので、
 
今年度の大きな課題として取り組んでいこうと思っています。
 
 
※ちなみに税理士さんが対応可能なソフトが、税理士さん提供のソフトと弥生だけなので、他のソフトは検討対象外です。
 
 
 
 
 
 

それぞれの言い分などは訴状と答弁書に書いてあるということで、



裁判官「分割払いってことでいいですよね?」



という感じで和解して終わりましょう感から始まり、


まあ払ってもらえるなら特に言うこともないので、


被告人に滞納の理由と分割払いを希望する理由を聞いて了承しました。


ここまでサラッと和解できるくらいなら裁判の前に話し合えば良かったと思うのですが、


恐らく裁判まで行かずに逃げ切れると思ったのであろうと思われます。


後は請求額を確定すべく、


裁判官が計算して、これでいいですか?


というマッタリムードの中、請求額と分割払いの額を確認して終了です。


ただ、和解の場合、


訴訟手数料や交通費は各自負担になることが多く、


今回手数料は請求しましたが、


交通費は請求しませんでした。(交通費の方が高いけど)




今回の訴状によっていくつか学びたいことがあったのですが、


争点もなく和解に至り、


強制執行にもならなかったので、


とりあえず訴訟の流れと雰囲気が掴めたっていうことが経験値になりました。


内容証明が届かない場合にレターパックで証拠になりうるのかっていうのは気になっていたのですが、


相手が「知らない」っとか言わない限りは認められたような感じがしました。


少額訴訟の雰囲気的には不動産屋さんに間に入ってもらう感じとあまり変わらないですね。


とりあえず滞納家賃は回収できそうなので、


これにて一件落着。


訴訟の少ない世の中になりますように。





ついにやってきました裁判所。


訴状を送ったのが去年の11月ですので、


まあまあ早かったような気がします。


家賃の滞納の回収です。


月1万円で倉庫として貸していた部屋が1年4ヶ月滞納となっており、


借主の属性からいずれはまとめて払うかと思いきや、


全く払わず、督促も完全無視。


自宅を訪問するも不在、置き手紙も無視。


勤務先に電話するも無視。


ということで、内容証明を送るわけですが、


受け取らずに不在で返ってきます。


そこでレターパックで自宅と勤務先に同じ文書を送って、


督促と契約解除、応じなければ裁判だよと通達しました。


それも無視されましたので、


少額訴訟による裁判をすることにしました。


相手が出廷してこない可能性があったので、


調停ではなく、少額訴訟にしました。


訴額は20万円弱です。


訴訟にかかる経費も相手に請求できるようなので、


手数料や交通費は請求できる見込みです。


訴状を作る時に初めは手書きでやっていましたが、


修正できないし見にくいので、


パソコン作成がオススメです。


訴状を作って、証拠の書類を用意して、


同じものを3部作って2部を送ります。


訴状の書き方はネットを参考にしつつ、裁判所でチェックしてもらう方が良さそうです。


印紙2000円と切手6000円弱を同封して、


持参か郵送します。


今回は山口市でしたので郵送しました。


後日電話で訂正依頼があったので、訂正の申立てという形で訴状を差し替えて完了です。


1ヶ月後くらいに裁判の日程調整の電話があり、


後日文書で呼出状が届きます。


裁判の2週間前くらいに被告人から答弁書が届き、


相手方の主張を確認します。


今回は訴状の内容を認めるが、分割払いにしてほしいとの内容です。


そして当日法廷に行きます。それが今日。



この扉の向こうに、


だだっ広い部屋が広がっていて、


聞いていた通りの円卓があります。


裁判官らしき人と、被告人がいました。


「裁判には来るんかい」と思いました。


ただ、答弁書で和解したい旨を書いていたので来るかもなとは思っていましたが。


席に案内されて座りますが、


隣に裁判官らしき人、向かい側に被告人が座っています。


裁判官らしき人は30歳前後くらいの痩せ型の青年。


被告人は40.50歳くらいなのか思っていたよりも歳が上に見えます。


写真と全然違う。


着席しても全員無言で数分が経過します。


裁判官らしき人は無言で電卓で計算したりメモしたりして準備してる様子ですが、


時間を過ぎても構うことなく自分の世界に入ってしまっているので、


こちらから話そうかと思った矢先、


入り口から、


中肉中背で髪と目が薄いおじさんが入ってきて、


裁判官らしき青年が立ち上がったので、


あ、このおじさんが裁判官かと。


青年は裁判官じゃなかったのね、と。


そして裁判官が事務的なことを読みあげて、


本題に入った第一声。












裁判官「和解でいいっすか?」


∑(゚Д゚)






続く



皆様新年あけましておめでとうございます。

いよいよ2020年が始まりました。

オリンピックイヤーですね。

特にオリンピックが楽しみなわけではないのですが、

やっぱり数字的に切りが良くて、

さらにオリンピックということで、

2020はなんとなくワクワクする感じがしています。



世に言う不動産価格とオリンピックの関係についてはどうでしょうか。

最近思うのは、

統計的に不動産価格はバブルとは言えない(一部新築マンションはピーク感ある)状況ではないかと思うのと、

日本の株価、為替などは、

近年日本独自の要因によって大きく下がることはあまりないので、

オリンピック後にオリンピックが原因で下落することは現時点では考えにくい気がします。

海外で何か起こるか、災害が起こるか、

そういうことが無ければということです。

しかし、アナリストではありませんので、

個人的にそう思うというだけの話です。

それよりも人口減少の影響について分析した方が良かろうと思います。




昨年NHKで首都直下地震のドラマがありました。

首都直下地震が起きれば、

首都圏だけの問題ではなくなりますし、

今年もどこかで何かの災害が起こると思われますので、

各自災害への備えを確認する必要があるかと思います。

私もまだ準備完了していませんが、コツコツ対策をしています。

地震について言えば、約1100年前の20年間に兵庫県、島根県、三陸沖、神奈川県、南海トラフに大きな地震が起こっていたようです。

阪神淡路大震災、鳥取県西部地震、東日本大震災が既に起こっていて、

周期的に首都圏(首都直下地震)、南海トラフが今後起こる可能性が高いと言われています。

いずれも人ごとではすまないと思われますので、

各県、各人で対策をしていく必要がありそうです。



最後に軽く年賀状の話。

最近年賀状書く人が少なくなりましたね。

私はもともとたくさん書いておりませんでしたので、

スタンスは変わっていません。

基本的に手書きのコメントも書かないような年賀状は白紙と同じだと思うので送らない方が良いと思います。年賀状に限らず。

私は送る年賀状は仕事も含めて全て手書きのコメントは書いています。

ただ、書くのがめんどくさくない程度の数しか送りません。

大量印刷して無言で送るくらいならラインやメールの方が良いと思います。

年賀状でしかやり取りしない(できない)人もいて、

写真なんかで近況を知れたり、伝えたりできることもあるので、

その辺は年賀状に風流に感じて良い部分かなと思います。



以上、今年も宜しくお願い申し上げます!