株で儲かったらお金は全部使う①

普通、株で儲かったお金はそのまま証券口座に置いておいて、

証券口座の残高が増えたことに満足感を覚えて、

SNSやリアルで自慢しつつ、さらに増やそうとしますよね？

私は基本的に、儲かった分は全部使います。

配当も、売買益も、全部すぐ使う。

株取引のセオリーとして、

「株で儲かったお金は生活費に使わない！」

というものがあります。

これは、売買するときに生活費としてのリアルな「お金」がちらついてしまうと、

売買の意思決定が感情に左右されやすくなるからです。

ですから基本的には、

株で儲かっても使わない、と。

そういえば、先日大論争を引き起こしたこの話題。

「1億円あれば結婚できるのか」

「1億円にはそれほどの魅力があるのか」

「貯金1億円の価値とは……」

様々な論争が繰り広げられたこの動画ですが、

基本的に正解もなければ論点もあやふやなので、

終結することなく、

暇な人たちとインフルエンサーによって盛り上がっていました。

私も暇な人たちの1人ですが。笑

くらまさんという男性が、1億円持っているのに結婚できないという話。

私の見解では、

くらまさんはこの種のネタの動画を作るために1億円を作り（つまり貯金し）、

「1億円持っているのに、なぜか結婚できない」

という意図的な状況をコンテンツ化し、

みごとバズらせた。

ということだと思っています。

それにしても、話題としては面白い。

「1億円持ってても、取り崩さなければ（使わなければ）1億円の価値なくない？」

という、この勝倉さん（婚活のプロの女性）の論理。

（スーパー塩対応ですが、刺さる人には刺さる……かも。笑）

それにしても、この論理って・・・②に続く

不動産は本当に転機かも②

①からの続き

地方では下落が加速する要因が他にもある

さらに地方には人口減少という問題があります。

買い手が減る。

借り手も減る。

空室率が上がる。

賃料を上げにくくなる。

そこに金利上昇が重なります。

収益不動産なら、

・賃料は上がらない。
・金利は上がる。
・修繕費は上がる。
・買い手の要求利回りも上がる。

かなり厳しい組み合わせです。

例えば年間500万円の収益を生む物件を利回り5％で評価すれば1億円です。

しかし買い手が利回り7％を求めるようになれば、同じ500万円の収益でも約7,140万円。

物件が古くなったわけでも、家賃が下がったわけでもありません。

近年は不動産価格は高くなってきていました。

空室率の高い地方物件でも「利回り狩り」により近隣や遠方都市の投資家が買う。

土地の価値のほとんどない不動産でも、

入居者がいれば価値があるように錯覚する。

しかしそれは「砂上の楼閣」。

不動産価格は本来「土地の価値」にその価値が裏付けられたものです。

地方の中の地方にはその根源的な価値はほとんどない。

調達金利上昇な入居率の低下によって、

その本来の価値に近づいていくのではないか。

そんなことを予感させる、最近の動き。

投資家でヤバい感じになるのは、

キャッシュフローかつかつで回している人。

空室と修繕費に耐えられません。

某信組のように途中から固定金利解除して超高金利の変動金利に強制移行する融資を使ってる人。（私も・・・）

しかも物件ある時に超高額の違約金を取られる。

つまりトントンくらいで売却しても売却コストでかなりマイナスになる。

高値で不動産買ってしまった人。

高値でなくても地方でこれから不動産が上がることは考えにくいので、

売る時は基本的に価格が買い値以下になりやすい。

残債との兼ね合いで売るに売れないケースは多くなると思う。

賃貸需要最強を誇っていた戸建て賃貸にもカゲリがみえてきました。

需給バランスが整ってきた結果、

戸建賃貸の空室期間も伸びる傾向があります。

そんなこんなで良い方向には進んでいません。

現状でそこそこの余裕がなければとてもじゃないけど、

地方の不動産投資はかなり危うい感じに思えてなりません。

不動産は本当の転機かも①

不動産は転機を迎えている・・・気がする。かなり本気で。

ここ数年、不動産価格は上がり続けてきました。

特に低金利の恩恵は大きく、多少利回りが低くても融資を使えば収支が合う。

建築費や土地価格の上昇もあり、「不動産はなかなか下がらない」という感覚が当たり前になってきました。

しかし、その前提が変わり始めています。

日銀は2024年にマイナス金利を解除し、利上げ局面に入りました。

今回で1.25%。

2%前後までは既定路線な感じもします。

色々な予測はあるにせよ、1.25%で止まるとは思えませんよね。

つまりまだ金利は上がる。

この影響がこれから特に大きく出てくるのが地方の不動産ではないかと思っています。

地方不動産は「下がる」前に「売れなくなる」

売主は当然、できるだけ高く売りたい。

仲介会社も過去の成約事例を参考に査定する。

そのため、しばらくは高い売出価格が維持されます。

しかし、買う側の計算は変わっています。

以前なら1％台で借りられた融資が2％、3％となれば、同じ価格ではキャッシュフローが出ません。

5,000万円なら買えた人が、

「4,000万円なら買います」

となってくる。

でも売主は5,000万円で売りたい。

結果として何が起こるのか。

売れない。

私は地方不動産の価格調整は、まずここから始まると思っています。

売れない期間が長くなる

東京の一等地なら、価格を少し下げれば別の買い手が現れるでしょう

しかし地方は違う。

下げても売れない。

土地そのものの価値がない不動産が大多数。

その価値を支えてきたのが「家賃」と「入居率」。

とりあえず収入が見込めれば、

本質的価値はなくとも、収益還元評価だけでなんとかなります。

売る時も収益還元評価で売れるから。

ただ、ある時から入居が付きにくくなる。

空室の期間が長くなる。

家賃を下げても変化なし。

管理会社も「反響がないんですよ・・・」と。

家賃と入居率の確証が持てなくなれば価値は下がる。

いま、そんな物件が増えています。

「欲しい人はいるけれどその価格では売れない」

半年売れない。

1年売れない。

それでも売主が待てるうちは価格は下がりません。

だから統計上の不動産価格だけ見ていると、意外と価格は下がっていないように見えるかもしれません。

しかし水面下では、取引そのものが減っていく。

そして

「待てない売主」が出てくる

問題はその先です。

相続。

高齢化。

借入返済。

大規模修繕。

空室増加。

事業整理。

不動産には、どうしても売らなければならないタイミングがあります。

一件安い価格で成約すると、それが次の査定の参考になります。

4,000万円で成約した物件の隣にある、ほぼ同じ条件の物件を5,000万円で売るのは難しくなります。

5000万円で出しても売れない。

周辺の物件も安く出してる。

こうして少しずつ相場そのものが切り下がっていく。

私は、地方不動産で怖いのはこの連鎖だと思っています。

続く

アクセントクロスよりもこっちの方が好き

先日の退去者が部屋を廃墟にして引き渡してきたのですが、

こういう賃借人は善管義務違反で民事で勝てるようにしてほしいですね。

賃借人の退去時のテクニック動画が出回っていてフェアではないので、

善管義務を前提条件にしてほしい。

カスハラに該当する賃借人もいるので、

合わせてなんらかの対応ができるようにしてほしい。

フェアじゃないですからね。

さて、感情論はそこまでだ。

SNSのクロス界隈においては

最近もアクセントクロスは使われていますが、

「白+柄」

ではなくて、

「薄いベースカラー+落ち着いた感じのアクセント」

っていう上品な感じのコーディネートが多い気がします。

特に

ベージュ・グレー系のベースカラーが多いですね。

住宅も店舗も圧倒的にモルタル柄が流行っていて、

私も基本はモルタルを軸にクロスを貼り替えています。

勉強してないタイプの管理会社さんは、

いまだにドーン！っていう感じのアクセント提案したりしていますが、

クロスの流行りも変わるものですよ。

しかし誰に何が刺さるかはわかりませんけどね。

↑

こんな感じが今まで多かったですかね。

今回の物件は・・・

（管理会社さん提供の写真。これしか本当のビフォーがないのですが、わかりにくいですね。）

これを頑張ってリフォームしまして、

こんな感じ。（照明ついてないのでイマイチな印象ですが）

別にこれが流行ってるとか言いたいわけじゃないんですけど、

アクセントクロスでバーン！

もいいけど、こっちの方が今風な感じがします。

もっと薄いベースカラーの方が人気なんですけど、

写真映えしないと賃貸の場合、意味ないので、

注文住宅よりも濃い色のベースカラーを使うことになると思います。

巾木は汚れが目立つけど白。

この巾木と天井とで壁の色を強調する感じですかね。

CFも一時期、白とかグレーが流行ったけど、

最近は落ち着いた薄い色のベージュ系・ブラウン系が好まれる気がしますね。

ところで話変わりますけど、

この水平器よくないですか？

水平になると「0」になるので、

めちゃくちゃわかりやすい！

（000になってないけどそこはご愛嬌ということで、）

猫の足跡のクロスもかわいいのですよ、これが。

リフォームまだおわらないんですけど・・・

どうやったらこんな部屋の使い方になるんですかね。

原状回復自分でやってから退去しなければならないとか、

特約有効にならないんですかね。

おっと、感情論はここまで。

指写ってますけど、

この風呂、これで清掃後ですからね。

まあそんなこんな色々ありますが、

楽しくリフォーム技術をアップさせ続けていますよ。

全然上手くならないけど。

見積りは30万くらいでしたが、

その見積りどおり発注しても綺麗にならないので、

ゴミ捨てから全て自分でやっています。

恐らく20万くらいになると思います。

節約の意味合いもあるけど、

自分で直す箇所と方法を考えながらやる方が最終的にキチンと直せると思うので、

やれるところまでやって、あとできないところはお願いして、

なんとか良い部屋に仕上げたいものです。

ちなみにリフォーム中に入居決まりました！

よくあの風呂を

見て決めてくださいました。

ありがとうございます。

あと1ヶ月通い詰めて頑張って引渡しします！

（まだ途中）

スマホ、しまっていますか？

娘も大きくなったもので、

自宅に彼氏を連れてきました。

その夜、

彼氏から「スマホ見過ぎ」と指摘されたそうです。

娘、焦っていました。

指摘してくれる彼氏もなかなか良い子ではないか。

そういえば、

以前、鮨屋に行くときにマナーを確認したところ、

「スマホをカウンターに置かない」

ということが書いてありました。

なるほど、

「店主がこだわってあつらえたカウンターが傷つくのを防ぐため」

それもそうだ。

さらに別の理由ですが、

2人とかで鮨や会話を楽しむために行っているのに、

相手がスマホに気を取られていたら不快な気持ちになるので、

スマホは基本的に見えないところにしまっておくのがマナーでしょう。

私も「気をつけよう」と思ったことを思い出します。

私のいずれの相手方も、スマホは出さずに見えないところにしまってくれていました。

いつかの鮨屋の隣のお客さん。

2人で並んでいるのに2人ともスマホの画面を見ている、

という状況でした。

若い男女でしたが、

「鮨屋のカウンターでなにやってんの？」

と思いました。

まあそんなに気にはならなかったけど、

隣の席の私までちょっと気になるというかなんというか。

鮨屋でなくても、

家族以外の人と話をするときは、

スマホは見えないところにしまっておきたいものです。

必要なときにさっと出してさっとしまう。

今の若い世代にもきちんと伝えておきたいことですね。

入居が決まりにくい話、入居が決まった話。

以前も入居が決まりにくい話はしましたが、

今回なんとか1件入居が決まりました。

今回は初めてエコーズを使って自力で広告掲載していましたが、

結局はいつもの仲介業者さんがキマルーム経由で申込みを受けて決まった感じです。

エコーズ経由でも何件か問い合わせはあったので、まったく反響がなかったわけではありません。

ただ、実際にやってみて思ったのは、

「ネット広告に他社よりきれいに掲載されていれば、他社より強い。」というほど単純ではない

ということです。

当たり前といえば当たり前なんですが。

SUUMOやHOME’Sなどに掲載されれば、少なくとも部屋を探している人の目には触れます。

なので、自主管理の大家としては

「これなら仲介業者さんに頼らなくても決まるんじゃないか」

と少し期待していました。

でも実際には、掲載されることと申込みまで持っていくことは別の話でした。

問い合わせが入って、内見してもらって、条件を説明して、最後に申込みまで持っていく。

この部分はやっぱり仲介業者さんが強いです。

今回決めてくれた業者さんも、普段からこのエリアで客付けしてくれているところでした。

そう考えると、大家が直接広告を出せるようになったからといって、

仲介業者さんが必要なくなるわけではないんですよね。

それはそう。

むしろ今回やってみて、

大家側でも広告を出しつつ、仲介業者さんにも動いてもらう

というのが一番学びがある。

という気付きがありました。

エコーズで全ての内容を自分で決定して、

その上で並行して地場の仲介さんにも動いてもらう、

というのが気持ち的にも1番良い。

仲介業者さんだけに依頼していると、

「本当に募集してる？」

って懐疑的になるものですが、

自分でエコーズで広告掲載していると、

「反響ないなぁ」

と、直接実感することができます。

仲介業者から連絡がなくても理由がわかるわけですね。

今回は戸建て賃貸の募集でしたが、

閲覧数はあるのに問い合わせが全然ないことが続いていました。

写真的には仲介業者さんの広告より断然キレイです。

なので恐らくポータル経由であれば、

私の掲載広告から問い合わせや内見申込みが来るであろうと思っていたのです。

しかし今回は広告掲載していない地場の業者さんがキマルーム経由で申込みしてくださいました。

地場強し。

エコーズを使ったことで、

「なぜ決まらないのか」を以前より考えるようになりました。

家賃なのか。

初期費用なのか。

写真なのか。

設備なのか。

今回久しぶりにステージングを行いました。

かつてはモデルルーム化と言いましたがね。

（ステージング前）

何もしないよりは印象は断然良くなるので、

ステージングは今後もちゃんとやっていこうと思います。

今回ステージングをやろうと思ったのは、

先日ほぼボランティアセミナーで広島に来てくださった、

大家の今里さんのおかげです。

セミナーで初心に返った勢いを消すことなく、

実行に移すことができました。

今里さん、ありがとうございました！

ちなみにステージングの内容と写真の加工は

チャッピーさんにお願いしました。

良き時代になりましたな。

お盆の恒例

お盆といえば仏教行事ですが、

先祖への感謝の機会という意味も薄れ、

夏休みだわーい、という感じになって来ている感じですね。

近い故人や先祖に感謝する時間が持てればよいですね。

宗教的意義は薄れていくと思いますが、

先人たちがいて私たちがいて、

また未来に繋がっていく、という、

宗教と関係なく、なんかそういう機会は1年に1回くらいあって良いと思います。

かくいう私は毎年出張工事をしております。

泊まりがけの工事です。

ある面では工事費の節約。

ある面では心を整える修行。

ある面では大家としての矜持。

ある面では単なる娯楽。

見方は色々ありますが、

私もよくわかりません。

全て当てはまるような気がします。

できることが年々増えて来てなんか自分すごいって思うんですけど、

品質はやはり我ながら低すぎますね、

プロってすごい。

と思うけど、プロは私ほど多くのことはできないんじゃないかと思うんですよね。

ファイナルファンタジーでいう「すっぴん」みたいな？

ちょっと違うか。

まあ、人手不足だし、

ちょっとした工事でも高いし、

自分でできることが多い方がいいでしょう。

何より物件と向き合う良い時間です。

人生はめんどくさいことを積極的に引き受けていく方がいいのです。

前回も書きましたが、

人間は変化しか感じないので、

空室があるから満室が嬉しいし、

工事がめんどくさいから、工事が終わると気分が良い。

仕事の後のご飯がおいしい。、

こうやって、

振り幅を大きくしながら、

あぁ、生きてるわぁ、って感じる方が人間としていいんじゃないかと思います。

病院に入院してうさぎみたいにひたすらベッドで時間経つのを待って、

ご飯だけが楽しみで、

みたいな生活も生き物としては正解だし、

無欲の悟りの境地的な感じはしますが、

人間はもっと愚かでありたいものですよ。

それがなんか全力で生きるってことなんじゃないですかね。

地方の不動産はインフレに負ける

最近インフレってますね。

金利は毎月のように上がるし、

クロスをはじめとして修繕費は上がりっぱなし。

エアコンも昔は5万円台とか6万円くらいで交換できてたのに、

今や10万円くらいするし、今後更に上がるかも。

他の資材は手に入らなかったり、人件費そのものも上がったので、

ちょっとした修理でも1回1万円以上余裕でかかります。

その一方で家賃は上がらないどころか、

空室率が明らかに上がり、家賃を上げるどころではありません。

退去が多いのに入居は少ないという状況。

では本体の不動産価格はどうかというと、

売れないですね。売りにくい。

金利上昇やそもそものニーズが偏っている。

めちゃくちゃ安いとか、立地がいいとか、であればなんとか。

2極化ってやつですかね。

地方では土地の価値の根源である人口が減り続けているので、

賃貸市場・売買市場についに出始めたか、という感じ。

それも今まではいつか起こるであろうというマクロ的なものであったのが、

ここ最近で顕在化してきているような気がします。

つまりこのインフレ下にあって、

地方の不動産はコスト部分だけインフレが起こり、

資産価格や賃貸料は上がっていない。

むしろ人口減少・金利上昇・供給増によって値下がりすら起こっている。

地方では賃貸不動産はインフレに勝てず、

年々相対的な価値が下がることが顕在化して来ました。

地方の不動産は儲からない。

私としてはこれ以上不動産を増やすことは考えていません。

かと言って売れるかというと希望価格では売れない。

値下げしてまで売る？

という葛藤。

今のところ、

現状の不動産を気合と根性で維持する、

というのが当面の戦略です。

防衛戦です。

援軍は来てくれないけど、借金は減るので、

借入減少の時間稼ぎ的な感じです。

とはいえ、

最近一部の不動産は価格がかなり下がってきているので、

水面下でかなりお得な情報が回ってきており、

水面下レベルでは買い手の需要も感じます。

今から参入するにはかなりハードル高い感じになっていますが、

元から金持ちの人とか、既に実績のある人には、

逆に増やすチャンスでもあるかもしれませんね。

日々を幸せに感じるためには

現在入院中です。

が、明日退院します。

昨年の同じ日にも手術をし、入院していたのですが、

入院生活というのは、日々の普通の日常をとても幸せな時間であると実感するのに、とても良い機会となります。

自分のベッドで寝られること

普通のご飯が食べられること

間食にお菓子を食べられること

運動できること

家族と会話ができること

車を運転できること

仕事ができること

外出できること

そんな当たり前のことは普段幸せとは思えないのです。

なぜなら人間というのは「変化しか感じない」生き物だからです。

運転してたら速度感じないですよね。

でもブレーキ踏んだり、アクセル踏み込んだりしたら加速感じますよね。

あんな感じです。

日常が如何に幸せでも、振り幅がないと幸せを実感できないのです。

病気にならないと健康のありがたさに気づくことはできないのです。

今回も個室が空いてなくて2人部屋だったのですが、

それはもういびき地獄ですよ。

仕切りのカーテンからノイズキャンセリング音波を出してほしいです。

まあこれも修行と思って、全く寝れませんが、退院まで耐えたいと思います。

静かに寝られるというのがいかに幸せなことか、皆さん、実感されているでしょうか？

この状況にあっては資産や収入や不動産の数などどうでもよく、

その他の自分のスペックなどどうでもよく、

日常が如何に幻想の中で生きているのかもよくわかります。

これはもう修行としか言いようのない体験です。

ちなみに熊本の地震についても最初は知りませんでした。

テレビもニュースも観ないので。

熊本は大きな地震が多いですね・・・

とても好きな県なので、落ち着いたら熊本観光に行こうと思いますが、

今はとにかく元の日常を取り戻してもらいたい。

クロスを塗るのは限定的な条件下で

クロスメイクという手法が賃貸業界では以前からありますが、

これはクロスを剥がすときに剥がれにくいので職人さんからは嫌われることが多いですが、

たまに使ってみるとコスト的にも便利です。

（本当に剥がれにくいかどうかは不明。この塗料のせいではがれにくいのか、古すぎて剥がれにくいのか区別は難しそう。）

自分でクロスメイク塗ろうと思ったら基本的には研修を受けてＦＣ的な感じの加盟店になる必要があるのですが、

最近？「壁紙マジック」という商品（たぶんクロスメイクと同じような感じなのですが見分けはつかない）が一般向けに販売されており、

普通に買うことができます。

本日それを使ってみたのです。

まあこんな感じで塗っていくんですけど、

塗りやすさは良いです。

塗料がすーっとのびるので。

が！

これは使えないですね。

なぜならムラができまくるからです。

本家のクロスメイクを自分で塗ったことはないですが、

ムラになって仕上がることはありませんでした。

しかしこの塗料は基本的にめちゃくちゃ薄くて伸びるので、

ということは理論的にはムラができやすいということです。

塗り立てはムラなく綺麗なのですが、

乾いたら悲惨です。

普通の塗料なら2回塗りでキッチリ仕上がりますが、

この壁紙マジックは4回塗りをしてもムラになります。

構造的欠陥だと思います。

そうなると、

平米単価も数倍になるということで、

かつ施工時間も数倍になるということで、

かつ仕上がりが最悪になるということで、

結論「使えない」。

いやもちろんわかります。

綺麗に仕上がるよ、とか、あんたの塗り方が悪いだけでしょ、とか、

わかります。

けど、だとすると素人には向いていないということで、

結局DIYには不向き。

養生も大変だし、服もダメになるし、脚立も汚れるし、

見えないコストもかなり不利。

ということで、

塗るというのは基本NGですね。

先日クロスメイクを単価800円くらいで委託できたので、

もうどうしても塗りたいならプロに頼みましょう。

非常に限定的な条件下で、

例えば下地のクロスが比較的綺麗だけどなんとなく汚れてる場合。

貼るほどでもないけど、何もしないのもどうかなぁ、

というときに部分的に壁紙マジックはつかえるかもしれません。

にしてもトータルのコストはそんなにお得でもないので、

やっぱり選択肢としては基本ないかなと思います。

塗るならクロスメイク外注。

でなければ貼り替え。