クロスを塗るのは限定的な条件下で

クロスメイクという手法が賃貸業界では以前からありますが、

これはクロスを剥がすときに剥がれにくいので職人さんからは嫌われることが多いですが、

たまに使ってみるとコスト的にも便利です。

（本当に剥がれにくいかどうかは不明。この塗料のせいではがれにくいのか、古すぎて剥がれにくいのか区別は難しそう。）

自分でクロスメイク塗ろうと思ったら基本的には研修を受けてＦＣ的な感じの加盟店になる必要があるのですが、

最近？「壁紙マジック」という商品（たぶんクロスメイクと同じような感じなのですが見分けはつかない）が一般向けに販売されており、

普通に買うことができます。

本日それを使ってみたのです。

まあこんな感じで塗っていくんですけど、

塗りやすさは良いです。

塗料がすーっとのびるので。

が！

これは使えないですね。

なぜならムラができまくるからです。

本家のクロスメイクを自分で塗ったことはないですが、

ムラになって仕上がることはありませんでした。

しかしこの塗料は基本的にめちゃくちゃ薄くて伸びるので、

ということは理論的にはムラができやすいということです。

塗り立てはムラなく綺麗なのですが、

乾いたら悲惨です。

普通の塗料なら2回塗りでキッチリ仕上がりますが、

この壁紙マジックは4回塗りをしてもムラになります。

構造的欠陥だと思います。

そうなると、

平米単価も数倍になるということで、

かつ施工時間も数倍になるということで、

かつ仕上がりが最悪になるということで、

結論「使えない」。

いやもちろんわかります。

綺麗に仕上がるよ、とか、あんたの塗り方が悪いだけでしょ、とか、

わかります。

けど、だとすると素人には向いていないということで、

結局DIYには不向き。

養生も大変だし、服もダメになるし、脚立も汚れるし、

見えないコストもかなり不利。

ということで、

塗るというのは基本NGですね。

先日クロスメイクを単価800円くらいで委託できたので、

もうどうしても塗りたいならプロに頼みましょう。

非常に限定的な条件下で、

例えば下地のクロスが比較的綺麗だけどなんとなく汚れてる場合。

貼るほどでもないけど、何もしないのもどうかなぁ、

というときに部分的に壁紙マジックはつかえるかもしれません。

にしてもトータルのコストはそんなにお得でもないので、

やっぱり選択肢としては基本ないかなと思います。

塗るならクロスメイク外注。

でなければ貼り替え。

状況かなり悪い

今日公庫にいったんですけど、

金利が恐ろしく高くなっています。ほぼ毎月ペースです。

公庫はまだ固定金利なのでマシですが、

変動金利で以前から4％以上にしてきている信用組合もあるし、

融資を利用するということが非常に難しくなりそうです。

それにより売る方も買う方も不動産を動かせなくなる。

さらに新規の入居募集も動きが悪いし、

リフォーム費用もかなり高い、

原状回復の負担割合も不利になっている。

最近自己破産による売却も体感で多くなっています。

ギリギリの収支で不動産を運用している場合、

上記の理由で赤字になる。

だけど売れない。

損しても売りたい。

買いたいけど買えない。

というループに。

今後確実に売れない不動産が溢れて価格が下がりますね。

地方では特に。

咳とエアコン 〜エアコン清掃〜

私は喘息持ちなので、

調子のいい時期と悪い時期があります。

基本的に花粉の多い春秋は最悪で、

夏冬は全然問題ない

という周期があります。

最近は暑くなってきたし、花粉もないし、

なのに気管支の調子が悪い。

夜になると鼻水が出る。

喘息はアレルギー反応との関連性が高いので、

基本的に悪い時期というのはアレルゲンが多くある時期なのです。

しかし、最近何かあるかなぁ？

花粉はなくても黄砂とかPM2.5とか、色々あるんですけど、

最近はそんなにないはず。

Σ（ﾟдﾟlll）　もしかしてエアコン！？

と、エアコンのカビを疑ってみたわけです。

エアコンの清掃は私は年に1度は自分でやっています。

今年はまだ。去年の夏からやっていませんでした。

皆さんはエアコンの清掃　やっていますか？

1年経つとめちゃくちゃカビだらけになります。

部屋によって違うんだけど、リビングが1番酷いですね。

エアコン清掃グッズは色々試してきたのですが、

今のところの最適解は

高圧洗浄一択！！

結局、

どんな薬剤使おうが、噴霧器とかで頑張って地道にやろうが、

ルーバーについたカビは高圧洗浄でしか取れない！

のであります。

高圧洗浄機といえば一昔前前までは

「準備めんどくさっ。高っ。」

となりがちですが、

最近はお手軽コンパクトな充電式の軽量タイプのものが安く売っています。

Amazonでなんと数千円で買えます。

私はこのお手軽高圧洗浄機を導入してから、

エアコン清掃を実に短時間でできるようになりました。

1台30分くらいですかね。

実作業時間は10分くらい。

こんな感じのやつ。

水道に直結しなくても、バケツの水を吸い上げてくれます。

物件の屋外の清掃だとケルヒャーじゃないとパワー不足ですが、

エアコン清掃なら逆にこれの方がいいです。

洗剤も色々試したけど、

キッチンハイターとか結構取れるんですけど、

結局奥までは届かないというか、

届くけど結局表面にしか効かないんですよね。

カビは落とすというか、物理的に吹き飛ばす感じじゃないと無理です。時間かかるし。

最近は結局お手軽な1液タイプの

こいつを使ってます。

落ち具合は正直比較できないのですが、これは吹き付けると泡が発生するので良いです。

で、吹き付けて水で流すだけ。

ちなみに吹き付け用のノズルが高圧洗浄機についてるので、

ノズルを付け替えるだけで良いのです。（便利！）

カバーはなんでも良いです。安いやつで。

床はビニールで養生必須です。

エアコンカバーとか枠とかルーバーとか外してやることもありますが、

去年外して清掃したので、今回は着けたままにしました。

着けたままでも洗浄できます。

枠の裏側が清掃できない、というくらいじゃないでしょうか。

今日は4台一気に2時間くらいでできました。

バケツの中の排水がもうドロドロのカビで一杯。

皆さん、エアコン清掃してますか？

入居が決まらん

先日のセミナーでも話題になったんですが、

最近空室の決まり方が広い地域で悪い。

以前まで戸建なんかは空室への反響が常にある状況だったんですが、

最近はめっきり反応がない。

家賃も当初から1万円下げました。

でも反応がない。

需要あるの？状態です。

他の地域の単身向けの1LDKも反響なし。

安い価格帯の1LDKなので以前は頻繁に反響あったのですが、

今回は全く反応なし。

他の物件も然り。

今年から何かありましたっけ？

去年まではいつも通り決まっていたというのに。

まさに「チーズはどこへ消えた？」状態ですよ。

とりあえず何かアクションを起こさねばということで、

1番目立つ玄関のクロスを貼り替え、

全体的にステージングを施しました。

（昔はモデルルーム化って言っていたのに誰も言わなくなりましたね・・・）

写真は載せませんが、

チャッピーに相談してステージングの完成図を作ってもらって、

それと近い感じの商品を買って置くだけです。

すごい時代！すごい技術！

この空室が埋まらない限り販促のための出費と時間が無限にかかり続けるので、

最近は飲みにも行かず、ひたすらリフォームの立案と実行の無限ループです。

写真は不動産屋さんにメールで差し替えをお願いしたが、

今回からはエコーズ使うことになりそうな気がしています。

ちなみに小豆は毎日炊いています。

奥が深過ぎて気が狂いそうになります。

豆の種類とか状態に合った炊き方をしないといけないし、

流派が色々あるし、

1回も上手く炊けないし、

小豆の炊き方をマスターするのが先か、

空室が埋まるのが先か、

どうなることやらです。

でも写真の小豆美味しそうでしょ？

いや、美味しいんですよ。無限に食べられる。

でも商品としてはダメです。

和菓子職人になるのが先か、

クロス職人になるのが先か、

どうなることやら。

久々のセミナー

16日にセミナーをしました。

最近空室が多すぎてリフォームやらで全然余裕がなく、

飲み会と投稿もできていなかったのですが、

セミナーの日は決まっているので、

強制的に人とリアルコミュニケーションがとれて良かった。笑

講師は今里さんです。

大阪と長崎にお住まいの2拠点生活。（あこがれる）

会社を早期退職され、大家業をされています。

セミナーというのはノウハウを得るという

実利目的で参加しがちですが、

「初心を思い出す」という大切な効果もあります。

人は同じことを繰り返していくと次第に

アイドリング状態というか、

無意識で省エネ活動状態に入ります。

そして時代と環境の変化に追いつかず、ギャップが生まれてきます。

セミナーを聞くと、「喝」を入れてもらえる気がします。

「やれることやってんのか？」

「なんのためにやってるのか？」

「誰のためにやってるのか？」

そんなことを問い直す、いいきっかけになりました。

メンタル的な部分だけではなく、

サラリーマン時代の店舗設計理論を賃貸物件に活かすとか、

異業種の手法を取り入れた画期的な方法もありました。

年収が高い方が上とか、

年齢が高い方が上とか、

物件数たくさんある方が上とか、

無意識で序列してしまう生き物ですよ人間は。

そんな大家業界の悪しき風潮は、

取っ払って、

色々な方の人生とか考え方に触れて、

自分を見つめ直す題材にしていきたいものですね。

「熱意」

足りてますか？

次回は秋ごろに勉強会か飲み会をしたいと思います。

まずは空室を埋めなきゃ。

明け渡し交渉術セミナー

（許可もらってないのでマスキング）

積水さんのセミナーに参加してきました。

ありがたや。

今度戸建の立ち退き交渉をしようと思っていたのでタイムリーな話でした。

具体的に広島でどこに頼んだらいくらでやってもらえるのかってわかっただけでも収穫です。

今回は実際の通知文の内容とか、合意書の内容とか、

スライドで解説しながら見せてもらえたので実践的な内容でした。

今度の立ち退き交渉は自分でやる予定ですが、

最悪こじれたときに委託先がわかってるっていうのは安心感あります。

「引き渡し予定日から逆算して半年前はマスト！」

と口を酸っぱくして話をされていたので、

早速今月中に交渉してこようかと思います。

結構うん十年もお住まいの方なので心苦しいのですが、

もはや賃料では維持できないので土地で売ります。

戸建って、立地によって賃貸の価値が変わるので、

立ち退きという選択肢を持っておくのは大切なんじゃないかと思いますね。

競争激化〜買えなすぎ〜

今回物件情報を得ることができたので1週間くらいで買付と資金繰りができたのですが、

売主側の顧客による現金買いにより流れました。

ちなみに融資特約は無しで話をしていましたので、現金買いという言葉の力と売主側という力関係と思われます。

いつものこととは言え、

現地調査から資料作成から融資打診まで、

ものすごい時間と労力を使っても、

結局取られてしまう。ことがとても多い。

中には買付の時点で手付金振り込むとか強行手段を取る方もいるようですが、

さすがにちょっと、競争環境が厳しすぎますね。

今年に入ってから結構な数の案件を買おうとしてきましたが、

結局全て買えませんでした。

価格交渉が通らないのが半分、他の人に先を越されるのが半分。

となると、

確度高く買おうと思ったら、

リスクあっても満額で買うか、

現金たくさん用意しておくか、

というところで、

結局現金たくさん持ってる人が強い。

今回は6000万くらいの地方のアパートですが、

現金買いはさすがに想定してなかったんですよ。

利回りはそこまで相場より高いということもなく、いくつかの想定リスクはあるし、結構な人口減少の街ですからね。

最近相手が強すぎます。

ただ、その強すぎる相手が現金で買おうと思うような物件がきっと価値が高い物件だと思うので、

これはもう、くじけそうになりながら、ひたすらチャレンジしていくしかなさそうです。

共に頑張りましょう。

公庫との面談

（ブラックは飲まない派。いや、飲めるから。）

久々に公庫に来ました。

前回は3年前くらいだったか。

金利は当時は2.5%くらいでした。が！

今、公庫の一般貸付けの金利は何%でしょうか？

わかりますか？

さ、

ん、

て、

ん、

、

、

、

な、

な。

3．7％ ！！

10年で3.7％

面談せずに帰ろうかと思いましたが、

とりあえずしっかり話をしてきました。

今回は自己資金半分以上、公庫で半分未満。

今回初めて知ったんですが、

公庫って元利均等と元金均等選べるんですって！

知ってましたか？

え、知ってますか。そうですか。

今回も10年という鬼のような返済期間なので、

せめて元利均等にさせていただきました。

チャッピーが元利均等が良いよって言っていたので。

そんなこんなで良い物件かわからないけど、

悪くない物件だったので購入チャレンジしたいと思います。

某地方都市の大東建託物件です。

詳しくは飲み会にて。

塩ビタイルよりもいいかもしれない床材

ご無沙汰しております。

今年の3月は過去最大の繁忙期でして、心身ともに疲弊しておりました。

繁忙期って普通は繁盛してていいことですが、

大家が忙しいということは退去があるということで、

つまり売り上げが減るってことなので、

繁忙期があるということは儲かってないということです。

しかもまだ退去が続いており、

しかも出ていったきり、入居がない。

今年は過去最大のドローダウンになりそうです。

去年までは全然退去がなかったのですが、

今年は異常ですね。

何があったんですかね、

さて、そんな中で今日は初めて使った床材の話をします。

床材といえばＣＦが最もコスパの高い床材ですが、

今回は「ウスイータ」（薄い板？）というものを使うことにしました。

理由としては、床の下地処理が面倒だったから。

今回退去した家の廊下の床が沈みまくっていて、

合板上貼りか、下地補強か迷って、

結局下地補強からの合板交換ということに。

私は大工工事は全くと言って良いほどしたことなかったので、

chatGPTとフィーリングを駆使してなんとかきちんと修理できました。

この状態でＣＦ貼るにはパテしないといけないじゃないですか。

それが面倒だったので、今回下地を拾わない硬めのやつにしようと。

だが、

塩ビタイルって、収縮して隙間だらけになるんですよね。

あれはもう致命的な欠陥なので、個人的には欠陥商品だと思っています。

自宅に施工するなら自分で補修すれば良いですけど、

賃貸ではかなり致命的になることがあるので私は基本的には採用しません。

賃貸なら塩ビタイル使うくらいならＣＦの方が良いと思う。

（一部管理会社の意向で使っている物件もあるけど）

ですが今回の「ウスイータ」はウッドプラスチックという謎の素材で出来ているもので、

ほぼ、薄い木の板。って感じです。

左が裏。あとは表。

折るとパキッと割れます。

この辺りが木って感じします。

だけどカッターを入れた感じは塩ビタイルと同じ。

専用の両面テープを貼って並べていくだけなんですが・・・

不覚にも並べ順間違えて貼っていたらやり直し出来ないくらい両面テープが強すぎて、

カオスな現場になりました・・・

慣れれば簡単だけど、初めての施工は大変。

両面テープが恐るべき粘着力なんですよ。

一旦ついたら破壊しながらじゃないと剥がれないんです。

純正（専用）じゃない方が良いかも。

並び方おかしいのはカオスのせいですが、

まあ、パッと見とか、踏んだ感じとか、ほぼフローリングです。

多分これほとんど収縮しないと思うので、

同じような現場があったらこれ使うかも。

でも注意点としては、

これ、フローリング並みに剥がすのが無理なので、

やり替えるときは上貼りじゃないと無理だと思います。

ほぼフローリング扱いです。

この面積で1万円弱の価格なので、単価は高いけど、廊下みたいな狭い場所ならコスパは良いと思います。

ウスイータ、塩ビタイルよりは良いと思う。

人感センサー最強説

最近人感センサーが好きな話は以前もしましたが、

好き度が増しております。

3年前にこのダウンシーリングライトをつけたんですが、

これにセンサーが付いていないと、

・トイレ行く時

・外に出る時

・外から帰ってきた時

手動でオンオフする必要があります。

慣れれば別にって感じですが、

センサーが付いていれば自動点灯自動消灯ですよ。

今回は奮発して、

パナソニックの人感センサー付きダウンシーリング型ライトを初採用しました。

マジで最高です。

パナソニックは日本の誇りです。

こんな感じ。

良いですね。うん。

スイッチを人感センサースイッチにする手もありますが、

今回は照明についているタイプにしました。

スイッチの場所的には大丈夫そうだけど、

スイッチがシングルじゃないからボックス増設しないといけないような気がします。

新築の場合は玄関スイッチに人感センサー付けるのは標準的ですが、

築古のアパートや戸建の場合はセンサー付きの照明の方が機能しやすいんじゃないかと思います。

で、次にchatGPTにアクセントクロス貼ってもらいました。

うん、良いですね。

で、

人感センサーと気付かないと困るので、

スイッチに「人感センサーライト」みたいな感じの表示をしたいのですが、

「売ってない！」

売ってないから作るかということで、

スイッチプレートのサイズに合わせて厚紙に印刷しました。

地味ですね。

地味な作業ですが、

これがリフォーム後のクオリティと入居者さんの利便性につながる・・・はず。

今まで引掛シーリングに蜂の巣みたいにぶら下げるタイプの照明が安いので使ってたんですが、

今度からは高いけど人感センサー付きのダウンシーリングライトにしようと思っています。

人感センサーは多分今後のスタンダードになると思います。