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中国地方の大家の不動産賃貸業日誌

広島で不動産賃貸業をしている大家の業務日誌



広島市中区大手町にある「鮨こうしろう」さんに行ってきました。



広島市で予約の取れない店で有名なお寿司屋さんです。



大阪で修行された若い大将と女将さんの雰囲気がとてもよく、



ちょうど開店1年程度で初々しさというか、



やる気と腰の低さを感じるとても感じの良いご夫婦のお店です。



女将さんが可愛らしく、とても丁寧な対応で、



これはこのお店の人気の秘密ではないかと思います。





相変わらずしかし、男2人でカウンターだけの店に来るお客さんはいない・・・


わかるよ。うん、わかる。


もうなんか女の子の前でイキってるおじさんとかを見ると何とも言えない気持ちになるんですけど。













マグロって、


基本的にどのお店でも出されるし、


こちらもマグロを期待しているところはある。


で、基本的に大間のマグロです。




なのに何故か札幌で食べるマグロの方が美味しいんですよね。


この理由はまだわからない。


広島で「うわっ」っていうマグロをまだ食べたことがない。





こうしろうさんは基本的に雰囲気がとても良いお店です。


鮨も美味しい。


お酒も美味しい。






ネタも器も美しいです。




若いご夫婦で、お店を開いたばかりで、いきなり予約困難店になるというのは、


有難いけどちょっと本意ではない部分もあるんじゃないかなと思います。


私だったら、徐々に実力を認められて、


常連さんを大事にしながらコツコツやっていきたいと思うんですけど、


予約が取りにくいというだけで変に期待値が上がってしまって、


お店側とお客さん側にギャップが生まれたりしやすいんじゃないかなと。


これは個人的な想像です。





あと私はいちいち注文するのが面倒だし、自分の守備範囲を広げたいので懐石料理のようなコースは好きなんですけど、


やっぱり寿司屋のバランス的には、


もう少し個別注文型で美味しいお寿司屋さんが増えてほしいかな・・・


選択肢としては。多い方が有難い。





コースで2時間とかになると、


終わったら、ハイお疲れ様でしたーっていう感じで即会計になってしまうので、


最後追い出されるように帰る感じ。


帰るのはササっと帰るのは良いんですけど、


食べるのはもうちょっと余裕を持ちたい。


寿司って出されたらすぐに食べるのが基本だけど、


それをやってたら結構ハイペースで食べる必要があるんですよね。


まあ、賛否両論あるでしょう、この辺は。





でもこうしろうさんは料金も良心的だし、雰囲気もいいし、


まだまだ伸び代も感じるし、また行きたい感じはある。


あとは予約が取りやすければいいのになぁ、と思います。








例えば1億円のマンションを利回り6%くらいで買って、

5年後に同じ1億円で売れたとします。

そうしたら保有中の家賃分




600万円/年 ×  5年 =   3000万円


儲かるなぁ、ってなんとなく考えませんか?




不動産はコスト計算が非常に複雑なので、

人によって税金が変わってくるとか、保有中に何が起こるか計算できないところが厄介です。



なのでそこを無視して上記のように単純化してしまうと

あれ?

ってことになります。



例えば1億円で買った次の日に1億円で売ったとすると、

仲介手数料・登記手数料・融資手数料・不動産取得税などがかかるので、

700万〜800万円以上のコストがかかります。

この時点でかなりのマイナススタート。



1年間の家賃収入は600万円!!

だから年収は一気に600万円!!

って思っても、

支払利息、管理費、固定資産税、保険料、清掃費、ごみ収集費、通信費、水道光熱費、修繕費etc

が常にかかってくるわけで、

しかも

この時点で所得税が計算に入ってない人が多い。



なので、

売買にかかるコスト700万〜800万円を家賃で回収するだけで3年くらいかかるんですよ。

で、残り2年でどれだけ回収できますかね。

恐らく数百万だと思いますが、

それを5年で割ると凄まじく低い利回りであることがわかります。

利回りが7%になっても大して変わらない。




だから基本的には長期で保有してなんぼの世界ですが、

10年後には築年数が10年古くなるわけで、

本当に同じ値段で売れるの?

という視点は必要ですね。




で、

何が言いたいかと言うと,

上記のようなコスト計算を、ほとんどの人がしていないように見えます。

せずに、えいやで買って、

売上だけ増やして、あれ、意外と残らない・・・



ってなるか、

自分で払ったお金が戻ってきてるだけなのに儲かった気になってるか、



本当に10年以上長期で持っていて回収期に入っているか、


人それぞれだけど、


コスト計算すると買う気失せるので、


これほど不動産買う人がいるということはコスト計算してないとしか思えないんですよね。



いまだに最近の不動産を相場で買って儲かりまくってるみたいな人の話、聞かない。

東京の人の話は聞くけど。



どうなんでしょうかね、皆さんコストを過小評価していませんかね。

儲かってる人の理論を聞いてみたい。

(戸建賃貸と不動産業者ならわかります)



最近なんか、特別何もしなくても、お金ってかかるよなぁとつくづく思います。

(ちなみに「つくづく」って「尽く尽く」って書くんだって。すべて尽きた後に感じること。みたいなニュアンスだそうで。)

歳とるほどお金がかかる場面が多くなりますね。

皆さんも大変じゃないですか?

あ、そうでもないですか。






今日は倉式珈琲店に来ました。


コーヒーの飲み比べセットがあって、


左がコロンビア、右がエチオピアです。


コロンビアは飲みやすくてマイルドな感じ。


エチオピアは紅茶みたいな香りがする特徴的な感じ。


ミルク入れたらコーヒーかミルクティーかわからなくなるくらい。


コーヒー豆もシンプルに比べてみると特徴がわかって面白いですね。


私はマンデリンが好きです。




最近はこの本を読んでいます。




今日読み終わったんですけど、良い本ですね。


『Die With Zero 』的な系統の内容ですね。


お金というものについて、どう向き合って行くかということがたくさん書いてあります。


SNSでよく見かける人々、自分の認知の歪みをきちんと指摘・修正してくれています。


私の今の方向性とも合っている内容で、とてもオススメの1冊です。





その中で1つ気に留めた内容を抜粋します。


「私は次のことを強くお勧めする。それは、予算の許す範囲でできる限り多くの種類のお金の使い方を試し、自分に合わないと思ったものは素早く、躊躇なくやめることだ。」




これってトライアンドエラーせよってことなんですけど、


いろんなこととりあえずやってみろということですね。


例えば料理にそんなに興味なくても、


自分が料理に本当に興味がないか確かめるつもりで予約困難な人気店に行ってみるとか、良いと思います。


ある程度やってみた上での判断ならそれはきっと正しい。


でもほんの一部しか経験してなくて、


その分野を自分の想像の範囲内で評価するのは誤りであろうと思います。




世の中狭いような広いような感じですが、


自分の認知できている範囲なんて地球対アリくらいなものなので、


様々な世界観に触れてみたら良いと思います。










最近REITが話題になることが多いですね。

なんでかというと一目瞭然。




コロナショックからの急騰の後、


なんと約3年間ずっと下げ続け、


何故か去年末くらいに大復活劇を遂げてリターンが高くなったからなのです。




私は以前から買い続けていたのでものすごい含み損祭りだったのですが、


それでも配当利回りは急騰前は一部7%近くまで高くなっていたので、


配当金はそれなりに入って来ていました。





REITは時価評価が見れてしまうから気持ちが動いてしまいますが、


配当利回りで買う商品です。基本的に。


REITは上がれば下がり、下がれば上がる。


これがほぼ一定の範囲内で動くだけ。


その周期が年単位なので、


やっぱり基本的には配当金目的で買って放置が良いです。


レンジを超えることがほぼないので、


下がったら買うだけでOK。


上記の東証REIT指数で言えば1800以下で買えばOK。




私はREITで損したことはほとんどないですが、


他の個別株や指数と比較すると、


パフォーマンスは圧倒的に劣ります。


REIT全振りのせいで資産成長速度が遅いと言っても過言ではない。


でも、REITはわかりやすく、安定感あるので、後悔はしていません。


自分に合ってる。




私はREITの配当金は全部使うようにしてるんです。


だから証券口座の資産はほとんど増えてないです。


使わずに節制していたら資産は増えます。


だけど、資産使わなかったら意味ないでしょ?


だから配当金を全部使うっていうのは


結構、額的にもペース的にも丁度いい。




電動自転車買ったり、

寿司食べに行ったり、

楽器買ったり、

決済用のジャケット買いに行ったり、



その時々で、広島シティにばら撒いています。




今はREITちょい高いけど、


今買っても良いかも、みたいな銘柄もまだあるので、


是非ポートフォリオに組み込んでみてください。


そして配当金は使おう。





 

先日のドン引き風呂無しアパートは交渉決裂しました。

 

土地建物に価値を感じている売主さんに対し、

 

土地建物に価値を感じていない私とでは、

 

とても良い取引はできそうもありません。

 

 

 

 

内容としては高利回りなので面白さはありますけど、

 

それにどこまで投資してリスクを引き受けるかは人それぞれ。

 

基本的に退去したら壊すしかない建物だし、

 

土地も田舎の郊外なので坪5万でも売れない場所。

 

それでも売主さんは私以上に価値を感じているわけなので、

 

じゃあ、売らずに持っておけばいいじゃんって言いたいくらい。

 

 

 

 

不動産投資の駆け出しのころなら一か八かで売主さんの提示価格で買ったかもしれませんが、

 

最近の私といえば「こんまり流不動産投資」なので、

 

「ときめき」がないと頑張って買いません。

 

しかしこの「ときめき」というのはとても大事な要素で、

 

所持品の断捨離にも使えるし、

 

欲しいものを買う時の基準としてもとてもわかりやすい基準です。

 

 

 

じゃあなんで買おうとしたのかというと、「ときめき」と「チャレンジ」のハザマにいたからです。

 

「チャレンジ」も大事。

 

 

 

話は変わり、昨日車買ったんですけど、

 

これも「ときめき」を大事にしました。

 

理屈とかコスパとか無駄遣いとか合理性とか、

 

全部一旦おいておいて、

 

何が欲しいのか、ホントにこれが欲しいのか、

 

そういう問いをChatGPTと問答しながら、

 

決めていきました。

 

 

 

 

にしても、カーローン6社くらい申し込んだんですけど、

 

全部落ちた。。。

 

ちょ、ちょっと、ナニコレ。

 

どんだけ与信死んでるんですかね。

 

ビックリしましたよほんと。

 

やっぱり融資受けてると厳しいんですね。

 

ディーラーローンっていま4.9%とからしいので使ってられないし、

 

勉強になりました。

 

いい経験になった。

 

 

 

 

そんなこんな色々あったけど、

 

「ときめき」って結構大事だと思うんですよ。最近。

 

ときめく不動産なんて最近全然ないですけどね。

 

 

 

 

 

 

 

いや、いくらめんどくさいことをやるって言っても、


さすがに限度ってものがあるでしょ。




この時代に風呂無しアパートですよ。


隣の戸建ては多頭飼いの廃墟ですよ。


前面は2mですよ。




さすがに引きました。


でも買い付けは出しました。


思ってることの逆を行こうというところです。




チャレンジ精神というのは一体いつまで必要なんですかね。




普通は買わない、と思う。





歳をとるとリスクが取れなくなるんですよね。

もっと言うと、新しいことやめんどくさいことをしなくなる。

これはしかしネガティブな理由ではなく、

もっと得意なここに集中していこう。みたいな感じなので、

一見すると合理的な判断ではある。



でもその合理性を突き詰めていくと、

結局なんか楽な方選択してるだけなんじゃ?

みたいな感じで捉えることもできるし、

実際停滞感がある。



で、

最近の自分のテーマに

「新しいことと、めんどくさいことをしよう。」

っていうことがあるので、

めんどくさいけどやってみるか

という感じで自分に鞭打っています。



もっと儲けたい!成功したい!

とかいう気持ちはほとんどなく、

なりたい自分になりたい

なりたくない自分になりたくない

っていう気持ちです。



まあ、

そんなわけで、今まで進出してこなかったエリアを開拓しに今日は遠くまで行ってこようと思います。

めんどくさいけど。

広島市場は人口減少しているくせに不動産だけ高くなってるので、

買うとしたら「近いから」っていうだけの理由しかないんですよね。

あとは手数料の要らない業者さんならやり方はありそうだけど。




不動産探してるといくつか出てくるもので,

最近いくつか本気で検討してるんですけど、

最近思うのは、

誰かと競合してる物件の方が良い

ってことです。

それを気合いと根性で買う。




それってつまりその売り出し価格には複数の需要があるってことでしょ。

自分しか買わない物件って結構あるけど、

少なくとももう1人買いたい人がいるなら、

その価格にはある程度の需要があるということで、

リセールの目処がつきやすい。

逆に自分しか買わない物件って、

同じ価格で売りに出しても誰も買わないでしょ。




だからこその指値ですね。

ここで指値で市場との乖離を修正しておかないといけない。

売れ残り物件は指値した方が良いと思う。

昔は「鬼のような指値」が流行りましたが、

今や昔。

最近全然聞かないよね。

鬼指しは買い手が少ない時に買い手有利な状況で不動産を買うテクニックでしたが、

今はほぼ使えない。

けど売れ残っている物件を満額で買う場合は、

なんらかのαを感じていないと出口で売りにくいと思います。




とまあ、そんなことを感じながら最近は活動しています。






 

先日の税理士さんが間違っていた!っていう記事は私の方が誤っていました。

 

コメントいただきありがとうございました!

 

 

 

 

結論から言うと割賦販売手数料は減価償却で経費化できていたんですが、

 

この案件の購入時にイレギュラーなことをしておりまして、

 

通常の取引のつもりで見ると「どうやっても残高が合わん!」ってなるのですが、

 

当時のことを思い出して再計算したら帳尻あいました。(メモがないとわからん)

 

 

 

 

減価償却系の話で言うと、税理士さんってどういう固定資産登録をしたかっていう説明がないことが多いですね。

 

今回も償却資産の申告で気づいたんですけど、

 

カーポートの耐用年数「45年」になってたんですよ、登録が。

 

根拠的には誤りではなさそうなんですけど、

 

普通カーポート15年償却でしょ!って思うんですよね。

 

45年って経費化全然できないし、償却資産税がほぼ一生かかってくるわけですよ。

 

これ登録するときに確認しなきゃ。

 

 

 

私は自分で仕訳して監査だけ税理士さんにお願いしてるんですけど、

 

固定資産の登録は税理士さんが行うし、

 

自分の仕訳に修正があった部分は税理士さんが修正する。

 

でもその登録内容の確認とか修正箇所の説明とかってほぼないんですよね。

 

慣習なのか面倒なのか。

 

 

 

確認不足と言われればそれまで。

 

もっとちゃんと確認しよう、と思いました。

 

 

 

そろそろ償却資産申告の締切日です。


申告していないと遡及されて一気に課税されるので気を付けられたし。



chatGPTの日本語力が低い・・・


償却資産って国税に申告した固定資産税の減価償却表を元に、各市町で課税計算するものです。


各市町は国税の申告内容を照会できるので、


そこで償却資産の申告内容と整合性チェックをしています。




にしても、


普通に買った高額商品に消費税払って更に償却資産税まで乗っけて課税するってアタオカですよね。




今日は市役所まで行って、償却資産の申告の必要があるかどうか一個ずつ聞いてきました。




・新築時の給排水設備


 → 対象外



・新築時の外構工事


 → 申告対象



・壊れて交換した電気温水器


 → 申告対象



・iPhone


 → 申告対象



・・・




お、おいおい。


っていうのが多い。


鬼か。鬼ですか。




で、


私が勘違いしていたのは、


償却資産って個別に取得価格ベースで課税標準額が出るんですけど,


私は個別に税率かかって積み上げてると思ってたんですけど、


なんと、全部の総額に対して税率かかってて、


免税点が150万円なんですって。




知ってましたか?


私は知らなかったので、勉強になったなぁ今日は。




ということで150万円以下なら恐れることはない。


税率も1.4%なのでそこまで高くない。




太陽光は結構ドッシリとのしかかってくるけど・・・




申告2/2までですよ。









お金って無限に増えていくじゃないですか。

例えば積立していて、途中でやめたとしても、

使わずにずーとおいておいたら統計的に増えるでしょ。

死後も完全に放置していたら、口座が凍結されず生きていたら、

たぶん無限に増え続けますよね。死に金が。




増え続ける数字が増えていくのを見ると人は安心するのか、

これでは足りないと焦燥に駆られるのか。

老人になるまで増やし続けて、

更にまだ足りないと思うのだろうか。




最近自分で思うんですけど、

不動産買ってお金を増やして実現したいことは、

より大きめの不動産を買うことで、

より大きめの不動産を買って実現したいことは、

更に大きめの不動産を買うことなんですよね。




つまり不動産を買うために不動産を買うということで、

これには終わりがないわけですよ。

お金を使うと不動産が買えないからお金を貯める。

お金を貯めると不動産が買えて、

不動産を買うとお金が貯まって次の不動産が買える。




このループから抜けられなくなって、

お金が使えなくなる。




私は勇気と心意気を持ってお金は使うべきだと思うんですよ。

自分のため、家族のため、そして地域と社会のため。

世の中のお金を自分に集めて滞らせることが良いことだとは思えないんですよね。

不動産以外にもお金を使って、

お金を巡らせていくことって、

大事じゃないですかね。




使い道は人それぞれだから良いと思う。

そこは何でも良いと思う。




金融商品や不動産や金を買わないとヤバい!

みたいな動画ばかりですけど、

なんかそういうものだけに囚われないでほしいなと思っています。